Espécie: APELAÇÃO
Número: 1016699-48.2020.8.26.0002
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1016699-48.2020.8.26.0002

Registro: 2021.0000303809

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1016699-48.2020.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA GOMES DA COSTA, é apelado OFICIAL DO 18º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 15 de abril de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1016699-48.2020.8.26.0002

Apelante: Maria Gomes da Costa

Apelado: Oficial do 18º Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.484

Apelação – Dúvida inversa – Negativa de registro de escritura de venda e compra – Vendedor identificado com RNE – Matrícula constando RG do proprietário – Coincidência no número de CPF e demais elementos – Inexistência de dúvida quanto à identidade da pessoa – Abrandamento do princípio da especialidade subjetiva – Recurso a que se dá provimento.

1. Cuida-se de recurso de apelação interposto por MARIA GOMES DA COSTA contra a r. sentença de fl. 59/61, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, mantendo-se o óbice registrário.

A Nota de Exigência de fl. 15 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Trata-se de escritura pública de venda e compra (Livro 6891, página 061), lavrada pelo 9º Tabelião de Notas. Examinada, recebeu qualificação negativa, em vista do seguinte:

1– Conforme R.4/142.520, a vendedora Rosana da Conceição Gomes Ameixieira está identificada pelo RG 13.362.901-SP, entretanto na presente escritura, constou RG n.º 13.862.961-SSP/SP. Rerratificar onde for necessário, apresentando cópia autenticada da Cédula de Identidade, para que seja feita a devida averbação na referida Matrícula, se for o caso (art. 176 e art. 246 da Lei Fed. 6.015/73, e item 63, Cap. XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, deste Estado).

2 – Apresentar Certidão de Casamento de ARMANDO MONTEIRO DE SEQUEIRA JUNIOR e OLIVIA DE MIRANDA SEQUEIRA, em original ou cópia autenticada, atualizada, em conformidade com os arts. 167, inc. II, 5 e 246 da Lei Fed. 6.015/73, combinados com os itens 41, letra “a” e 44, letra “o”, do Cap. XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, deste Estado.”

Sustenta a recorrente, em suma, que todas as exigências foram superadas, inclusive a juntada da certidão de casamento de Armando e que a única pendência é apresentação de RNE do vendedor, mas que o documento somente é fornecido pela Polícia Federal mediante ordem judicial e que Registro Geral pode ser substituído conforme dispõe o art. 176 da Lei de Registros Públicos.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fl. 94/96).

É o relatório.

2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

A apelação comporta provimento.

Com efeito, foi apresentada a registro a escritura pública de venda e compra (Livro 6891, página 061), lavrada perante o 9º Tabelião de Notas da Comarca da Capital.

Examinada, foi qualificada negativa nos termos da nota devolutiva de fl. 15.

Em referido ato notarial os proprietários compareceram como vendedores com as seguintes qualificações: Armando Monteiro de Sequeira Junior, portador do RNE – W – 506558-Z e sua mulher Olívia de Miranda Sequeira; Maria Emília Gomes Ameixieira, viúva, portadora do RNE – W – 225676-6; Rosana da Conceição Ameixieira de Godoy, portadora do RG 13.862.961 e assistida de seu marido Ailton Antônio de Godoy, com quem é casada no regime da comunhão parcial de bens; e Leonel da Silva Ameixieira Filho, solteiro, maior, RG 21.271.422.

Da matrícula n.º 142.520, por seu turno, constam como proprietários: Armando Monteiro de Sequeira Junior, português, casado, RG 1.630.840-SP (1/2); Maria Emília Gomes Ameixieira, portuguesa, viúva, RG 2.280.524-SP (1/4); Rosana da Conceição Gomes Ameixieira, solteira, RG 13.362.901-SP (1/8); Leonel da Silva Ameixieira Filho, solteiro (1/8).

Ofertada a nota devolutiva de fl. 15, informou o 18º Registrador de Imóveis da Capital a fl. 40/42 que, cumpridas algumas das exigências, o título foi reapresentado no dia 04 de maio de 2020; recepcionado e prenotado sob o n.º 781.732, persistindo, contudo, a necessidade de apresentação de cópia do RNE do titular de domínio, Armando Monteiro de Sequeira Junior.

A recusa do registrador funda-se, in casu, no princípio da especialidade subjetiva, cuja finalidade é identificar, individualizar, aquele que está transmitindo ou adquirindo algum tipo de direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa.

Ao Oficial Registrador cabe a qualificação dos títulos que lhes são apresentados para evitar a prática de atos atentatórios aos princípios básicos do direito registral ou que tornem insegura e não concatenada a escrituração.

Nesta ordem de ideias, a falta da qualificação do vendedor violaria o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, uma vez que gera a ocorrência de dúvida em relação à real identidade deles.

Contudo, há hipóteses excepcionais que comportam o abrandamento de referido princípio.

No caso, conquanto da escritura pública levada a registro tenha constado que Armando Monteiro de Sequeira Junior era portador do RNE W 506558-Z e da matrícula tenha constado ostentar o RG n.º 1.630.840-SP, o que possivelmente se justifica em face da opção pela Convenção de Igualdade entre Brasil e Portugal, certo é que tanto de uma quanto de outra constou o mesmo número de CPF, suficiente, pois, a identificar o vendedor do imóvel.

Ademais, incerteza não há quanto ao estado civil de Armando Monteiro de Sequeira Junior bem porque, consoante informado pelo próprio registrador (fl. 40/42), após nova prenotação do título, remanesceu apenas a divergência quanto ao documento de identidade do mesmo.

E a impossibilidade de obtenção do RNE do vendedor veio justificada pela recorrente ao aduzir que não o localizou no 9º Tabelião de Notas da Capital e tampouco lhe foi facultada cópia na Polícia Federal sem ordem judicial.

Assim, diante da suficiência de elementos aptos a identificação de Armando e a ausência de prejuízos a terceiros, de rigor a mitigação do princípio da especialidade subjetiva, afastando-se, pois, o óbice ofertado.

É, neste sentido, o entendimento do C. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Promitente vendedor falecido – CPF/MF inexistente – Exigência afastada – Impossibilidade de cumprimento pela apresentante – Princípio da segurança jurídica – Princípio da razoabilidade – Dúvida improcedente – Recurso provido.” (Apelação n° 0039080-79.2011.8.26.0100, CSM, rel. Des. José Renato Nalini, 20/09/2012).

“(…) Assim, para não sacrificar a segurança jurídica e a publicidade, é de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princípio da especialidade subjetiva, dispensado a informação sobre o número do CPF/MF de Henri Marie Octave Sannejouand, cujo número de inscrição do Registro Geral é, de mais a mais, conhecido e consta da matrícula do imóvel (RG n.º 75.149 – mod. 19 – fls. 07), em sintonia com a carta de arrematação (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hipótese, valorada com excessivo rigor, levará, em desprestígio da razoabilidade, até porque a exigência não pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princípio da segurança jurídica, o que é um contrassenso. Com a exigência, o que se perde, confrontado com o ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a reforma da sentença: a garantia registaria é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja consistência jurídica supera o formalismo (…)”.

3. Por essas razões, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida inversa e afastar o óbice registrário.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 06.07.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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Número: 1000417-80.2020.8.26.0471
Comarca: PORTO FELIZ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000417-80.2020.8.26.0471

Registro: 2021.0000271298

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000417-80.2020.8.26.0471, da Comarca de Porto Feliz, em que é apelante GAS NATURAL SÃO PAULO SUL S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PORTO FELIZ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 6 de abril de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1000417-80.2020.8.26.0471

Apelante: Gas Natural São Paulo Sul S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Porto Feliz

VOTO Nº 31.459.

Registro de Imóveis – Título judicial – Servidão administrativa – Especialidade objetiva – Impossibilidade de identificar a servidão dentro da área do imóvel atingido – Óbice mantido – Recurso não provido.

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Gás Natural São Paulo Sul S/A em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Porto Feliz/SP, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro de servidão administrativa junto à matrícula nº 61.324 daquela serventia extrajudicial.

Afirma a apelante, em síntese, que a servidão administrativa está perfeitamente descrita em conformidade com a prova pericial elaborada nos autos do Processo nº 1001514-86.2018.8.26.0471, 1ª Vara da Comarca de Porto Feliz, o que afasta qualquer dúvida de que esteja inserida nos limites da propriedade objeto da matrícula nº 61.324.

A D. Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento.

É o relatório.

2. A apelante, concessionária de serviço público, por sentença proferida em ação judicial teve instituída, em seu favor, servidão administrativa sobre uma faixa de terras, declarada de utilidade pública, inserida em imóvel objeto da matrícula nº 61.324 do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Porto Feliz/SP.

Contudo, o mandado judicial expedido nos autos da ação de instituição de servidão administrativa (Processo nº 1001514-86.2018.8.26.0471, 1ª Vara da Comarca de Porto Feliz), apresentado a registro pela apelante, foi negativamente qualificado pelo Sr. Oficial Registrador, que apontou a seguinte exigência: apresentação da planta do imóvel todo, considerando a localização gráfica da área desapropriada para servidão, devendo constar da planta apresentada as medidas remanescentes.

Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme disposto no item 119 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça[1], vigente à época da qualificação (atual item 117). Está pacificado, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial[2].

Em que pese a realização de prova técnica produzida na ação judicial em que instituída a servidão administrativa em favor da apelante, com a indicação das coordenadas geográficas e geodésicas da área, não foram apresentados, nestes autos, por trabalho técnico próprio, os pontos de amarração para exata identificação da servidão administrativa na área em análise como apontado pelo Oficial de Registro.

Vale salientar que a exata identificação da servidão administrativa na área afetada é indispensável, em prestígio ao princípio da especialidade objetiva. Afinal, proporcionará a terceiros a plena compreensão do ônus que recaiu sore o bem imóvel.

São diversos os precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura no sentido de que o registro da servidão administrativa se submete a todos os princípios informadores dos registros públicos. A propósito, já ficou decidido que:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Carta de sentença – Servidão administrativa – Princípio da especialidade objetiva – Impossibilidade de identificar a servidão dentro da área de cada um dos imóveis atingidos, em razão da descrição deficiente nas respectivas matrículas – Dúvida julgada procedente – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1005785-19.2017.8.26.0037; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Araraquara – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018).

No referido voto, ficou expressamente consignado que:

“A servidão administrativa proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a proprietário diverso, com força de limitação administrativa. Uma vez registrada, grava o direito real em favor de seu titular, no caso, a Administração Pública ou suas concessionárias. Ora, não se pode admitir a constituição de um direito real sem a necessária certeza sobre a amarração da área objeto da servidão à base territorial sobre a qual está sendo implantada. É verdade que as servidões administrativas não possuem natureza similar à da desapropriação, como modo de aquisição de domínio; entretanto, de outro enfoque, traduzem gravame e limitam o exercício da propriedade, com natureza pública, instituído sobre imóvel alheio. Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.”

Assim sendo, correta a exigência formulada pelo senhor Registrador, objetivando a exata identificação da servidão administrativa no imóvel, a fim de que seja preservado o princípio da especialidade objetiva.

3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais

[2] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação Cível nº 0005176-34.2019.8.26.0344; Apelação Cível nº 1001015-36.2019.8.26.0223. (DJe de 06.07.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001070-18.2018.8.26.0127
Comarca: CARAPICUÍBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127

Registro: 2021.0000303807

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante JOSE ALDO SILVEIRA DE FRANCA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CARAPICUÍBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 15 de abril de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127

Apelante: JOSE ALDO SILVEIRA DE FRANCA

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba

VOTO Nº 31.480

Registro de Imóveis – Imóvel que havia sido vendido pela loteadora a duas pessoas – Condomínio voluntário – Desdobro posteriormente autorizado pela Prefeitura – Cessão, por uma das condôminas, dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com a loteadora, sem que houvesse identificação de área certa negociada – Outorga de escritura de compra e venda de parte certa do terreno, pela loteadora, em favor do cessionário – Anuência de todos os interessados comprovada nos autos – Risco de fraude à legislação urbanística ou de desmembramento irregular não configurado – Óbice afastado – Dúvida improcedente – Recurso provido.     

1. Trata-se de apelação interposta por José Aldo Silveira de França contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba/SP, confirmando a negativa de registro de escritura de compra e venda tendo por objeto parte certa do imóvel matriculado sob nº 20.454 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Barueri/SP, ao argumento de que há divergência nas assinaturas dos memorais descritivos apresentados para fins de desdobro e que a pretensão de divisão do imóvel resultaria em nova unidade inferior ao módulo mínimo legal, o que configura alteração do plano de loteamento e consequente parcelamento irregular (fl. 94/95).

Alega o apelante, em síntese, que a escritura de compra e venda apresentada a registro tem por objeto parte do lote matriculado sob nº 21.555, com área de 125m² e, portanto, não inferior ao mínimo legal. Aduz que na referida matrícula estão averbados dois cadastros municipais, referentes a áreas de 125m² cada, restando apenas o desdobro junto à serventia imobiliária. Argumenta que a Prefeitura Municipal já autorizou o desdobro dos lotes, o que também conta com a anuência da adquirente da outra metade da área. Por fim, esclarece que nos documentos apresentados não há divergência de assinaturas, mas sim, que a proprietária do imóvel vendeu a área, inicialmente, para uma pessoa que, então, cedeu seus direitos ao apelante e anuiu à lavratura de escritura de compra e venda em nome deste (fl. 106/111).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 137/138).

É o relatório.

2. A dúvida foi suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba/SP em virtude de recusa do registro de Escritura de Compra e Venda referente a parte certa do lote nº 46 da quadra nº 04 do loteamento denominado Parque Santa Thereza, naquela localidade.

Na nota de devolução expedida, ficou consignado que o registro deveria ser obstado pois a venda, pela loteadora, de parte certa do lote (que constitui nova unidade) importaria em alteração do projeto ou plano do loteamento, esbarrando na proibição contida no item 170.5 (5) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo vigentes à época, sendo necessária a autorização da Corregedoria Permanente, como previsto no item 170.5 (6) das referidas Normas (fl. 05/07).

Em que pese a decisão da MM.ª Juíza Corregedora Permanente no sentido de que haveria risco de fraude à legislação urbanística e ao projeto inicial do loteamento aprovado em virtude da possibilidade de desmembramento irregular, é preciso ressaltar que, no caso concreto, ficou demonstrado que o loteamento foi registrado no ano de 1980 (fl. 48) e que, segundo se depreende dos documentos acostados aos autos, o loteador vendeu o terreno em questão, em sua totalidade, a duas compradoras em proporção ideal idêntica.

Ademais, na escritura pública apresentada a registro consta que o imóvel negociado tem uma área total de 125m², de maneira que inexiste ofensa à metragem mínima dos lotes estabelecida para o Município e tampouco ocorreu novo desmembramento que resultasse em área inferior à mínima legal, como constou da sentença recorrida. Por outro lado, a divergência entre os nomes e assinaturas constantes do procedimento de desdobro aprovado pela Prefeitura (fl. 16/23) e a escritura apresentada a registro justifica-se pelo fato de que parte do imóvel havia sido comprada, inicialmente, por Maria José da Silva Cândido, que, posteriormente, cedeu seus direitos ao apelante (fl. 113/114).

Como se vê, entre as primitivas adquirentes do imóvel, ao que consta, foi estabelecido condomínio voluntário simples, sendo certo que apenas depois do desdobro autorizado pela Prefeitura Municipal, no ano de 1999, é que, em 2001, a compromissária compradora de metade do lote cedeu os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda não registrado, celebrado com a loteadora, ao apelante e sua esposa, sem que houvesse identificação de área certa negociada (fl. 113/114).

As circunstâncias, pois, não se identificam com a formação de condomínio por alienações sucessivas da metade ideal, seja por parte do loteador, seja por parte de proprietário sucessivo.

E muito embora a dúvida esteja fundada na incidência da regra do item 170.5 (5) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo vigentes à época, cumpre observar que o próprio Oficial de Registro consignou que não percebeu intenção de burla à legislação (fl. 03), o que afasta a exigência de autorização do registro pelo Corregedor Permanente.

Como se vê, a distinção fática do caso impede a incidência da vedação administrativa ao desmembramento sucessivo, certo que, na presente hipótese, não há elementos que possam indicar que a alienação de parte do imóvel configura parcelamento irregular ou fraudulento.

À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 06.07.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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