CSM/SP: Registro de Imóveis – Imóvel que havia sido vendido pela loteadora a duas pessoas – Condomínio voluntário – Desdobro posteriormente autorizado pela Prefeitura – Cessão, por uma das condôminas, dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com a loteadora, sem que houvesse identificação de área certa negociada – Outorga de escritura de compra e venda de parte certa do terreno, pela loteadora, em favor do cessionário – Anuência de todos os interessados comprovada nos autos – Risco de fraude à legislação urbanística ou de desmembramento irregular não configurado – Óbice afastado – Dúvida improcedente – Recurso provido.


  
 

Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001070-18.2018.8.26.0127
Comarca: CARAPICUÍBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127

Registro: 2021.0000303807

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante JOSE ALDO SILVEIRA DE FRANCA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CARAPICUÍBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 15 de abril de 2021.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1001070-18.2018.8.26.0127

Apelante: JOSE ALDO SILVEIRA DE FRANCA

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba

VOTO Nº 31.480

Registro de Imóveis – Imóvel que havia sido vendido pela loteadora a duas pessoas – Condomínio voluntário – Desdobro posteriormente autorizado pela Prefeitura – Cessão, por uma das condôminas, dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com a loteadora, sem que houvesse identificação de área certa negociada – Outorga de escritura de compra e venda de parte certa do terreno, pela loteadora, em favor do cessionário – Anuência de todos os interessados comprovada nos autos – Risco de fraude à legislação urbanística ou de desmembramento irregular não configurado – Óbice afastado – Dúvida improcedente – Recurso provido.     

1. Trata-se de apelação interposta por José Aldo Silveira de França contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba/SP, confirmando a negativa de registro de escritura de compra e venda tendo por objeto parte certa do imóvel matriculado sob nº 20.454 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Barueri/SP, ao argumento de que há divergência nas assinaturas dos memorais descritivos apresentados para fins de desdobro e que a pretensão de divisão do imóvel resultaria em nova unidade inferior ao módulo mínimo legal, o que configura alteração do plano de loteamento e consequente parcelamento irregular (fl. 94/95).

Alega o apelante, em síntese, que a escritura de compra e venda apresentada a registro tem por objeto parte do lote matriculado sob nº 21.555, com área de 125m² e, portanto, não inferior ao mínimo legal. Aduz que na referida matrícula estão averbados dois cadastros municipais, referentes a áreas de 125m² cada, restando apenas o desdobro junto à serventia imobiliária. Argumenta que a Prefeitura Municipal já autorizou o desdobro dos lotes, o que também conta com a anuência da adquirente da outra metade da área. Por fim, esclarece que nos documentos apresentados não há divergência de assinaturas, mas sim, que a proprietária do imóvel vendeu a área, inicialmente, para uma pessoa que, então, cedeu seus direitos ao apelante e anuiu à lavratura de escritura de compra e venda em nome deste (fl. 106/111).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 137/138).

É o relatório.

2. A dúvida foi suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Carapicuíba/SP em virtude de recusa do registro de Escritura de Compra e Venda referente a parte certa do lote nº 46 da quadra nº 04 do loteamento denominado Parque Santa Thereza, naquela localidade.

Na nota de devolução expedida, ficou consignado que o registro deveria ser obstado pois a venda, pela loteadora, de parte certa do lote (que constitui nova unidade) importaria em alteração do projeto ou plano do loteamento, esbarrando na proibição contida no item 170.5 (5) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo vigentes à época, sendo necessária a autorização da Corregedoria Permanente, como previsto no item 170.5 (6) das referidas Normas (fl. 05/07).

Em que pese a decisão da MM.ª Juíza Corregedora Permanente no sentido de que haveria risco de fraude à legislação urbanística e ao projeto inicial do loteamento aprovado em virtude da possibilidade de desmembramento irregular, é preciso ressaltar que, no caso concreto, ficou demonstrado que o loteamento foi registrado no ano de 1980 (fl. 48) e que, segundo se depreende dos documentos acostados aos autos, o loteador vendeu o terreno em questão, em sua totalidade, a duas compradoras em proporção ideal idêntica.

Ademais, na escritura pública apresentada a registro consta que o imóvel negociado tem uma área total de 125m², de maneira que inexiste ofensa à metragem mínima dos lotes estabelecida para o Município e tampouco ocorreu novo desmembramento que resultasse em área inferior à mínima legal, como constou da sentença recorrida. Por outro lado, a divergência entre os nomes e assinaturas constantes do procedimento de desdobro aprovado pela Prefeitura (fl. 16/23) e a escritura apresentada a registro justifica-se pelo fato de que parte do imóvel havia sido comprada, inicialmente, por Maria José da Silva Cândido, que, posteriormente, cedeu seus direitos ao apelante (fl. 113/114).

Como se vê, entre as primitivas adquirentes do imóvel, ao que consta, foi estabelecido condomínio voluntário simples, sendo certo que apenas depois do desdobro autorizado pela Prefeitura Municipal, no ano de 1999, é que, em 2001, a compromissária compradora de metade do lote cedeu os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda não registrado, celebrado com a loteadora, ao apelante e sua esposa, sem que houvesse identificação de área certa negociada (fl. 113/114).

As circunstâncias, pois, não se identificam com a formação de condomínio por alienações sucessivas da metade ideal, seja por parte do loteador, seja por parte de proprietário sucessivo.

E muito embora a dúvida esteja fundada na incidência da regra do item 170.5 (5) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo vigentes à época, cumpre observar que o próprio Oficial de Registro consignou que não percebeu intenção de burla à legislação (fl. 03), o que afasta a exigência de autorização do registro pelo Corregedor Permanente.

Como se vê, a distinção fática do caso impede a incidência da vedação administrativa ao desmembramento sucessivo, certo que, na presente hipótese, não há elementos que possam indicar que a alienação de parte do imóvel configura parcelamento irregular ou fraudulento.

À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 06.07.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.