Processo 1014135-83.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Cemart Administração de Bens e Comércio Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: BEATRIZ JATENE BOU KHAZAAL (OAB 390494/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1014135-83.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Cemart Administração de Bens e Comércio Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Cemart Administração de Bens Próprios e Comércio Ltda em razão da negativa de registro da 10ª alteração de seu contrato social, que formaliza a conferência ao capital social do bem imóvel descrito na matrícula n. 110.223 daquela serventia (prenotação n. 1.003.365).
O Oficial esclarece que o imóvel pertence a Carlos Guilherme Martins Pinto, falecido por adjudicação (R.11/110.223); que a conferência foi praticada pelo espólio, representado por sua inventariante e única herdeira, Cecilia Helena Conrado Martins Pinto Brandileone, a qual invoca, como fonte dos poderes para alienar, a escritura de nomeação de inventariante com autorização para venda de bem do espólio lavrada em 13 de outubro de 2025 perante o 19º Tabelião de Notas desta Capital, Livro n. 5.180, fls. 97/108; que a autorização extrajudicial prevista no artigo 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007 é finalisticamente vinculada, legitimando a alienação de bem do espólio sem alvará judicial tão somente para fazer frente às despesas do próprio inventário; que os incisos II e VI do dispositivo citado pressupõem, por sua própria dicção, a existência de preço e de produto da venda em pecúnia, elementos ausentes na conferência de bem ao capital social, na qual o espólio recebe quotas e não numerário; que o parágrafo terceiro revela a mesma lógica, pois a razão pela qual o bem alienado não retorna à partilha é a sua substituição pelo preço no monte; que a própria escritura declara não se fazer necessário o custeio das demais despesas com o produto da alienação, o que evidencia finalidade diversa daquela contemplada na norma; que a autorização judicial expedida em 17 de outubro de 2024 no processo de inventário de autos n. 1059535-31.2023.8.26.0002 não aproveita ao registro pretendido, seja porque fixou validade de 120 dias, exaurida antes da formalização da conferência, seja porque o processo em que proferida foi extinto por sentença homologatória de desistência; que, situando-se a alienação fora da hipótese da norma, remanesceria indispensável a apresentação de alvará judicial específico, nos exatos termos do artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil, ou, alternativamente, a prévia adjudicação do imóvel à herdeira e o respectivo registro da transmissão causa mortis (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/142.
A suscitada apresentou impugnação, sustentando que o artigo 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007 emprega deliberadamente o verbo amplo “alienar”, sem restringir a autorização à compra e venda mediante pagamento em dinheiro; que a integralização de imóvel ao capital social de pessoa jurídica constitui modalidade de alienação patrimonial, de natureza onerosa corroborada pela incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, regularmente exigido e recolhido; que se cuida de mera substituição de ativos, sem prejuízo patrimonial ao espólio ou à herdeira; que os requisitos dos incisos I a VI foram observados na própria escritura e certificados pelo Tabelião; que as quotas recebidas em contrapartida foram posteriormente adjudicadas à única herdeira por meio da escritura de inventário e adjudicação lavrada em 18 de fevereiro de 2026, tendo o espólio se retirado da sociedade pela 11ª Alteração do Contrato Social; que inexiste interesse de incapaz, conflito entre herdeiros ou controvérsia sucessória a justificar a intervenção do Poder Judiciário; que os demais imóveis conferidos ao capital social tiveram suas matrículas atualizadas perante outras serventias, sem questionamento (fls. 96/106).
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida por entender que a autorização instituída pelo artigo 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007 possui finalidade específica e que a conferência de bem ao capital social não produz preço nem produto de venda destinado ao pagamento das despesas do inventário (fls. 146/150).
É o relatório.
Fundamento e decido.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, o registro foi obstado porque o Oficial entende que a alienação de bem do espólio antes da partilha mediante autorização conferida por escritura pública não comporta a hipótese dos autos: a conferência de imóvel ao capital social não gera pecúnia, mas quotas, as quais não se prestam ao pagamento das despesas do inventário, destinação a que o artigo 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007 vincula o produto da alienação que autoriza.
Não se questionam, pois, a aptidão da conferência de bens ao capital social como forma de transmissão da propriedade imobiliária, a regularidade formal do instrumento societário ou o recolhimento dos tributos incidentes, mas sim a suficiência dos poderes invocados pela inventariante para dispor, antes da conclusão da sucessão, de imóvel integrante do acervo hereditário.
Sabe-se que aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros como universalidade e o acervo permanece indiviso até a partilha ou a adjudicação (artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil).
O inventariante administra patrimônio que não é seu e que ainda não se individualizou, razão pela qual seus poderes de disposição são restritos: o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil condiciona a alienação de bens de qualquer espécie à oitiva dos interessados e à autorização judicial e o artigo 1.793, § 3º, do Código Civil comina de ineficácia a disposição de bem componente do acervo hereditário realizada sem prévia autorização do juízo da sucessão.
O controle é, portanto, a regra, cuja observância o Registrador deve verificar, na forma do item 42, alínea “e”, do Capítulo XVI das Normas de Serviço, que impõe a exigência de alvará para os atos que envolvam espólio.
A via extrajudicial instituída pelo artigo 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007, incluído pela Resolução CNJ n. 571/2024, constitui exceção a esse regime:
“Art. 11-A. O inventariante poderá ser autorizado, através de escritura pública, a alienar móveis e imóveis de propriedade do espólio, independentemente de autorização judicial, observado o seguinte:
I – discriminação das despesas do inventário com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário;
II – vinculação de parte ou todo o preço ao pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso anterior;
III – não constar indisponibilidade de bens de quaisquer dos herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente;
IV – a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas e o seus respectivos valores;
V – a consignação no texto da escritura dos valores dos emolumentos notariais e registrais estimados e a indicação das serventias extrajudiciais que expedirem os respectivos orçamentos;
VI – prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso I deste artigo.
§ 1º O prazo para o pagamento das despesas do inventário não poderá ser superior a 1 (um) ano a contar da venda do bem, autorizada a estipulação de prazo inferior pelas partes.
§ 2º Cumprida a obrigação do inventariante de pagar as despesas discriminadas, fica extinta a garantia por ele prestada.
§ 3º O bem alienado será relacionado no acervo hereditário para fins de apuração dos emolumentos do inventário, cálculo dos quinhões hereditários, apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha, consignando-se a sua venda prévia na escritura do inventário”.
A leitura conjunta do dispositivo revela que a dispensa do alvará não foi concedida de modo genérico, mas sim a uma função precisa: permitir que o próprio patrimônio hereditário gere os recursos necessários à conclusão do inventário, evitando que a sucessão se paralise por falta de liquidez para o pagamento dos impostos de transmissão, dos honorários advocatícios e dos emolumentos notariais e registrais.
As referências reiteradas ao preço, ao produto da venda, à vinculação desse produto às despesas discriminadas, à garantia de sua destinação e ao prazo de um ano para a quitação constituem o mecanismo pelo qual a norma substitui o controle judicial por um controle de afetação para, assim, justificar a dispensa.
A conferência de bem ao capital social, por sua vez, não se enquadra na regra de exceção.
Ainda que constitua alienação em sentido amplo, a contrapartida recebida pelo espólio é participação societária e as quotas não são meio de pagamento das despesas do inventário: não há preço a vincular na forma do inciso II, não há produto de venda cuja destinação possa ser garantida na forma do inciso VI e não há valor pecuniário apto a fazer frente às despesas discriminadas na forma do inciso I.
Ainda, o § 1º da regra, ao fixar prazo para o pagamento contado da venda do bem, e o § 3º, ao dispensar da partilha o bem alienado porque o preço o substitui no monte, confirmam a mesma premissa.
Não se trata, portanto, de restringir por via interpretativa o alcance do verbo “alienar”, mas sim de constatar que a hipótese dos autos não reúne os elementos que a própria norma erigiu em condição da dispensa.
O argumento da suscitada, de que a integralização é alienação onerosa, é correto, mas insuficiente, uma vez que a questão se cinge à espécie de alienação apta a permitir a dispensa de alvará judicial.
Tampouco socorre a suscitada a alegação de que os requisitos teriam sido observados na escritura e certificados por Tabelião.
A reprodução dos incisos da norma no instrumento notarial não cria a operação econômica que eles regulam e a qualificação registral é atividade autônoma, não vinculada ao juízo formulado pelo notário.
Quanto à substância, a escritura declarou expressamente que “não se faz necessário o custeio das demais despesas com o produto da alienação” (fls. 15), ao mesmo tempo em que afetou à operação acervo de R$ 1.729.418,14.
A declaração de desnecessidade evidencia que a finalidade perseguida não foi a de gerar recursos para concluir a sucessão, mas a de promover reorganização patrimonial.
Tal finalidade é lícita, e nada há nos autos que sugira intuito de fraude. Contudo, é finalidade diversa da que autoriza a dispensa do controle judicial.
Verifica-se, ainda, que não aproveita ao registro a autorização judicial expedida em 17 de outubro de 2024 no processo de inventário de autos n. 1059535-31.2023.8.26.0002, que tramitou perante a 8ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central.
É certo que o alvará judicial não veiculou autorização genérica de venda, mas contemplou especificamente a conferência dos bens imóveis à suscitada (fls. 80).
Ocorre que nele se fixou prazo de validade de 120 dias, exaurido muito antes da formalização da 10ª Alteração do Contrato Social em 18 de novembro de 2025 e o processo em que proferido veio a ser extinto por sentença homologatória de desistência em 16 de dezembro de 2024 (fls. 121).
A autorização judicial possuía eficácia temporal delimitada e não se converte em permissão permanente pelo simples fato de haver existido.
Em outras palavras, embora o documento comprove que o juízo sucessório examinou a operação, a autorização perdeu sua eficácia em razão do término do prazo de vigência e não mais supre a exigência de controle judicial.
Vale observar também que a circunstância de outras serventias haverem registrado a conferência de bens diversos relacionados na mesma alteração contratual não vincula o Oficial suscitante nem este juízo.
A qualificação registral é atividade independente, exercida por cada delegatário sob sua própria responsabilidade, e a diversidade de entendimentos entre serventias, embora indesejável, não constitui fundamento para afastar óbice legalmente sustentado.
Anote-se, por fim, que a solução aqui adotada não inviabiliza a operação pretendida.
Como bem orientado pelo Oficial em nota devolutiva, a regularização pode se dar tanto pela obtenção de autorização judicial específica perante o juízo sucessório, quanto pela via da retificação dos títulos já formalizados, com a adjudicação do imóvel à herdeira, o registro da transmissão causa mortis e a subsequente conferência do bem ao capital social pela pessoa física, agora titular do domínio.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 16 de setembro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 17.09.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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