Apelação Cível nº 1001985-89.2025.8.26.0396
Número: 1001985-89.2025.8.26.0396
Comarca: NOVO HORIZONTE
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1001985-89.2025.8.26.0396
Registro n°: 2026.0001074791
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001985-89.2025.8.26.0396, da Comarca de Novo Horizonte, em que são apelantes EVERALDO ANTONIO BARBOSA e MARISTELA TEODORO BARBOSA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE NOVO HORIZONTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de novembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1001985-89.2025.8.26.0396
Apelantes: Everaldo Antonio Barbosa e Maristela Teodoro Barbosa
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Novo Horizonte
Comarca: Novo Horizonte
Voto nº 39.989
Direito registral imobiliário – Dúvida – Apelação – Registro de compra e venda, celebrada por escritura pública lavrada em 2004 – Imóvel alienado por Município com dispensa de licitação – Recusa do oficial por ausência de requisitos da Lei de Licitações (Lei nº 14.133/2021 e pretérita Lei nº 8.666/93) – A qualificação registral se rege pelo princípio tempus regit actum – Necessidade de observância dos requisitos legais vigentes ao tempo da apresentação do título, bem como verificação da validade material do negócio à luz da lei da época (avaliação prévia e motivação de interesse público) – Erros pretéritos não justificam a continuidade de registros irregulares ante o princípio da legalidade estrita – Manutenção do óbice – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por EVERALDO ANTONIO BARBOSA e MARISTELA TEODORO BARBOSA (fls. 58/71) contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da 2ª Vara da Comarca de Novo Horizonte, que, julgando procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica local, manteve a recusa do registro stricto sensu da compra e venda (Protocolo nº 114.534) do imóvel da matrícula nº 22.177 (fls. 49/53).
Os recorrentes postulam a reforma da r. sentença, aduzindo, em síntese, que a escritura foi lavrada em 2004, sob a égide de legislação municipal específica (Leis nº 173/94 e nº 376/04), configurando ato jurídico perfeito. Alegam que a exigência do oficial de registro de imóveis, contida na Nota de Exigência nº 2457, baseada na nova Lei de Licitações (Lei nº 14.133/2021) e referendada pela sentença pela óptica da Lei nº 8.666/93, adentra indevidamente no mérito do ato administrativo. Argumentam, ainda, ofensa ao princípio da confiança legítima e da isonomia, porque o mesmo ofício já teria registrado outros títulos idênticos provenientes do mesmo loteamento “Cidade Nova II”, sem formular a referida exigência.
O oficial de registro de imóveis manifestou-se pelo regular processamento do recurso, reputando não ter legitimidade nem interesse para apresentar contrarrazões (fls. 107/108).
A douta Procuradoria de Justiça ofertou parecer opinando pelo não provimento do recurso, argumentando que a qualificação registral obedece ao princípio tempus regit actum e que o título não comprova os requisitos essenciais nem sequer à luz da Lei nº 8.666/93, então vigente à época, como a demonstração de avaliação prévia e a motivação do interesse público para a alienação do bem imóvel (fls. 128/130).
É o relatório.
Decido.
O cerne da controvérsia reside na possibilidade de registro de compra e venda de imóvel público pertencente ao Município de Marapoama, celebrada por escritura pública do ano de 2004, sem que constassem do título os requisitos legais essenciais exigidos para a validade da alienação de bens da administração pública.
O recurso não comporta provimento, devendo ser integralmente mantida a bem lançada sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente.
De início, ressalta-se que não se questiona que o negócio jurídico constante da escritura pública lavrada em 2004 possa constituir ato jurídico perfeito no plano obrigacional, cuja validade, como avença que cria direitos e deveres entre o Município alienante e os adquirentes, há de ser aferida segundo a legislação vigente na época de sua celebração. A controvérsia, contudo, não se localiza no plano da validade do ato causal, mas no plano da eficácia registral do título.
No sistema jurídico brasileiro em que vigora o sistema do título e do modo, a transmissão da propriedade imóvel entre vivos não decorre da simples celebração do contrato, que, por si só, gera apenas direito pessoal à aquisição da coisa, mas a constituição do direito real, com eficácia erga omnes, somente se opera com o registro do título translativo no registro de imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.
Sendo o registro ato autônomo, de natureza constitutiva, com eficácia desde a prenotação, a ele se aplica a lei vigente ao tempo desta, em observância ao princípio do tempus (praenotationis) regit actum, que, em matéria registral, impõe ao oficial observar a legislação incidente na data da apresentação do título, não a da data do ajuste do negócio.
Dito de outro modo: embora os recorrentes defendam que o título constitui ato jurídico perfeito por ter sido confeccionado em 2004, é entendimento reiterado deste Conselho Superior da Magistratura que o título se submete às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração, ainda que lavrado muitos anos antes.
Nesse sentido (grifou-se):
Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a dois décimos do bem – Orientação da Corregedoria Geral da Justiça pela impossibilidade de registro de venda de parte ideal por caracterizar possível fraude à lei do parcelamento do solo – Caso concreto que não envolve novo parcelamento, mas venda de parte ideal nas condições originalmente estabelecidas pelos condôminos, anteriormente à entrada em vigor da Lei n.6.766/79 e sem referência a localização específica ou metragem definida para cada copropriedade – Elementos suficientes para afastar, na espécie, a aplicação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ – Averbação de indisponibilidade de bens em nome do vendedor – Medida acautelatória que impede o registro de alienação voluntária, ainda que a escritura tenha sido lavrada anteriormente, uma vez que a qualificação registral é levada a efeito no momento da apresentação do título para registro (tempus regit actum) – Averbação de penhora para garantia de execução – Constrição que não impede a alienação do imóvel – Dúvida procedente – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1001755-32.2022.8.26.0338; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mairiporã – 1ª Vara; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024)
Ademais, a própria r. sentença bem pontuou que, mesmo que se afastasse a aplicação imediata da Lei nº 14.133/2021 e se avaliasse o ato à luz da revogada Lei nº 8.666/93, o título padeceria de vícios impeditivos, uma vez que não traz, em seu bojo, a indispensável comprovação de avaliação prévia e de motivação do interesse público para justificar a dispensa de licitação, conforme exigido pelo inciso I do art. 17 da Lei 8.666/93.
Não socorre os recorrentes a invocação da presunção de legitimidade das leis municipais autorizadoras. A existência de lei que autoriza a alienação e dispensa a licitação não substitui, para fins de qualificação registral, a demonstração documental dos requisitos legais da alienação de bem público, cuja verificação compete ao oficial no exame de legalidade do título.
Tampouco há ofensa ao ato jurídico perfeito, uma vez que o negócio celebrado em 2004 permanece válido entre as partes, mas tal proteção constitucional não impõe ao registrador a prática de ato de registro em desconformidade com os requisitos legais a ele aplicáveis.
Por fim, o argumento de que outras escrituras idênticas foram registradas no passado pela mesma serventia para diversos lotes do Bairro Cidade Nova II não tem o condão de legitimar a pretensão.
Isso porque, em observância ao princípio da legalidade estrita, a eventual existência de equívocos pretéritos não confere aos recorrentes o direito de exigir a perpetuação do erro, tampouco afasta o dever do atual registrador de obstar o ingresso de títulos que não preencham os requisitos legais.
Assim já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, in verbis (grifou-se):
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. FRAÇÃO IDEAL. IMPROVIMENTO. I. Caso em Exame 1. Apelação interposta contra sentença que manteve a qualificação negativa da escritura de venda e compra de parte ideal de imóvel rural. O apelo busca a reforma da sentença, alegando que registros similares foram aceitos e que não há prejuízo à ordem urbanística. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se a escritura de venda e compra de parte ideal de imóvel rural pode ser registrada, considerando a alegação de parcelamento irregular do solo. III. Razões de Decidir 3. O título já havia sido objeto de qualificação negativa por se tratar de venda de parte ideal inferior à fração mínima de parcelamento, sem vínculo de parentesco com os vendedores, o que caracteriza parcelamento irregular do solo. 4. A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos erros, inexistindo direito adquirido ao engano. IV. Dispositivo e Tese 5. Apelação desprovida. Tese de julgamento: 1. A venda de frações ideais de imóvel rural, sem observância das normas de parcelamento do solo, caracteriza parcelamento irregular. 2. Erros pretéritos de registro não justificam a repetição de atos irregulares. Legislação Citada: NSCGJ, Cap. XX, item 166. Jurisprudência Citada: Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível nº 28.280-0/1, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga. (TJSP; Apelação Cível 1006788-16.2024.8.26.0408; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ourinhos Vara do Juizado Especial Cível; Data do Julgamento: 01/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025)
Não se verifica, portanto, a alegada ofensa aos princípios da segurança jurídica, da confiança legítima e da isonomia, os quais não se prestam a respaldar o ingresso de título em desacordo com a legalidade registral.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, mantendo integralmente a r. sentença de primeiro grau que julgou procedente a dúvida e rejeitou o registro rogado.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 12.11.2026 – SP)]
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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