Processo 1042244-78.2024.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – (…) Oficial de Registro de Imoveis da Capital – Algarve Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar a exigência de registro prévio da incorporação imobiliária, devendo ser observado o disposto no item 222.2, Cap.XX, das NSCGJ. Oriento o Oficial a qualificar o título de forma exaustiva, com apontamento em um único ato de todas as exigências a serem satisfeitas e a prestar informações completas a este juízo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: O.L.V.J. (OAB (…)/SP), M.T.N.R.S. (OAB (…)/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1042244-78.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: (…) Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Algarve Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do (…) Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Algarve Incorporações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de instituição e especificação de condomínio denominado “Boulevard Ibirapuera”, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 249.392 daquela serventia (prenotação n. 909.700).
O Oficial informa que o título foi qualificado negativamente sob o fundamento de que, uma vez que a suscitada possui como objeto social a incorporação de empreendimentos, para efetivação do registro requerido, há necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária, conjuntamente com toda documentação elencada no artigo 32 da Lei n. 4.591/64; que o fato de a construção estar finalizada não significa que o registro da instituição possa ser realizado sem o registro prévio da incorporação; que a lei não faz distinção se a alienação das unidades autônomas se dará anterior ou posteriormente à conclusão da obra; que, como a incorporação imobiliária integra o objeto social da suscitada, em algum momento, as unidades serão alienadas, razão pela qual necessário o registro da incorporação imobiliária para garantir segurança jurídica ao empreendimento; que é o registro do memorial de incorporação que confere existência jurídica às unidades autônomas, vinculando as frações do terreno, conforme dispõe o parágrafo 1º-A do artigo 32 da Lei n. 4.591/64; que o princípio da continuidade se baseia numa narrativa sequencial e cronológica dos atos, de modo que deve existir uma cadeia, sendo ela: incorporação, instituição de condomínio e convenção de condomínio (fls. 01/03)
Documentos vieram às fls. 04/195.
Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte suscitada aduz que, na qualidade de proprietária do imóvel matriculado sob o n. 249.392 no (…) Registro de Imóveis, executou às suas expensas, e sem destinar nenhuma unidade à venda durante as obras, o empreendimento denominado “Boulevard Ibirapuera”, o qual teve seu Certificado de Conclusão nº 2020-81432-00 (Habite-se), emitido pela Prefeitura Municipal de São Paulo em 26 de outubro de 2020, assim como da CND relativa à construção realizada, conforme aferição n. 60.027.81646/64-000, objeto da certidão n. 5F24.A79B.6762.5B3F, emitida em 30 de novembro de 2021, atestando que o projeto aprovado para o condomínio “Boulevard Ibirapuera” foi executado e concluído regularmente; que após a conclusão das obras, apresentou ao Oficial, em 16 de outubro de 2023, a especificação e convenção de condomínio do empreendimento, tendo sido prenotado sob n. 900.583; que o Oficial recusa registrar o título exclusivamente pela ausência de registro do memorial de incorporação, quando este seria supostamente exigido; que a alienação de unidade pronta, ao contrário do que pressupõe o Oficial, não exige o prévio registro do memorial de incorporação; que a legislação em vigor não impõe qualquer obrigação de registro prévio da incorporação imobiliária para possibilitar os registros de instituição, especificação e convenção de condomínio edilício; que não existe no ordenamento jurídico qualquer distinção para promover a instituição do condomínio edilício em razão da natureza do requerente; que artigo 32 da Lei n. 4.591/64, que fundamenta a suscitação de dúvida, dispõe claramente que o registro do memorial de documentação tem o único e precípuo objetivo de permitir o incorporador alienar/onerar frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão a futuras unidades autônomas; que, pelas características do empreendimento “Boulevard Ibirapuera”, este não foi precedido de registro da incorporação imobiliária na forma do artigo 31-A da Lei n. 4.591/1964, tendo optado por não alienar as frações ideais durante as obras e edificálo com recursos próprios; que não há nenhuma ilegalidade em construir unidades com recursos próprios, e, apenas após a conclusão das obras realizar as alienações das unidades já prontas e acabadas (fls. 17/23 e 196/204). Juntou documentos (fls. 205/235).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 239/240).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita: o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
Neste sentido, dispõe o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é improcedente, com observação.
A incorporação imobiliária caracteriza-se como atividade empresarial que mobiliza recursos de terceiros e fatores de produção para viabilizar o projeto de um determinado empreendimento imobiliário, tendo como objetivo a venda de unidades imobiliárias autônomas, antes ou durante a fase de execução.
Segundo ensina a doutrina: “Trata-se de esforço produtivo que visa a edificação de condomínios, horizontais ou verticais, a partir da dedicação material, econômica, técnica e intelectual de vários envolvidos, arregimentados por uma pessoa (física ou jurídica) específica, que é, como se verá, a despeito de eventual pluralidade de comprometidos na realização conjunta do projeto, a responsável legal por ele, inclusive pela terceirização dos trabalhos que aderem à iniciativa. O intento final dessa aglutinação de fatores é a venda de unidades autônomas imobiliárias ainda não existentes, que serão geradas a partir do empreendimento, que integra uma obra a ser levantada sobre terreno-base ao qual essas unidades se agregarão, ou a venda de lotes específicos em que o terreno-base será desmembrado” (Pedroso, Alberto Gentil de Almeida, coordenação. Condomínio e Incorporação Imobiliária VII. 2ª edição, Revista dos Tribunais, página 214).
Essa atividade é regulada pela Lei n. 4.591/64, que a define como “atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (art. 28).
O incorporador, por seu turno, é conceituado no artigo 29 da mesma, como “pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
Assim, a incorporação imobiliária é atividade destinada a promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas durante ou previamente a realização da obra.
Sob o prisma do registro imobiliário, a incorporação está prevista no artigo 167, inciso I, item 17, da Lei n. 6.015/1973, como ato suscetível de registro, com caráter cogente (art. 169, LRP). A obrigatoriedade deste registro também decorre da própria Lei n. 6.591/64, cujo artigo 32 condiciona a comercialização das unidades futuras ao prévio arquivamento dos documentos nele elencados.
O registro da incorporação imobiliária evidencia a regularidade formal e jurídica do empreendimento, submetendo o imóvel a um regime especial e conferindo segurança aos adquirentes de imóveis na planta, ou seja, aos futuros proprietários de unidades imobiliárias autônomas ainda não construídas, conforme condições estabelecidas em contrato.
Tal registro tem natureza provisória. É é realizado para possibilitar a negociação das unidades antes ou durante a fase de execução do empreendimento, mas cessa com o término da construção e regularização da obra no fólio real, ou seja, com o registro da instituição e especificação de condomínio.
No caso dos autos, trata-se de construção efetivada pela suscitada (empreendimento residencial denominado “Boulevard Ibirapuera”), que já se encontra finalizada (certificado de conclusão de obra “habite-se” fls. 109/110), realizada com recursos próprios após projeto aprovado pela Prefeitura de São Paulo (alvará de fls. 100/108). Não se tem notícia de comercialização de unidades autônomas do referido empreendimento anteriormente ou durante a realização da obra.
Desta feita, não se constata incorporação imobiliária, de modo que a exigência de registro neste sentido não encontra fundamento, na espécie.
Por outro lado, quanto à alegação de violação ao princípio da continuidade pela ausência de registro da incorporação, não se sustenta.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Cap. XX, Subseção III) estabelecem que é por meio da averbação da construção e do registro da instituição do condomínio e de sua convenção que se dará publicidade sobre a obra realizada e a nova realidade fática:
“221. A averbação de construção de edifício só poderá ser feita mediante documento hábil (“habite-se” ou alvará de conservação), expedido pela Prefeitura Municipal. Do “habite-se” constará a área construída, que deverá ser conferida com a da planta aprovada e já arquivada; quando houver divergência, o registro não poderá ser feito antes que se esclareça a situação.
222. A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação de escritura pública ou instrumento particular que caracterize e identifique as unidades autônomas, ainda que implique atribuição de unidades aos condôminos, acompanhado do projeto aprovado e do “habite-se”, ou do termo de verificação de obras em condomínio de lotes.
222.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos.
222.2. Quando do registro da instituição, também será exigida a convenção do condomínio, que será registrada no Livro nº 3.
222.3. Para a instituição e especificação de condomínio de lotes, será observado, se for o caso, o disposto no item 216, I e II.
223. As matrículas para as futuras unidades autônomas poderão ser abertas depois do registro da incorporação imobiliária, ou apenas depois da averbação da construção e do registro da instituição e especificação de condomínio.”
Outrossim, a exigência também não subsiste sob a perspectiva do objeto social da parte suscitada, já que, como fundamentado, incorporação imobiliária não houve.
Finalmente, importante mencionar que o título apresentado a registro consiste em instrumento particular de instituição e especificação de condomínio denominado “Boulevard Ibirapuera”, sem notícia de apresentação da Convenção de Condomínio, a qual deverá ser exigida e registrada simultaneamente com a instituição de condomínio.
Neste ponto, é importante ressaltar que todas as exigências devem ser formuladas de um só vez e de forma clara e objetiva. O título, em consequência, deve ser submetido a análise exaustiva, nos termos do item 38, do Cap.XX, das NSCGJ.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar a exigência de registro prévio da incorporação imobiliária, devendo ser observado o disposto no item 222.2, Cap. XX, das NSCGJ.
Oriento o Oficial a qualificar o título de forma exaustiva, com apontamento em um único ato de todas as exigências a serem satisfeitas e a prestar informações completas a este juízo.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 23 de abril de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito (DJe de 25.04.2024 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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