Processo 1004918-16.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Lopan Operações e Negócios Ltda – Diante desse quadro, verifica-se que todas as exigências formuladas pelo 13º Oficial encontram amparo na legislação vigente, nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na jurisprudência administrativa consolidada, não se configurando excesso de formalismo ou ilegalidade, motivo pelo qual JULGO PROCEDENTE o pedido de providências. Regularize-se a distribuição, com as cautelas de praxe. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: GLACITON DE OLIVEIRA BEZERRA (OAB 349142/SP)
Íntegra da decisão: -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004918-16.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 13 Oficial de Registro de Imoveis da Comarca da Capital
Suscitado: Lopan Operações e Negócios Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se, em verdade, de pedido de providências instaurado pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital por provocação de LOPAN OPERAÇÕES E NEGÓCIOS S.A., que questiona exigências formuladas para o ingresso, no fólio real, de instrumento particular de locação comercial firmado em 29 de maio de 2024, apresentado inicialmente pela plataforma do RI Digital e prenotado sob nº 413.177 (prenotação atual nº 415.143).
Conforme relatado pelo Oficial, após qualificação do título, expediu nota devolutiva em 23/12/2025, apontando, em síntese: (i) a necessidade de reapresentação do contrato com assinatura eletrônica qualificada por entender inválida, para fins registrais, a assinatura realizada por plataforma privada (D4Sign) à luz do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020; (ii) a necessidade de apresentação de documentos idôneos para comprovação dos poderes de representação de todas as partes contratantes, nos termos do art. 118 do Código Civil; e (iii) a observação de que, ausentes cláusulas expressas de vigência e de preferência, o ingresso do título no fólio real ficaria limitado à hipótese de averbação, prevista no art. 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/73, para fins exclusivos de proteção do direito legal de preferência do locatário; que a parte interessada reapresentou o título perante a serventia acompanhado de documentos, incluindo cópias digitalizadas de procuração e de atos societários extraídos da JUCESP, além de pedido de reconsideração, no qual refutou integralmente as exigências formuladas; que, em nova qualificação, verificou que apenas os poderes de representação da própria requerente teriam sido comprovados de forma adequada, remanescendo pendente a comprovação válida dos poderes de Datta Holding S/A e Hiper B Holding Ltda, sem atendimento das demais exigências, razão pela qual foi expedida nova nota devolutiva em 20/01/2026, com reiteração dos óbices anteriormente apontados; que, na segunda nota, explicitou de maneira ainda mais detalhada o fundamento da exigência de assinatura eletrônica qualificada, invocando o disposto nos art. 4º, III, e 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020, bem como precedentes recentes do Conselho Superior da Magistratura, dentre eles as Apelações Cíveis nº 1108905-05.2025.8.26.0100 e 1094448-02.2024.8.26.0100, que mantiveram óbice ao ingresso de contratos natodigitais desprovidos de assinatura eletrônica qualificada; que a cláusula 6ª do contrato limita-se a estabelecer o prazo da locação, não se confundindo com cláusula de vigência nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, por não prever a oponibilidade do contrato a eventual adquirente do imóvel, motivo pelo qual o título não está apto ao registro stricto sensu, mas apenas à averbação; que, decorrido o prazo sem cumprimento das exigências, a prenotação foi cancelada; que, posteriormente, em 03/02/2026, a interessada requereu expressamente a suscitação de dúvida por instrumento apresentado fisicamente no balcão da serventia, com nova prenotação sob nº 415.143, ficando transformado em “título híbrido”, pelo que encaminhou o expediente a este juízo.
A parte apresentou impugnação, sustentando, em síntese: (a) a validade da assinatura eletrônica utilizada (D4Sign/ClickSign) com apoio no art. 10, § 2º, da MP nº 2.200-2/2001 e na inexistência de exclusividade do padrão ICP-Brasil para contratos privados; (b) alteração substancial do fundamento da recusa; (c) a inaplicabilidade do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020 aos contratos de locação por não se tratar de ato de transferência do domínio; (d) precedente recente do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.159.442/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 24/09/2024), no qual se reconheceu a validade jurídica de assinaturas eletrônicas não qualificadas, ao menos no plano obrigacional; (e) suficiência dos elementos técnicos de identificação, integridade e autoria constantes do contrato; (f) existência de previsão expressa de vigência no contrato, consubstanciada na cláusula 6ª; (g) a desnecessidade de se exigir assinatura eletrônica qualificada para fins de averbação; (h) desnecessidade de cláusula de preferência como condição para o ingresso registral (fls. 60/66, 90/93 e 108/118).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 142/145).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Primeiramente, verifica-se que, embora as manifestações iniciais da parte interessada tenham sido pouco claras quanto ao ato registral pretendido, se registro em sentido estrito ou averbação (item IV.1, fl. 63 e item VI, fl. 93), ela deixou expresso na sua impugnação que o requerimento é pela averbação, “justamente a hipótese pretendida, na linha do artigo 167, II, item 16, da Lei n.6.015/1973” (item VII, fl. 117), de modo que o procedimento a ser seguido é o do pedido de providências.
No mérito, os óbices devem ser mantidos. Vejamos os motivos.
A controvérsia posta nos autos cinge-se à legalidade das exigências formuladas pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis para ingresso, no fólio real, de contrato de locação comercial firmado em meio natodigital, as quais abrangem três pontos centrais: (i) a exigência de assinatura eletrônica qualificada; (ii) a comprovação dos poderes de representação das partes; e (iii) a aptidão do contrato para registro à vista da alegada ausência de cláusula de vigência.
No que se refere à assinatura eletrônica, embora assista razão à suscitada ao afirmar que o ordenamento jurídico brasileiro, por força do art. 10, § 2º, da MP nº 2.200-2/2001, admite outros meios de comprovação da autoria e integridade de documentos eletrônicos para fins de validade negocial, tal circunstância não é suficiente para assegurar, automaticamente, sua registrabilidade.
A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos”, classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:
“Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
I – assinatura eletrônica simples:
a) a que permite identificar o seu signatário;
b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;
II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:
a) está associada ao signatário de maneira unívoca;
b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.
§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados”.
Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24.09.2024: “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.
Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário.
A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é “a que permite a identificação do signatário” ou “a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário”, mas não utiliza certificado[1] para garantir a autenticidade e integridade da assinatura, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.
A segunda, assinatura eletrônica avançada, é “a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável”, tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via “Contraktor”, “D4Sign”, “Clicksign”, “Adobe Sign”, todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.
Sobre o tema assinaturas eletrônicas, ensina Ricardo Campos:
“Uma assinatura eletrônica avançada requer uma chave secreta e privada do signatário que só é atribuída a esta pessoa e com a qual ele pode criptografar o documento eletrônico de tal forma que sua modificação posterior possa ser detectada. Estes requisitos podem ser atendidos com criptografia usando o chamado método da chave pública. Assim, duas chaves diferentes são usadas para os atos de criptografia e decriptação: a chave com a qual a mensagem é protegia contra acesso não desejado só é totalmente conhecida pelo remetente (“chave privada”); e a outra parte da chave (“chave pública”), que é publicamente acessível e pode ser usada para verificar a assinatura do signatário.
Para a criação da assinatura eletrônica avançada, as empresas podem fazer uso de autoridades certificadoras que fornecem “assinatura como serviço” por iniciativa e com base nas especificações da empresa. As autoridades certificadoras assumem, assim, a criação da chave de assinatura necessária “remotamente” o chamado procedimento de assinatura remota, por exemplo, a assinatura via smartphone.
(…) Entretanto, não há requisitos especiais para que os signatários gerenciem e acessem a respectiva chave de assinatura (dados de criação da assinatura). Assim, não se pode descartar que outra pessoa utilize a chave de assinatura do titular autorizado. Portanto, uma assinatura avançada ainda não pode garantir segurança suficiente e não é considerada à prova de falsificação (…)”[2].
A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Ainda segundo Ricardo Campos:
“Destarte, é possível afirmar que “somente a assinatura eletrônica qualificada, por meio de uso da criptografia assimétrica, aliado a um certificado digital emitido por uma Autoridade Certificadora no âmbito de uma Infraestrutura de Chaves Pública, permite, atualmente, atestar de forma segura a integridade e a autenticidade de um documento eletrônico assinado. Todas as demais modalidades de assinatura eletrônica, conquanto não sejam – …- juridicamente inválidas, não são capazes, por si só, de assegurar a integridade e a autenticidade de um documento ainda que, eventualmente, sejam aptas e suficientes para outras finalidades”[3].
Portanto, dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança por possuir “nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos” (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.
À luz do artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, exige-se a assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais (destaques nossos):
“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(…)
§2º. É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
(…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso I do § 1º deste artigo;
(…)
§4º.O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§5º. No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.
Trata-se de comando normativo vinculante, que incide sobre a atuação do Registrador Imobiliário, submetida ao princípio da legalidade estrita.
A distinção entre validade do negócio jurídico inter partes e aptidão do título para ingresso no registro é clássica e reiteradamente afirmada nesta Vara e pela jurisprudência administrativa.
Nem todo título juridicamente válido é, por isso só, registrável.
Para ingresso no fólio real, exige-se o atendimento dos requisitos formais e substanciais definidos em lei e nas normas administrativas.
No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada, pois é a única capaz de assegurar, por si, a integridade e a autenticidade do documento.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada no Capítulo XX, das Normas de Serviço (destaques nossos):
“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
(…)
366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes”.
No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023, com a redação dada pelo Provimento n.180, de 16/08/2024 (destaques nossos):
“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
(…)
§ 1º. Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código) (…)”.
Os precedentes do Conselho Superior da Magistratura, expressamente citados pelo Oficial (Apelações nº 1108905-05.2025.8.26.0100 e 1094448-02.2024.8.26.0100), assentaram, de forma específica, a exigibilidade de assinatura eletrônica qualificada para o ingresso de contratos natodigitais perante o Registro de Imóveis, entendimento que se mantém atual e vinculante no âmbito administrativo:
“DIREITO REGISTRAL – DÚVIDA REGISTRAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA – AUSÊNCIA DE ASSINATURA ELETRÔNICA QUALIFICADA – EXIGÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível nº 1108905-05.2025.8.26.0100).
“APELAÇÃO – DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – NEGATIVA DE INSCRIÇÃO NO FÓLIO REAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E ADITAMENTO – EXIGÊNCIA DE ASSINATURAS ELETRÔNICAS QUALIFICADAS – ÓBICE MANTIDO – ASSINATURA ELETRÔNICA QUALIFICADA EXIGÍVEL POR FORÇA DO ART. 5º, § 1º, INCISO II, DA LEI Nº 14.063/2020, E DOS ITENS 365 E 366 DAS NSCGJ – RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível nº 1094448-02.2024.8.26.0100).
Nesse mesmo sentido (destaques nossos):
“Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, § 1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024).
“Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação – Princípio tempus regit actum – Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024).
O precedente do STJ invocado pela suscitada, REsp nº 2.159.442/PR, reconhece, de fato, a validade jurídica das diversas modalidades de assinatura eletrônica no plano probatório e obrigacional, mas não enfrenta e não afasta a disciplina específica do Registro Imobiliário, nem tampouco a incidência direta do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020.
Assim, não se mostra aplicável para desqualificar o óbice registral.
Neste ponto, não se constata alteração substancial da exigência inicialmente formulada, pois, embora a explicação do Oficial tenha sido abreviada, com informação de que a assinatura eletrônica utilizada não fornecia os elementos mínimos para confirmação da autoria e veracidade, apontou a necessidade de utilização de assinador digital confiável, como determina o artigo 208, §1º, I, do Provimento CNJ n. 149/2023, citando expressamente o artigo 5º, §2º, IV, da Lei n. 14.063/2020 (fl. 24).
Quanto à comprovação dos poderes de representação, igualmente corretas as exigências formuladas.
O art. 118 do Código Civil impõe ao representante o dever de provar sua qualidade e a extensão de seus poderes.
No âmbito registral, essa comprovação deve ser feita por meio de documentos dotados de fé pública ou valor de certidão, não se admitindo, para tal finalidade, meras cópias simples digitalizadas ou documentos sem validade certificada.
Conforme destacado pelo Oficial, apenas os poderes da apresentante restaram adequadamente comprovados (fls. 67/86), remanescendo pendente a demonstração válida da representação das demais contratantes.
No tocante à registrabilidade do contrato, correta também a conclusão de que a cláusula 6ª do instrumento limita-se a fixar o prazo da locação, não configurando cláusula de vigência nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, a qual exige estipulação expressa de oponibilidade do contrato ao adquirente do imóvel.
Ausente tal cláusula, o contrato não é título apto ao registro, subsistindo apenas a possibilidade de averbação para fins de tutela do direito legal de preferência, conforme previsto no art. 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/73 (Neste sentido: Pedido de providências de autos n. 1062196-58.2015.8.26.0100).
Diante desse quadro, verifica-se que todas as exigências formuladas pelo 13º Oficial encontram amparo na legislação vigente, nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na jurisprudência administrativa consolidada, não se configurando excesso de formalismo ou ilegalidade, motivo pelo qual JULGO PROCEDENTE o pedido de providências. Regularize-se a distribuição, com as cautelas de praxe.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 30 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito
NOTAS:
[1] “Atestado eletrônico que associa os dados de validação da assinatura eletrônica a uma pessoa natural ou jurídica”, nos termos do artigo 3º, III, da Lei n. 14.063/2020. (Acervo INR – DJEN de 04.05.2026 – SP)
[2] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7.
[3] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7.  (DJEN de 04.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN/SP 04.05.2026-SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1004388-12.2026.8.26.0100-– Dúvida – Registro de Imóveis – Andrea Helal Frioli de Camargo – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para ratificar a decisão do Oficial pelo indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial uma vez não demonstrado efetivo óbice à correta escrituração da transação pelos meios ordinários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C. – ADV: LEONARDO TAVARES SIQUEIRA (OAB 238487/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004388-12.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Andrea Helal Frioli de Camargo e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Andréa Helal Frioli de Camargo contra decisão que rejeitou o reconhecimento de usucapião extraordinária do imóvel objeto da matrícula n. 143.205 daquela serventia (prenotação n. 842.810).
O Oficial informa que a parte protocolou, em 28/08/2024, requerimento pelo reconhecimento da propriedade do apartamento n. 114 do Edifício Saint Louis, situado na rua Bueno de Andrade, n. 769, com fundamento na usucapião extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil), alegando exercício da posse direta do bem desde dezembro de 1999, quando somada a de seus antecessores.
Realizadas todas as diligências sem sobrevir contestação e estando em ordem a documentação, o Oficial proferiu decisão rejeitando o pedido por entender que os elementos de prova produzidos ao longo do processo administrativo não foram suficientes para demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários para o deferimento da usucapião na via extrajudicial.
O Oficial alega ausência de posse pacífica do antecessor Fabiano Helal Frioli (irmão da requerente), contra o qual foi movida ação possessória; que não foi comprovada posse ad usucapionem da requerente, pois todos os documentos (comprovantes de pagamentos de encargos condominiais e tributos, contas de consumo) estão em nome dos antecessores e há divergência entre o teor da ata notarial e o conteúdo da declaração do síndico do condomínio; que ata assemblear identificou a antecessora Elaine como responsável pelo imóvel; que o negócio jurídico oneroso firmado entre a requerente e a antecessora ainda tem pagamento pendente, de modo que a requerente não ostenta posse com ânimo de dona, pretendendo utilizar a usucapião como forma de substituir a escritura pública que entabularia o negócio de forma adequada; que existe título negocial apto à regular transmissão da propriedade pelas vias ordinárias; que não há óbice intransponível à regular formalização dos negócios jurídicos; que a requerente alega que a existência de diversas indisponibilidades em nome da proprietária, Rossi Residencial S/A, estaria a impedir a correta formalização das transações, mas o reconhecimento extrajudicial da usucapião não extingue eventuais restrições; que consulta recente revelou resultado negativo quanto à existência de ordens de indisponibilidade, todas as averbações já contam com autorização para cancelamento, restando pendente apenas a solicitação de baixa dos gravames, com recolhimento dos respectivos emolumentos; que não se identifica qualquer impedimento à regular formalização das transmissões pelas vias ordinárias, circunstância que não permite a utilização da usucapião como via alternativa para regularização da titularidade dominial, com afastamento de incidência tributária ou exigências próprias do sistema registral (artigo 410, §2º, do Provimento CNJ 149/2023); que os irmãos da requerente, que teriam cedido seus direitos em favor dela, figuram como devedores em ordens de indisponibilidade registrada no CNIB, o que induz questionamento quanto à real motivação para a pretendida aquisição originária.
Certidão de matrícula atualizada foi produzida às fls. 09/52 e cópia integral do processo extrajudicial às fls. 53/784.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte impugnou a rejeição ao pedido de usucapião alegando que existem gravames na matrícula do imóvel decorrentes de obrigações da proprietária tabular Rossi Residencial S/A, os quais dificultam sobremaneira o registro da aquisição em razão dos custos envolvidos e prazos para as baixas; que foi apresentada ata notarial lavrada por Tabelião, bem como todos os demais documentos que demonstram a origem e a continuidade da posse exercida desde 1999; que o intento não é burlar a lei ou evitar o pagamento de tributos e emolumentos, mas obter o legítimo registro da propriedade porque preenche os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião; que, em virtude das dezenas de ordens de indisponibilidade contra a proprietária tabular, há dificuldades práticas com os custos e prazos para obter as baixas; que, se fosse viável fazer as baixas dos gravames para obter o registro, a requerente e sua antecessora já o teriam feito; que as dificuldades práticas são tão sérias que foi obrigada a optar pelo procedimento da usucapião administrativa; que, ainda que o acolhimento do pedido não implique em baixa dos gravames, a transmissão da propriedade impedirá que surjam novas ordens de indisponibilidade; que não há dúvida sobre o histórico da posse; que, se no passado, houve litígio entre Elaine e Fabiano sobre o exercício da posse direta em razão da cotitularidade, ao final. houve consenso e todas as partes anuíram com o atual requerimento; que a celeuma sobre a posse ficou devidamente esclarecida e resolvida; que as contas de consumo comprovam a posse exercida pelos antecessores, cujo tempo pode ser somado; que, se Elaine compareceu ao cartório pessoalmente, foi porque tem motivos e interesse, como todos os envolvidos, que a questão se resolva o quanto antes, o que não afasta o ânimo de dono com que a requerente exerce a posse sobre o imóvel; que o arranjo negocial acerca do pagamento do preço estabelecido entre as contratantes (Elaine e Andrea) não é impeditivo para o reconhecimento da usucapião (fls. 765/774).
O prazo para impugnação nestes autos, porém, transcorreu in albis (fl. 788).
O Ministério Público opinou pela manutenção da decisão de rejeição do pedido administrativo (fls. 792/795).
É o relatório. Fundamento e decido.
Por primeiro, cumpre destacar que a existência de outras vias de tutela não exclui a da usucapião administrativa, a qual segue procedimento específico, com regulamentação pelo artigo 216-A da Lei n. 6.015/73, pelo Provimento n. 149/2023 do CNJ e pela Seção XII do Cap. XX das NSCGJ.
Desta forma, como a parte interessada optou pela via administrativa para alcançar a declaração de propriedade do imóvel, o exame do requerimento deve ser feito dentro de seus requisitos legais e normativos.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O que se pretende é o reconhecimento de usucapião extraordinária sobre o apartamento n. 114 do Edifício Saint Louis, situado na rua Bueno de Andrade, n.769, objeto da matrícula n. 143.205 do 6º Registro de Imóveis da Capital, na qual a empresa Rossi Residencial S/A figura como titular do domínio (fls. 09/52).
De acordo com o relato da parte requerente, o imóvel foi adquirido ainda na planta por Elaine, enquanto solteira, por instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado em 12/12/1997, que não foi levado a registro.
Elaine viveu em união estável e posteriormente se casou com Jorge, que é pai da requerente, sendo o preço da aquisição do imóvel quitado durante o matrimônio (fl. 67).
O empreendimento ficou pronto em 07/12/1999, quando o casal se imitiu na posse direta do imóvel, sendo essa data utilizada como marco inicial para o pedido de usucapião.
O casal se divorciou em 20/09/2013 por meio de escritura pública, na qual partilharam o imóvel em partes iguais, tendo a divorcianda se comprometido a outorgar escritura de doação relativa à metade do divorciando assim que recebesse da vendedora a escritura definitiva do bem em seu nome (fls. 133/136, item 11).
A parte informa que Elaine ingressou com ação judicial para arbitramento de aluguel visando receber o valor relativo à sua fração ideal (processo de autos n. 1047828-39.2018.8.26.0100).
Jorge faleceu em 24/03/2020, deixando os filhos Fabiano, Marco e Andrea, que lavraram escritura pública de inventário e partilha na qual arrolaram os direitos que falecido possuía sobre o imóvel (fls. 69 e 137/143).
No entanto, em 11/12/2020, a proprietária tabular, Rossi Residencial S/A, lavrou escritura pública de venda do imóvel exclusivamente em nome da compradora Elaine (fls. 129/132), pelo que os herdeiros de Jorge ingressaram com ação judicial julgada procedente para condenar a ré Elaine a transferir metade do imóvel para eles (processo de autos n. 1072912-37.2021.8.26.0100, sentença copiada às fls. 203/208). Essa sentença foi apresentada para registro, mas sua qualificação restou negativa, notadamente pela quebra da continuidade (fls. 759/760).
Elaine também moveu ação possessória contra Fabiano, a qual foi julgada improcedente por sentença proferida em 10/06/2021 (processo n.1028706-35.2021.8.26.0100, fls. 191/194). Interposta apelação, foi negado provimento por acórdão proferido com a seguinte ementa (fls. 195/200):
“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DESPROVIDA. AÇÃO POSSESSÓRIA. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO. RÉU QUALIFICADO COMO LEGÍTIMO POSSUIDOR. A autora não demonstrou a posse anterior no imóvel nem mesmo a prática de esbulho pelo réu, requisitos indispensáveis à proteção possessória. Pelo contrário, a partir da instrução processual, verificou-se que o réu (filho do falecido ex-marido da autora) exercia a posse em continuidade (e por herança) do seu genitor. Ex-marido da autora (pai do réu) que detinha a composse do imóvel (em área determinada) e que foi transmitida ao seu filho (herdeiro) quando de sua morte. Autora que confessou a situação fática. Circunstância que também constou no instrumento de divórcio (fl. 32). Ausência de esbulho pelo réu, possuidor legítimo do bem, inocorrência de litigância de má-fé da autora. Ação improcedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO” (TJSP; Apelação Cível 1028706-35.2021.8.26.0100; Relator (a): Alexandre David Malfatti; Órgão Julgador: 17ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2022; Data de Registro: 28/06/2022).
Nesse contexto, em 29/11/2022, todos os interessados, Elaine, Andrea, Fabiano e Marco, firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel, cujos direitos foram integralmente transmitidos para Andrea (fls. 125/128).
No contrato, as partes relatam todo o histórico da posse do imóvel e anotam a existência de gravames na matrícula, além da cessão dos direitos de Fabiano e Marco para Andrea, dispondo sobre a transmissão da metade pertencente a Elaine nos seguintes termos:
– do preço ajustado, R$ 40.000,00 foram pagos no ato da assinatura do contrato e R$ 240.000,00 serão pagos “quando da lavratura da competente escritura de venda e compra a ser lavrada em favor de ANDREA”, por depósito em conta corrente (cláusula 1);
– a escritura “somente será lavrada se não houver quaisquer gravames na matrícula” (cláusula 1.1);
– em razão dos gravames existentes na matrícula por obrigações da Rossi, “ELAINE e ANDREA peticionarão em conjunto no PROCESSO, pedindo alvará para a baixa de todos os gravames na matrícula do IMÓVEL”, sendo que, “na eventualidade de o alvará não ser deferido, será obrigação exclusiva de ELAINE, e a suas expensas, diligenciar para baixar todos os gravames existentes na matrícula do IMÓVEL” (cláusulas 2 e 2.1);
– todas as despesas decorrentes do registro da escritura outorgada pela ROSSI a ELAINE correrão por conta exclusiva dela, podendo ANDREA adiantar, por mera liberalidade, valores para a efetivação desse registro (cláusulas 4 e 4.1);
– todas as despesas decorrentes do registro da escritura a ser outorgada por ELAINE a ANDREA correrão por conta exclusiva de ANDREA (cláusula 5);
– o contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, sendo vedado a Elaine ceder seus direitos a terceiros (cláusulas 6 e 9);
– Fabiano e Marco se comprometeram a assinar quaisquer documentos necessários à transferência formal do imóvel para Andrea, “anuindo com tudo o que for preciso” (cláusula 13).
Como se vê, existe pleno consenso entre todas as partes que exerceram a posse direta do imóvel desde quando entregue pela incorporadora, que continua figurando como proprietária tabular.
Se houve, no passado, litígio pela posse direta ou para fixação de compensação financeira pelo uso exclusivo, essas questões foram definitivamente resolvidas, tendo todos os envolvidos manifestado expressa anuência com o pedido, o que viabilizaria o seu acolhimento. Nesse sentido dispõe o subitem 418.19.1, Cap. XX, das NSCGJ, que admite a conciliação ou mediação pelo Registrador em caso de impugnação.
Assim, não há irregularidade na demonstração do exercício da posse se os documentos apresentados estiverem em nome dos antecessores, seja em nome de Elaine, como promitente compradora, seja em nome de Fabiano, sucessor de Jorge, cuja legitimidade da ocupação foi reconhecida no julgamento da ação possessória (ementa transcrita acima), tendo a requerente Andrea se sub-rogado nos direitos voluntariamente transmitidos.
Todavia, como é cediço, a usucapião não pode servir de alternativa imediata à transmissão regular do domínio sob pena de se afastar, por via oblíqua, eventual incidência tributária (imposto de transmissão), bem como os vínculos decorrentes da aquisição derivada da propriedade, o que não pode ser admitido.
É exatamente o que prescrevem o item 419 e subitens, Cap. XX, das NSCGJ: a via da usucapião somente se justifica quando inviável a escrituração ordinária das transações (destaque nosso):
“419. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do item 418. deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
(…)
419.2. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
(…)
419.4. A análise dos documentos citados neste item e em seus subitens será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que certificará no procedimento, de maneira fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da verossimilhança e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião”.
Do mesmo modo, dispõe o artigo 410, § 2º, do Provimento CNJ n. 149/2023 (destaques também nossos):
“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
(…)
§ 2º. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei”.
No caso concreto, já foi lavrada escritura pública transmitindo a propriedade da empresa Rossi para a compradora Elaine, bastando sua apresentação para registro, situação já detalhadamente regulada pelas partes no contrato que firmaram em 29/11/2022 (fls. 125/128 e 129/132).
Ademais, como esclarecido pelo Oficial, a baixa dos gravames existentes em nome da empresa proprietária e alienante restou simplificada pelas ordens de cancelamento registradas na CNIB, sendo que inexiste, atualmente, ordem vigente (fl. 786).
O registro dessa primeira escritura suprirá o atendimento à continuidade registral para que Elaine transmita a propriedade para a requerente, cumprindo o que estipularam em contrato.
Assim, diante do consenso, não há obstáculo à correta escrituração da transmissão, o que prejudica a utilização da usucapião administrativa para regularização do domínio.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para ratificar a decisão do Oficial pelo indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial uma vez não demonstrado efetivo óbice à correta escrituração da transação pelos meios ordinários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 27 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 28.04.2026 – SP)

Fonte:  DEJEN-TRE

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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