1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL.REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – RECLAMAÇÃO CONTRA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ELETRÔNICA – ASSINATURA DIGITAL REALIZADA PELO PORTAL DA OAB – DIVERGÊNCIA ENTRE FERRAMENTAS DE VALIDAÇÃO – ASSINATURAS ELETRÔNICAS SIMPLES, AVANÇADAS E QUALIFICADAS – INEXIGIBILIDADE AUTOMÁTICA DE CERTIFICADO ICP-BRASIL – NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DA AUTORIA E INTEGRIDADE DO DOCUMENTO – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL NEGATIVA FUNDAMENTADA – POSTERIOR REEXAME E REGISTRO DO TÍTULO – AUSÊNCIA DE FALHA FUNCIONAL – ORIENTAÇÃO PREVENTIVA À SERVENTIA – RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.

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Processo 0031097-04.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Fabricio Gontijo Oliveira – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Comunique-se o resultado à E. Corregedoria Geral da Justiça, servindo a presente decisão como ofício. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: FABRICIO GONTIJO OLIVEIRA (OAB 201670/MG)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 0031097-04.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço)
Requerente: Fabricio Gontijo Oliveira
Requerido: 10º Oficial de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de São Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de reclamação encaminhada pela E. CGJ (Processo SEI n. 2026/8.26.000009542.5), a qual foi feita por Fabricio Gontijo Oliveira contra o 10º Oficial deRegistro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital em razão de resistência indevida para registro eletrônico de notificação extrajudicial (prenotação n. 2.852.709).
O reclamante alega que a exigência formulada pela serventia já havia sido cumprida, mas o registro continuava obstado, circunstância que prejudica a parte por ele representada, Leading Marketing Digital Agency Unipessoal Limitada, com retenção indevida de valores; que a notificação foi integralmente assinada pelo Portal da OAB, com observância dos requisitos legais; que a serventia vinha formulando exigências desnecessárias e criando embaraços à prática do ato; que há urgência pela necessidade de comprovar interesse de agir em demanda judicial relacionada à retenção de valores por plataforma privada (fl. 10).
O Oficial esclareceu que a parte reclamante protocolou no dia 22/08/2026, um sábado, pedido de notificação extrajudicial pela Central Eletrônica ONRTDJP, consistente em um arquivo único de 27 páginas com assinaturas eletrônicas; que o título foi prenotado em 24 de agosto, primeiro dia útil seguinte, sob número 2.852.709; que a qualificação foi negativa por impossibilidade de validação das assinaturas eletrônicas, motivo pelo qual nota devolutiva foi emitida com sugestão para superação do óbice; que a exigência é acertada do ponto de vista técnico: o verificador oficial de conferência das assinaturas digitais no âmbito da ICP-Brasil apontou que a assinatura era irreconhecível ou corrompida; que, ao que tudo indica, o apresentante reuniu vários documentos, inclusiva uma procuração assinada de modo eletrônico, unificou tudo em um só arquivo e realizou uma assinatura por cima, utilizando-se do Portal da OAB; que, segundo a sistemática de verificação disponibilizada pelo Portal da OAB, a consulta permitia confirmar dados relativos ao protocolo, ao signatário e ao hash do documento, mas não possibilitava a visualização ou o download integral do arquivo originalmente assinado para comparação com aquele encaminhado ao Registro; que, após revisão pelo Oficial substituto, concluiu-se ser possível receber o documento em virtude da natureza da notificação e da identificação do próprio apresentante na Central ONRTDPJ, razão pela qual o ato foi praticado em 28 de agosto de 2026; que não houve deliberada criação de embaraços ao usuário (fls. 47/52). Intimado para se manifestar sobre as informações da serventia (fls. 90/92), o reclamante deixou transcorrer o prazo sem manifestação (fl. 93).
O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 97/99).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Considerando os elementos presentes nos autos, entendo possível julgamento.
Primeiramente, é importante esclarecer que este juízo possui competência administrativa e disciplinar.
A atuação disciplinar deste juízo se restringe a apurar eventual falha funcional ou irregularidade na atuação do serviço extrajudicial, o que não se confunde com as vias próprias de impugnação da qualificação registral (pedido de providências ou suscitação de dúvida conforme o ato buscado), nos moldes de orientação consolidada pela E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo e pelo próprio CNJ.
Em outras palavras, a reclamação não é o meio adequado para questionamento de exigência regularmente formulada por delegatário do serviço público, titular ou interino, o qual conta com autonomia para tanto (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994).
O questionamento deve ser feito ao responsável pela qualificação, com pedido para revisão por esta Corregedoria Permanente (artigo 198 da Lei de Registros Públicos e item 39, Cap. XX, NSCGJ).
Isto porque, quando da qualificação registral, o Oficial perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Reclamação, por outro lado, é possível quando há formulação de exigências sem fundamento legal ou resistência indevida à prática do ato requerido.
A fiscalização exercida por esta Corregedoria Permanente alcança tanto a regularidade dos atos praticados no âmbito dos serviços extrajudiciais correcionados quanto a observância dos deveres funcionais impostos aos delegatários e seus prepostos.
A adoção de providência de natureza correcional ou disciplinar, contudo, pressupõe elementos concretos indicativos de atuação irregular, não bastando a existência de divergência entre o usuário e os responsáveis pela unidade quanto ao resultado da qualificação.
No caso em exame, não se identifica recusa arbitrária à prática do ato nem propósito de criar embaraços ao usuário.
O título foi apresentado eletronicamente em 22 de agosto de 2026, sábado, e prenotado em 24 de agosto de 2026, primeiro dia útil subsequente. Na mesma data, houve a primeira qualificação negativa. Seguiram-se reapresentações e novas análises nos dias 25 e 28 de agosto, culminando com o reexame do caso pelo Oficial substituto e o registro do título no próprio dia 28 de agosto de 2026, depois do pagamento dos emolumentos (fls. 47/52, 80/89).
A sequência documental, portanto, não revela paralisação injustificada ou desídia da serventia.
Também não há elemento que sustente a alegação de retenção indevida de valores pela unidade extrajudicial. Ao contrário, as notas de devolução identificam depósito no valor de R$ 0,00 (fls. 83/88), enquanto as informações do Oficial dão conta de que, após a aceitação do título, foi remetido o orçamento, posteriormente pago pelo interessado, seguindo-se a prática do ato. O certificado de fl. 89 discrimina, por sua vez, os emolumentos e demais parcelas cobradas, no total de R$ 420,37.
É preciso distinguir, ainda, a retenção patrimonial discutida no conteúdo da própria notificação daquela imputada à serventia. A extensa discussão constante do instrumento extrajudicial acerca de valores supostamente retidos, chargebacks, saldo disponível, prestação de contas e prazo de 120 dias refere-se à relação entre a empresa representada pelo reclamante e a destinatária da notificação (fls. 15/24). Não constitui, portanto, retenção feita pelo Registro de Títulos e Documentos e tampouco integra o objeto da fiscalização correcional desta unidade.
Quanto especificamente às assinaturas eletrônicas, os autos demonstram verdadeira divergência técnica e não comportamento funcional censurável.
De um lado, o reclamante apresentou comprovante do Portal OAB indicando que o documento estava “corretamente assinado”, com identificação do hash e indicação de utilização de certificado digital (fls. 14 e 41). De outro, quando o arquivo entregue à serventia foi submetido ao VALIDAR do ITI, o sistema informou ausência de assinatura reconhecível ou existência de assinatura corrompida (fls. 81 e 84).
Não se mostra necessário, neste procedimento correcional, solucionar em caráter abstrato a controvérsia tecnológica relativa aos diferentes mecanismos de validação nem declarar, para todos os fins, a invalidade ou insuficiência da assinatura produzida no Portal da OAB.
O que importa para o julgamento da reclamação é que a qualificação negativa não foi imotivada.
A serventia identificou concretamente a dificuldade encontrada, submeteu o arquivo a ferramenta de validação, informou o resultado obtido e indicou ao apresentante meios pelos quais entendia possível superar a questão (fls. 80/87). Isso afasta a alegação de que a recusa inicial decorreu de simples capricho ou de propósito deliberado de prejudicar o interessado.
É igualmente relevante observar que a posterior aceitação do título não conduz, por si só, à conclusão de que as qualificações anteriores tenham caracterizado falta funcional.
Diante da controvérsia, o Oficial substituto procedeu a novo exame e concluiu que as peculiaridades do ato pretendido permitiam o recebimento da notificação, ainda que a assinatura não pudesse ser certificada pela unidade como ICP-Brasil. O título foi então registrado, constando expressamente do certificado que a assinatura reconhecida possuía padrão privado, não ICP-Brasil (fls. 87/89).
Essa circunstância é especialmente relevante porque demonstra atuação voltada à solução do problema e não à inviabilização do serviço. O reexame de qualificação anterior, diante de novos argumentos ou de avaliação jurídica diversa quanto à suficiência dos elementos apresentados, não transforma automaticamente a exigência precedente em ilícito funcional.
O certificado de fl. 89 confirma, ademais, que o objetivo concretamente perseguido pelo usuário foi alcançado: o documento eletrônico de 27 páginas, apresentado sob protocolo n. 2.852.709, foi registrado em 28 de agosto de 2026 sob n. 2.314.701.
Tampouco subsiste questão concreta acerca do pedido formulado pelo reclamante para suscitação de pedido de providências. Independentemente da adequação da via então pretendida para impugnação da qualificação, a própria serventia reviu o caso e realizou o ato solicitado. Não houve, consequentemente, manutenção de qualificação negativa a ser submetida ao juízo por aquele mecanismo.
Não bastasse isso, vê-se que, depois de conhecer integralmente as explicações da unidade e das providências adotadas, o reclamante foi regularmente intimado para se manifestar e deixou transcorrer o prazo sem impugnação (fls. 90/93).
A inércia, isoladamente, não equivale à concordância com as informações do Oficial nem constitui fundamento autônomo para a improcedência, mas revela que não foram trazidos posteriormente elementos concretos capazes de demonstrar irregularidade funcional diversa da controvérsia técnica já documentada.
Nesse contexto, embora tenha havido divergência entre o apresentante e a serventia quanto à forma de validação da assinatura eletrônica, o conjunto documental não evidencia recusa injustificada, atraso deliberado, retenção indevida de valores pela unidade ou qualquer conduta funcional apta a justificar providência correcional.
Cabe, contudo, orientação à serventia quanto ao tratamento de documentos eletrônicos em situações semelhantes.
A segurança jurídica inerente à atividade registral impõe ao Oficial a verificação da autoria e da integridade dos documentos apresentados eletronicamente. Essa cautela, entretanto, não autoriza que a impossibilidade de validação de determinada assinatura por uma ferramenta específica seja automaticamente equiparada à inexistência de assinatura juridicamente admissível nem que se exija, indistintamente, a reapresentação do documento em formato PAdES ou p7s com certificado digital ICP-Brasil.
Com efeito, o regime jurídico das assinaturas eletrônicas não se restringe à assinatura eletrônica qualificada.
O artigo 4º da Lei n. 14.063/2020 distingue as assinaturas eletrônicas simples, avançadas e qualificadas, reservando a esta última o emprego de certificado digital nos termos da Medida Provisória n. 2.200-2/2001.
A assinatura eletrônica avançada, por sua vez, pode utilizar certificado não emitido pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade do documento desde que atendidos os requisitos legais de associação unívoca ao signatário, controle dos dados utilizados para sua criação e possibilidade de detecção de modificações posteriores.
A Lei de Registros Públicos também estabelece que a escrituração, a publicidade e a conservação dos registros em meio eletrônico devem observar os padrões fixados pela Corregedoria Nacional de Justiça e veda às serventias recusarem a recepção, conservação ou registro de documentos eletrônicos produzidos segundo esses parâmetros, conforme artigo 1º, §§ 3º e 4º, da Lei n. 6.015/1973.
No mesmo sentido, a regulamentação nacional do sistema eletrônico de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas não limita os serviços de assinatura eletrônica ao certificado ICP-Brasil.
O artigo 250 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, na redação introduzida pelo Provimento CNJ n. 180/2024, disciplina a Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas (LSECRTDPJ), contemplando, além da ICP-Brasil, outros serviços de assinatura eletrônica, entre eles aqueles integrantes da LSEC-RCPN, a plataforma gov.br nas condições normativamente previstas, o Sistema de Autenticação Eletrônica do Registro Civil e o e-Notariado, atribuindo ainda ao ONRTDPJ a regulamentação da extensão da aceitação dessas assinaturas no âmbito do RTD e do RCPJ.
Tal disciplina deve ser interpretada em conjunto com a finalidade do ato concretamente pretendido.
Na hipótese destes autos, tratava-se de notificação extrajudicial, instituto expressamente contemplado pelo artigo 160 da Lei n. 6.015/1973 e não de negócio ou ato para o qual norma específica estabelecesse, no caso concreto, a indispensabilidade de assinatura eletrônica qualificada.
A experiência verificada nestes autos evidencia a necessidade dessa distinção.
Embora a tentativa de validação do arquivo por meio da ferramenta VALIDAR do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação tenha apresentado a mensagem de que o documento não continha assinatura reconhecível ou continha assinatura corrompida, a documentação trazida pelo apresentante apresentava protocolo do Portal da OAB identificando o signatário, o hash do documento, o tipo de assinatura como “Certificado Digital” e a autoridade certificadora “AC OAB G3”, além de informação da própria plataforma de que o documento estava corretamente assinado.
A divergência entre esses resultados justificava cautela e investigação pela serventia, mas não autorizava, por si só, a conclusão de que o documento necessariamente deveria ser novamente assinado por certificado ICP-Brasil em padrão PAdES ou acompanhado de arquivo p7s.
Tanto assim que, reexaminada a questão pelo Oficial substituto, admitiu-se o prosseguimento do registro sem substituição do título ou nova assinatura, considerando-se a natureza da notificação extrajudicial e sua apresentação pelo próprio signatário mediante acesso à Central ONRTDPJ.
O ato foi registrado em 28 de agosto de 2026, sob n. 2.314.701, consignando-se no certificado que a assinatura foi reconhecida em padrão privado, não ICP-Brasil.
A própria regulamentação nacional admite, ademais, a recepção eletrônica de títulos e documentos por meios que permitam comprovar a autoria e a integridade do arquivo, de modo que a análise registral deve incidir sobre a confiabilidade do mecanismo de assinatura e sobre a possibilidade de comprovação daqueles atributos e não exclusivamente sobre sua compatibilidade com uma única ferramenta de validação.
Diante disso, fica a serventia orientada a que, em qualificações futuras de documentos eletrônicos, não condicione automaticamente a prática do ato à utilização de certificado digital ICP-Brasil, formato PAdES ou arquivo p7s apenas porque determinada assinatura não tenha sido reconhecida pela ferramenta VALIDAR do ITI. Deverá verificar, à luz da legislação e da regulamentação nacional vigentes, da natureza do ato pretendido e das características do mecanismo de assinatura empregado, se existem elementos idôneos para aferição de autoria, integridade e vinculação do documento ao signatário, formulando exigência de assinatura eletrônica qualificada somente quando houver fundamento normativo específico ou quando os meios apresentados não permitirem alcançar o grau de segurança juridicamente exigível para o ato.
A presente orientação não significa que toda assinatura produzida por plataforma privada deva ser indistintamente aceita nem dispensa a qualificação registral. Busca-se apenas evitar que a escolha de determinada ferramenta de verificação se converta, por si só, em requisito formal não previsto na disciplina aplicável, preservando-se simultaneamente a segurança do registro e a admissibilidade das diferentes modalidades de assinatura eletrônica reconhecidas pelo ordenamento.
No caso concreto, como visto, a exigência decorreu de questão técnica efetivamente constatada e foi objeto de sucessivas análises até ser revista pela própria serventia, com a realização do registro poucos dias depois da prenotação.
Não se verificam, portanto, como já fundamentado, elementos indicativos de atuação arbitrária, propósito de criar embaraços ao interessado, desídia ou outra infração funcional, razão pela qual a orientação ora expedida tem caráter preventivo e uniformizador, sem repercussão disciplinar.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação.
Comunique-se o resultado à E. Corregedoria Geral da Justiça, servindo a
presente decisão como ofício.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 22 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito. (DJEN de 23.10.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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CSM/SP: Apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Escritura de retificação/ratificação de permuta para inclusão de imóvel não constante do título original – Alteração de elemento essencial do negócio jurídico já registrado – Impossibilidade – Não provimento do recurso.

Escrito por

Apelação nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1011535-75.2025.8.26.0019
Comarca: AMERICANA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Registro: 2026.0000999309

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante SANTA BÁRBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1011535-75.2025.8.26.0019

Apelante: Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

Comarca: Americana

Voto nº 39.970

Apelação – Dúvida – Direito registral – Registro de imóveis – Escritura de retificação/ratificação de permuta para inclusão de imóvel não constante do título original – Alteração de elemento essencial do negócio jurídico já registrado – Impossibilidade – Não provimento do recurso.

1. Os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não alterada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, comportam correção por ata retificativa e, quando insuscetíveis desse saneamento, admitem retificação por escritura de retificação-ratificação (NSCGJ/SP, Cap. XVI, itens 54 e 55). Todavia, uma vez efetivado o registro de escritura translativa da propriedade imobiliária, não é possível o registro de escritura de retificação-ratificação que promova alteração de elemento essencial do negócio jurídico translativo, como o objeto ou o preço. Se inexiste erro ou omissão no registro anterior, que correspondia com exatidão ao título prenotado, não é cabível a retificação, à luz das hipóteses previstas no art. 213 da Lei n. 6.015/1973.

2. A permuta de imóveis situados na mesma circunscrição deve ser registrada nas matrículas de todos os imóveis transacionados, sob um único número de ordem no protocolo (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36). Inviável, por conseguinte, o registro de escritura de retificação-ratificação da permuta apenas na matrícula do imóvel omitido no título original, como se permuta fosse, o que violaria, ainda, a continuidade registral.

3. Não provimento do recurso. Cuida-se de recurso de apelação interposto por Santa Bárbara Care Administração de Imóveis Ltda. contra sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao registro de permuta consubstanciada em escritura pública de retificação-ratificação lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de Americana.

Nas razões recursais, a parte apelante aduz, em suma, que a rerratificação apresentada a registro tem como objeto corrigir erro decorrente da não inclusão do imóvel de matrícula n. 43.981 no contrato de permuta celebrado entre a apelante, a Unimed de Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico. Indica que o erro foi involuntário e não interfere na esfera de direitos de terceiros.

Sustenta que a omissão decorreu de divergência entre a situação cadastral do imóvel perante o Município de Americana e sua representação no fólio real. Destaca a existência de projeto de unificação predial aprovado administrativamente, ainda não averbado na Serventia, e a alegada unidade física dos quatro imóveis, a justificar o distinguishing em relação aos precedentes invocados na qualificação negativa. Invoca o art. 1.247 do Código Civil como fundamento para a retificação pretendida e sustenta que a manutenção do óbice registral, além de não encontrar impedimento nos princípios da especialidade e da continuidade, compeliria as partes a celebrar negócio jurídico diverso, com aparência de simulação, em contrariedade ao art. 167 do Código Civil. Pede a reforma da sentença.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 148/150 pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de registro de escritura pública de retificação-ratificação de permuta pela qual foi alterado o objeto do negócio jurídico original, a fim de incluir um imóvel não mencionado no primeiro instrumento.

A qualificação registral é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem à sua inscrição predial” (DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: RT 29, 1992, p. 39).

Por ocasião desse exame, vige o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o oficial, quando da qualificação registral, deve avaliar os elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e das normas do sistema jurídico (aspectos formais) e deve obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. Neste sentido, o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça determinam que “[i]ncumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço foi lavrada escritura de retificação-ratificação de permuta celebrada por escritura anterior, para a inclusão de imóvel que havia sido suprimido, por erro sobre o objeto, do primeiro instrumento, a qual foi então apresentada perante o oficial de registro de imóveis para registro na matrícula do imóvel omitido da primeira escritura já registrada.

Mais precisamente, a apelante e a UNIMED Santa Bárbara D’Oeste e Americana Cooperativa de Trabalho Médico firmaram contrato de permuta instrumentalizado pela escritura pública de fls. 63/72, datada de 10.12.2020, por meio da qual estipulou-se a permuta do imóvel de matrícula n. 83.320, avaliado em R$2.430.865,81, localizado em Santa Bárbara d’Oeste, pelos imóveis de matrículas n. 58.095, 58.096 e 1.055, situados em Americana e avaliados em R$1.045.533,68, R$ 836.426,95 e R$ 548.905,18, respectivamente. A escritura foi registrada nas respectivas matrículas (fls. 73/75, 76/81 e 82/87).

Após quase quatro anos, em 16.05.2024, as partes lavraram escritura de retificação-ratificação da mencionada escritura pública (fls. 53/58), sob a justificativa de que o imóvel de matrícula n. 43.981 do Oficial de Registro de Imóveis de Americana também deveria compor o objeto da transação, porque integrava a área do prédio permutado, mas deixou indevidamente de ser mencionado no instrumento. Na nova escritura, manteve-se o valor atribuído ao imóvel de matrícula n. 83.320 (R$2.430.865,81) e retificou-se o valor atribuído aos outros imóveis: R$765.722,73 para a matrícula n. 58.095, R$612.578,18 para a matrícula n. 58.096, R$401.092,86 para a matrícula n. 1.055 e R$651.472,04 para o imóvel incluído, de matrícula n. 43.981.

A escritura de retificação e ratificação foi apresentada para registro sob o protocolo n. 410.976 e recebeu qualificação negativa, em nota devolutiva, da qual se extraem os seguintes fundamentos (fls. 59):

1) Foi apresentada a Escritura de Retificação e Ratificação, firmada entre UNIMED DE SANTA BÁRBARA D’ OESTE E AMERICANA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO e SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, na qual visam retificar a Escritura de Permuta lavrada aos 10/12/2020, no 1° Tabelião Local (livro n° 1.089, às páginas n°s 141/149, a fim de incluir o imóvel objeto da matrícula n° 43.981, alegando que o referido imóvel também compôs a negociação/permuta havida e que por um erro involuntário, deixaram de incluí-lo.

Ocorre que, o ato pretendido altera elemento essencial do negócio jurídico já registrado (tendo em vista que, os imóveis das matrículas n°s 58.095, 58.096 e 1.055 desta Serventia, os quais foram objetos da Permuta acima citada, já encontram-se registrados em nome da empresa SANTA BÁBARA CARE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA), inclusive, altera o objeto da permuta ao incluir novo imóvel e reduzir o valor atribuído aos imóveis já permutados.

O preço e o objeto são elementos essenciais e não podem ser alterados depois de realizado o registro, uma vez que, com o registro o negócio jurídico já se encontra perfeito e acabado, inclusive para fins fiscais.

Estando o registro efetivado e refletindo fielmente o título que lhe deu causa, não é possível promover a averbação para alterar os valores dos imóveis permutados. Não é possível retroceder ao tempo do registro para modificá-lo, quando ele não possui nenhum vício.

É importante notar que, de acordo com o item 54 do Capítulo XVI das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJ/SP), os erros, inexatidões materiais e irregularidades constatáveis documentalmente, desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento mediante ata retificativa.

De acordo com o subitem 54.1 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, consideram-se erros, inexatidões materiais e irregularidades, exclusivamente: “a) omissões e erros cometidos na transposição de dados constantes dos documentos exibidos para lavratura do ato notarial, desde que arquivados na serventia, em papel, microfilme ou documento eletrônico; b) erros de cálculo matemático; c) omissões e erros referentes à descrição e à caracterização de bens individuados no ato notarial; d) omissões e erros relativos aos dados de qualificação pessoal das partes e das demais pessoas que compareceram ao ato notarial, se provados por documentos oficiais”.

De outro lado, de acordo com o item 55 do Capítulo XVI das NSCGJ/SP, “os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura de retificação-ratificação […]”.

Na espécie, não se examina a regularidade da lavratura da escritura de rerratificação pelo tabelião de notas, mas a regularidade da qualificação negativa da inscrição registral dessa escritura pelo oficial de registro de imóveis.

Uma vez feito esse esclarecimento, deve-se consignar que a prenotação em tela, se resultasse em qualificação positiva, implicaria a averbação de retificação do registro da permuta na matrícula dos imóveis já incluídos na primeira escritura e o registro da permuta na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura.

No entanto, o registro da escritura de permuta nas matrículas dos imóveis já permutados não comporta averbação de retificação, pois ausentes as hipóteses constantes do art. 213 da Lei n. 6.015/1973. É dizer, não havia nenhum erro ou omissão no registro da permuta nas matrículas dos três imóveis transacionados na primeira escritura lavrada. O registro correspondia com exatidão ao título prenotado.

Sem omissão ou erro material a ser retificado, de modo que não era cabível a averbação de retificação, como foi corretamente apontado pelo oficial.

Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de rerratificação de divisão de imóvel – Erro na identificação do objeto do negócio jurídico – Impossibilidade de retificação – Situação que implicaria modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso não provido. (CGJ/SP, Processo n. 1031541-85.2016.8.26.0224; Parecer n. 160/2019-E; Autoria do Parecer: Dra. Stefania Costa Amorim Requena; Corregedor-Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 21.03.2019).

A circunstância de haver divergência entre o conteúdo das matrículas e o conteúdo do cadastro municipal imobiliário não é suficiente para, por si só, justificar a retificação do registro, que deve retratar o conteúdo do título apresentado, não do cadastro imobiliário. A circunstância, ademais, de haver uma acessão (construção) nos quatro imóveis (e não nos três originalmente permutados) tampouco implica haver erro no registro.

Com efeito, o princípio da especialidade no direito registral equivale à exigência de perfeita individualização do imóvel (especialidade objetiva), dos sujeitos dos titulares de direitos sobre o imóvel (especialidade subjetiva) e dos fatos inscritíveis (especialidade do fato inscritível). A inscrição de atos registrais na matrícula deve observar, portanto, a descrição nela constante, ao passo que a unificação de duas matrículas de imóveis do mesmo proprietário deve ser formalizada por meio da fusão de matrículas, nos termos do art. 234 da Lei n. 6.015/1973. Sem a fusão, os imóveis preservam sua individualidade registral, ainda que, no plano fático, contenham uma construção única. Por isso, a inclusão de nova matrícula no negócio jurídico não representa, portanto, mera explicitação de bem que já integrasse o objeto pactuado como alegado, mas ampliação desse objeto, inclusive com redistribuição do preço atribuído aos demais imóveis.

Nessa ordem de ideias, é inaplicável à espécie o art. 1.247 do Código Civil, cuja incidência pressupõe que o teor do registro não corresponda ao título que lhe deu causa. Não é a hipótese dos autos, em que, reitere-se, o registro da permuta reproduziu com fidelidade o conteúdo da escritura então apresentada a registro.

Ademais, na espécie, a escritura de rerratificação foi formalizada depois de a escritura de permuta originalmente celebrada já haver sido registrada na matrícula dos imóveis originalmente transacionados. Logo, os titulares de direitos sobre os imóveis já haviam se invertido em decorrência da permuta registrada.

Nesse sentido a orientação deste Conselho Superior a Magistratura quanto à impossibilidade de alteração do negócio jurídico translativo depois do seu registro: “Ocorrido o registro, não se pode admitir que novo título altere elemento essencial do negócio no caso, o próprio objeto da compra e venda” (TJSP; Apelação Cível 1000526-04.2016.8.26.0320; Rel. Des. Pereira Calças; Conselho Superior da Magistratura; j. 19/12/2017). No mesmo rumo a orientação da Corregedoria- Geral:

Direito Registral. Recurso Administrativo. Retificação imobiliária por escritura pública de rerratificação. Alteração de elemento essencial do negócio. Parecer pelo não provimento do recurso.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que manteve a recusa de retificação de registros imobiliários para constar aquisição exclusiva pelo recorrente, casado pelo regime da separação de bens.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a retificação para alterar a titularidade dominial pode ser realizada administrativamente tendo em vista alegação de erro na declaração de vontade veiculada nos títulos originais e alteração posterior de elemento substancial do negócio jurídico por nova escritura pública.

III. Razões de decidir

3. A retificação de registro imobiliário pelo ingresso de escritura pública de rerratificação que exclui contratante que participou como adquirente em compra e venda de imóvel não pode ser autorizada na via administrativa já que importa subtração de elemento substancial do negócio jurídico original, já registrado.

4. A retificação de elementos essenciais da vontade declarada no caso de direitos reais sobre imóveis somente é possível até o momento do ingresso do negócio jurídico perante o Registro de Imóveis dado o seu caráter constitutivo.

5. Inteligência do artigo 1.245, §2º, do Código Civil. (CGJ/SP, Processo n. 1064572-45.2024.8.26.0506; Parecer n. 350/2025-E; Autoria do Parecer: Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad; Corregedor-Geral da Justiça Des. Francisco Eduardo Loureiro; j. 03/09/2025)

De outro lado, tampouco era possível o registro da escritura de rerratificação, como permuta, apenas na matrícula do imóvel omitido na primeira escritura e incluído na escritura de rerratificação, como pretendido.

Em caso de permuta, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, devem ser feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no protocolo, ainda que apresentado título em mais de uma via (NSCGJ/SP, Cap. XX, item 36).

Assim, a permuta precisaria ser levada a registro nas matrículas de todos os imóveis permutados pertencentes à mesma circunscrição, o que, na espécie, seria inviável, dado que três dos imóveis já haviam sido permutados pela escritura já anteriormente levada a registro e não comportavam retificação de registro, conforme exposto, de modo que o registro perseguido violaria até mesmo a continuidade registral.

Sob outra perspectiva, a tese de que a celebração de negócio jurídico autônomo para viabilizar a transmissão patrimonial do imóvel configuraria simulação não se sustenta, já que, ao contrário, seria indispensável para surtir o efeito patrimonial que não decorreu do negócio jurídico anterior.

Por fim, a ausência de prejuízo a terceiros e a inexistência de má-fé na conduta das partes não autorizam a retificação à míngua de autorização legal, tampouco afastam a incidência dos princípios da especialidade e da continuidade registral nos termos da fundamentação supra.

À luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido se revela escorreito, razão pela qual deve ser ratificada a sentença proferida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora. (DEJESP de 19.10.2026 – SP)

Fonte: DEJESP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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