Processo 1013773-81.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Ananda Cristina de Araujo – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: PATRICIA GARCIA PINA (OAB 373812/SP), PLINIO CESAR CAMARGO BACELLAR DE MELLO (OAB 356522/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1013773-81.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Ananda Cristina de Araujo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Ananda Cristina de Araújo em razão da negativa de registro da escritura pública de inventário e partilha de bens lavrada pelo 14º Tabelião de Notas desta Capital e rerratificada por escritura lavrada nas mesmas Notas, cujo objeto são os imóveis descritos nas matrículas n. 103.545 e 103.546 daquela serventia (prenotação n. 712.817).
O Oficial esclarece que, conforme indicado no item VII da escritura retificadora, a herdeira Ananda Cristina de Araújo recebeu o valor de R$ 204.694,81 a mais do quinhão hereditário que cabia a ela; que, para pagamento do quinhão total que coube a ela, foi destinada a integralidade dos imóveis das matrículas n. 103.545 e 103.546; que o artigo 2º da Lei Municipal n. 11.154/1991 é claro ao dispor que há tributação na hipótese em que o herdeiro recebe quinhão maior do que lhe cabe na partilha; que o fato de o pagamento do valor recebido a mais ser constituído por crédito exigível em até três anos não afasta o caráter oneroso do negócio; que o imposto causa mortis foi recolhido em idêntica proporção do quinhão que caberia a cada uma das herdeiras; que as sucessoras optaram por partilha desigual a fim de evitar o condomínio civil sobre os bens; que há precedente deste juízo sobre a matéria (fls. 01/03).
Documentos vieram às fls. 04/76.
A parte requerente defende que o crédito de reposição mencionado no item VII da escritura decorre exclusivamente do acordo de partilha para equalização de quinhões celebrado entre as herdeiras, no exercício de sua autonomia privada; que a totalidade da herança já se sujeitou ao ITCMD, recolhido na proporção correspondente ao quinhão de cada uma das sucessoras; que a hipótese de incidência do ITBI pressupõe a transferência de direito real sobre bem imóvel determinado, mediante contraprestação; que o crédito foi constituído considerando o patrimônio da autora da herança como um todo e não em razão da atribuição de bens específicos; que o crédito configura relação obrigacional entre as herdeiras e não nova transmissão onerosa de direito real; que a exigência viola o princípio da legalidade tributária; que a mesma escritura já foi registrada, sem qualquer exigência, tanto pelo próprio 4º Oficial de Registro de Imóveis, na matrícula n. 51.670, quanto pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis, nas matrículas n. 47.322 e 47.327 (fls. 77/85).
O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls. 100/102).
É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais, cabendo ao Oficial, quando da qualificação, o exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico.
Esta conclusão se reforça pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
O título consiste em escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados por Maria Ineida Rodrigues de Carvalho Araújo, retificada e ratificada por escritura lavrada em 6 de abril de 2026, cujos itens VI e VII disciplinam, respectivamente, a partilha e os pagamentos e o crédito de reposição ajustado entre as herdeiras.
Como se vê, o total líquido dos bens e haveres do espólio corresponde a R$ 7.355.892,49, cabendo a cada uma das três herdeiras necessárias (Lais Helena de Araújo, Ana Tereza de Araújo e Ananda Cristina de Araújo) o quinhão de R$ 2.451.964,16.
Na partilha, a requerente recebeu bens no valor total de R$ 2.656.658,97, entre os quais a integralidade dos imóveis descritos nas matrículas n. 103.545 e 103.546, mas mediante compensação à coerdeira Ana Tereza de Araújo no valor de R$ 204.694,81.
De igual modo, a herdeira Lais Helena de Araújo recebeu bens no valor de R$ 2.577.201,52, mediante compensação à mesma coerdeira no valor de R$ 125.237,36, ao passo que Ana Tereza de Araújo recebeu bens no valor de R$ 2.122.031,89, acrescido dos créditos de reposição que somam R$ 329.932,27.
Deduzidas as reposições, cada uma das três herdeiras fica com o valor líquido de R$ 2.451.964,16, rigorosamente idêntico ao quinhão que tocava a elas.
Trata-se, portanto, de partilha igualitária por meio de torna.
Em outros termos, não se caracteriza, em verdade, transmissão onerosa inter vivos passível de incidência de ITBI, tributo de competência municipal, como previsto no artigo 156, II, da CF.
No mesmo sentido, a Lei n. 11.154/1991, do Município de São Paulo, assim dispõe (destaques nossos):
“Art. 1º – O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Parágrafo único – O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município.
Art. 2º – Estão compreendidos na incidência do imposto:
(…)
VI – o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, forem atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados, ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou quinhão, considerando, em conjunto, apenas os bens imóveis constantes do patrimônio comum ou monte-mor”.
A jurisprudência administrativa mais recente também reconhece que somente há partilha desigual quando não se respeita a meação ou o quinhão de cada interessado, devendo ser considerados, para aferição da igualdade da partilha, todos os bens integrantes do patrimônio comum ou do monte partilhável:
“DIREITO TRIBUTÁRIO – FORMAL DE PARTILHA – EXCESSO DE MEAÇÃO COM TORNA – REGISTRO CONDICIONADO AO RECOLHIMENTO DO ITBI – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – APELO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. O interessado, irresignado com o juízo de desqualificação registral que recaiu sobre o formal  de partilha apresentado a registro, em especial, com a exigida comprovação do recolhimento de ITBI, requereu suscitação de dúvida, impugnando o excesso de meação e ponderando que a partilha não teve por objeto patrimônio imobiliário. 2. Julgada procedente a dúvida, recorreu. II. Questões em discussão. 3. A amplitude objetiva do patrimônio a ser valorado na aferição do excesso de meação. 4. A configuração da disparidade da partilha da meação e da hipótese de incidência do imposto de transmissão. III. Razões de decidir. 5. A desproporção da partilha da meação deve ser avaliada à luz da totalidade do patrimônio comum, patrimônio coletivo do casal, ou seja, não deve levar em conta apenas o patrimônio imobiliário. 6. A partilha foi desigual. Embora as dívidas do casal tenham sido repartidas na mesma proporção, os direitos reais de aquisição sobre bens imóveis e os bens móveis discriminados na convenção de divórcio foram atribuídos unicamente ao divorciando, que, em contrapartida, obrigou-se a compensar financeiramente a divorcianda. 7. O excesso de meação, caracterizado, ocorreu mediante pagamento de torna, qualificando-se assim como oneroso o negócio de partilha, situação a ensejar a incidência do ITBI, cujo recolhimento deve ser controlado pela Oficial. 8. O título judicial, tal como exibido, sem demonstração do pagamento do tributo, não admite registro. IV. Dispositivo. 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A desproporção da partilha da meação deve considerar a totalidade do patrimônio do casal, patrimônio coletivo, e não somente o patrimônio imobiliário. 2. A partilha desigual da meação com torna é causa de incidência de ITBI; ausente contrapartida, na falta assim de prestação correspectiva, o excesso de meação dá ensejo ao ITCMD. Legislação citada: CF, arts. 155, I, e 156, II; Lei do Município de São Paulo n.º 11.154/1991, art. 2.º, VI. Jurisprudência citada: TJSP, Apelação/Remessa Necessária n.º 1012763-39.2020.8.26.0576, rel. Des. Mônica Serrano, j. 10.2.2021, Apelação/Remessa Necessária n.º 1038844-42.2020.8.26.0053, rel. Des. Raul De Felice, j. 29.11.2021, Apelação n.º 1071093-12.2021.8.26.0053, rel. Des. Silva Russo, j. 12.1.2023, Remessa Necessária nº 1058944-81.2021.8.26.0053, rel. Des. Marcelo L Theodósio, j. 8.2.2023, Apelação/Remessa Necessária nº 1026398-02.2023.8.26.0053, rel. Des. Silva Russo, j. 18.9.2023, Apelação/Remessa Necessária n.º 1001526-73.2022.8.26.0176, rel. Des. Ricardo Chimenti, j. 1.º.11.2023, Apelação/Remessa Necessária n.º 1074978-63.2023.8.26.0053, rel. Des. Tania Mará Ahualli, j. 16.4.2024, Apelação n.º 1070881-20.2023.8.26.0053, rel. Des. João Alberto Pezarini, j. 3.7.2024, e Apelação n.º 1010120-86.2024.8.26.0053, rel. Des. Ricardo Chimenti, j. 26.7.2024; CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 1060800-12.2016.8.26.0100, rel. Des. Pereira Calças, j. 6.6.2017, e Apelação Cível n.º 1053923-75.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 19.9.2024” (CSM; Apelação Cível n. 1171475-61.2024.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro; j. em 01/07/2025).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL JULGADA PROCEDENTE – RECUSA DE INGRESSO DE FORMAL DE PARTILHA, EXTRAÍDO DE PROCESSO DE DIVÓRCIO, POR FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI – CÔNJUGE QUE, UTILIZANDO PATRIMÔNIO PRÓPRIO, PAGA AO OUTRO VALOR COMO FORMA DE COMPENSAÇÃO PELA PARTILHA DESIGUAL – SITUAÇÃO TÍPICA DE TORNA, COM NATUREZA JURÍDICA DE NEGÓCIO ONEROSO DE AQUISIÇÃO DE BENS – HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA PREVISTA NO ARTIGO 2º, VI, DA LEI DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO N.º 11.154/91 – EXIGÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO” (CSM; Apelação Cível n. 1154601-35.2023.8.26.0100; Rel. Des. Francisco Loureiro; j. em 05/04/2024).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de inventário e partilha de bens – Sucessão testamentária – Cindibilidade do título – Excesso de quinhão na partilha com reposição pecuniária – Ausência de transmissão onerosa de bem imóvel – Inexistência de fato gerador do imposto de transmissão inter vivos – ITBI – Óbice afastado – Recurso provido” (CSM; Apelação Cível 1023035-86.2021.8.26.0114; Relator Des. Fernando Torres Garcia; j. em 23/05/2022).
Na Apelação n. 1069967-72.2024.8.26.0100, também de relatoria do Des. Francisco Loureiro, bem se explicaram as razões de tal posicionamento:
“O Oficial, como visto, condicionou o ingresso à comprovação do recolhimento de ITBI em virtude do excesso de meação por ele constatado na partilha havida pelo casal. A propósito, a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, voltada ao exame do preenchimento das formalidades legais atreladas ao ato pretendido. A base legal do óbice é o inciso VI do artigo 2º da Lei Municipal n.º 11.154/1991, de acordo com o qual estão compreendidos na incidência do imposto “o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, forem atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados (…), acima da respectiva meação ou quinhão, considerando, em conjunto, apenas os bens imóveis constantes do patrimônio comum (…)”. Trata-se de dispositivo reproduzido pelo inciso VI do artigo 2º do Decreto n. 55.196/2014. O ITBI, tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, possui como hipóteses de incidência a transmissão onerosa inter vivos de imóveis ou de direitos reais sobre imóveis e a cessão onerosa de direitos a sua aquisição. Agora, se efetivada a título gratuito, a transferência pode dar ensejo à incidência do ITCMD, imposto referido no artigo 155, inciso I, da Constituição Federal, cuja instituição cabe aos Estados e ao Distrito Federal. A jurisprudência administrativa deste E. Tribunal, expressa em precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, admite, constatado o excesso de meação, apurado em conformidade com a legislação municipal (por conseguinte, à luz da partilha desigual do patrimônio imobiliário), a exigência correspondente à comprovação do recolhimento do ITBI se ocorrer compensação patrimonial, traço da onerosidade da operação econômica, e a pertinente à demonstração do recolhimento do ITCMD, se ausente reposição, logo, se desnudada a atribuição patrimonial sem prestação correspectiva. Sobre o tema, o E. Supremo Tribunal Federal, há mais de seis décadas, ainda antes da Lei do Divórcio, aprovada em 1977, editou a Súmula 116, admitindo o imposto de reposição, in verbis: “em desquite ou inventário, é legítima a cobrança do imposto de reposição, quando houver desigualdade nos valores partilhados”. No caso concreto, a parte apelante se casou pelo regime da comunhão universal de bens e promoveu posteriormente a ação em tela para alteração de tal regime, oportunidade em que partilhou todo o patrimônio comum, o qual envolve bens imóveis (matrículas n. 12.621 e 106.290 do 18º RI – fls. 545/560, dentre outros), participações societárias e ativos financeiros. A respeito do patrimônio comum, assinala Orlando Gomes: “Em relação ao patrimônio comum, a posição jurídica dos cônjuges é peculiar. Não são proprietários das coisas individualizadas que o integram, mas do conjunto desses bens. Não se trata de condomínio propriamente dito, porquanto nenhum dos cônjuges pode dispor de sua parte nem exigir a divisão dos bens comuns. Tais bens são objeto de propriedade coletiva, a propriedade de mão comum dos alemães, cujos titulares são ambos os cônjuges”. Por ocasião da partilha, à mulher coube meação de R$ 4.350.145,54, a qual incluiu os imóveis registrados perante o 18º RI e imóveis rurais em Porto Feliz e Itapetininga. Ao varão, coube meação em idêntico valor, a qual envolveu apenas fração ideal de imóvel matriculado perante o RI de Ilhabela (fls. 17/36). O patrimônio do casal compreende a massa de bens pertencente coletivamente a eles, essa universalidade de direito, marcada pela unidade, “complexo de relações jurídicas (…) dotadas de valor econômico”, conforme o artigo 91 do Código Civil, conjunto de direitos e obrigações, de situações jurídicas subjetivas patrimoniais ativas e passivas suscetíveis de avaliação pecuniária. Consequentemente, no momento da partilha, na apreciação do excesso de meação, é de rigor considerar a totalidade dos bens, todos os elementos integrantes desse patrimônio, e, assim, além dos bens imóveis, também, os móveis e o passivo, as obrigações e as dívidas pendentes de liquidação. Nessa senda, em controvérsias envolvendo excesso de meação e cobrança de ITBI (ou ITCMD, conforme o caso), posicionou-se este Tribunal, em precedentes de suas C. Câmaras de Direito Público, v.g., na Remessa Necessária Cível n.º 1012763-39.2020.8.26.0576, rel. Des. Mônica Serrano, j. 10.2.2021, na Apelação/Remessa Necessária n.º 1038844-42.2020.8.26.0053, rel. Des. Raul De Felice, j. 29.11.2021, na Apelação Cível n.º 1071093-12.2021.8.26.0053, rel. Des. Silva Russo, j. 12.1.2023, na Remessa Necessária nº 1058944-81.2021.8.26.0053, rel. Des. Marcelo L Theodósio, j. 8.2.2023, na Apelação/Remessa Necessária n.º 1026398-02.2023.8.26.0053, rel. Des. Silva Russo, j. 18.9.2023, na Apelação/Remessa Necessária nº 1001526-73.2022.8.26.0176, rel. Des. Ricardo Chimenti, j. 1.º.11.2023, na Apelação/Remessa Necessária n.º 1074978-63.2023.8.26.0053, rel. Des. Tania Mara Ahualli, j. 16.4.2024, na Apelação Cível n.º 1070881-20.2023.8.26.0053, rel. Des. João Alberto Pezarini, j. 3.7.2024, e na Apelação n.º 1010120-86.2024.8.26.0053, rel. Des. Ricardo Chimenti, j. 26.7.2024. Sob tal perspectiva, a exigência impugnada deve ser afastada. O excesso de meação reconhecido pelo Oficial com base na legislação municipal escora- se em intelecção fraturada, em visão seccionada da noção de patrimônio. Ao concretizar, via lei ordinária, a hipótese de incidência constitucionalmente eleita, em particular ao cuidar da tributação do excesso de meação atendo-se somente à partilha dos imóveis, o ente tributante não observou, em sua exatidão, o princípio da capacidade econômica, abrindo espaço para sua vulneração em situações concretas, aqui ocorrente. De fato, o excesso de meação apontado na nota devolutiva é reflexo da compreensão equivocada de patrimônio, da qual decorreria transmissão onerosa entre o casal. Tal compreensão desconsidera a partilha dos demais bens que integram o patrimônio comum. Consoante acima sublinhado, a partilha exacerbou a situação jurídica subjetiva passiva da mulher, fato a desautorizar tanto a incidência do ITBI como do ITCMD (trata-se de fato gerador inidôneo), sob pena de ofensa ao princípio da capacidade econômica, expresso no artigo 145, § 1º, da Constituição Federal, e ao princípio de vedação à utilização do tributo com efeito de confisco, plasmado no artigo 150, inciso IV, da Constituição Federal. Na realidade, o resultado da partilha não revela fato-indício de riqueza ou de capacidade econômica; em síntese, um fato potencialmente tributável. Nessa toada, a tributação é sentida como penalidade. Dentro desse contexto, nada obstante pontualmente, justifica-se afastar a aplicação da legislação municipal, do dispositivo legal aludido pelo Oficial, ajustando a jurisprudência administrativa deste C. Conselho Superior da Magistratura e, assim, reconhecendo a impertinência da exigência impugnada, solução amparada no princípio constitucional da capacidade econômica e na proibição do confisco e, de mais a mais, em uma interpretação sistemática da ordem jurídica, voltada a resguardar sua unidade, integridade, coerência e racionalidade, e a realizar os valores e fins constitucionais. A legalidade, pondera Oswaldo Aranha Bandeira de Mello, comporta mitigação em sua rudeza. Ao se aplicar a lei, aduz, “não se pode deixar de considerar as circunstâncias da questão em foco. Muitas vezes, por estatuir de forma genérica, a lei prescinde de aspectos especiais, que se verificam por ocasião da sua atualização na hipótese, e na qual a aplicação da norma no seu exato rigor a tornaria injusta, e, então, ponderando-se sobre essa situação excepcional, cumpre amenizá-la”. Aliás, a legalidade, assinala Juarez Freitas, “evoluiu do legalismo primitivo e hipertrofiado para a posição – por assim dizer – balanceada e substancialista (superado, ao menos em teoria, o automatismo imoderado no cumprimento das regras)”. Sob essa lógica, prossegue, “não prosperam as orientações preconizadoras… de obediência irracional do agente público à lei ou – o que seria pior – à voluntas legislatoris. É que não se confundem … o texto da lei com a juridicidade normativa”. Trata-se da legalidade temperada. Adiante, em raciocínio a prestigiar os fundamentos deste voto, acentua: “deve haver respeito à legalidade, sim, mas encartada no plexo de ponderações que a qualifiquem como sistematicamente justificável (interna e externamente). (…) A legalidade temperada requer a observância cumulativa de princípios em sintonia com a teleologia constitucional, para além do textualismo estrito”. Assim, conclui: “o princípio da constitucionalidade representa o coroamento do processo evolutivo da legalidade, fazendo com que o controle sistemático acolha o imperativo de evoluir da legalidade para a constitucionalidade, num processo circular, que transcenda reducionismos simplistas”. Sob esse ângulo, substancialista, enfoque orientador da motivação articulada, o princípio da legalidade não está a obstar, mas sim a determinar a inscrição da carta de sentença. A propósito, não se realiza na aplicação mecânica, automática e irrefletida da letra fria da lei, expressa em regra isoladamente considerada. Ao contrário, a conformidade por ele exigida, acentuam, com propriedade, Sérgio Ferraz e Adilson Abreu Dallari, é com o Direito, a ordem jurídica encarada em sua totalidade, não com um pedaço seu, uma tira sua, com uma norma extraída de texto específico. Importante pontuar, de toda forma, que não se pretende, aqui, seara inadequada, declarar a inconstitucionalidade de dispositivos legais, em especial, do que ampara a exigência ora afastada. Aliás, os precedentes administrativos deste C. Conselho Superior da Magistratura desautorizam declaração em tal sentido. In casu, portanto, apenas se está a admitir a inscrição da carta de sentença, dispensando-se a comprovação do recolhimento do ITBI. A partir de uma interpretação conforme, afasta-se a incidência de norma válida, pois não incidente sobre determinada situação de fato. Assimila-se, nesse sentido, a orientação jurisdicional prevalecente desta E. Corte, expressa nos precedentes acima listados, de maneira a roborar a segurança jurídica e a função instrumental dos serviços de registro. Ao invés de sujeitar a parte recorrente a um processo contencioso, comprometendo a regularização de seu direito real aquisitivo, a publicidade de tal direito, a estabilidade das relações jurídicas e a confiabilidade do sistema registral, transfere-se o ônus ao município, a quem caberá, na via judicial, afirmar a constitucionalidade da legislação municipal, demonstrar que a partilha desigual contemplou uma compensação financeira, hipotético traço de sua onerosidade, e buscar o recebimento do tributo”.
Ainda, no caso concreto, os elementos dos autos reforçam a ausência de onerosidade: o ITCMD foi recolhido sobre a totalidade dos bens integrantes da herança, em proporções substancialmente equivalentes para as três sucessoras, conforme a declaração de fls. 45/61.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 25 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 26.08.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1013258-46.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Petição intermediária – Bianca Salgado Krause – Assim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: YAGO ABNER FAVARETTO (OAB 523310/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1013258-46.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Petição intermediária
Requerente: Bianca Salgado Krause
Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Bianca Salgado Krause em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, por meio do qual pretende o cancelamento das averbações n. 15 e 16 da matrícula n. 154.394 daquela serventia, relativas, respectivamente, à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e ao cumprimento das obrigações previstas no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, com extinção da dívida pela ausência de licitantes e exoneração do fiduciário (prenotação n. 1.019.323).
A parte alega que é credora exequente de Rodolfo Antunes Dias Cintra, anterior titular dos direitos de devedor fiduciante; que a transmissão da propriedade ao credor fiduciário subtraiu o bem do alcance da constrição e lhe causou prejuízo jurídico direto e atual; que não questiona o negócio jurídico subjacente, mas exclusivamente a validade dos atos registrais por vício extrínseco aferível de plano; que a excussão da garantia pela via extrajudicial somente passou a ser admitida para os contratos celebrados sob a égide da Lei n. 14.711/2023; que não houve averbação prévia do início da excussão extrajudicial, exigida pelo artigo 9º, §2º, daquele diploma; que a matrícula não identifica o procedimento, seu número de autuação, a data de instauração ou a serventia que o conduziu; que não há registro da intimação do devedor para purgação da mora; que o leilão judicial designado na execução de autos n. 1005409-59.2023.8.26.0704 não produziu efeito translativo, porque o arrematante tornou-se remisso e o feito foi extinto sem nova hasta; que existem incongruências cronológicas e procedimentais entre aquele leilão e os leilões extrajudiciais noticiados na averbação n. 16; que a averbação n. 15 pressupõe procedimento regular que não encontra lastro no fólio real; que a inobservância do princípio da continuidade autoriza o controle na forma do artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 (fls. 01/07).
Documentos vieram às fls. 08/43.
A decisão de fls. 44/46 indeferiu o bloqueio liminar da matrícula.
Em aditamento, a parte requerente sustentou que tampouco foram observadas as fases previstas nos artigos 8º-B e 8º-C do Decreto-Lei n. 911/1969, incluídos pela Lei n. 14.711/2023 (fls. 51/52).
O Oficial esclarece que o requerimento ingressou pela plataforma do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis em 31 de julho de 2026 e foi prenotado no primeiro dia útil subsequente sob n. 1.019.323; que existe título anteriormente prenotado sob n. 1.018.770, em 29 de julho de 2026, relativo a escritura pública de venda e compra do mesmo imóvel, ainda em processo de registro; que a garantia constituída é a alienação fiduciária inscrita pelo R.13, submetida ao regime dos artigos 22 e seguintes da Lei n. 9.514/1997, e não a hipoteca, razão pela qual o procedimento do artigo 9º da Lei n. 14.711/2023 não incide na espécie; que o devedor fiduciante foi pessoalmente intimado para purgação da mora em 05 de julho de 2025, conforme Certidão Positiva n. 112.051 expedida pelo 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Capital; que, decorrido o prazo legal sem pagamento, promoveu-se a averbação da consolidação; que o devedor foi comunicado das datas designadas para os leilões por correspondência entregue em 28 de outubro de 2025; que os leilões realizados em 10 e 24 de novembro de 2025 restaram negativos (fls. 58/65). Documentos às fls. 66/87.
O Ministério Público opinou pela realização de diligências prévias ao julgamento, consistentes em esclarecimentos do Oficial acerca da divergência entre os códigos de rastreamento indicados nas informações e nos documentos, da identidade da pessoa que recebeu a correspondência e da data nela aposta, na apresentação de cópia integral do procedimento extrajudicial, na comprovação documental do crédito invocado pela requerente e na ciência prévia do adquirente do título anteriormente prenotado, do devedor fiduciante e do credor fiduciário (fls. 91/94).
É o relatório.
Fundamento e decido.
À vista dos elementos reunidos nos autos, entendo possível julgamento. No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.
A pretensão da parte requerente apoia-se em premissa normativa que não corresponde à garantia efetivamente constituída sobre o imóvel.
O R.13 da matrícula n. 154.394 inscreveu alienação fiduciária de coisa imóvel, negócio pelo qual o devedor fiduciante transferiu ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem com escopo de garantia, na forma do artigo 22 da Lei n. 9.514/1997.
A tal negócio jurídico corresponde procedimento próprio de excussão, disciplinado pelos artigos 26, 26-A e 27 do mesmo diploma, cujas etapas são, em suma, a constituição em mora mediante intimação do devedor fiduciante, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na ausência de purgação e a subsequente realização dos leilões públicos.
O artigo 9º da Lei n. 14.711/2023, invocado na inicial, institui procedimento autônomo de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, direito real de garantia estruturalmente diverso, no qual a propriedade permanece com o devedor ou com o terceiro garantidor e o inadimplemento não produz, por si só, qualquer transferência.
Os artigos 8º-B e 8º-C do Decreto-Lei n. 911/1969, suscitados no aditamento de fls. 51/52, disciplinam o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis alienados fiduciariamente, o qual se processa perante o Registro de Títulos e Documentos.
Nenhum dos dois regimes incide sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, de sorte que os requisitos deles extraídos pela parte requerente (averbação prévia do início da excussão, certidão de busca e apreensão e comunicação do oficial de títulos e documentos ao Registro de Imóveis) não integram o procedimento a que os atos impugnados se referem.
O fato de a Lei n. 14.711/2023 haver alterado dispositivos da própria Lei n. 9.514/1997 não autoriza a transposição indistinta de exigências concebidas para institutos distintos.
Daí decorre, igualmente, a inconsistência da alegada ofensa ao princípio da continuidade.
Os artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973 exigem que aquele que figura como disponente no título seja o mesmo que consta como titular no fólio real, assegurando o encadeamento ininterrupto das inscrições.
A cadeia refletida na matrícula atende integralmente a essa exigência: o R.13 inscreveu a propriedade fiduciária em favor de Itaú Unibanco S.A.; a averbação n. 15 registrou a consolidação dessa propriedade em nome da mesma pessoa, nos termos do artigo 26, §7º, da Lei n. 9.514/1997; e a averbação n. 16 documentou o cumprimento das obrigações do artigo 27, com o resultado negativo dos leilões, a extinção da dívida e a exoneração do credor fiduciário.
Não há salto, hiato ou disponente estranho ao registro.
O que a requerente descreve como interrupção da cadeia é, na realidade, a ausência, na matrícula, de atos que a lei não manda ingressar.
O procedimento de intimação para purgação da mora é autuado e arquivado na própria serventia, servindo de suporte documental ao ato registral que dele resulta, sem constituir inscrição autônoma.
Ingressam no fólio real apenas a consolidação da propriedade e o resultado dos leilões, precisamente os atos que ali se encontram lançados.
Exigir a inscrição prévia de cada diligência do procedimento equivaleria a criar requisito sem previsão legal e estranho à economia do sistema registral.
No plano da qualificação registral, que se restringe aos elementos extrínsecos do título, os atos impugnados encontram suporte documental adequado.
A averbação n. 15 foi praticada à vista de requerimento do credor fiduciário e da certificação do decurso do prazo legal, com prova do recolhimento do imposto de transmissão, tendo a intimação pessoal do devedor sido comprovada pela Certidão Positiva n. 112.051, na qual se certificou a entrega da notificação ao próprio destinatário, que a subscreveu em 05 de julho de 2025 (fls. 81/83).
A averbação n. 16, por sua vez, apoiou-se nos autos negativos firmados pela leiloeira oficial, nos exemplares do jornal em que publicados os editais e no termo de quitação a que se referem os §§ 5º e 6º do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997.
Logo, não se identifica ato registral desprovido de título que lhe sirva de suporte.
Ainda, a constituição em mora do devedor fiduciante, exigida pelo artigo 26, §1º, da Lei n. 9.514/1997, operou-se na forma mais rigorosa que o sistema comporta.
A notificação foi registrada perante o 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos desta Capital sob n. 3.757.646, e a diligência realizou-se no endereço da própria unidade autônoma objeto da garantia.
Ali, foi certificada a entrega ao próprio destinatário, identificado pelo documento de identidade, que subscreveu o comprovante de recebimento, do que resultou a Certidão Positiva n. 112.051 (fls. 81/83).
As apontadas incongruências entre o leilão judicial e os leilões extrajudiciais tampouco se sustentam.
O leilão designado nos autos da execução movida pelo condomínio recaiu sobre os direitos do devedor fiduciante, penhorados pela averbação n. 14, e não sobre a propriedade do imóvel, que já pertencia ao credor fiduciário desde o R.13.
Cuida-se, portanto, de objetos diversos, sujeitos a procedimentos distintos, que podiam tramitar simultaneamente sem qualquer contradição.
A extinção daquela execução, ademais, encontra explicação expressa nos próprios autos: o exequente noticiou que o credor fiduciário retomara o imóvel e quitara os débitos da ação (fl. 37), o que conduziu à sentença fundada no artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil e ao levantamento da constrição.
Nada há de nebuloso nessa sequência de atos.
Ademais, o artigo 214 da Lei n. 6.015/1973 autoriza, após a oitiva dos atingidos, a invalidação do registro independentemente de ação direta somente quando a nulidade de pleno direito é relativa ao próprio registro, isto é, quando há vício extrínseco ou registrário decorrente de ofensa aos princípios registrais ou de erro na qualificação do título que deu origem ao ato registral.
Não é o caso dos autos, já que, como acima explanado, o Oficial seguiu o procedimento correto e atendeu às normativas vigentes aplicáveis à consolidação da propriedade fiduciária.
E, enquanto não cancelados, os assentos produzem todos os efeitos legais, na dicção do artigo 252 da Lei n. 6.015/1973.
Anoto, a propósito, que a prenotação n. 1.018.770, relativa ao requerimento de registro de escritura de compra e venda, é anterior à prenotação n. 1.019.323, de modo que, na forma dos artigos 182 e 186 da Lei n. 6.015/1973, a precedência do protocolo assegura prioridade ao título primeiro apresentado.
Como consequência de todo o exposto, não vislumbro descumprimento de dever funcional pelo Registrador.
Assim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 21 de agosto de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 24.08.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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