Processo 0024129-55.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – C.G.J.  – K.C.N.T. e outros – Juiz(a) de Direito: Marcelo Benacchio VISTOS, 1. Habilite-se K. C. N. T. nos autos, pois parte interessada (fls. 102/109). Anote-se. 2. Trata-se de Pedido de Providências instaurado a partir de expediente encaminhado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, em razão de reclamação formulada por S. de O. em face do Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , desta Capital. A reclamante relatou que seu casamento com A. A. T., celebrado em 1988, e a posterior separação consensual, homologada em 1994, não foram comunicados à serventia responsável pelo assento de nascimento do então cônjuge. Alegou que a falta das anotações possibilitou a celebração de novo casamento por A. A. T., em 1999, com K. C. N., perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , no qual ele figurou como solteiro. Requereu, ainda, a atualização de seu nome nos assentos de nascimento dos filhos, sem que tivesse de arcar com os respectivos custos (fls. 01/03). O Senhor Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , desta Capital, esclareceu que a documentação apresentada para a celebração do casamento de 1988 indicava apenas que A. A. T. era natural do Estado de São Paulo, sem especificação do Município ou da serventia responsável pelo assento de nascimento, circunstância que teria inviabilizado a remessa da comunicação. Juntou o memorial da habilitação, documento relativo ao casamento anterior do nubente e cópia do assento de casamento celebrado com S. de O. (fls. 07/13). A parte reclamante reiterou que o casamento e a separação não haviam sido oportunamente comunicados ao Registro Civil da Penha de França. Informou que, após diligências junto à serventia responsável pelo casamento anterior de A. A. T., obteve a remessa das informações necessárias e que, posteriormente, também teria sido realizada a comunicação pelo Registro Civil de Cangaíba. Ao final, delimitou sua pretensão à atualização de seu nome nos assentos de nascimento dos filhos T. A. de O. T. e A. de O. T. (fls. 16/17). Por decisão de fls. 29/30, determinou-se ao Senhor Oficial de Cangaíba a regularização das comunicações relativas ao casamento e à separação judicial no assento de nascimento de A. A. T.. A parte reclamante foi intimada a esclarecer se houve divórcio ou apenas separação judicial, consignando-se que a regularização de seu nome nos registros dos filhos deveria ser requerida por procedimento próprio. Também foi determinada a manifestação do Senhor Titular do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , com a juntada da habilitação e do assento relativos ao casamento de A. A. T. com K. C. N. S. de O. informou que não houve divórcio, mas apenas separação consensual (fl. 32). O Senhor Oficial de Cangaíba informou que, após a identificação do assento de nascimento de A. A. T., encaminhou ao Registro Civil da Penha de França as comunicações relativas ao casamento e à separação consensual, apresentando os respectivos comprovantes (fls. 33/35). O Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…)  confirmou a celebração do casamento entre A. A. T. e K. C. N. em 09.01.1999, no Livro B-024, folha 76, Termo nº 6.730, e apresentou cópia integral da habilitação matrimonial e do respectivo assento, ocasião em que se verificou que o então nubente declarou-se solteiro (fls. 36/52). O Ministério Público concluiu pela inexistência de infração disciplinar imputável ao Senhor Oficial de Cangaíba, diante da ausência, em 1988, de dados suficientes para identificação do assento de nascimento do nubente e da posterior regularização das comunicações. Também entendeu inexistente falta funcional atribuível ao Registro Civil do Belenzinho, pois a certidão de nascimento apresentada na habilitação de 1999 não continha a anotação do primeiro casamento. Ressalvou, contudo, que a confirmação de que o primeiro vínculo não fora dissolvido por divórcio indicava possível impedimento matrimonial, matéria a ser examinada na via jurisdicional própria, opinando pela remessa das peças ao órgão do Ministério Público com atribuição em matéria de Família e Sucessões (fls. 56/62). Diante dos elementos supervenientes, foram determinadas a juntada dos assentos de nascimento de A. A. T. e K. C. N., bem como da certidão de óbito daquele. Foram igualmente determinados os bloqueios cautelares do assento de casamento lavrado no Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , do assento de nascimento de A. A. T. e do assento de nascimento de K. C. N. lavrado no 30º Subdistrito – Ibirapuera (fls. 64/65). O Senhor Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…)  informou o recebimento das comunicações relativas aos casamentos, separações e divórcio de A. A. T., bem como o cumprimento do bloqueio cautelar de seu assento de nascimento, juntando a respectiva Certidão de Inteiro Teor (fls. 74/76). O Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de Ibiúna encaminhou a certidão de óbito de A. A. T. e os documentos que instruíram sua lavratura. Do assento consta que o falecido era casado com K. C. N. T. e que o casamento fora celebrado em 09.01.1999 perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…)  (fls. 79/90). Determinou-se a intimação de K. C. N. T. para que prestasse esclarecimentos acerca do conhecimento que possuía sobre o estado civil de A. A. T. à época do casamento, bem como sua ciência quanto aos bloqueios cautelares (fls. 98/99). K. C. N. T. habilitou-se nos autos e afirmou que, ao contrair casamento com A. A. T., desconhecia a existência do casamento civil anterior e a subsistência daquele vínculo. Alegou ter confiado na certidão de nascimento apresentada na habilitação matrimonial, na qual A. A. T. figurava como solteiro, e sustentou que a ausência das anotações decorreu da falta de comunicação do casamento de 1988 e da separação de 1994. Ao final, requereu o reconhecimento de infração funcional imputável à serventia de Cangaíba e a adoção das providências disciplinares cabíveis (fls. 102/109). É o relatório. Decido. Consta dos autos que S. de O. e A. A. T. contraíram casamento em 03.08.1988 perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) . Posteriormente, por sentença de 25.11.1994, foi homologada a separação consensual do casal, com a retomada, por S. de O., de seu nome anterior. Não houve, contudo, divórcio, circunstância expressamente confirmada pela representante e demonstrada pelo assento de casamento. Também consta que, em 09.01.1999, enquanto subsistente o vínculo matrimonial com S. de O., A. A. T. contraiu casamento com K. C. N. perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , qualificando-se como solteiro. A certidão de nascimento apresentada naquela habilitação não continha qualquer anotação relativa ao segundo casamento celebrado em 1988 ou à separação judicial averbada em 1995, bem como em relação ao primeiro casamento ocorrido no Rio de Janeiro. O procedimento passou, assim, a compreender duas questões distintas. A primeira, de natureza correicional, diz respeito à ausência das comunicações do casamento de 1988 e da posterior separação judicial ao Registro Civil responsável pelo assento de nascimento de A. A. T. A segunda, de natureza registrária, decorre da constatação de que o casamento celebrado em 1999 ocorreu durante a subsistência de vínculo matrimonial anterior. S. de O. atribuiu à serventia de Cangaíba a responsabilidade pela ausência das anotações no assento de nascimento de A. A. T., sustentando que essa omissão possibilitou o terceiro casamento. O Senhor Oficial de Cangaíba esclareceu que os documentos apresentados em 1988 não identificavam o Município, o Subdistrito ou a serventia responsável pelo assento de nascimento de A. A. T., qualificando-o apenas como natural do Estado de São Paulo. Afirmou, por isso, que a unidade não dispunha dos elementos necessários para direcionar a comunicação ao registro primitivo. O Senhor Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Belenzinho noticiou que o terceiro casamento de A. A. T., com K. C. N. T., foi regularmente processado à vista dos documentos apresentados à época, ocasião em que o então nubente expressamente se declarou solteiro. K. C. N. T., por sua vez, afirmou que desconhecia o casamento anterior e que confiou na certidão de nascimento apresentada por A. A. T., na qual ele figurava como solteiro. Sustentou que a serventia de Cangaíba deveria ter exigido documentação complementar na habilitação de 1988, de modo a identificar o registro de nascimento e viabilizar a comunicação exigida pela Lei de Registros Públicos. O Ministério Público concluiu não estar demonstrada infração funcional dos responsáveis pelas serventias de Cangaíba ou do Belenzinho. Quanto à primeira unidade, ponderou que a documentação de 1988 não permitia identificar o destinatário da comunicação. Relativamente à segunda, considerou que a habilitação foi processada de acordo com a certidão de nascimento então apresentada, a qual não continha notícia do casamento anterior. No tocante à duplicidade matrimonial, reconheceu a necessidade de apreciação da matéria em ação jurisdicional própria, com participação dos interessados e exame dos efeitos decorrentes da eventual boa-fé da segunda cônjuge. Pois bem. À luz de todo o narrado, verifico que não há elementos suficientes para o reconhecimento de ilícito funcional imputável ao Senhor Titular do Registro Civil de Cangaíba, pela falta de comunicação do casamento e separação. Os artigos 106 a 108 da Lei nº 6.015/1973 estabelecem a necessidade de comunicação dos registros e averbações aos Oficiais responsáveis pelos assentos anteriores, a fim de assegurar a continuidade e a coerência das informações relativas ao estado civil da pessoa natural. O cumprimento dessa obrigação, todavia, pressupõe a existência de elementos suficientes para a identificação do registro primitivo e da serventia destinatária. No caso, a habilitação matrimonial e o assento lavrado em 1988 indicavam apenas que A. A. T. era natural do Estado de São Paulo, sem referência ao Município, Subdistrito, livro, folha ou termo de seu nascimento. Não há nos autos elemento seguro que demonstre que a serventia de Cangaíba conhecia a localização do assento ou dispunha de informação objetiva que permitisse identificá-lo. Os fatos remontam a período superior a trinta anos, quando os sistemas de Registro Civil não eram eletrônicos ou interligados como atualmente. Na ausência de informação prestada pelos interessados e sem instrumentos sistêmicos que permitissem localizar o assento de nascimento em âmbito estadual ou nacional, não se pode concluir que a serventia possuía meios materiais para identificar o destinatário da comunicação. Também não havia normativa que obrigasse a serventia a exigir ou a parte nubente a apresentar informações relativas a seus outros assentos. Destaque-se que o segundo casamento de A. A. T. foi processado mediante a apresentação da certidão do casamento anterior, de modo que não houve qualquer informação disponibilizada à serventia em relação a seu assento de nascimento. A invocação retrospectiva dos recursos tecnológicos atualmente disponíveis não permite atribuir ao responsável da época obrigação operacional que não poderia ser cumprida pelos mesmos meios existentes hoje. Tampouco é possível presumir que a unidade tenha recebido informações não reproduzidas na documentação conservada e apresentada nos autos. Uma vez obtidos os dados necessários à individualização do assento de nascimento, as comunicações foram prontamente encaminhadas pela serventia de Cangaíba ao Registro Civil da Penha de França, que promoveu as anotações correspondentes. A regularização superveniente evidencia que a ausência pretérita da comunicação decorreu da falta dos elementos necessários ao seu direcionamento, e não de resistência atual ao cumprimento da obrigação registrária. Por conseguinte, não se reconhece falha da serventia ou ilícito funcional imputável ao atual Senhor Titular. A alegação apresentada por K. C. N. T. não altera essa conclusão, pois a existência objetiva de descontinuidade informacional no assento de nascimento não basta, por si só, para demonstrar culpa funcional ou omissão disciplinarmente relevante, especialmente diante das limitações documentais e operacionais então existentes. Igualmente, não há elementos que autorizem a imputação de falha ao Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , pela celebração do casamento entre A. A. T. e K. C. N. em 09.01.1999. A documentação constante dos autos demonstra que, quando processada a habilitação matrimonial, foi apresentada certidão de nascimento do nubente na qual não constava qualquer anotação referente ao casamento anteriormente celebrado com S. de O., à separação judicial desse vínculo, tampouco ao casamento anterior com M. S. da S. e ao respectivo divórcio. Além disso, o próprio interessado qualificou-se e declarou-se solteiro perante a serventia, inexistindo elementos que permitissem ao registrador concluir, à época, pela existência de impedimento matrimonial. Cumpre destacar que os fatos remontam ao ano de 1999, período em que inexistiam os sistemas eletrônicos integrados atualmente disponíveis para consulta de informações registrais em âmbito estadual e nacional. Igualmente, o ordenamento então vigente não impunha a apresentação de certidões atualizadas nos moldes atualmente exigidos em diversos procedimentos. Nessas circunstâncias, a qualificação da habilitação matrimonial devia ser realizada com base nos documentos apresentados pelos nubentes e nas informações oficialmente constantes dos registros exibidos. Assim, ausente qualquer elemento objetivo indicativo da subsistência de vínculo matrimonial anterior, não se pode reconhecer falha da serventia do Belenzinho na prática do ato, que foi realizado em conformidade com a documentação então apresentada e disponível. Noutro turno, a questão registrária é diversa quanto ao casamento celebrado em 09.01.1999, em afronta a impedimento matrimonial absoluto. A documentação juntada demonstra que A. A. T. e S. de O. estavam apenas separados judicialmente. À época, a separação judicial dissolvia a sociedade conjugal, mas não extinguia o vínculo matrimonial, cuja dissolução dependia de divórcio ou da morte de um dos cônjuges. A própria S. de O. confirmou que o divórcio nunca ocorreu. Do mesmo modo, o assento do casamento celebrado em 1988 contém apenas a averbação da separação consensual homologada em 1994. Consequentemente, quando A. A. T. contraiu novas núpcias com K. C. N., em 09.01.1999, o primeiro vínculo matrimonial permanecia juridicamente íntegro. O casamento de pessoa já casada afronta impedimento matrimonial, previsto no artigo 1.521, inciso VI, do Código Civil. Assim, o casamento de A. A. T. e K. C. N., lavrado no Livro B-024, folha 76, Termo nº 6.730, do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , é nulo de pleno direito por infringência a impedimento absoluto, vigente à época o art. 183, inciso VI, do Código Civil de 1916. Entretanto, forçoso convir que o reconhecimento e a decretação dessa nulidade, com a definição dos respectivos efeitos pessoais, patrimoniais e sucessórios, refogem à atuação administrativa desta Corregedoria Permanente. A providência reclama o ajuizamento de ação ordinária, com formação de contraditório e participação de todos os interessados, inclusive para a apreciação da alegada boa-fé de K. C. N. T. e dos eventuais efeitos do casamento putativo. A circunstância de o impedimento resultar objetivamente comprovado nos autos não autoriza o cancelamento administrativo definitivo do assento matrimonial. A Corregedoria Permanente exerce fiscalização administrativa sobre os serviços extrajudiciais, não lhe competindo substituir a jurisdição contenciosa na decretação da nulidade do casamento ou na definição das consequências decorrentes do vínculo formalmente constituído. Impõe-se, por isso, a remessa das peças pertinentes à d. Promotoria de Justiça Cível do Foro competente, para ciência e propositura da ação ordinária destinada ao reconhecimento da nulidade do casamento, sem prejuízo da avaliação, pelo órgão ministerial, das demais providências inseridas em suas atribuições. Enquanto não houver solução definitiva pela via jurisdicional própria, os bloqueios cautelares devem ser mantidos. A medida é necessária para preservar a segurança jurídica, evitar a expedição de certidões potencialmente contraditórias e assegurar que os assentos relacionados permaneçam submetidos a controle até a regularização da situação registrária. Diante de todo o exposto, afasto a existência de falha funcional imputável ao Senhor Titular do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , e do Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , ambos desta Capital, e determino o arquivamento da apuração no âmbito correicional. Quanto à questão registrária, reconheço que o casamento celebrado entre A. A. T. e K. C. N., em 09.01.1999, perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , no Livro B-024, folha 76, Termo nº 6.730, ocorreu em afronta ao impedimento absoluto previsto no, vigente à época, art. 183, inciso VI, do Código Civil de 1916. Determino a extração de cópias das peças pertinentes e seu encaminhamento à Promotoria de Justiça Cível do Foro competente, para ciência e propositura da ação ordinária de nulidade do referido casamento. Mantenho, até ulterior regularização da situação registrária pela via jurisdicional própria, os bloqueios incidentes sobre: a) o assento de nascimento de A. A. T., lavrado perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) ; b) o assento de nascimento de K. C. N. T., lavrado perante o Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do (…)º Subdistrito – (…) , em razão da anotação nele constante relativa ao casamento objeto deste procedimento; e c) o assento de casamento de A. A. T. e K. C. N., lavrado perante o Registro Civil das Pessoas Naturais do (…)º Subdistrito – (…) , no Livro B-024, folha 76, Termo nº 6.730. Fica, no mais, vedada a expedição de certidões ou a extração de cópias desses assentos sem prévia autorização desta Corregedoria Permanente, ressalvadas as requisições judiciais ou ministeriais. Fica desde já autorizado o levantamento dos bloqueios após a solução definitiva da questão pela via judicial, mediante apresentação da respectiva decisão e qualificação positiva do título pelos Senhores Registradores competentes, independentemente de nova conclusão dos autos, se em termos. Destaco que o pedido referido pela parte interessada, quanto à atualização de seu nome nos assentos de nascimento de seus filhos é providência que lhe compete, não havendo necessidade de atuação deste Juízo Corregedor Permanente. Encaminhe-se cópia desta decisão ao MM. Juízo Corregedor Permanente do Registro Civil de Ibiúna, SP, por e-mail, servindo a presente como ofício, para ciência quanto à bigamia constatada e eventuais providências de bloqueio em relação ao assento de óbito de A. A. T.. Encaminhe-se cópia desta decisão, bem como de fls. 69/109, à E. Corregedoria Geral da Justiça, por e-mail, servindo a presente como ofício. Ciência aos Senhores Titulares, ao Ministério Público e à parte interessada, por e-mail (cujo silêncio, desde que certificado o recebimento da mensagem eletrônica pelo servidor de destino, será interpretado como ciência aos termos desta decisão, sem necessidade de posterior conclusão). Oportunamente, arquivem-se os autos. P.I.C. – ADV: (…) (DJEN de 24.09.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1011920-37.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – José Roberto Lima – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: JENIFER FRANCINE DOS ANJOS (OAB 439691/SP), LUCI MEIRELLES DE CAMARGO (OAB 452817/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA

Processo Digital nº: 1011920-37.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: José Roberto Lima
Requerido: 12º Oficio de Registro de Imoveis de Sao Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por José Roberto Lima contra o 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital em razão da recusa de registro de formal de partilha extraído do processo de autos n. 1054786-18.2022.8.26.0224, que contemplou os direitos relativos ao lote 16 da quadra I do loteamento “Jardim Noêmia”, vinculado à transcrição n. 53.967 daquela serventia (prenotações n. 734.222 e n. 734.224, fls. 86/87).
A parte informa que o título foi devolvido com exigências impossíveis de serem cumpridas; que possui legitimidade para o pedido, na condição de inventariante e de herdeiro beneficiário da partilha homologada; que o imóvel não está registrado em nome do autor da herança e, por esse motivo, não se partilhou a propriedade do bem, mas os direitos aquisitivos reconhecidos judicialmente como integrantes do patrimônio hereditário; que a controvérsia envolve o reconhecimento e o registro de direitos aquisitivos expressamente reconhecidos em título judicial; que foi exigida assinatura de testemunhas, reconhecimento de firma, complementação de qualificações e esclarecimentos acerca do instrumento particular firmado no ano de 1965, medidas que se revelam materialmente inexequíveis; que a reconstrução documental de fatos pretéritos foi objeto de apreciação judicial no inventário, no qual foi reconhecida a existência do direito transmitido aos herdeiros; que a observância irrestrita da continuidade registral se mostra incompatível com a situação concreta, uma vez que o próprio formal de partilha reconhece que o bem não se encontrava em nome do falecido; que o Oficial não pode transformar a qualificação registral em obstáculo intransponível; que o formal de partilha constitui título judicial dotado de presunção de legitimidade e veracidade; que a manutenção de exigências materialmente impossíveis inviabiliza a efetividade do provimento judicial, frustrando a finalidade do registro (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/78.
A decisão de fls. 79/80 afastou a análise da gratuidade processual, uma vez que não são devidas custas ou despesas na via administrativa, e determinou a comprovação da existência de prenotação válida, o que foi atendido às fls.84/87.
O Oficial interino prestou informações às fls. 95/98, esclarecendo que a parte apresentou para registro instrumento particular de compromisso de compra e venda datado de 19 de janeiro de 1965, o qual foi prenotado em dezembro de 2025 e devolvido com exigências, as quais não foram atendidas; que também foi apresentado formal de partilha extraído do inventário judicial do espólio de Geová de Lima; que o imóvel em questão não se encontra em nome do autor da herança; que, para suprir a quebra de continuidade, a parte acostou o instrumento particular, o qual padece de graves vícios formais; que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral; que o juízo da sucessão se limita a homologar a divisão dos bens apresentados pelos herdeiros, não detendo atribuição para verificar a disponibilidade civil do imóvel perante o fólio real; que o princípio da continuidade é o pilar de sustentação da segurança jurídica do registro imobiliário; que mitigar as exigências sob o pretexto de impossibilidade material das exigências fragilizaria o sistema. Documentos às fls. 99/117.
O Ministério Público opinou pela manutenção da qualificação negativa (fls. 121/124).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A parte pretende regularizar o domínio do lote 16 da quadra I do loteamento “Jardim Noêmia”, o qual, de acordo com a certidão de fls. 69/72, integra o loteamento objeto da inscrição n. 108 do Livro 8-E, realizado no imóvel objeto da transcrição n. 53.967 do 12º RI da Capital, sendo que o lote continua em nome dos loteadores, pois não consta dos livros da serventia que tenha sido alienado ou onerado.
Referido lote foi adquirido por Geová de Lima, casado com Dorcas Maria de Sousa Lima, conforme contrato de compromisso de compra e venda firmado em 19 de janeiro de 1965 (fls. 99/102).
Com o falecimento de Dorcas e de Geová, ocorridos em 23/12/2012 e 14/10/2022 respectivamente, os direitos sobre referido lote foram partilhados entre seus herdeiros no inventário judicial de autos n. 1054786-18.2022.8.26.0224 (fls. 51/58 e 59/66).
Ocorre que, para a transmissão dos direitos sobre o imóvel aos herdeiros dos promissários compradores, é necessário que o autor da herança figure como titular dos direitos reais no registro imobiliário, preservando-se a continuidade dos registros, o que torna imprescindível o registro prévio do título por meio do qual ele adquiriu os direitos partilhados em sua sucessão.
Por força do princípio da continuidade, qualquer título de transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre o bem imóvel só pode ter ingresso perante a serventia imobiliária se nele constar, como afetado, o titular dos respectivos direitos.
Em outras palavras, deve haver perfeito encadeamento entre as informações inscritas e as que se pretendem inscrever, o que não ocorre no caso em análise.
A propósito:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253).
No mesmo sentido, a jurisprudência (destaques nossos):
“APELAÇÃO. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Qualificação de título judicial. Adjudicação compulsória. Carta de sentença sujeita ao exame de legalidade e ao dever de observância dos princípios que regem os registros públicos. Inexistência de ingresso automático no fólio real. Ausência de correspondência subjetiva entre o título e a cadeia dominial. Eficácia da coisa julgada que não alcança terceiros estranhos à lide. Óbice mantido. Recurso não provido” (TJSP; Apelação n. 1116276-20.2025.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha (Corregedora Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 24/04/2026; Data de Registro: 24/04/2026).
“REGISTO DE IMÓVEIS. Contrato particular de compra e venda Valor atribuído ao bem negociado que dispensa escritura pública (artigo 108 do Código Civil). Ingresso no fólio real obstado por violação ao princípio da continuidade. Vendedor que figura como compromissário comprador no ofício imobiliário, não como titular do domínio. O título de transmissão do imóvel só pode ter ingresso e dar causa a um registro ‘stricto sensu’ se nele constarem, como afetados, os titulares dominiais. Dever do Oficial de fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício. Dúvida procedente. Apelação a que se nega provimento” (TJSP; Apelação n. 1015117-03.2021.8.26.0576; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de São José do Rio Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2022; Data de Registro: 08/07/2022).
Tais entendimentos são reflexo da regra dos artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73:
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Eventual divergência de identificação subjetiva entre o título prenotado e as informações constantes do assento imobiliário deve obstar o registro (juízo negativo de qualificação).
Para suprir a lacuna, a parte apresentou para registro o instrumento particular de compromisso de compra e venda por meio do qual Geová adquiriu os direitos sobre o imóvel. negativa.
Contudo, foram identificados vícios formais que levaram à qualificação
Verificou-se que não constou assinatura de duas testemunhas; o número de RG e CPF de Geová; a descrição do imóvel apresenta rasuras; não foi reconhecida firma do vendedor e do comprador; não consta a identificação dos promitentes vendedores e consta somente a assinatura de Thealia Trevisioli Parisi, representando os demais vendedores (fls. 27/28).
Por se tratar de contrato antigo, anterior à Lei n. 6.015/73, deve ser afastada a exigência de retificação para fazer constar RG e CPF dos contratantes, como autoriza o artigo 176, §2º, da LRP, que dispensa os títulos lavrados na vigência do Decreto n. 4.857/1939 do atendimento aos atuais requisitos da especialidade subjetiva, bastando que tais atos obedeçam ao disposto na legislação anterior.
Todavia, o Decreto n. 4.857/1939, que regulava anteriormente os registros públicos, e o Decreto Lei n. 58/1937, que dispunha sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, já exigiam a assinatura de duas testemunhas, descrição completa do lote, reconhecimento de firma e identificação dos vendedores:
Decreto n. 4.857/1939 (destaques nossos)
“Art. 237. Serão somente admitidos a registro:
(…)
b) escritos particulares assinados, com firma reconhecida, perante duas testemunhas e devidamente selados, nos casos de locação, de penhor agrícola, ou de contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor não superior a um conto de réis, ressalvados, nesta última hipótese, os contratos de promessa de compra e venda de lotes pelo regime instituído pelo decreto lei n.58, de 10 de dezembro de 1937, que serão averbados em conformidade com as disposições desta lei”. Decreto-Lei n. 58/1937 (destaques nossos)
“Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:
a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
(…)
§1º. O contrato, que será manuscrito, dactilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.
Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registro, para averbá-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes”.
O registro do contrato, portanto, foi corretamente recusado.
Note-se que o reconhecimento da transmissão do bem pelo juízo sucessório não pode atingir os proprietários tabulares, pois a coisa julgada se limita às partes entre as quais a sentença é dada, não prejudicando terceiros que não tenham participado da ação, conforme prevê o artigo 506 do Código de Processo Civil.
Vale ressaltar, outrossim, que a propriedade e o direito do promitente comprador são direitos reais distintos (artigo 1245, I e VII do Código Civil).
O registro do compromisso de venda apenas confere aos adquirentes o direito real de promitente comprador, permitindo que exijam dos promitentes vendedores a outorga da escritura definitiva para transmissão final do domínio, como dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Havendo recusa, o promitente comprador pode requerer a adjudicação judicial do imóvel. Poderá se valer, ainda, de ação de usucapião.
Nesse contexto, recomenda-se que a parte avalie seu real interesse no registro do compromisso de compra, notadamente diante das notícias de autorização já concedida para outorga da competente escritura.
Conforme destacado pelo Ministério Público, foi expedido alvará judicial autorizando o espólio de Raphael Parisi a outorgar a Geová de Lima escritura definitiva do lote e, também, houve convocação extrajudicial enviada em setembro de 1991 ao compromissário comprador para as providências relativas à escritura (fls. 74/75).
Caso não seja possível obter a outorga voluntária da escritura, a parte poderá pleitear a adjudicação do bem a fim de constituir título judicial passível de registro direto, independentemente do registro do compromisso de compra, mas observando adequadamente o contraditório em relação aos proprietários tabulares e respectivos sucessores, de modo que a continuidade registral reste preservada. Ação de usucapião, como já consignado, também é via disponível para regularização do domínio.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter os óbices.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 18 de setembro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 21.09.2026 – SP)

Fonte: DEJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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