CSM/SP. Direito Registral. Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de inventário e partilha. Apelação não provida.

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Apelação nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001998-69.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Registro: 2026.0000999311

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante EDUARDO CARSETTO DOS SANTOS, é apelado 17º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de outubro de 2026.

SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL)

Relator(a)

Apelação Cível nº 1001998-69.2026.8.26.0100

Apelante: Eduardo Carsetto dos Santos

Apelado: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital Comarca: São Paulo

Voto nº 39.969

EMENTA: Direito Registral. Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de inventário e partilha. Apelação não provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de escritura pública de inventário e partilha com cessão onerosa de direitos hereditários. O apelante sustenta que o autor da herança está suficientemente identificado, que a apresentação do antigo título aquisitivo é inviável e que a qualificação registral não pode alcançar a estrutura econômica da partilha.

II. Questão em Discussão

2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se os elementos apresentados permitem identificar, com segurança, o autor da herança como sendo o titular do domínio indicado na transcrição; (ii) se as disposições da escritura relativas ao valor do acervo, aos quinhões e ao preço da cessão apresentam coerência interna; e (iii) se a declaração do ITCMD apresentada eletronicamente atende ao padrão técnico exigido.

III. Razões de Decidir

3. A precariedade da qualificação constante da antiga transcrição, associada ao nome comum do titular e à ausência de documentos suficientes para vinculá-lo, com segurança, ao autor da herança identificado na escritura, impede o ingresso do título. O traslado do título aquisitivo não constitui o único meio de prova admissível, podendo a identidade ser demonstrada por outros documentos idôneos, nos termos do art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

4. A mera diferença entre o valor atribuído ao bem ou ao quinhão para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço convencionado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura irregularidade. No caso concreto, porém, o preço da cessão foi incorporado ao monte partível e aos quinhões, produzindo incompatibilidades entre os valores do acervo, as proporções declaradas e as frações ideais atribuídas, além de não estar esclarecido se o preço de R$60.000,00 se refere globalmente aos direitos oriundos das duas sucessões ou individualmente a cada uma delas.

Necessidade de retificação do título para clara discriminação das grandezas jurídicas envolvidas.

5. A declaração do ITCMD encaminhada no protocolo eletrônico deve observar os padrões técnicos admitidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça, o que não ocorreu no caso concreto.

IV. Dispositivo e Tese

6. Apelação não provida.

Tese de julgamento: 1. Títulos que ofendam ao princípio da especialidade subjetiva não são passíveis de inscrição no registro imobiliário. 2. O preço da cessão onerosa de direitos hereditários pode divergir do valor atribuído ao bem ou ao quinhão, mas não pode ser incorporado ao monte partível de modo a produzir contradições entre o acervo, os quinhões e as frações ideais atribuídas. 3. Os documentos eletrônicos devem ser apresentados no padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive).

Legislação Citada:

– Lei nº 6.015/1973, art. 176, §§ 15, 16 e 17;

– NSCGJ, Tomo II, Capítulo XX, item 366.

Jurisprudência citada:

– CSM, Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, Rel.

Des. Francisco Loureiro, j. 23.01.2025.

Trata-se de apelação interposta por Eduardo Carsetto dos Santos contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa de registro da escritura pública de inventário e partilha tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 101/107).

Alega o apelante, em síntese, ser desnecessária a apresentação do título aquisitivo do bem imóvel, pois, além de não haver indícios de irregularidades no instrumento lavrado, a identificação do de cujus e de seus sucessores, constante da escritura, atende aos princípios da especialidade subjetiva e da segurança jurídica. Argumenta, nesse sentido, que a manutenção do óbice ofende os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da boa-fé, revelando formalismo excessivo por parte do Oficial. Sustenta que a atuação do registrador deve se limitar ao exame extrínseco do título, sendo vedada a análise da atribuição de valores e da estrutura da partilha. Assevera, ainda, que o exame do mérito do negócio jurídico celebrado contraria os objetivos de desburocratização, simplificação e eficiência introduzidos pela Lei nº 11.441/2007, que permitiu a realização de inventário e partilha pela via administrativa. Por fim, nega a ocorrência de quebra da cadeia dominial e defende que a manutenção do imóvel em situação irregular afronta a função social da propriedade (fls. 113/116).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 135/139).

É o relatório.

O apelante requereu o registro da escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Jayme dos Santos e Apparecida Carsetto dos Santos (fls. 28/37 e 38/39), tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.237 no 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41).

O Oficial, por sua vez, diante da reapresentação do título, manteve as seguintes exigências (fls. 06/07):

“i) Apresentação do título original (o próprio traslado levado a registro na época em que o imóvel foi adquirido), providência que terá o condão de afastar a insegurança gerada pelo fato do titular de domínio possuir nome comum e estar precariamente qualificado no título de origem. Na hipótese do interessado não possuir referido título, deverá obter despacho judicial que defira a inserção de dados de qualificação pessoal do inventariado, por meio da produção de outros meios de prova, nos termos do disposto na alínea “g”, inciso I, do art. 213, da Lei nº 6.015/73;

ii) Retificação do título a fim de que as partilhas dos bens sejam feitas de acordo com o valor atribuído para fins de partilha, e não considerando o valor pago em razão da cessão, tendo em vista que esta (cessão), não obstante apta a transmitir à cessionária o bem correspondente aos direitos hereditários cedidos, configura negócio jurídico e valor diverso, de modo que não pode se confundir com a partilha.”

O Oficial ainda acrescentou que os interessados deveriam (fls. 07):

“i) Apresentar a certidão de casamento do inventariado, observando seu prazo de validade, a fim de possibilitar sua confirmação no site registrocivil.org.br, bem como os comprovantes de inscrição cadastral no CPF de ambos os falecidos; e

ii) Providenciar a remessa da Declaração do ITCMD relativa ao falecimento de Apparecida Carsetto dos Santos, no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A), nos termos do item 366, do Capítulo XX, das NSCGJ”

Pela análise dos documentos trazidos aos autos, constata-se que o imóvel objeto da transcrição nº 32.237 do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 40/41) é de propriedade de “JAIME DOS SANTOS, português, solteiro, maior, motorista, residente e domiciliado nesta Capital, na Rua Edgard, Nº. 67”.

Por outro lado, na escritura pública de inventário e partilha assim consta (fls. 28/37 e 38/39):

“a.1) Qualificação: JAYME DOS SANTOS (filho de Salvador dos Santos Penella e de Joaquina de Jesus, natural de Portugal, onde nasceu aos 22/08/1902) era português, do comércio, RG dispensado nos termos do artigo 111, seção XI, do CNN/CN/CNJ-EXTRA, CPF/ME nº 059.819.806-72;

a.2) Falecimento: Ocorrido em Jundiaí-SP, aos 28/08/1967, no estado civil de casado com Apparecida Carsetto dos Santos e residindo na Rua Municipal, nº 634, Jundiaí-SP CEP: 08295-000, conforme certidão de óbito matrícula 116509 01 55 1967 4 00077 137 0028684 62, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 1º Subdistrito de Jundiaí, neste Estado; a.3) Estado Civil: O de cujus faleceu no estado civil de casado com Apparecida Carsetto dos Santos, adiante qualificada, pelo regime da separação obrigatória de bens desde 28/11/1959, na forma do artigo 258, parágrafo único, inciso II, do Código Civil de 1.916, conforme certidão de casamento matrícula 111286 01 55 195 2 00091 033 0020104 54, do Registro Civil das Pessoas Naturais do 17º Subdistrito Bela Vista, desta Capital;”.

A exigência de apresentação do título levado a registro quando da aquisição do bem imóvel pelo falecido fundamenta-se no princípio da especialidade subjetiva, que visa identificar e individualizar aquele que está transmitindo ou adquirindo algum direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa.

Nesse sentido, a apresentação do título aquisitivo poderia afastar as divergências constadas em relação à identidade do titular de domínio, tendo em vista que apenas seu nome (“JAIME DOS SANTOS” e “JAYME DOS SANTOS”) e sua nacionalidade (“português”) são coincidentes na transcrição e na escritura pública de inventário e partilha ora levada a registro. Os demais elementos estado civil, profissão e endereço de residência são divergentes.

Não se ignora que, tal como entende o apelante e confirmado na r. sentença recorrida, a apresentação da escritura originalmente lavrada em 1951, de difícil obtenção, não é a única opção para comprovação da completa qualificação do proprietário. Os elementos de especialidade subjetiva podem ser complementados por outros documentos idôneos, conforme autoriza o art. 176, §§ 15 a 17, da Lei nº 6.015/1973.

Ocorre que os documentos que acompanharam a prenotação não foram suficientes para estabelecer essa correlação. A certidão de óbito informa que o falecido residia em Jundiaí, enquanto a transcrição aponta residência no imóvel localizado na Capital. Por sua vez, a certidão de casamento apresentada por ocasião da prenotação anterior não acompanhou a prenotação mais recente, conforme esclarecido pelo Oficial, o que justifica também a exigência de sua reapresentação, inclusive para análise da necessidade de retificação da escritura para que a atribuição patrimonial observe o regime de bens indicado no próprio título, como decidido pela MMª Juíza Corregedora Permanente e não impugnado pelo apelante, em suas razões recursais.

Não se exige, portanto, necessariamente a apresentação do antigo traslado, mas prova documental bastante para demonstrar que o autor da herança é a mesma pessoa que figura como titular do domínio na transcrição. Ausente essa comprovação, subsiste o óbice fundado na especialidade subjetiva.

Ademais, no que diz respeito à indevida confusão entre os valores atribuídos ao imóvel e aos quinhões, para fins de partilha, e o preço recebido pelo herdeiro em razão da cessão onerosa, a r. sentença recorrida manteve o óbice. Para tanto, considerou que, embora formalizados em um único instrumento, a sucessão, a partilha e a cessão de direitos hereditários constituem atos jurídicos distintos, cujos valores devem ser indicados de maneira clara e coerente. Assinalou que, na sucessão de Jayme dos Santos, o imóvel foi avaliado em R$10.000,00 e o quinhão hereditário do filho em R$5.000,00, mas o título, após mencionar a cessão desses direitos pelo preço de R$60.000,00, passou a indicar monte líquido de R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva, correspondente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, correspondente a R$ 60.000,00. Quanto à sucessão de Apparecida Carsetto dos Santos, observou que a metade ideal inventariada foi avaliada em R$15.000,00, ao passo que, depois da menção à cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, o instrumento passou a indicar o total líquido do espólio e o quinhão adjudicado à cessionária nesse mesmo valor.

A propósito, é preciso reconhecer que a mera diferença entre o valor atribuído ao bem para fins sucessórios, fiscais ou de registro e o preço ajustado para a cessão onerosa de direitos hereditários não configura, por si só, nenhuma irregularidade.

O valor atribuído ao imóvel e aos quinhões, no âmbito do inventário e da partilha, não se confunde com o preço da cessão onerosa. Este último corresponde à contraprestação convencionada entre cedente e cessionária em negócio jurídico autônomo, sujeito a circunstâncias próprias e à liberdade contratual das partes. Não há, portanto, necessária identidade entre essas duas grandezas.

Nesse sentido, o Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a Apelação Cível nº 1010180-39.2024.8.26.0577, assentou que os valores venais adotados para fins tributários nem sempre coincidem com os valores reais de mercado e que nada impede que as partes, no exercício da autonomia privada, atribuam valores distintos aos bens integrantes da partilha. Naquela oportunidade, também se reafirmou o entendimento de que a fiscalização do recolhimento dos tributos pelo registrador, em regra, limita-se à verificação de sua existência, sem alcançar a exatidão do montante, salvo hipótese de flagrante irregularidade ou manifesta irrazoabilidade.

O precedente invocado, contudo, não se ajusta à situação ora examinada.

Naquele caso, o óbice resultava da comparação entre os valores atribuídos aos bens pelas próprias partes e os valores venais utilizados para fins fiscais. O Conselho Superior da Magistratura concluiu que, considerados os valores expressamente adotados no negócio de partilha, os quinhões eram equivalentes e não havia a alegada transmissão gratuita ou irregularidade tributária.

Na hipótese destes autos, diversamente, não se questiona a possibilidade de o preço da cessão superar o valor atribuído ao quinhão, nem se pretende substituir a avaliação das partes por valor fiscal ou venal definido pelo Poder Público. O que impede o ingresso do título é a contradição interna da escritura, que não manteve devidamente separados o valor do acervo hereditário, o valor dos quinhões e o preço da cessão onerosa.

Com efeito, na sucessão de Jayme dos Santos, as partes atribuíram ao imóvel, para fins fiscais e de registro, o valor de R$10.000,00. O instrumento indica que a viúva detinha metade do acervo, equivalente a R$5.000,00, e que a outra metade foi transmitida ao filho, também pelo valor de R$5.000,00. Na sequência, consta que o herdeiro cedeu onerosamente seus direitos à pessoa jurídica pelo preço de R$ 60.000,00.

Até esse ponto, os valores poderiam coexistir, pois R$5.000,00 corresponderiam ao valor atribuído ao quinhão hereditário, enquanto R$60.000,00 representariam o preço livremente convencionado para sua cessão. Ocorre que, no capítulo destinado à partilha, consta do instrumento que o total líquido dos bens e haveres do espólio de Jayme dos Santos monta em R$65.000,00, dividido na proporção de 1/13 para a viúva meeira, equivalente a R$5.000,00, e de 12/13 para a cessionária, equivalente a R$60.000,00. Em seguida, porém, atribui a cada uma delas metade ideal do imóvel.

O preço pago pela cessão foi, assim, indevidamente incorporado ao monte partível e utilizado para estabelecer proporções que não correspondem às frações ideais atribuídas pelo próprio título. A escritura afirma, simultaneamente, que a viúva e a cessionária recebem, cada qual, metade ideal do imóvel e que seus quinhões correspondem, respectivamente, a 1/13 e 12/13 do patrimônio líquido.

A mesma incongruência se verifica na sucessão de Apparecida Carsetto dos Santos. Embora a metade ideal inventariada tenha sido avaliada em R$15.000,00, o instrumento, após mencionar a cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, passa a declarar que o total líquido dos bens e haveres do espólio monta nesse último valor e que a metade ideal adjudicada à cessionária também equivale a R$60.000,00.

Há, ainda, outra ambiguidade relevante. Os capítulos referentes às duas sucessões indicam, cada qual, cessão onerosa pelo preço de R$60.000,00, mas reproduzem exatamente as mesmas parcelas, datas e formas de pagamento, cuja soma alcança R$60.000,00. O título não esclarece se houve uma única cessão, pelo preço global de R$60.000,00, abrangendo os direitos oriundos das duas sucessões, ou duas cessões autônomas, cada uma pelo preço de R$60.000,00.

Não se está, portanto, diante da simples coexistência entre valor fiscal e valor negocial, tampouco de controle da conveniência econômica da contratação.

O Oficial não questionou se o preço de R$60.000,00 era adequado, vantajoso ou compatível com o valor de mercado. A exigência decorre da impossibilidade de identificar, com a necessária segurança, o valor do acervo de cada sucessão, o valor dos respectivos quinhões, o preço efetivamente estipulado para cada cessão e a correspondência entre esses elementos e as frações ideais que serão lançadas no fólio real.

A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 tampouco conduz a conclusão diversa. As teses então fixadas dizem respeito à base de cálculo do ITBI, à presunção de correspondência do valor declarado na transação com o valor de mercado e à impossibilidade de o Município adotar previamente valor de referência unilateral. Não afastam o dever de o título apresentado a registro exprimir, de maneira clara e coerente, o conteúdo patrimonial dos atos nele formalizados.

O valor declarado da transação pode prevalecer para fins tributários, sem que isso autorize sua utilização simultânea como preço da cessão, valor do acervo hereditário e valor do quinhão adjudicado à cessionária. São grandezas jurídicas distintas, que devem ser discriminadas no instrumento.

De igual modo, a fé pública de que se reveste a escritura notarial não a subtrai da qualificação registral. Incumbe ao Oficial impedir o ingresso de título que não satisfaça os requisitos legais ou que apresente contradições capazes de comprometer a determinação do direito a ser inscrito, ainda que se trate de instrumento público.

A exigência de retificação não interfere na liberdade das partes para estabelecer o preço da cessão, nem impõe coincidência entre esse preço e o valor atribuído ao bem para fins sucessórios ou fiscais. Busca-se apenas que a escritura esclareça, em relação a cada sucessão, o valor atribuído ao acervo e à fração inventariada, o quinhão transmitido ao herdeiro, os direitos objeto da cessão, o respectivo preço (global ou individualizado) e a fração ideal finalmente adjudicada à cessionária.

Destarte, ainda que o preço da cessão onerosa possa divergir do valor atribuído ao quinhão hereditário, tal circunstância não afasta o óbice no caso concreto. A contradição não decorre da diferença entre os valores, mas da indevida incorporação do preço da cessão ao monte e aos quinhões, além da ausência de definição segura acerca do preço correspondente aos direitos oriundos de cada sucessão.

Subsiste, como se vê, a necessidade de retificação do título.

Por fim, razão assiste ao Oficial também em relação à necessidade de apresentação da declaração do ITCMD Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação no padrão exigido para os títulos eletrônicos (PDF/A – Portable Document Format/Archive), conforme determina o item 366 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”

Por todas essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça

Relatora (DEJESP de 19.10.2026 – SP)

Fonte: DEJESP

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1VRP/SP. EMENTA NÃO OFICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO DE PARTE CERTA E DETERMINADA DE LOTE URBANO – AUSÊNCIA DE DESDOBRO REGULAR – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO – ATA NOTARIAL RETIFICATIVA – ALTERAÇÃO DO OBJETO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE PARTE LOCALIZADA PARA FRAÇÃO IDEAL – INADEQUAÇÃO DO INSTRUMENTO – NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO COM MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES – ESPECIALIDADE OBJETIVA E SUBJETIVA – QUALIFICAÇÃO INCOMPLETA DAS TRANSMITENTES – EXIGÊNCIA DE COMPLEMENTAÇÃO DOCUMENTAL – APURAÇÃO DE REMANESCENTE DISPENSADA EM RAZÃO DA REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO – ITBI – RECOLHIMENTO EXPRESSAMENTE CERTIFICADO NA ESCRITURA PÚBLICA – FÉ PÚBLICA NOTARIAL – DESNECESSIDADE DE NOVA COMPROVAÇÃO SEM ELEMENTOS CONCRETOS QUE JUSTIFIQUEM A EXIGÊNCIA – DÚVIDA PROCEDENTE, COM AFASTAMENTO PARCIAL DOS ÓBICES.

Escrito por

Processo 1015070-26.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – João Carlos Alves – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos termos da fundamentação. Comunique-se a presente decisão, que serve como ofício, ao MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos para eventuais providências que entender cabíveis (11º Tabelião de Notas da Capital). Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: CARLOS HENRIQUE MENDES DIAS (OAB 171260/SP)
Íntegra da decisão: -–

SENTENÇA
Processo Digital nº: 1015070-26.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: João Carlos Alves
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de João Carlos Alves em virtude de recusa de registro de escritura de venda e compra lavrada 1999 e ata notarial feita em 2026, relativas a imóvel com origem na transcrição n. 21.684 do 1º Registro de Imóveis da Capital (prenotação n. 1.001.629).
O Oficial informa que a escritura formaliza a venda feita por Maria Lúcia Eisele Farina, Luciano Francisco de Assis Farina, José Roberto Eisele, Lúcia Maria Pereira Eisele, Maria Therezinha de Piratininga Eisele de Almeida e Walter Viana de Almeida, todos representados por procurador constituído em 19 de julho de 1976, para João Carlos Alves de uma área delimitada, com 126 metros quadrados, que seria “parte do lote 01 da quadra ‘C’, no Jardim Santa Lúcia”; que além da escritura, foi apresentada ata notarial lavrada em 2026 pelo 11º Tabelião de Notas da Capital, pela qual, sob o fundamento de equívoco constatado em ato praticado em suas notas, declara retificar a descrição do imóvel para constar a “metade ideal do lote 01 da quadra C, com 12 metros de frente e 252 metros quadrados de área”, ressaltando que a descrição original não atende à legislação de parcelamento do solo; que o imóvel não está matriculado e tem origem em área maior, com 14.667,80 metros quadrados, objeto da transcrição n. 21.684 do 1º RI da Capital, à margem da qual foram averbados sucessivos desfalques por alienações parciais e abertura de vias públicas, sem apuração de remanescente; que a certidão expedida pelo 1º RI se refere ao lote 01 da quadra C como unidade resultante de regularização; que, de acordo com a ata notarial, esse lote tem 12 metros de frente e 252 metros quadrados de área; que a ata notarial não é o instrumento adequado para alterar o objeto da venda e compra, providência que reclama escritura pública de rerratificação com a manifestação de vontade das partes; que é necessária apuração de remanescente do imóvel objeto da transcrição n. 21.684 na forma do artigo 213, II, da LRP, bem como a apresentação de documentos e da inscrição no CPF das vendedoras e comprovação do recolhimento do imposto de transmissão; que o título foi retirado e reapresentado com requerimento pela suscitação de dúvida, sem cumprimento de qualquer das exigências formuladas; que não se pode alterar a substância do negócio original por meio de ata retificativa, sendo imprescindível nova manifestação de vontade dos contratantes; que a dificuldade em obter a participação não dispensa a escritura de retificação e ratificação; que os dados cadastrais da prefeitura correspondem à descrição constante da escritura, a qual registra o recolhimento do imposto de transmissão sobre a operação; que o ingresso de negócio celebrado sobre porção de lote depende de prévia individualização mediante apuração do remanescente; que, mantida a descrição de parte específica do lote, o registro pressupõe prévia definição tabular da área destacada, o que se faz pelo procedimento previsto no artigo 213, II da LRP; que a remessa à circunscrição de origem tem apoio no artigo 176, §18 da LRP; que, caso se apresente título hábil tendo por objeto o lote 01 da quadra C integralmente descrito ou quota ideal dele sem localização, e desde que atendidos os demais requisitos legais, a matrícula poderá ser aberta; que a exigência relativa à qualificação das transmitentes não foi impugnada; que a escritura de 1999 atribuiu a Maria Lúcia e a Maria Therezinha inscrição única no CPF, em comum com os respectivos maridos, o que impede a identificação individual das titulares, sendo necessária apresentação dos documentos de identidade e inscrição individual; que também não foi impugnada a exigência pela comprovação do recolhimento do imposto de transmissão; que o recolhimento noticiado na escritura teve por base operação sobre 126 metros quadrados, de modo que a alteração do objeto poderá repercutir na identificação da operação e na correspondente comprovação fiscal.
Documentos vieram às fls. 08/44.
O prazo para impugnação nestes autos decorreu in albis (fl. 45).
A parte interessada se manifestou posteriormente, às fls. 48/55, alegando que é titular do direito sobre o imóvel objeto da escritura pública; que, ao lavrar aquele instrumento, o Tabelião descreveu o bem como parte determinada do lote C, quando, na realidade, o negócio jurídico teve por objeto a metade ideal do referido imóvel; que o equívoco foi reconhecido pelo próprio Tabelião em ata retificadora; que a transcrição de origem teve averbada sob n. 10 a aprovação da planta de regularização de loteamento e arruamento que destacou lotes e quadras, dentre eles o lote 01 da quadra C; que acreditou na fé pública do instrumento notarial e na correção da descrição feita, deparando-se com a recusa do Oficial do 14º Registro de Imóveis; que o registro exige desdobro do lote para registrar e a prefeitura, por sua vez, condiciona a aprovação das plantas e memoriais ao prévio registro da escritura; que não se trata de mera divergência formal, mas de obstáculo concreto ao exercício do direito de propriedade; que a ata apresentada visa corrigir a descrição para que o instrumento reflita fielmente o que as partes ajustaram; que o negócio deve ser interpretado conforme a boa-fé; que o objeto da compra e venda sempre foi a metade ideal do lote; que não se pode exigir a localização dos vendedores após o decurso de mais de vinte e cinco anos da celebração do negócio, quando o próprio Tabelião atestou o erro; que a ata notarial atesta que o instrumento de 1999 descreveu incorretamente o objeto do negócio, não havendo razão para recusa; que a exigência de rerratificação revela excesso de formalismo; que não é caso de apuração de remanescente, pois a área maior objeto da transcrição de origem já se encontra regularizada; que a escritura já contém todos os dados pessoais dos vendedores e informação sobre a guia de recolhimento do imposto de transmissão; que não há prejuízo a terceiros ou ao Estado.
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 58/63).
É o relatório Fundamento e decido.
Inicialmente, é importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Em segundo lugar, tratando-se de procedimento administrativo, a preclusão do prazo para impugnação não é absoluta, de modo que os argumentos da parte serão considerados, embora sua apresentação nestes autos tenha sido intempestiva.
Por fim, como todas as exigências foram impugnadas, possível a revisão integral da qualificação.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
A escritura pública apresentada para registro, lavrada em 23 de julho de 1999, formaliza a venda de parte certa e determinada de imóvel, consistente na metade localizada à direita do lote 01 da quadra C do Jardim Santa Lúcia, descrita nos seguintes termos (fls. 10/13):
“PARTE DO LOTE DE TERRENO Nº 01 (HUM) DA QUADRA “C”,sem benfeitorias, no Jardim Santa Lúcia, no lugar também conhecido porParque Bristol, parte do antigo Sítio Caraguatá, situado à Rua José de Melo, antiga Rua Dois, no 21º Subdistrito – Saúde, do distrito, município, comarca e 14ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, medindo 6,00ms (seis metros) de frente, para a rua José de Melo, por 21,00ms (vinte e um metros) da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área de 126,00ms2 (cento e vinte e seis metros quadrados), confrontando do lado esquerdo de quem da rua olha, com parte do lote um (01), do lado direito com terrenos não loteados do Jardim Dolimar, e nos fundos, com os fundos do lote 10 (dez); tudo de acordo com a Planta e Servidão de Regularização de Loteamento e Arruamento (SERLA), metade do terreno essa lançado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, conforme contribuinte nº 157.045.0066-7, (…) e que foi adquirido pelos vendedores, em maior área (…), devidamente transcrita sob número 21.684 do 1º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital”.
O cadastro municipal de n. 157.045.0066-7 confirma que se trata de terreno com 126 metros quadrados, com área construída de 136 metros quadrados (fl. 14).
Entretanto, os cadastros municipais e os lançamentos de IPTU têm natureza estritamente fiscal, refletindo apenas a organização arrecadatória da Fazenda Municipal, e não suprem os requisitos urbanísticos e registrais nem regularizam o parcelamento perante o registro de imóveis (nesse sentido, o Recurso Administrativo n. 1001246-34.2026.8.26.0606).
O imóvel em questão não possui matrícula própria.
A certidão de fls. 15/26 informa que o imóvel da transcrição n. 21.684 foi loteado, trazendo diversas averbações relativas a abertura de ruas e a processo de regularização, de n. 05.007.077.7808, promovido pela Supervisão Especial de Regularização de Loteamento e Arruamentos (SERLA) a partir de requerimento datado de 29/10/1981 (Av.10, fl. 16).
O documento de fl. 27 demonstra que houve individualização dos lotes e que o lote 1 da quadra C tem 252 metros quadrados.
Neste ponto, considerando-se que já houve regularização do loteamento instalado no imóvel da transcrição n. 21.684, a apuração de remanescente indicada no item 2 da nota de exigências pode ser dispensada (fls. 40/41), mas ainda é necessária divisão regular do lote 01 da quadra C para que haja perfeita correspondência entre o imóvel objeto do registro imobiliário e aquele objeto do título apresentado para registro.
Cada imóvel deve ter matrícula própria, a qual será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou averbação, tomando por base os elementos constantes do título e do registro anterior, que devem compreender o imóvel em sua integralidade, sendo irregular a abertura de matrícula para parte ideal (art. 176, §1º, I da LRP e itens 54 e 54.2, Cap. XX, das NSCGJ).
O item 166 do Cap. XX das NSCGJ veda expressamente a alienação voluntária de parte certa de imóvel que implique descumprimento da legislação de parcelamento do solo:
“166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis”.
A formalização de parcelas de imóvel como lotes autônomos depende do prévio registro de projeto de parcelamento do solo urbano (artigos 18 e 37 da Lei n.6.766/1979; artigo 1º do Decreto n.58/1937).
No caso concreto, a transcrição n. 21.684 do 1º Registro de Imóveis da Capital, datada de 28/10/1936, descreve inicialmente uma chácara com 14.667,80 m², seguindo-se averbações feitas a partir de junho de 1966 para constar a abertura de ruas (Av. 02 à Av. 06, fls. 15/16).
A Averbação n. 10 informa que, por requerimento de 29/10/1981, a municipalidade solicitou o arquivamento da planta de regularização do loteamento com reconhecimento oficial das vias públicas (fl. 16) e o quadro resumo ilustrado à fl. 27 indica que o lote 1 da quadra C tem 252 metros quadrados, mas não há registro de alienação, oneração ou hipoteca desse lote.
A única forma de os proprietários tabulares alienarem apenas metade do lote é realizando seu prévio desdobro.
Como a venda foi feita por escritura lavrada em julho de 1999 sem a divisão regular do lote (fls. 10/13), o adquirente buscou regularização por meio de ata notarial lavrada em junho de 2026, na qual consta o seguinte (fls. 29/30):
“ITEM SEGUNDO – Na lavratura da escritura aqui noticiada, por equívoco constou o bem imóvel vendido como sendo PARTE DO LOTE N.01 DA QUADRA C (…) cuja descrição não atende à legislação de parcelamento do solo previsto na legislação específica. – ITEM TERCEIRO – Visando corrigir o equívoco antes relatado e para a perfeita regularização da escritura antes mencionada, faço pela presente e na melhor forma de direito, a necessária retificação para constar que o bem imóvel objeto daquela transação é caracterizado da seguinte forma: METADE IDEAL DO LOTE N.01 DA QUADRA C (…). Desta forma, é lavrada esta Ata Notarial pretendendo assim corrigir o referido equívoco e sua utilização correta, dou fé”.
Ocorre que a retificação afeta diretamente o objeto do negócio realizado: a venda de uma parte certa do imóvel é diferente da venda de uma fração ideal de todo o imóvel, instituindo-se condomínio.
No caso concreto, a vontade manifestada na escritura lavrada em 1999 foi pela venda da metade direita do lote, detalhadamente descrita no título como confrontante “do lado esquerdo de quem da rua olha” com a outra metade do mesmo lote.
Ainda que a descrição não atenda à legislação de parcelamento do solo, não basta que o notário constate esse equívoco para corrigir a escritura por ata notarial, pois estará alterando a vontade que as partes manifestaram originalmente, sendo indispensável nova manifestação de todas as partes envolvidas para retificação e ratificação do negócio firmado.
Nos termos do artigo 6º da Lei n.8.935/94, compete aos notários formalizar juridicamente a vontade das partes, intervindo nos atos e negócios a que elas devam ou queiram dar forma legal e redigindo os instrumentos adequados (incisos I e II).
Os notários também autenticam fatos por meio de atas notariais, nas quais se limitam a narrar e certificar a existência ou o modo de ser de fatos presenciado ou constatados pelos sentidos (inciso III).
Nesse sentido é o artigo 384 do Código de Processo Civil:
“Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.
Como se vê, a ata notarial não é o instrumento adequado para instrumentalizar negócios jurídicos ou formalizar a vontade das partes, o que deve ser feito por escritura pública, a qual é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (artigos 108 e 215, §1º, IV, do CC).
Em outros termos, sem manifestação dos proprietários tabulares, não é possível retificar o negócio firmado para se admitirem a abertura de matrícula e a transmissão de metade ideal do lote 01 da quadra C.
Observe-se que, mesmo que se admitissem o registro da fração ideal e o estabelecimento do condomínio sobre o lote, seria necessária a participação dos proprietários tabulares para, na sequência, regularizar a divisão do lote e a titularidade exclusiva da metade alienada à parte requerente.
Quanto à terceira exigência, verifica-se que as proprietárias Maria Lúcia Eisele Farina e Maria Therezinha de Piratininga Eisele de Almeida foram qualificadas com a indicação de inscrição em comum com seus cônjuges no CPF/MF (fl. 10), em desacordo com o previsto no artigo 176, §1º, II, 4, “a”, da LRP.
É certo que a qualificação feita na escritura reproduz aquela da procuração lavrada em 19/07/1976, por meio da qual foi nomeado o procurador Luciano Francisco de Assis Farina, que representou os proprietários na formalização do negócio, e que o artigo 176, §2º, da LRP, dispensa os títulos lavrados na vigência do Decreto n. 4.857/1939 do atendimento aos atuais requisitos da especialidade subjetiva, bastando que tais atos obedeçam ao disposto na legislação anterior.
No entanto, a escritura foi lavrada em julho de 1999, de modo que os requisitos atuais da especialidade subjetiva devem ser observados.
Quando os elementos da especialidade subjetiva não constam do título ou do acervo registral, eles podem ser complementados por outros documentos, como autoriza o parágrafo 17, do artigo 176, da LRP.
Correta, portanto, a exigência pela apresentação de cópia dos documentos pessoais de Maria Lúcia e de Maria Therezinha (item 3, fl. 40).
Na ausência de inscrição no Cadastro de Pessoa Física, admite-se a qualificação da pessoa por sua filiação, como prescreve o item 61 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (destaques nossos):
“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.
Quanto à exigência pela comprovação do recolhimento do ITBI, sabe-se que vigora, para os Registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN, e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
No entanto, a escritura informa a apresentação da guia do pagamento do imposto (fl. 13):
“(…) exibindo-me o outorgado comprador a guia do pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos ITBI-IV, pago nesta data ao Banco Banespa, agência 0212, na importância de R$70,52, referente, a venda ora efetuada, conforme autenticação mecânica.”
A justificativa para a exigência é que “a alteração pretendida do objeto poderá repercutir na identificação da operação tributada e na correspondente comprovação fiscal” (fl. 07).
Porém, a alteração promovida pela ata notarial se restringiu à descrição do objeto, sem alteração do valor da operação ou da proporção do imóvel que foi alienada: ao invés de uma metade específica, fez referência a uma metade ideal.
Assim, diante da fé pública do notário que lavrou a escritura, para exigir a comprovação do recolhimento tributário o Oficial de Registro de Imóveis deveria ter indicado elementos concretos da insuficiência dos dados apontados na escritura.
No caso concreto, como não se apresentou fundamento, a informação presente na escritura deve ser considerada suficiente para confirmar o recolhimento efetuado na data da formalização do negócio.
A última exigência, portanto, não subsiste.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida nos termos da fundamentação. Comunique-se a presente decisão, que serve como ofício, ao MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos para eventuais providências que entender cabíveis (11º Tabelião de Notas da Capital).
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 14 de outubro de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 15.10.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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