CSM/SP: Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Impugnação parcial das exigências da nota devolutiva – Dúvida prejudicada – Invocação de texto legal inexistente e de trechos de obras doutrinárias inexistentes – Fundamentação jurídica falsa – Aparente uso abusivo e temerário de inteligência artificial generativa – “Alucinação” desprovida de checagem e revisão pelo advogado – Ofício ao tribunal de ética e disciplina do Conselho Secional de São Paulo da ordem dos advogados do Brasil para apuração de eventual infração disciplinar – Não conhecimento do recurso, com determinação.

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Apelação n° 1001904-24.2024.8.26.0543

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001904-24.2024.8.26.0543
Comarca: SANTA ISABELPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1001904-24.2024.8.26.0543

Registro: 2026.0000441663

ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001904-24.2024.8.26.0543, da Comarca de Arujá, em que é apelante DANIELA BUCHICCHIO CARDOSO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA ISABEL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 12 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1001904-24.2024.8.26.0543

Apelante: Daniela Buchicchio Cardoso

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Isabel

Comarca: Arujá

Voto nº 39.838

Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Impugnação parcial das exigências da nota devolutiva – Dúvida prejudicada – Invocação de texto legal inexistente e de trechos de obras doutrinárias inexistentes – Fundamentação jurídica falsa – Aparente uso abusivo e temerário de inteligência artificial generativa – “Alucinação” desprovida de checagem e revisão pelo advogado – Ofício ao tribunal de ética e disciplina do Conselho Secional de São Paulo da ordem dos advogados do Brasil para apuração de eventual infração disciplinar – Não conhecimento do recurso, com determinação.

1. No processo de dúvida, a resolução do mérito depende da impugnação de todos os óbices indicados pelo registrador.

2. Nas razões recursais, a parte mencionou (i) dispositivo legal inexistente no ordenamento jurídico brasileiro, bem como (ii) trechos de obras doutrinárias que não existem. A inserção de premissas jurídicas falsas, totalmente divorciadas do conteúdo da legislação e da doutrina supostamente referenciadas, permite inferir aparente uso abusivo e temerário de aplicação de inteligência artificial generativa, sem a devida checagem de “alucinações”, fenômeno já notório e que exige cautela redobrada do operador do direito.

3. A inserção de fundamentação jurídica falsa é conduta que viola os deveres de cooperação processual (CPC, art. 6º) e veracidade (CPC, art. 77; Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, art. 2º, parágrafo único, II).

4. Recurso não conhecido, com determinação de expedição de ofício ao Tribunal de Ética e Disciplina do Conselho Secional de São Paulo da Ordem dos Advogados do Brasil (TED-OAB/ eventual infração disciplinar.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Daniela Buchicchio Cardoso contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Isabel e manteve recusa de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel matriculado sob o n. 29.523.

A apelante alega que: i) a exigência de retificação prévia constitui excesso de formalismo, uma vez que a descrição existente permite a identificação razoável do imóvel e não há demonstração de sobreposição de áreas; ii) a recusa ao registro ofende o direito fundamental de propriedade; iii) a legislação permite, de forma subsidiária, o registro do título com a averbação de bloqueio da matrícula até a efetiva retificação da área, com suposto amparo no artigo 213, § 5º, da Lei de Registros Públicos, sobre o qual o Juízo sentenciante haveria se omitido.

A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

O recurso não pode ser conhecido.

No processo de dúvida, a resolução do mérito depende da impugnação de todos os óbices elencados pelo registrador na nota devolutiva que ensejou a suscitação. A ausência de impugnação a qualquer das exigências que subsidiaram a qualificação negativa seja pela concordância com a exigência, desacompanhada do seu cumprimento, seja pela omissão quanto à exigência na manifestação de impugnação acarreta a perda superveniente do objeto do processo.

Com efeito, se alguma das exigências deixou de ser impugnada, então o título não poderá ser registrado em virtude da exigência não impugnada, a qual não pode ser suprida de ofício pelo juízo corregedor, sem provocação da parte interessada, por força do princípio da rogação (instância).

Nesse sentido:

É necessário que a impugnação do interessado verse sobre todos os pontos levantados pelo oficial de registro de imóveis nas razões da ação de dúvida […]. A razão disso está em que a anuência ou o silêncio sobre qualquer delas implica o reconhecimento de que a inscrição, tal como rogada, realmente não podia ter sido feita, por conta do óbice não impugnado, e isso leva ao prejuízo da dúvida, ou seja, à extinção do processo sem julgamento de mérito. […]

Conquanto o juízo dos registros possa adotar, para além daquelas apontadas pelo oficial, outras razões para manter a qualificação negativa, ele não pode, entretanto, relevar fundamentos de objeção com os quais tenha concordado o interessado, justamente porque, como se disse, atua na tutela do interesse dos terceiros. […]

[A] concordância do apresentante, sem cumprimento, de quaisquer das exigências, determina a perda de objeto do processo administrativo de dúvida na medida em que o título jamais terá ingresso no álbum imobiliário. […] [O]correndo impugnação parcial das exigências, a dúvida perderá seu objeto, sendo inviável o exame parcial das exigências em razão dos órgãos administrativos de julgamento não exercerem atividade consultiva e tampouco orientadora” (PASSOS, Josué Modesto; BENACCHIO, Marcelo. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 85, 95, 158-159).

Portanto, a ausência de impugnação a um dos fundamentos da nota devolutiva obsta o conhecimento do recurso de apelação interposto pela parte interessada contra a sentença de procedência da dúvida, que deve ser julgada prejudicada, por sentença (LRP, art. 199), em razão da perda superveniente do objeto do processo.

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, verifica-se que a parte recorrente pretende o registro de escritura pública de venda e compra (fls. 83-86) relativo ao imóvel matriculado sob o n. 29.523 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Santa Isabel/SP.

Submetido o título a qualificação, sob o protocolo n. 165.226, o oficial de registro emitiu nota devolutiva com as duas exigências (fls. 72-80):

1 – Considerando que foi mencionado que trata-se de imóvel “urbano”, faz necessário proceder com o cancelamento da inscrição no órgão competente (INCRA), comprovando a descaracterização do imóvel para fins rurais, conforme dispõe o artigo 19 da Instrução Normativa 82 do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agraria – INCRA e artigo 25, inciso I, da Instrução Normativa nº 2008, de 18 de fevereiro de 2021.

2 – Considerando a precariedade no que diz respeito a descrição do imóvel sob nº 29.523, desta serventia, faz-se necessário: 2.1) Proceder, primeiramente, com a retificação de área, devendo ser atendida as disposições das legislações e instruções que tratam das retificações de área e dos documentos que devem acompanhar tal pedido, nos termos do Artigo 213, II, da Lei 6.015/73; […]

A parte ora apelante requereu a suscitação de dúvida pelo oficial e, ao ser intimada, apresentou impugnação (fls. 129-142). Todavia, colhe-se da manifestação que a apelante se insurgiu apenas contra a segunda exigência (necessidade de retificação de área) e silenciou sobre o primeiro óbice (ausência de prévio cancelamento da inscrição no INCRA), e tampouco demonstrou o seu cumprimento.

A ausência de impugnação à totalidade dos óbices erigidos pelo registrador configuraria a concordância tácita com a exigência não rebatida.

Mesmo que não houvesse tal circunstância, nas razões do recurso de apelação, ora trazido a conhecimento do Conselho Superior da Magistratura, o advogado subscritor faz menção a (i) dispositivo legal que não existe (nem nunca existiu) no ordenamento jurídico brasileiro; (ii) obras doutrinárias que não existem; (iii) trechos que não existem nas obras doutrinárias referenciadas.

Com efeito, nas razões recursais, a apelante alega que seu pedido subsidiário teria amparo no art. 213, § 5º, da Lei de Registros Públicos, a que faz reiterada referência em sua peça.

Sobre o ponto, transcrevem-se os seguintes excertos do recurso interposto com menção ao dispositivo legal em tela e com transcrição literal de seu suposto conteúdo (fls. 201, 202, 203-204, 204; grifei e sublinhei):

“II. BREVE SÍNTESE DOS FATOS

[…]

5. O Oficial recusou o registro sob a alegação de ausência de especialidade objetiva, exigindo retificação da matrícula. A apelante, ao rebater os argumentos, demonstrou que a descrição existente permite a identificação razoável do imóvel e requereu, alternativamente, o registro com averbação de bloqueio, nos termos do art. 213, §5º, da LRP.

[…]

III. DO MÉRITO

III. A. DO VÍCIO DE OMISSÃO E NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL

8. Apesar de instada por meio de embargos de declaração, a r. sentença não analisou o pedido subordinado da apelante para que, ao menos, fosse autorizado o registro da escritura com bloqueio da matrícula, conforme autoriza expressamente o art. 213, §5º, da LRP:

“Será permitido o registro com averbação de bloqueio da matrícula, nas hipóteses de dúvida fundada quanto à legitimidade ou à caracterização da área, para que a regularização se efetive em prazo determinado.”

[…]

III. C. DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE REGISTRO COM BLOQUEIO DA MATRÍCULA

17. O art. 213, § 5º, da Lei nº 6.015/73 prevê expressamente que:

“Será permitido o registro com averbação de bloqueio da matrícula, nas hipóteses de dúvida fundada quanto à legitimidade ou à caracterização da área, para que a regularização se efetive em prazo determinado.”

18. Tal previsão legal tem sido reiteradamente aplicada pela jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura do TJSP em favor da solução intermediária de registro com bloqueio em situações nas quais há razoável identificação da área, mesmo com descrições incompletas.

[…]

IV.DOS PEDIDOS

21. Diante do exposto, de forma justa e perfeita, requer-se a esse Egrégio Conselho:

a) O conhecimento e provimento da presente apelação, reformando-se a sentença para o fim de determinar o registro da escritura pública de compra e venda lavrada em 09/04/2012, com averbação do bloqueio da matrícula, nos termos do art. 213, §5º, da Lei 6.015/73;

[…]”

Todavia, em simples consulta ao diploma legal em tela, disponível eletronicamente na plataforma digital do Governo Federal (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm), pode-se constatar que o art. 213, § 5º, da Lei n. 6.015/1973 não tem nem nunca teve a redação “transcrita” nas razões recursais acima reproduzidas.

O art. 213, § 5º, da Lei n. 6.015/1973, com a redação dada pela Lei n. 10.931/2004, tem a seguinte redação:

Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Nenhum outro dispositivo da Lei n. 6.015/1973 tem a redação constante das razões recursais (não se tratou, pois, de mero erro material na indicação da numeração do dispositivo legal). A rigor, não há nenhum dispositivo legal em toda a legislação federal com a redação em tela.

O art. 213, § 5º, da Lei n. 6.015/1973 contém enunciado normativo totalmente diverso daquele constante das razões recursais. Trata-se de dispositivo legal relativo ao procedimento da retificação de registro, que nem sequer é pertinente à controvérsia destes autos.

Toda a argumentação tecida nas razões recursais se ampara, no entanto, em suposta omissão do Juízo sentenciante a respeito do art. 213, § 5º, da Lei n. 6.015/1973, a que o apelante atribui redação falsa, por duas vezes, sem correspondência com o texto do dispositivo legal vigente.

Não bastasse essa grave incongruência entre o verdadeiro texto legal e a sua suposta transcrição constante das razões recursais, verifica-se que, na sequência disso, o apelante faz menção a também supostas obras doutrinárias que confeririam amparo à sua tese.

No ponto, transcreve-se novamente o excerto correspondente das razões recursais (fl. 203):

13. Como ensina Afrânio de Carvalho[1]:

“A exigência de descrição perfeita do imóvel não pode ser pretexto para obstar o registro de títulos válidos. O princípio da especialidade não se presta à extinção da propriedade ou ao perecimento do direito aquisitivo.”

14. O próprio Emérito Desembargador do Superior da Magistratura, Dr. Ricardo Dip[2], já reconheceu essa ponderação:

“O ingresso do título no fólio real não pode ser obstado apenas pela dúvida sobre a correção da descrição do imóvel, se o registrador pode acautelar-se mediante o bloqueio da matrícula, conforme autoriza o art. 214, §3º da LRP. O bloqueio visa proteger terceiros enquanto se sanam dúvidas relativas à legitimidade ou à identificação do imóvel.

[1] CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. Forense.

[2] DIP, Ricardo. Registro de Imóveis: Dogmática e Prática. São Paulo: Ed. Saraiva, 2013”

Todavia, em consulta ao livro Registro de Imóveis, de autoria de Afrânio de Carvalho, não se encontra o trecho supostamente transcrito nas razões recursais. De outro lado, em consulta à bibliografia publicada pelo Desembargador Ricardo Dip, não se verifica nem mesmo a existência de obra nominada “Registro de Imóveis: Dogmática e Prática”, a qual é referenciada em nota de rodapé.

Nesse cenário, verifica-se que nas razões de apelação há menção a enunciado normativo falsamente atribuído ao art. 213, § 5º, da Lei n. 6.015/1973, bem como referência a trechos de obras doutrinárias falsamente atribuídos a autores renomados do direito registral. Em suma, toda a argumentação recursal se assenta em premissas jurídicas falsas lei e doutrina que não existem.

A menção a dispositivo legal inexistente e a obras doutrinárias inexistentes permite inferir que, na confecção das razões recursais, houve provável uso abusivo e temerário de aplicação de inteligência artificial generativa, que levou à “alucinação” do dispositivo de lei e dos títulos mencionados.

A saber, o conteúdo do recurso é um indicativo veemente do uso de ferramenta de inteligência artificial generativa pelo advogado subscritor sem nenhuma mínima diligência de supervisão, revisão e conferência do conteúdo gerado artificialmente.

A conduta em tela viola os deveres de cooperação processual (CPC, art. 6º) e veracidade (CPC, art. 77), pois traz afirmações falsas, que têm o condão de induzir o órgão julgador em erro, bem como dificultar a atividade judicante, ao exigir conferência detalhada e individualizada das premissas jurídicas que amparam a postulação.

Assim, a conduta em questão viola, ao que parece, o art. 2º, parágrafo único, II, do Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, bem como o item 3 da Recomendação n. 1/2024 do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (destaquei):

CÓDIGO DE ÉTICA E DISCIPLINA DA OAB

Art. 2º O advogado, indispensável à administração da Justiça, é defensor do Estado democrático de direito, da cidadania, da moralidade pública, da Justiça e da paz social, subordinando a atividade do seu Ministério Privado à elevada função pública que exerce. Parágrafo único. São deveres do advogado:

[…]

II. atuar com destemor, independência, honestidade, decoro, veracidade, lealdade, dignidade e boa-fé;

RECOMENDAÇÃO N. 001/2024 – Conselho Federal da OAB

Apresenta diretrizes para orientar o uso de Inteligência Artificial generativa na Prática Jurídica.

[…]

3. Prática jurídica ética

3.1. Ao utilizar um sistema de IA generativa, o(a) advogado(a) deve garantir o uso ético da tecnologia, de modo que o julgamento profissional não seja realizado por meio de sistemas de IA generativa sem supervisão humana, não sendo delegada nenhuma atividade privativa da advocacia aos sistemas.

3.2. Especial atenção deve ser dada para o levantamento de doutrina e jurisprudência com a utilização de IA generativa. O(a) advogado(a) deve cumprir estritamente com os deveres estabelecidos no Art. 77 do Código de Processo Civil, em especial no que diz respeito à veracidade das informações apresentadas em juízo, mesmo que essas sejam coletadas com apoio de recursos tecnológicos.

3.3. A dependência excessiva de ferramentas de IA é inconsistente com a prática da advocacia e não pode substituir a análise realizada pelo advogado.

3.4. Recomenda-se que o(a) advogado(a) que opte pelo uso de ferramentas de IA generativa compreenda razoavelmente como a tecnologia funciona, as limitações, os riscos a ela associados, e os termos de uso e outras políticas aplicáveis a respeito do tratamento de dados realizado.

3.5. Ao optar pelo uso da IA generativa supervisionada, o(a) advogado(a) deve se envolver em contínua aprendizagem sobre os conteúdos gerados por IA e suas implicações para a prática jurídica, realizando-se capacitações constantes para aqueles que utilizam a ferramenta na equipe e orientações claras sobre utilização ética da ferramenta.

3.6: Advogados sócios de sociedades de advogados ou que exerçam cargos de gestão devem garantir que o uso da IA por advogados associados ou contratados, estagiários e assistentes não advogados, seja supervisionado de acordo com as normas correlatas. Para isso, devem:

I. Estabelecer políticas claras sobre cibersegurança e o uso permitido de IA no escritório.

II. Fornecer treinamento adequado sobre o uso ético e seguro das ferramentas de IA.

III. Monitorar o cumprimento das normas éticas e garantir que qualquer pessoa que utilize IA esteja ciente das obrigações profissionais relacionadas.

3.7: Advogados que utilizam IA em litígios devem garantir que as informações fornecidas ao tribunal sejam precisas e verificadas. Neste sentido, o advogado deve:

I. Revisar integralmente todas as saídas geradas pela IA antes de apresentá-las em processos judiciais, a fim de evitar erros factuais ou jurídicos.

II. Não confiar exclusivamente nos resultados da IA para a elaboração de argumentos ou documentos submetidos aos tribunais, assegurando a análise humana competente.

3.8: Os advogados que utilizarem ferramentas de IA em sua prática profissional devem possuir entendimento adequado das capacidades e limitações dessas tecnologias, de acordo com os princípios estabelecidos nas legislações referenciadas no item 1 deste Provimento.

I. Atualizar-se continuamente sobre os benefícios e riscos associados à IA.

II. Participar de programas de formação continuada em tecnologias jurídicas.

III. Consultar especialistas quando necessário para garantir o uso ético e competente das ferramentas.

Por tais razões, é indispensável que as razõe recursais apresentadas nestes autos sejam remetidas ao Tribunal de Ética e Disciplina do Conselho Secional de São Paulo da Ordem dos Advogados do Brasil (TED/OAB-SP) a fim de apurar eventual infração disciplinar decorrente do uso abusivo e temerário de ferramenta de inteligência artificial generativa, notadamente à luz do conteúdo da Recomendação n. 1/2024- CFOAB.

Servirá cópia do acórdão como ofício, a ser encaminhado ao TED-OAB/SP, acompanhada de senha de acesso aos autos, pela Secretaria da Magistratura.

Diante do exposto, não conheço do recurso de apelação, com determinação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 14.05.2026 – SP)

Fonte:  DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL: Pedido de Providências – Dúvida inversa – Registro de Imóveis – Contrato de locação comercial com cláusula de vigência e direito de preferência – Pretensão de registro do contrato e da sentença renovatória – Prazo de vigência já expirado – Locação prorrogada por prazo indeterminado – Ausência de eficácia registral da cláusula de vigência – Impossibilidade de registro com fundamento no art. 167, I, 3, da LRP – Possibilidade, em tese, apenas de averbação para resguardo do direito de preferência – Exigências não integralmente impugnadas – Dúvida prejudicada – Óbice mantido.

Escrito por

Processo 1004290-27.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Stefan Thomas Weitbrecht – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida inversa, observando que o óbice questionado subsiste. Providencie-se o necessário à regularização da distribuição (dúvida inversa). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: LUIZ COELHO PAMPLONA (OAB 147549/SP), EDILAINE CONCEIÇÃO TRINDADE ALVES (OAB 278739/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004290-27.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Stefan Thomas Weitbrecht
Requerido: Interino do 13º Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se, em verdade, de dúvida inversa suscitada por Stefan Thomas Weitbrecht em face do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital por exigências formuladas para o ingresso, no fólio real, de instrumento particular de locação comercial firmado em 30 de novembro de 2015, relativo ao imóvel da matrícula n. 16.763 daquela serventia, com apresentação pelo Protocolo Eletrônico (prenotação atual n. 415.387).
A parte informa que obteve renovação judicial do contrato de locação, prorrogando seu prazo de vigência por mais cinco anos, pelo período de 30/11/2020 a 29/11/2025 (ação renovatória de autos n. 1043886-28.2020.8.26.0100); que o contrato de locação prevê cláusula de vigência e, por isso, “precisava registrar o contrato e a sentença na matrícula do imóvel” (cláusula 8ª, “g”); que, ao solicitar a providência, foi surpreendido com exigência pela regularização da propriedade, que não constava em nome da empresa locadora; que ingressou com ação judicial pertinente, processo de autos n. 1041402-06.2021.8.26.0100, e a locadora regularizou sua propriedade; que, após, pugnou pelo registro do contrato e da sentença que determinou a renovação da locação, sendo os títulos devolvidos com exigências pela comprovação da representação da locadora e pelo reconhecimento das assinaturas apostas no contrato, observando que a vigência da locação havia terminado em 29/11/2025 (prenotação n. 412.515); que apresentou os documentos exigidos, mas o pedido foi novamente devolvido, pois, no momento da apresentação, já estava vencido o prazo estabelecido na sentença da ação renovatória, o que inviabiliza o ingresso no fólio real por ausência de eficácia registral. Necessária seria nova ação renovatória para fixação de novo prazo de vigência; que a recusa é absurda; que promoveu nova ação renovatória (processo de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100); que o princípio da anterioridade impede o lançamento de qualquer ato registral sem o registro do ato anterior, de modo que a sentença somente terá ingresso se o contrato e a sentença anterior estiverem registrados.
Documentos vieram às fls.07/62.
O feito foi recebido como pedido de providências (fl. 63).
O Oficial se manifestou às fls. 69/72, informando que o protocolo atual, de n. 415.387, foi instruído com o contrato de locação e a sentença que prorrogou a locação até o dia 29/11/2025; que, por estar vencido o prazo estabelecido na sentença, o ingresso no fólio real ficou prejudicado (ausência de eficácia registral); que a prorrogação automática prevista no artigo 46 da Lei n. 8.245/91 e no artigo 574 do Código Civil configura posse precária, operando apenas no plano fático, mas sem produzir efeitos formais perante o registro imobiliário; que inviável o ingresso no fólio real seja por ato de registro ou de averbação; que cabe ao interessado promover nova ação renovatória na qual seja fixado novo prazo de vigência contratual, possibilitando o registro ou a averbação conforme o caso; que o ingresso do contrato no fólio real dependerá da procedência da ação renovatória de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100; que, superado o primeiro óbice, o apresentante deverá observar os requisitos dos documentos remetidos pela plataforma do protocolo eletrônico (requisitos da infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil); que se apresentou cópia em formato PDF do contrato de locação, o que não atende os requisitos de infraestrutura e arquitetura estabelecidos nas normas, sendo necessário optar pelo protocolo do título original na forma física, com as assinaturas dos signatários reconhecidas por Tabelião de Notas, a teor do artigo 221, II, da LRP. Documentos às fls.73/94.
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 98/100).
É o relatório. Fundamento e decido.
Primeiramente, embora a manifestação inicial da parte interessada tenha sido pouco clara quanto ao ato registral pretendido, se registro em sentido estrito ou averbação (itens 2 e 3, fl. 02), em melhor análise dos autos, se vê que houve menção expressa à alínea g da cláusula 8ª, que prevê o respeito ao prazo de vigência do contrato “caso o locatário não exerça seu direito de preferência” (fl. 77), com pedido final de registro do contrato e da sentença (item 11, fl. 06), de modo que o procedimento a ser seguido é o da dúvida registral.
É importante ressaltar, ainda, que a dúvida está prejudicada, uma vez que a parte não se insurgiu contra todas as exigências (fls. 93/94).
A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo Registrador ou o atendimento no curso da dúvida ou de recurso contra decisão nela proferida prejudica-a:
“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00).
Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise da exigência impugnada, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura (destaque nosso):
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada Recurso não conhecido Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências – Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ -Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais -Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 Relator Des. Pereira Calças).
No que diz respeito à exigência questionada, a dúvida seria procedente. Vejamos os motivos.
Em regra, conforme o caput do artigo 576 do Código Civil, a alienação da coisa durante a locação não obriga o adquirente a respeitar o contrato locativo a não ser que nele esteja consignada cláusula de vigência e tenha havido ingresso no fólio real para publicidade, providências que excepcionam o princípio da relatividade dos efeitos contratuais e limitam a propriedade.
Assim, a cláusula de vigência gera direito pessoal com eficácia real caso convencionada em locação por tempo determinado devidamente inscrita na matrícula do bem locado.
Na mesma linha, o direito de preferência, que é personalíssimo, ganha eficácia real com a inscrição do pacto, assegurando ao locatário a adjudicação compulsória do imóvel na hipótese de desrespeito ao seu direito.
Na lição de Antônio Junqueira de Azevedo, a inscrição é fator de atribuição mais extensa, necessária à plena oponibilidade da cláusula de vigência e do direito de preferência, à ampliação do campo de atuação de ambos, à produção de efeitos em relação a terceiros, efeitos erga omnes (Negócio jurídico: existência, validade e eficácia, São Paulo: editora Saraiva, 4ª edição, 2002, p. 57).
O exercício do direito de preferência contra terceiros é garantido mediante averbação à luz da regra dos artigos 167, II, 16, da LRP e 33, caput, da Lei n. 8.245/91, mas a atribuição de efeitos reais à cláusula de vigência depende de registro em sentido estrito, à vista do que dispõe o artigo 167, I, 3, da LRP.
Embora o art. 8º da Lei n. 8.245/91, ao tratar da cláusula de vigência e de sua oponibilidade a terceiros adquirentes, faça alusão à averbação, prevalece o critério da especialidade, preponderando a regra da Lei de Registros Públicos expressa no artigo 167, I, 3.
Aliás, a Lei n. 8.245/91, em seu artigo 81, ao introduzir alterações na Lei de Registros Públicos, previu a averbação do pacto locatício para resguardar o exercício da preempção, preservando o texto do art. 167, I, 3, da LRP, ao qual se reportou expressamente, sem o revogar. Infere-se, portanto, mero equívoco terminológico no texto do artigo 8º, caput, da Lei de Locações.
No entanto, para assegurar eficácia real tanto à cláusula de vigência como ao direito de preferência, basta o registro, considerando-se injustificável a prática de dois atos registrais. A averbação, assim, fica restrita às situações nas quais se busca apenas atribuir efeitos erga omnes à preempção. Nesse sentido, há precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura (Apelações n. 1000839-86.2024.8.26.0577, 1092648-36.2024.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114) e da Corregedoria Geral da Justiça (Parecer n. 206/2013-E).
No caso concreto, as partes firmaram o contrato de locação no dia 30 de novembro de 2015, ao lado dos fiadores e de duas testemunhas, estipulando um prazo inicial de vigência por sessenta meses, no período de 1º de dezembro de 2015 a 30 de novembro de 2020 (cláusula 3ª, fls. 73/81). O direito de preempção e o respeito à cláusula de vigência foram estabelecidos nos seguintes termos (fls. 76/77):
“CLÁUSULA 8ª – DO ESTADO DO IMÓVEL
O LOCATÁRIO declara que receberam o imóvel no estado em que se encontra, e que após vistoria em conjunto, combinaram a carência para as benfeitorias a serem introduzidas no imóvel, e se obrigam a:
(…)
f) No caso de alienação do imóvel locado a terceiros, fica assegurado ao LOCATÁRIO, o direito de preferência, em igualdade de condições com Terceiros, a ser exercido no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do recebimento da respectiva notificação, por escrito do LOCATÁRIO. Não querendo o LOCATÁRIO exercer o seu direito de preferência, deverá ele permitir a visita de pretendentes ao imóvel, acompanhados de corretores credenciados pelo LOCADOR, pelo menos em dois dias da semana, em horários previamente acordados, igualmente por escrito, sob pena de infração contratual.
g) Caso o LOCATÁRIO não exerçam o seu direito de preferência previsto no item anterior o LOCADOR venha a alienar o imóvel ora locado, estará o adquirente do referido imóvel, a qualquer título, obrigado a respeitar o referido contrato tal como se acha redigido”.
Em 28 de maio de 2020, a locatária ingressou com ação julgada procedente por sentença proferida em 23 de novembro de 2022, com renovação da locação pelo prazo de cinco anos (de 30/11/2020 a 29/11/2025, fls. 07/24).
A primeira apresentação do contrato para registro ocorreu em 17 de setembro de 2020, ainda no curso da ação renovatória, quando o ato foi obstado por vício de continuidade (prenotação n. 342.853, fls. 89/90).
Diante da recusa, a locatária moveu ação de obrigação de fazer visando regularização da matrícula (processo de autos n. 1041402-06.2021.8.26.0100, objeto da Averbação n. 10, fls. 25/34 e 87).
A transmissão da propriedade à empresa locadora foi regularizada em 20 de janeiro de 2025 mediante conferência do bem para integralização do capital social, conforme R.11/16.763 (fls. 87/88).
Vencido o prazo de vigência da locação, a parte protocolou o contrato de locação e a sentença renovatória perante a serventia extrajudicial (04 de dezembro de 2025), sendo o ato novamente recusado pela necessidade de comprovação da representação legal da locadora e do reconhecimento das firmas apostas, ressaltando-se expressamente o vencimento do prazo contratual, a tornar necessário novo contrato (prenotação n. 412.515, fls. 91/92).
Em 10 de fevereiro de 2026, a parte apresentou novamente os documentos com atendimento parcial das exigências, restando o ato recusado pelo decurso do prazo de vigência estabelecido na sentença da ação renovatória, que expirou em 29/11/2025.
De acordo com o Oficial (fls. 93/94, destaques no original):
“A situação configura posse precária, uma vez que a prorrogação automática prevista no artigo 46 da Lei n.8.245/91 (Lei do Inquilinato) e no artigo 574 do Código Civil opera apenas no plano fático, sem produzir efeitos formais perante o registro imobiliário.
Por estar o contrato vencido e por não possuir eficácia registral, trata-se, portanto, de hipótese extrarregistral, em que o título fica insuscetível de ingresso no fólio real (seja por registro ou por averbação).
Cabe ao interessado, se o caso, promover nova ação renovatória, na qual seja fixado novo prazo de vigência contratual, hipótese em que o contrato readquirirá eficácia jurídica suficiente para ingresso no fólio real, possibilitando seu registro ou averbação, conforme o caso”.
Tendo em vista que, desta vez, os títulos foram encaminhados pelo Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo), também foi apontada a necessidade de atendimento dos requisitos próprios dos títulos remetidos pela plataforma eletrônica.
Assim, como vencido o prazo de vigência contratual, não há fundamento para o registro, pois não haverá obrigação contratual a ser respeitada por eventual adquirente.
Tratando-se de locação ajustada por escrito e por prazo superior a trinta meses e como o locatário continuou na posse do imóvel, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, com manutenção das demais cláusulas e condições nos termos do artigo 46 da Lei n. 8.245/91, o que permite ao locador, na forma do §2º, do mesmo artigo, denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo apenas prazo de trinta dias para desocupação.
Não há prazo de vigência a ser respeitado, seja pelo locador, seja por eventual adquirente, de modo que não há fundamento para o registro previsto no artigo 167, I, 3, da LRP.
Vale anotar, por outro lado, que a averbação prevista no artigo 167, II, 16, da LRP, que se restringe ao exercício do direito de preferência, é admissível mesmo após o vencimento do prazo contratual, para o que basta demonstração de que a locação não foi rescindida e continua prorrogada por prazo indeterminado, pois nesse caso a lei não exige estipulação de prazo certo, mas apenas averbação com trinta dias de antecedência em relação à alienação (artigo 33 da Lei n. 8.245/91).
Note-se que, mesmo após o decurso do prazo contratado, enquanto a locação não for rescindida, permanece o dever do locador de dar conhecimento ao locatário acerca de eventual negócio jurídico envolvendo o imóvel locado (artigo 27 da Lei n. 8.245/91), sendo que a averbação apenas atribuirá maior extensão à obrigação pessoal, com efeitos em relação a terceiros.
Contudo, essa não é a pretensão da parte interessada, que inclusive já comunicou a propositura de nova ação renovatória (processo de autos n. 1071148-74.2025.8.26.0100, noticiado no item 10 de fl. 05).
Somente após a procedência do pedido formulado nesta nova ação, com o restabelecimento da eficácia da cláusula de vigência por um novo período, é que os títulos poderão ingressar no fólio real.
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida inversa, observando que o óbice questionado subsiste. Providencie-se o necessário à regularização da distribuição (dúvida inversa).
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 08 de maio de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 13.05.2026 – SP)

Fonte:  DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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