Apelação n° 1011388-24.2025.8.26.0577

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto pelo Ministério Público contra sentença que julgou improcedente dúvida, a fim de afastar a recusa ao registro de escritura pública de sobrepartilha de imóvel rural, sob o fundamento de inexistência de divergência entre a descrição constante do título e da matrícula.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste na necessidade de prévio georreferenciamento do imóvel rural para o registro de sobrepartilha, especialmente quando o título é prenotado após o exaurimento do prazo de carência legal, mas antes da publicação de decreto superveniente que prorrogou referida suspensão.

III. Razões de decidir

3. De acordo com o 176, § 4º, da Lei n. 6.015/1973, incluído pela Lei n. 10.267/2001, é obrigatório o georreferenciamento para a efetivação do registro de qualquer modalidade de transferência de imóvel rural, observados os prazos fixados pelo Poder Executivo. 4. O Decreto n. 4.449/2002 regulamentou a matéria e estabeleceu prazos de carência, os quais já se encontravam esgotados à época da prenotação do título, em 25/2/2025. O Decreto n. 12.689/2025, que prorrogou o prazo de carência para até 21/10/2029, não se aplica ao caso concreto, em observância ao princípio do tempus regit actum, segundo o qual a qualificação registral deve considerar a legislação vigente no momento da apresentação do título. 5. A identidade entre a descrição do imóvel constante da matrícula e do título não afasta a exigência legal de georreferenciamento para imóveis rurais.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de georreferenciamento é óbice ao registro da sobrepartilha do imóvel rural apresentado a registro antes da publicação do Decreto n. 12.689/2025”.

Legislação relevante citada: Lei n. 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 4º; Lei n. 10.267/2001; Decreto n. 4.449/2002, art. 10; Decreto n. 12.689/2025.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível, Rel. Des. Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 11.12.2025; TJSP, Apelação Cível 1000762-36.2025.8.26.0450, Rel. Des. Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 11.12.2025; TJSP, Apelação Cível 1002175-22.2024.8.26.0288, Rel. Des. Francisco Loureiro, Conselho Superior da Magistratura, j. 10.04.2025.

Cuida-se de recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP e afastou recusa ao registro de sobrepartilha na matrícula de imóvel.

O apelante alega que i) a sentença viola o art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei n. 6.015/1973, bem como o art. 10 do Decreto n. 4.449/2002, que estabeleceram a obrigatoriedade da identificação por georreferenciamento dos imóveis rurais em qualquer modalidade de transferência; ii) que o georreferenciamento independe da vontade das partes, pois é indispensável para garantir a especialidade objetiva do registro; iii) que o título se submete às exigências legais vigentes ao tempo de sua apresentação, independentemente da data de sua celebração, de modo que, por já estar esgotado o prazo de carência do art. 10 do Decreto n. 4.449/2002 (novembro de 2023), é obrigatória a apresentação do memorial georreferenciado com certificação do INCRA.

Pugna, assim, pela reforma da sentença, com a consequente procedência da dúvida.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 132-135 pelo provimento do recurso.

Recurso tempestivo.

É o relatório.

O 2º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos suscitou dúvida diante de irresignação do interessado após a nota de devolução n. 712 (fls. 7-8), a qual negou o registro da escritura de sobrepartilha objeto da prenotação 149.384, em razão dos seguintes óbices:

“1-) Tendo em vista que expirou o prazo de carência de imóveis rurais com área superior a 25 hectares ou 250.000,00 metros quadrados (artigo 10º Decreto 4.449/2002), é necessária a apresentação de georreferenciamento e certificação do INCRA acerca da não sobreposição do imóvel da Matrícula nº. 5691 do 1º RI, com relação a qualquer outro, em procedimento próprio de retificação de área.

2-) Por fim, cabe depositar o valor das custas e emolumentos nos termos do Regimento de Custas do Estado de São Paulo Lei Estadual nº. 11.331/02. Conforme o art. 206-A, II da Lei nº 6015/73, o valor será informado após a reapresentação do título e este ser qualificado como apto, concedendo-se ao Apresentante o prazo de 5 (cinco) dias úteis para comprovação do pagamento”.

Sobreveio sentença de improcedência da dúvida às fls. 96-100, assentada nos seguintes fundamentos: (i) congruência entre a descrição do imóvel constante da matrícula e a descrição do imóvel constante do título translativo (sobrepartilha); (ii) possibilidade de retificação posterior da matrícula, tendo em vista a precariedade da descrição e a identidade entre o objeto transferido e o do registro (fls. 97):

“Não há divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e no título apresentado para registro, conforme se depreende dos documentos de fls. 20, 26 e 31. O título apresentado faz referência expressa ao imóvel da matrícula nº 5.691, ou seja, apesar da precária descrição registrária, inexiste dúvida de que se trata do mesmo bem. Havendo identidade na descrição do imóvel contida no título e no registro imobiliário, nada obsta a realização do ato registral, podendo a retificação de área ser providenciada em momento posterior ao ingresso do título do fólio real. Neste sentido, recente entendimento do Conselho Superior da Magistratura, exarado nos autos da Apelação Cível nº 1002336-31.2024.8.26.0450”.

A controvérsia recursal cinge-se à necessidade de georreferenciamento de imóvel rural para o registro de escritura pública de sobrepartilha (fls. 17-36).

A exigência de georreferenciamento tem por finalidade aprimorar a descrição do imóvel, em atenção ao princípio da especialidade objetiva, e foi inserida no direito registral brasileiro pela Lei n. 10.267/2001, que incluiu os parágrafos 3º e 4º no art. 176 da Lei. 6.015/1973.

Tais dispositivos legais tornam obrigatório o georreferenciamento nos casos de desmembramento, parcelamento e remembramento de imóvel rural, bem como para a efetivação de registro em qualquer situação de transferência do imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo, nos seguintes termos:

“§3° Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a.do item 3 do inciso II do § 1° será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

§4° A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo”.

Em consulta à Exposição de Motivos da Lei n. 10.267/2001, vê-se que a finalidade que norteou esse acréscimo legislativo foi “coibir a apropriação irregular e a transferência fraudulenta de terras públicas e particulares que sofrem ocupação desordenada”[1].

A regulamentação da exigência legal em tela foi promovida pelo Decreto 4.449/2002, que estabeleceu prazos para o início da exigibilidade do georreferenciamento prazos de 90 dias a 22 anos, variáveis de acordo com a área total do imóvel (art. 10, I a VII).

O prazo mais amplo se exauriu, portanto, em 2024. Em 21 de outubro de 2025, porém, sobreveio a publicação do Decreto n. 12.689/2025, que prorrogou para 21 de outubro de 2029 o prazo para o georreferenciamento dos imóveis rurais.

Todavia, quanto à aplicação da lei no tempo no processo de dúvida, deve ser observada a legislação vigente no momento do protocolo do título:

“Na apresentação do título a registro, a qualificação registral considerará as previsões normativas existentes no tempo de seu protocolo no registro imobiliário. Depois do aperfeiçoamento do título, pode ter ocorrido mutação no regramento jurídico de seu futuro registro ou, ainda, modificação da situação de fato do registro. Nesse contexto, deve ser compreendida a máxima do tempus regit actum no registro imobiliário”. (BENACCHIO, Marcelo; PASSOS, Josué Modesto. A dúvida no registro de imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 174)

Como a análise da legalidade da exigência feita pelo oficial tem como referência a legislação vigente a data da prenotação do título, é necessário desconsiderar qualquer alteração legislativa posterior no julgamento da dúvida.

Nesse sentido:

“Convém, aliás, assentar a indispensabilidade ao tempo da prenotação n.º 85.196, ocorrida no dia 1.º de abril de 2025 do georreferenciamento da descrição do bem imóvel rural, cuja área total soma 60,6877 hectares, e a fração ideal alienada, 4,85 hectares. A averbação do georreferenciamento, ajuste da descrição do bem imóvel rural, com certificação pelo INCRA, condicionava, de fato, na situação em apreço, e de acordo com o § 4.º do art. 176 da Lei n.º 6.015/1973, o registro da escritura pública de venda e compra, negócio dispositivo, translativo da propriedade. Condicionava, porque, à época da prenotação, ainda não tinha entrado em vigor o Decreto n.º 12.689, de 21 de outubro de 2025, que deu nova redação ao art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, adiando a observância da exigência em exame, relacionada ao geo, nos seguintes termos (…) É dizer, quando da apresentação do título, ainda vigorava os incisos VI e VII do art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, os prazos neles estabelecidos, com a redação que lhes foi atribuída pelo Decreto n.º 9.311/2018, vencidos, respectivamente, no dia 30 de outubro de 2022 e no dia 30 de outubro de 2024. Por conseguinte, a averbação do geo era, in casu, obrigatória, para efetivação do registro”. (TJSP; Apelação Cível; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Conselho Superior da Magistratura; j. 11/12/2025).

Assim, não é possível considerar em favor da parte apelante, nestes autos e no caso da prenotação em exame, a prorrogação de prazo promovida pelo Decreto n. 12.689/2025 em relação a títulos apresentados depois do exaurimento do prazo original previsto no Decreto n. 4.449/2002 e antes da publicação do Decreto n. 12.689/2025 (diploma superveniente à prenotação). Em relação a tais títulos, é exigível o georreferenciamento do imóvel rural para viabilizar a efetivação do registro à luz do art. 176, § 4º, da LRP.

Sobre o tema, confira-se o entendimento do Conselho Superior da Magistratura:

“DIREITO REGISTRAL – PROCESSO DE DÚVIDA – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – DESMEMBRAMENTO IRREGULAR – GEORREFERENCIAMENTO – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RESERVA LEGAL NÃO ESPECIALIZADA NO CAR – RECURSO DESPROVIDO.

(…)

É inviável o registro de transmissão voluntária de fração ideal de imóvel rural quando demonstrado o desmembramento irregular, não atendido o georreferenciamento, obrigatório à época da prenotação, e, ainda, não comprovado o cumprimento de exigências então vigentes relativas ao CAR e à especialização da reserva legal”. (TJSP; Apelação Cível 1000762-36.2025.8.26.0450; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 11/12/2025; Data de Registro: 14/12/2025).

“Direito Registral. Apelação. Carta de Adjudicação. Desapropriação. Registro de Imóveis. Apelação desprovida. (…)

1. A carta de adjudicação deve ser acompanhada de planta e memorial descritivo que especializem o imóvel para registro.

2. O princípio da especialidade objetiva exige descrição precisa do imóvel para abertura de matrícula, justificando a exigência do georreferenciamento certificado pelo INCRA.

3. Exigências do CCIR e CAR que só podem ser afastadas em situações específicas”. (TJSP; Apelação Cível 1000741- 93.2024.8.26.0418; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 01/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025)

“DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS. GEORREFERENCIAMENTO NECESSÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

3. A transmissão causa mortis de imóvel rural exige o georreferenciamento, conforme precedentes deste Conselho Superior da Magistratura.

4. Transcorrido o prazo estabelecido no Decreto n. 4.449/2002 (art. 10, VI), o georreferenciamento é exigível e visa garantir a individualização do imóvel e evitar sobreposições.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

‘O georreferenciamento é obrigatório em transmissões causa mortis de imóveis rurais, uma vez decorrido o prazo estabelecido no Decreto n. 4.449/2002’”. (TJSP; Apelação Cível 1002175-22.2024.8.26.0288; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 10/04/2025; Data de Registro: 16/04/2025)

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, verifica-se que o título apresentado a registro sobrepartilha (fls. 16-36) e a matrícula (fls. 5-6) contêm idêntica descrição do imóvel, conforme pontuado na sentença recorrida. Trata-se, todavia, de descrição precária e desprovida de georreferenciamento nos termos do art. 176, § 4º, da LRP:

“UM SÍTIO DE TERRAS, com a área de vinte e cinco alqueires, mais ou menos, com as benfeitorias constantes, de casas para colonos, pasto fechado e plantações diversas, situado no Bairro do Rio do Braço, município de Monteiro Lobato, desta comarca, e que na sua integridade assim se descreve e confronta: “Começa em uma árvore de Bico de Pato, que divide com José Ferreira Santo, segue pelo espigão onde se acha uma cerca de arame até o fim da cerca, e daí segue pelo mesmo espigão até o alto, dividindo com José Teixeira Santo, daí segue à esquerda pelo espigão, dividindo com Angelo Maria Aurichio e com João Ribeiro de Azevedo, daí desce por um espigão até uma baixada, e daí torna a subir até procurar um valo que desce até na estrada, dividindo com Joaquim Manoel dos Santos, daí atravessa a estrada e o Rio do Braço e sobe por um valo até encontrar uma cerca de arames de Osório Joaquim Teixeira e acompanha esta cerca até o alto do espigão, daí segue à esquerda acompanhando o espigão, dividindo com Rebelo Alves e Cia. até o fim da divisa deste, e dividindo também com as viúvas de José Teixeira dos Santos, até uma carreira de bambús e desce pela carreira de bambús até o ribeirão pelo Braço, e daí segue pelo ribeirão até encontrar as nascentes de Bico de Pato, onde tiverem principia estas divisas”.

Quanto à descrição, não se ignora que, em regra, de acordo com a jurisprudência deste Conselho Superior, a precariedade da descrição constante do registro imobiliário não deve obstar o registro de título cuja descrição corresponda àquela constante da matrícula, ainda que precária, como anotado na sentença recorrida. Com efeito, o registro do título translativo não implica, nesse caso, ofensa à especialidade objetiva (que pode decorrer da descrição anterior já existente da matrícula, e não do título a ser registrado), tampouco ao princípio da continuidade (já que há coincidência integral entre as descrições da matrícula e do título).

No presente caso, todavia, trata-se de imóvel rural. Por determinação legal específica, é obrigatório o georreferenciamento para a efetivação o registro do título translativo, nos termos do art. 176, § 4º, da Lei n. 6.015/1973, conforme acima pontuado. Daí porque, nesse caso, a coincidência entre a descrição do imóvel no título e na matrícula não é suficiente para autorizar o ingresso do título no fólio real, que é condicionada à apresentação de memorial georreferenciado, com certificação do INCRA, nos termos do art. 176, § 4º, da ei n. 6.015/1973.

Quanto à exigibilidade do georreferenciamento à luz dos prazos do Decreto n. 4.496/2002, como já fundamentado, à época da prenotação (25/02/2025), ainda não havia sido editado o Decreto n. 12.689/2025, que prorrogou o prazo de suspensão da obrigatoriedade do georreferenciamento.

Logo, observada a legislação vigente à época da prenotação (princípio tempus regit actum), foi correta a negativa de registro do título pelo oficial de registro. Daí porque deve ser mantido o óbice e, consequentemente, reformada a sentença de improcedência proferida pelo r. Juízo Corregedor Permanente. A ausência de georreferenciamento é óbice ao registro da sobrepartilha do imóvel rural apresentada a registro antes da publicação do Decreto n. 12.689/2025.

Ante todo o exposto, dou provimento à apelação para reformar a sentença e julgar procedente a dúvida suscitada pelo 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP.

SILVIA ROCHA

Corregedora-Geral da Justiça e Relatora

[1] BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 3.242, de 2000. Brasília, DF: Câmara dos Deputados, 2000. Disponível em:https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=19333. Acesso em: 02 fev. 2026. (Acervo INR – DJEN de 05.05.2025 – SP)

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Fonte: DJE/SP.

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Processo 1004918-16.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Lopan Operações e Negócios Ltda – Diante desse quadro, verifica-se que todas as exigências formuladas pelo 13º Oficial encontram amparo na legislação vigente, nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na jurisprudência administrativa consolidada, não se configurando excesso de formalismo ou ilegalidade, motivo pelo qual JULGO PROCEDENTE o pedido de providências. Regularize-se a distribuição, com as cautelas de praxe. Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: GLACITON DE OLIVEIRA BEZERRA (OAB 349142/SP)
Íntegra da decisão: -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1004918-16.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 13 Oficial de Registro de Imoveis da Comarca da Capital
Suscitado: Lopan Operações e Negócios Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se, em verdade, de pedido de providências instaurado pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital por provocação de LOPAN OPERAÇÕES E NEGÓCIOS S.A., que questiona exigências formuladas para o ingresso, no fólio real, de instrumento particular de locação comercial firmado em 29 de maio de 2024, apresentado inicialmente pela plataforma do RI Digital e prenotado sob nº 413.177 (prenotação atual nº 415.143).
Conforme relatado pelo Oficial, após qualificação do título, expediu nota devolutiva em 23/12/2025, apontando, em síntese: (i) a necessidade de reapresentação do contrato com assinatura eletrônica qualificada por entender inválida, para fins registrais, a assinatura realizada por plataforma privada (D4Sign) à luz do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020; (ii) a necessidade de apresentação de documentos idôneos para comprovação dos poderes de representação de todas as partes contratantes, nos termos do art. 118 do Código Civil; e (iii) a observação de que, ausentes cláusulas expressas de vigência e de preferência, o ingresso do título no fólio real ficaria limitado à hipótese de averbação, prevista no art. 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/73, para fins exclusivos de proteção do direito legal de preferência do locatário; que a parte interessada reapresentou o título perante a serventia acompanhado de documentos, incluindo cópias digitalizadas de procuração e de atos societários extraídos da JUCESP, além de pedido de reconsideração, no qual refutou integralmente as exigências formuladas; que, em nova qualificação, verificou que apenas os poderes de representação da própria requerente teriam sido comprovados de forma adequada, remanescendo pendente a comprovação válida dos poderes de Datta Holding S/A e Hiper B Holding Ltda, sem atendimento das demais exigências, razão pela qual foi expedida nova nota devolutiva em 20/01/2026, com reiteração dos óbices anteriormente apontados; que, na segunda nota, explicitou de maneira ainda mais detalhada o fundamento da exigência de assinatura eletrônica qualificada, invocando o disposto nos art. 4º, III, e 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020, bem como precedentes recentes do Conselho Superior da Magistratura, dentre eles as Apelações Cíveis nº 1108905-05.2025.8.26.0100 e 1094448-02.2024.8.26.0100, que mantiveram óbice ao ingresso de contratos natodigitais desprovidos de assinatura eletrônica qualificada; que a cláusula 6ª do contrato limita-se a estabelecer o prazo da locação, não se confundindo com cláusula de vigência nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, por não prever a oponibilidade do contrato a eventual adquirente do imóvel, motivo pelo qual o título não está apto ao registro stricto sensu, mas apenas à averbação; que, decorrido o prazo sem cumprimento das exigências, a prenotação foi cancelada; que, posteriormente, em 03/02/2026, a interessada requereu expressamente a suscitação de dúvida por instrumento apresentado fisicamente no balcão da serventia, com nova prenotação sob nº 415.143, ficando transformado em “título híbrido”, pelo que encaminhou o expediente a este juízo.
A parte apresentou impugnação, sustentando, em síntese: (a) a validade da assinatura eletrônica utilizada (D4Sign/ClickSign) com apoio no art. 10, § 2º, da MP nº 2.200-2/2001 e na inexistência de exclusividade do padrão ICP-Brasil para contratos privados; (b) alteração substancial do fundamento da recusa; (c) a inaplicabilidade do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020 aos contratos de locação por não se tratar de ato de transferência do domínio; (d) precedente recente do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.159.442/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 24/09/2024), no qual se reconheceu a validade jurídica de assinaturas eletrônicas não qualificadas, ao menos no plano obrigacional; (e) suficiência dos elementos técnicos de identificação, integridade e autoria constantes do contrato; (f) existência de previsão expressa de vigência no contrato, consubstanciada na cláusula 6ª; (g) a desnecessidade de se exigir assinatura eletrônica qualificada para fins de averbação; (h) desnecessidade de cláusula de preferência como condição para o ingresso registral (fls. 60/66, 90/93 e 108/118).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 142/145).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Primeiramente, verifica-se que, embora as manifestações iniciais da parte interessada tenham sido pouco claras quanto ao ato registral pretendido, se registro em sentido estrito ou averbação (item IV.1, fl. 63 e item VI, fl. 93), ela deixou expresso na sua impugnação que o requerimento é pela averbação, “justamente a hipótese pretendida, na linha do artigo 167, II, item 16, da Lei n.6.015/1973” (item VII, fl. 117), de modo que o procedimento a ser seguido é o do pedido de providências.
No mérito, os óbices devem ser mantidos. Vejamos os motivos.
A controvérsia posta nos autos cinge-se à legalidade das exigências formuladas pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis para ingresso, no fólio real, de contrato de locação comercial firmado em meio natodigital, as quais abrangem três pontos centrais: (i) a exigência de assinatura eletrônica qualificada; (ii) a comprovação dos poderes de representação das partes; e (iii) a aptidão do contrato para registro à vista da alegada ausência de cláusula de vigência.
No que se refere à assinatura eletrônica, embora assista razão à suscitada ao afirmar que o ordenamento jurídico brasileiro, por força do art. 10, § 2º, da MP nº 2.200-2/2001, admite outros meios de comprovação da autoria e integridade de documentos eletrônicos para fins de validade negocial, tal circunstância não é suficiente para assegurar, automaticamente, sua registrabilidade.
A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos”, classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:
“Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
I – assinatura eletrônica simples:
a) a que permite identificar o seu signatário;
b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;
II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:
a) está associada ao signatário de maneira unívoca;
b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.
§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados”.
Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24.09.2024: “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.
Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário.
A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é “a que permite a identificação do signatário” ou “a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário”, mas não utiliza certificado[1] para garantir a autenticidade e integridade da assinatura, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.
A segunda, assinatura eletrônica avançada, é “a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável”, tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via “Contraktor”, “D4Sign”, “Clicksign”, “Adobe Sign”, todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.
Sobre o tema assinaturas eletrônicas, ensina Ricardo Campos:
“Uma assinatura eletrônica avançada requer uma chave secreta e privada do signatário que só é atribuída a esta pessoa e com a qual ele pode criptografar o documento eletrônico de tal forma que sua modificação posterior possa ser detectada. Estes requisitos podem ser atendidos com criptografia usando o chamado método da chave pública. Assim, duas chaves diferentes são usadas para os atos de criptografia e decriptação: a chave com a qual a mensagem é protegia contra acesso não desejado só é totalmente conhecida pelo remetente (“chave privada”); e a outra parte da chave (“chave pública”), que é publicamente acessível e pode ser usada para verificar a assinatura do signatário.
Para a criação da assinatura eletrônica avançada, as empresas podem fazer uso de autoridades certificadoras que fornecem “assinatura como serviço” por iniciativa e com base nas especificações da empresa. As autoridades certificadoras assumem, assim, a criação da chave de assinatura necessária “remotamente” o chamado procedimento de assinatura remota, por exemplo, a assinatura via smartphone.
(…) Entretanto, não há requisitos especiais para que os signatários gerenciem e acessem a respectiva chave de assinatura (dados de criação da assinatura). Assim, não se pode descartar que outra pessoa utilize a chave de assinatura do titular autorizado. Portanto, uma assinatura avançada ainda não pode garantir segurança suficiente e não é considerada à prova de falsificação (…)”[2].
A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Ainda segundo Ricardo Campos:
“Destarte, é possível afirmar que “somente a assinatura eletrônica qualificada, por meio de uso da criptografia assimétrica, aliado a um certificado digital emitido por uma Autoridade Certificadora no âmbito de uma Infraestrutura de Chaves Pública, permite, atualmente, atestar de forma segura a integridade e a autenticidade de um documento eletrônico assinado. Todas as demais modalidades de assinatura eletrônica, conquanto não sejam – …- juridicamente inválidas, não são capazes, por si só, de assegurar a integridade e a autenticidade de um documento ainda que, eventualmente, sejam aptas e suficientes para outras finalidades”[3].
Portanto, dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança por possuir “nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos” (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.
À luz do artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, exige-se a assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais (destaques nossos):
“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(…)
§2º. É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
(…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso I do § 1º deste artigo;
(…)
§4º.O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§5º. No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.
Trata-se de comando normativo vinculante, que incide sobre a atuação do Registrador Imobiliário, submetida ao princípio da legalidade estrita.
A distinção entre validade do negócio jurídico inter partes e aptidão do título para ingresso no registro é clássica e reiteradamente afirmada nesta Vara e pela jurisprudência administrativa.
Nem todo título juridicamente válido é, por isso só, registrável.
Para ingresso no fólio real, exige-se o atendimento dos requisitos formais e substanciais definidos em lei e nas normas administrativas.
No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada, pois é a única capaz de assegurar, por si, a integridade e a autenticidade do documento.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada no Capítulo XX, das Normas de Serviço (destaques nossos):
“366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
(…)
366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes”.
No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023, com a redação dada pelo Provimento n.180, de 16/08/2024 (destaques nossos):
“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
(…)
§ 1º. Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código) (…)”.
Os precedentes do Conselho Superior da Magistratura, expressamente citados pelo Oficial (Apelações nº 1108905-05.2025.8.26.0100 e 1094448-02.2024.8.26.0100), assentaram, de forma específica, a exigibilidade de assinatura eletrônica qualificada para o ingresso de contratos natodigitais perante o Registro de Imóveis, entendimento que se mantém atual e vinculante no âmbito administrativo:
“DIREITO REGISTRAL – DÚVIDA REGISTRAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA – AUSÊNCIA DE ASSINATURA ELETRÔNICA QUALIFICADA – EXIGÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível nº 1108905-05.2025.8.26.0100).
“APELAÇÃO – DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – NEGATIVA DE INSCRIÇÃO NO FÓLIO REAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E ADITAMENTO – EXIGÊNCIA DE ASSINATURAS ELETRÔNICAS QUALIFICADAS – ÓBICE MANTIDO – ASSINATURA ELETRÔNICA QUALIFICADA EXIGÍVEL POR FORÇA DO ART. 5º, § 1º, INCISO II, DA LEI Nº 14.063/2020, E DOS ITENS 365 E 366 DAS NSCGJ – RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível nº 1094448-02.2024.8.26.0100).
Nesse mesmo sentido (destaques nossos):
“Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, § 1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024).
“Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação – Princípio tempus regit actum – Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento” (TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024).
O precedente do STJ invocado pela suscitada, REsp nº 2.159.442/PR, reconhece, de fato, a validade jurídica das diversas modalidades de assinatura eletrônica no plano probatório e obrigacional, mas não enfrenta e não afasta a disciplina específica do Registro Imobiliário, nem tampouco a incidência direta do art. 5º, § 2º, IV, da Lei nº 14.063/2020.
Assim, não se mostra aplicável para desqualificar o óbice registral.
Neste ponto, não se constata alteração substancial da exigência inicialmente formulada, pois, embora a explicação do Oficial tenha sido abreviada, com informação de que a assinatura eletrônica utilizada não fornecia os elementos mínimos para confirmação da autoria e veracidade, apontou a necessidade de utilização de assinador digital confiável, como determina o artigo 208, §1º, I, do Provimento CNJ n. 149/2023, citando expressamente o artigo 5º, §2º, IV, da Lei n. 14.063/2020 (fl. 24).
Quanto à comprovação dos poderes de representação, igualmente corretas as exigências formuladas.
O art. 118 do Código Civil impõe ao representante o dever de provar sua qualidade e a extensão de seus poderes.
No âmbito registral, essa comprovação deve ser feita por meio de documentos dotados de fé pública ou valor de certidão, não se admitindo, para tal finalidade, meras cópias simples digitalizadas ou documentos sem validade certificada.
Conforme destacado pelo Oficial, apenas os poderes da apresentante restaram adequadamente comprovados (fls. 67/86), remanescendo pendente a demonstração válida da representação das demais contratantes.
No tocante à registrabilidade do contrato, correta também a conclusão de que a cláusula 6ª do instrumento limita-se a fixar o prazo da locação, não configurando cláusula de vigência nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, a qual exige estipulação expressa de oponibilidade do contrato ao adquirente do imóvel.
Ausente tal cláusula, o contrato não é título apto ao registro, subsistindo apenas a possibilidade de averbação para fins de tutela do direito legal de preferência, conforme previsto no art. 167, II, item 16, da Lei nº 6.015/73 (Neste sentido: Pedido de providências de autos n. 1062196-58.2015.8.26.0100).
Diante desse quadro, verifica-se que todas as exigências formuladas pelo 13º Oficial encontram amparo na legislação vigente, nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na jurisprudência administrativa consolidada, não se configurando excesso de formalismo ou ilegalidade, motivo pelo qual JULGO PROCEDENTE o pedido de providências. Regularize-se a distribuição, com as cautelas de praxe.
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 30 de abril de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito
NOTAS:
[1] “Atestado eletrônico que associa os dados de validação da assinatura eletrônica a uma pessoa natural ou jurídica”, nos termos do artigo 3º, III, da Lei n. 14.063/2020. (Acervo INR – DJEN de 04.05.2026 – SP)
[2] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7.
[3] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7.  (DJEN de 04.05.2026 – SP)

Fonte: DJEN/SP 04.05.2026-SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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