Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono

A formalização da compra de imóvel usado deve ser precedida de ampla pesquisa da documentação do imóvel e de dono, para evitar dores de cabeça futuramente. Um cuidado que evita até mesmo o risco de eventual perda do imóvel como consequência de alguma ação judicial movida contra o proprietário/vendedor. 

Possíveis problemas só podem ser identificados pela análise de documentos do imóvel e de seu dono. Para começar, o Procon-SP orienta o consumidor que leia com atenção a matrícula atualizada do imóvel. Esse documento contém todas as informações e/ou restrições, como, por exemplo, medidas do terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes. 

O documento pode ser pedido na forma de uma certidão no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel, mediante o pagamento de uma taxa. A data de emissão dessa certidão deve ser recente, há menos de 30 dias, alerta o Procon-SP.

Do proprietário, devem ser pedidos os seguintes documentos: Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. Fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o documento contém o histórico dos últimos 20 anos do imóvel, como hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc; certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside; certidões negativas de débito do IPTU. O comprador deve conferir se a metragem anotada na escritura coincide com a descrita no carnê; se for um bem financiado, as condições de liberação ou transferência; declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. Outro cuidado é consultar, na prefeitura, se não há projeto de desapropriação para a área onde está situado o imóvel.

Se a negociação for intermediada por uma imobiliária, ficar atento também a eventuais documentos complementares – quando o imóvel for financiado, são pedidos documentos pessoais e comprovante de renda do comprador. 

Contrato de compra e venda

O contrato também exige cuidados. O Procon-SP recomenda que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa providência, que poucos compradores adotam para não desembolsar a taxa cobrada pelos cartórios, garante a realização do negócio, caso o proprietário queira desistir da venda. Ademais, ela evita golpes como o de venda do mesmo imóvel para diversos interessados e assegura a concretização do negócio para quem registrou o compromisso. 

O momento de pagamento do imóvel não deve dispensar a lavratura da escritura definitiva de venda e compra, pelo Tabelião de Notas, com todas as informações da venda, incluídos os valores exatos do negócio. As taxas referentes ao registro do imóvel – imposto sobre transmissão de bens imobiliários, taxa de escrituração imobiliária e encargos municipais – podem variar de 4% a 6% do valor do bem, dependendo da cidade.

Publicidade enganosa e outras armadilhas 

Animada com o dinheiro extra que entra no fim de ano, como o 13º salário, bônus e prêmios, muita gente interessada na compra de imóvel procura os estandes de venda das construtoras e incorporadoras. A compra de casa própria, contudo, é algo que precisa ser avaliado com cuidado. 

Tanto antes, no momento da escolha do imóvel, como depois, porque a decisão exige capacidade financeira para bancar valor mensal relativamente elevado e de longa duração. Fiscalização da Fundação Procon-SP, feita em parceria com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Crecisp) entre julho e setembro nos estandes de venda, constatou uma série de irregularidades, como a propaganda enganosa e a cobrança de taxas indevidas. São problemas que, segundo o Procon-SP, os consumidores levam costumeiramente ao órgão de defesa do consumidor e engordam o ranking de reclamações do setor. 

Nos atendimentos prestados no primeiro semestre deste ano, os grupos Gafisa Tenda, com 145 reclamações, e PDG, com 113 queixas, figuram no topo do ranking. Lideram as queixas no período o desrespeito ao contrato/proposta e a falta de entrega da unidade no prazo, com 408 reclamações no período. Em seguida, aparecem a cobrança indevida de taxas, com 399 registros, e a qualidade da construção, com 52 queixas. 

As cobranças indevidas estão relacionadas, em geral, com as taxas de corretagem, assessoria imobiliária e Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati), na compra do imóvel na planta. O Procon-SP comenta que não é incomum o consumidor ser surpreendido, no momento da assinatura do contrato, com a cobrança dessas taxas, sem informação prévia sobre a natureza desses serviços e sua contratação facultativa. 

CUIDADOS

A advogada Thaís Matallo orienta quem vai comprar um imóvel na planta que consulte antes o histórico da construtora e verifique sua idoneidade. Outro cuidado é analisar com atenção o memorial descritivo do empreendimento e a forma de pagamento, principalmente as parcelas intermediárias e o valor a ser desembolsado na entrega da chave. "Esses valores costumam ser elevados e podem fazer com que o comprador desista do imóvel no meio do caminho".

Preço pedido na venda de imóvel sobe mais que inflação

A valorização dos imóveis está superando a inflação neste ano. Pelo menos é isso o que mostra o Índice Fipe Zap Ampliado, que reflete a evolução dos preços pedidos pelo proprietário na hora de anunciar a venda do imóvel. De janeiro a outubro, o aumento médio do preço do metro quadrado acumulado está em 11,3%, enquanto a inflação oficial, medida pelo IPCA no mesmo período, cravou 4,4%. Em outubro, o preço pedido pelos imóveis teve uma alta média de 1,3%.

O Índice Fipe Zap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo, com base nos anúncios publicados na página do ZAP Imóveis, na internet. São considerados apenas os anúncios de apartamentos ponderando sua localização, bairro, número de dormitórios e área útil. O índice considera o valor pedido, mas não detecta se o negócio foi fechado pelo preço solicitado.

Fonte: Site O Liberal Net I 20/11/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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