Quais documentos devem ser apresentados no Registro de Imóveis para a averbação de uma construção?

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IRIB Responde – Averbação de construção – documentação.

Questão trata acerca da documentação exigida para averbação de construção de imóvel urbano.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da documentação exigida para averbação de construção de imóvel urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta

Quais documentos devo exigir para averbação de construção de imóvel urbano?

Resposta

Você deverá exigir:

1) requerimento do interessado, com firma reconhecida, onde se indicará o número da matrícula, o endereço do imóvel, a área construída e o valor atribuído à obra. Se a averbação da edificação vier concomitante ao registro de escritura, que traz também em sua redação, autorização para a prática de outros atos, deve o Oficial exigir que isso venha de forma específica, com indicação dos elementos acima noticiados. Dependendo da legislação de cada Estado e do Distrito Federal, pode esse requerimento reclamar outras informações, que vão se fazer necessárias para o regular cálculo dos emolumentos.

2) Habite-se – para edificação residencial, ou Alvará de regularização – para construções com outras finalidades, a serem expedidos pela Prefeitura de localização do imóvel. Não deve ser aceito para tal averbação mostras da existência da construção, com proveito dos lançamentos feitos no aviso do imposto predial, uma vez que esse documento tem efeitos meramente fiscais, sem direção a atestar a regularidade da edificação.

3 CND do INSS relativa à construção. Quanto a este item, observamos, ainda:

3.1. A CND do INSS expedida para fins de averbação de construção é específica para este fim, não se confundindo com a CND genérica expedida para qualquer pessoa jurídica (para alienar ou onerar bens imóveis);

3.2. Dispensa da CND: Será dispensada a apresentação da CND do INSS nas seguintes hipóteses:

a) se a construção foi concluída antes de 22 de novembro de 1966, devendo este fato ser atestado pela Prefeitura Municipal;

b) se o proprietário for pessoa física, não possua outro imóvel e a construção for, cumulativamente (art. 370,I c/c 407,VII da IN da RFB n. 971/2009):

– construção residencial e unifamiliar
– com área total não superior a 70m2 (setenta metros quadrados);
– destinada a uso próprio;
– do tipo econômico ou popular; e
– executada sem mão-de-obra remunerada;
– não tenha o proprietário se beneficiado por declaração de idêntico teor, anteriormente

c) obra destinada à edificação de conjunto habitacional popular ( definido no inciso XXV do art. 322 da IN 971/2009), e não seja utilizada mão-de-obra remunerada.;
d) obra executada por entidade beneficente ou religiosa, destinada a uso próprio, realizada por intermédio de trabalho voluntário não remunerado, observado o disposto no Art. 371 da IN 971/2009;
e) em obra localizada em área objeto de regularização fundiária de interesse social, na forma da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

f)  Outras observações quanto à CND:

• Obra financiada: a averbação de construção executada com recursos de financiamento, e que preencha as condições indicadas na alínea "b" acima, fica isenta de CND do INSS, contudo, se no contrato de financiamento constar verba destinada a pagamento de mão de obra, deverá ser exigida a CND do INSS (§ 6º do art. 406 da IN 971/2009)

• Mutirão: caso a construção seja destinada a uso próprio e tenha sido realizada por intermédio de trabalho voluntário, não remunerado, em regime de mutirão, observado o disposto no art. 371; (item II do art, 370 da IN 971/2009) haverá a dispensa de contribuições previdenciária, mas a obra deve estar matriculada. Assim o interessado deverá requerer a CND ao INSS que sairá com a declaração de dispensa. Compete ao INSS verificar se o caso é realmente de mutirão.

Caso seja dispensável a CND, deverá ser exigida do proprietário declaração feita sob as penas da lei, no sentido de que a construção foi edificada nestas circunstâncias (indicando todos os requisitos ), contendo reconhecida a firma do declarante.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 11/07/2013.

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STJ: Proprietários de terreno não devem responder solidariamente por quebra de contrato da construtora

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma construtora do Rio Grande do Sul, foi condenado solidariamente a pagar indenização pela paralisação das obras do empreendimento imobiliário que seria construído no local.

Surpreendidos com a notícia da falência da empresa e a consequente suspensão das obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de danos contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que vendeu o terreno.

Entre outras coisas, alegaram que não teria ocorrido venda do terreno à construtora, mas uma simulação, com permuta por área construída, o que teria mantido o casal na condição de proprietário do imóvel.

Em outra ação, anterior, o casal vendedor havia conseguido a rescisão do contrato com a empresa e a reintegração na posse do imóvel, mas foi obrigado a pagar à massa falida as benfeitorias já construídas no local.

Na sentença, o juiz reconheceu a responsabilidade da construtora e dos sócios, mas afastou a obrigação dos proprietários do terreno. Os clientes, então, entraram com apelação no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença e reconheceu a responsabilidade solidária do casal.

Valorização

Segundo o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da forma como se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no preço do terreno, foi embutida a valorização do empreendimento, com a projeção de lucro representado pelo edifício que ali seria erguido. Também foi levado em consideração o fato de a compra e venda e a incorporação não terem sido registradas.

Para os desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno consentiram com a realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla divulgação comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos causados aos compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria relação de consumo entre os proprietários do terreno e os compradores das unidades habitacionais.

Em recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação com a construtora se limitou a uma operação de compra e venda e que o preço ajustado seria pago em dinheiro, parceladamente, e não em área construída, o que não permite sua caracterização como sócios do empreendimento.

Equiparação indevida

O ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro, “a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da edificação condominial”.

Segundo o ministro, o tribunal estadual se equivocou ao cobrar dos proprietários do terreno obrigações impostas pela lei de incorporações aos incorporadores, como o registro do projeto.

Salomão lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.

No caso julgado agora, todavia, o casal limitou-se à mera alienação do terreno para a incorporadora, que tomou para si a responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento.

Quanto à valorização do terreno e a possível projeção do lucro decorrente da construção do edifício, o ministro destacou que a sentença, com base em prova pericial, consignou que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma lícita, afastando a tese de simulação.

O ministro Salomão também refutou a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre o casal e os compradores das unidades. Para o relator, os proprietários do imóvel “não ostentam a condição de fornecedores”, porque não prestaram nenhum serviço nem ofereceram nenhum produto aos clientes da construtora.

Fonte: STJ | 11/07/2013.

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CSM/SP: Cédula de Crédito Bancário. Alienação fiduciária. Procuração – poderes especiais e expressos – necessidade.

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“Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.”

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0024552-06.2012.8.26.0100, onde se decidiu que, no caso de Cédula de Crédito Bancário garantida por alienação fiduciária de imóvel sacada por meio de representação, deve ser apresentada procuração contendo poderes expressos e especiais. O recurso foi julgado improvido por unanimidade e o acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso objetivando a reforma da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que decidiu manter a recusa do Oficial Registrador em proceder ao registro de Cédula de Crédito Bancário, tendo em vista a ausência de poderes especiais no mandato outorgado para saque do título. Argumentou, em suas razões, que tal registro seria possível, uma vez que, houve a indicação de poderes especiais, sendo desnecessária maior especificação.

Ao julgar a apelação, o Relator, com base na redação do art. 661, § 1º do Código Civil, entendeu que, nas procurações outorgadas houve a indicação de poderes para alienar imóveis, todavia, sem especificação e que existe diferença entre poderes expressos e especiais que devem ser cumulados. Neste sentido, assim se pronunciou o Relator:

“Nessa linha, não há dúvida da presença de poderes expressos, todavia, não houve a outorga de poderes especiais, ou seja, com indicação de quais bens poderiam ser alienados por meio da representação outorgada.

Ausente o poder especial exigido pela lei, inviável o registro pretendido; porquanto competia aos representados indicação dos bens imóveis que poderiam ser alienados.”

Posto isto, o Relator opinou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB | 11/07/2013.

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