Condomínio edilício. Instituição condominial. Vaga de garagem – unidade autônoma – demarcação.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de condomínio, onde as vagas de garagem são unidades autônomas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de instituição de condomínio (Lei nº 4.591/64) onde as vagas de garagem são unidades autônomas sem demarcação e sem cobertura, sendo apenas um espaço de terreno em frente aos blocos de apartamentos?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 204-205:

“21.4. A vaga de garagem como unidade autônoma

A forma mais usual de se considerar o espaço destinado à guarda de veículos como unidade autônoma é o tratamento individualizado de cada vaga (via de regra denominando-a ‘box’). Nesta hipótese, cada vaga com saída independente ou por processo de passagem comum, requisito este inafastável, terá para si atribuída uma fração ideal do terreno e das coisas comuns. Cada uma delas deverá estar perfeitamente demarcada em seu espaço físico e terá sua matrícula própria no registro imobiliário, onde estará perfeitamente individuada.

Já vimos os requisitos para que um determinado espaço de estacionamento possa ser considerado unidade autônoma, mas vale repetir os três principais: que tenha saída para a via pública pela via direta ou por processo de passagem comum (não pode haver unidade autônoma encravada); que lhe seja atribuída fração ideal do terreno; e que seja definida, no instrumento de individuação, como sendo autônoma.

Cada box de estacionamento é uma unidade autônoma, plenamente individuada e à qual corresponde uma fração ideal do terreno.”

Na mesma obra, página 201, vemos:

“Trataremos, pois, de analisar cada uma dessas formas. Antes, porém, o aviso de que muito embora reiteradas vezes se fale neste trabalho a respeito das áreas construídas relativas às garagens, deixamos claro que os estacionamentos descobertos têm o mesmo tratamento jurídico e registrário que os boxes e garagens cobertos.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra indicada nesta resposta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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O tema ficou a cargo do presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva. Os debatedores foram Ubitaran Guimarães, Marcelo Rodrigues e Tania Ahualli

Na manhã desta terça-feira, 20/10, o presidente do IRIB, João Pedro Lamana Paiva, abriu a programação com o tema “Usucapião extrajudicial”. Participaram do painel, como debatedores, o presidente do Colégio Notarial do Brasil, Ubiratan Pereira Guimarães; o desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Marcelo Guimarães Rodrigues; e a juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Tânia Mara Ahualli.

Registrador de imóveis em Porto Alegre/RS, Lamana Paiva explicou que o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), sancionado em março deste ano, introduziu na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, como forma de desjudicialização de procedimentos, que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, que ficou conhecida como emenda da Reforma do Judiciário.

Segundo o palestrante, a característica diferencial deste novo procedimento será a celeridade, sendo possível estimar uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). “A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada, tendo em vista que se inicia com a ata notarial e posteriormente ingressa no registro de imóveis onde será processado”, afirma.

Em sua participação, o desembargador do TJMG Marcelo Guimarães Rodrigues destacou que a recente normativa definitivamente abriu espaço para o juízo discricionário do oficial registrador, atribuindo-lhe certa margem de liberdade diante de um caso concreto, algo ainda pouco comum na seara do Direito Formal. “Espera-se que, pelo novo procedimento, sem prejuízo à devida segurança jurídica, os ganhos em celeridade e custos, sobretudo no viés social, sejam amplamente palpáveis”, afirmou.

Na oportunidade, Ubiratan Pereira Guimarães reforçou a importância dos notários e os registradores trabalharem juntos. “Isso precisa ficar claro, para que se possa dar efetividade, principalmente, à usucapião extrajudicial, que poderá ser realizada a partir de março de 2016. Caso não aconteça essa simbiose, dificilmente iremos conseguir ter sucesso nessa nova competência que nos foi delegada. Acredito que esse encontro é a abertura de portas, para que, daqui em diante, possamos promover eventos conjuntos, com foco no aprendizado científico e na evolução da atividade notarial e registral em nosso país”.

A magistrada Tânia Mara Ahualli, em sua explanação, explicou que, com a usucapião extrajudicial, os notários e os registradores terão de enfrentar grandes desafios. “Para o Judiciário, é muito interessante que isso vá para a esfera extrajudicial, porque não tem litígio, não há lide. É uma questão administrativa muito difícil de resolver, porque envolve a transferência da propriedade, que é um bem muito precioso e protegido pelo ordenamento jurídico. Não podemos abrir mão de requisitos de segurança jurídica”.

Fonte: IRIB | 20/10/2015.

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