CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, §2°, da Lei n.° 6.766/79 – Necessidade de comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora dos anteriores proprietários do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente, podendo vir a prejudicar futuros adquirentes, em caso de eventual reconhecimento de fraude contra credores – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0005461-58.2014.8.26.0358

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0005461-58.2014.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante EDUARDO MOREIRA DUQUE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE MIRASSOL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de julho de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 0005461-58.2014.8.26.0358

Apelante: Eduardo Moreira Duque

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mirassol

VOTO N.° 34.247

Registro de imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, §2°, da Lei n.° 6.766/79 – Necessidade de comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora dos anteriores proprietários do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente, podendo vir a prejudicar futuros adquirentes, em caso de eventual reconhecimento de fraude contra credores – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Eduardo Moreira Duque objetivando a reforma da r. decisão de fls. 248/250, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mirassol, mantendo a recusa relativa ao registro de loteamento, em razão da existência de várias ações cíveis e protestos de títulos contra seus antecessores.

Aduz o recorrente, em suma, que o art. 18, § 2º, da Lei n.° 6.766/79, não obriga o interessado a garantir todos os encargos existentes em nome dos antecessores, mas sim que não haverá prejuízos a terceiros. Alega que os débitos apontados não guardam nenhuma relação com o imóvel objeto do desmembramento, referindo-se a dívidas pessoais dos anteriores proprietários, não sendo, portanto, de responsabilidade do apelante, até porque, quando da compra e venda do imóvel, os anteriores proprietários ainda não possuíam qualquer apontamento de débito. Sustenta que demonstrou possuir patrimônio suficiente para responder por eventuais prejuízos até o limite a ser desembolsado pelos futuros adquirentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 319/321).

É o relatório.

A recusa do registro do desmembramento do imóvel da matrícula n.° 23.288 do Registro de Imóveis da Comarca de Mirassol baseia-se no fato de existirem várias ações cíveis e protestos de títulos contra os anteriores proprietários do imóvel.

É certo que, como lembrado pela r. decisão recorrida, a existência de diversas ações e protestos contra o proprietário do imóvel ou seus antecessores, por si só, não obsta o registro do loteamento.

Insuperável, no entanto, a necessidade de comprovação da existência de patrimônio do loteador suficiente a garantir eventual condenação nas ações em curso, evitando-se prejuízo aos futuros adquirentes de lotes, conforme preconiza o artigo 18, § 2º, da Lei n.° 6.766/79.

Embora as dívidas sejam dos anteriores proprietários do imóvel, já existiam à época da alienação do imóvel ao ora recorrente, de modo que não se pode descartar a possibilidade de eventual reconhecimento de fraude contra credores, o que traria prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes.

Cabia ao apelante, portanto, confrontar o potencial condenatório de todas as ações e protestos existentes com o seu patrimônio disponível, a fim de demonstrar, de forma cabal, que referidas ações são desprovidas de potencial lesivo aos adquirentes.

Disso decorre que a simples juntada de avaliações encomendadas pelo recorrente, nas quais não foram considerados todos os critérios normalmente empregados em perícias judiciais, não constitui a prova robusta exigida por este C. Conselho Superior da Magistratura:

É ônus do loteador a prova da ausência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, pois “cabe ao interessado no registro demonstrar que as ações existentes, que pendem contra os antecessores dos titulares do domínio, não poderão trazer qualquer risco ao empreendimento, nem mesmo em potencial” (Ap. Cív. n.° 43.577-0/7 – São Joaquim da Barra, Rel. Des. Nigro Conceição). Se tal prova não é apresentada de forma contundente, o registro não se pode efetivar. Na opinião de Marco Aurélio S. Viana: “As certidões poderão ser positivas, e isto não inibirá o registro, se restar provada a ausência de prejuízo para os adquirentes. Já chamamos a atenção para o problema na esfera das incorporações imobiliárias, lembrando a posição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que bastará ao interessado demonstrar que efetuou o depósito da quantia ou coisa depositada, ou por meio idôneo segurado o juízo, enfim, demonstrado de forma concreta e objetiva que não há prejuízo para os adquirentes. Podemos acrescer outros meios de comprovação de inexistência de prejuízo: demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações” (“Comentários à Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano”, Saraiva, 2ª ed, 1984, pág. 54/55). Não há, enfim, prova robusta de que o estado econômico da recorrente é em muito superior às dívidas objeto das certidões juntadas aos autos e que, em consequência, o empreendimento seguirá sem maiores riscos para os adquirentes de lotes e a comunidade em geral. Significa, pois, pelo quadro atual retratado nos autos, a inviabilidade do projeto do parcelamento urbano em tela, enquanto não solucionados em definitivo os débitos apontados. (Ap. 82.230-0/0, rel. Luís de Macedo – grifei)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento – Registro negado – Cognição plena devolvida ao Corregedor Permanente em revisão hierárquica – Ações movidas contra a pessoa jurídica loteadora, ou contra sócio representante legal, nos termos do art. 18, § 2º, da lei n° 6.766/79 – Execuções fiscais e ação civil pública – Ausência de demonstração cabal, ao tempo da suscitação da dúvida, de que tais demandas não prejudicarão adquirentes de lotes – Existência, ainda, de ação penal contra sócio representante legal por crime contra a administração pública, configurando impedimento ao ato registrário – Dúvida procedente – Recurso não provido. (Apelação Cível n° 439-6/5, da Comarca de Itanhaém, 06/12/2005, Relator Des. José Mário Antônio Cardinale – grifei).

No caso em exame, não há prova contundente de que o patrimônio do suscitante seja superior às dívidas que podem decorrer das ações em trâmite e protestos existentes, de forma a garantir que o empreendimento não trará riscos aos adquirentes de lotes. E o ônus dessa prova cabia, como visto, ao recorrente, que, no entanto, dela não se desincumbiu.

Corretas, portanto, a recusa do registrador e a r. decisão recorrida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 08/09/2015.

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Artigo: O Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/2015) e a atividade notarial e registral. Primeiras impressões – Por Gustavo Casagrande Canheu

Escrito por

* Gustavo Casagrande Canheu

Após inúmeras medidas paliativas tomadas durante anos, enfim surge uma lei própria destinada a assegurar e a promover, em condições de igualdade, o exercício dos direitos e das liberdades fundamentais por pessoa com deficiência, visando à sua inclusão social e cidadania. Trata-se do Estatuto da Pessoa com Deficiência, Lei Federal 13.146, publicada no Diário Oficial da União no último dia 07 de Julho de 2015.

Muito embora a própria lei estabeleça um período de vacatio legis de 180 (cento e oitenta) dias, o que a fará entrar em vigor apenas no dia 03 de Janeiro de 2016, já se faz importante analisar o que a mesma mudará no dia a dia da atividade notarial e registral.

Entre as várias modificações relevantes trazidas, a mais importante nos parece a própria conceituação do que seja “pessoa com deficiência”, conceito que interfere na análise da capacidade civil dos mesmos, e, portanto, na análise de sua aptidão para a prática de atos da vida civil.

Estabelece o art. 2º do Estatuto em comento que “considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas”. Sendo assim, como se observa a deficiência por si só não mais leva a incapacidade civil, independentemente do grau.

A expressão “pode”, acima grifada, demonstra claramente que a deficiência em si não é obstáculo à capacidade civil, mas pode, em determinados casos, limitá-la. É isso, aliás, o que diz expressamente o art. 6º do referido Estatuto.

Nesse sentido, uma das principais vertentes da nova legislação é a obrigatoriedade de se buscar adaptações e recursos de tecnologia assistiva que permitam à pessoa com deficiência participar efetivamente de todo e qualquer ato da vida civil, inclusive votar e ser votado.

No que diz respeito à atividade notarial e registral, o art. 83 do Estatuto esclarece que “Os serviços notariais e de registro não podem negar ou criar óbices ou condições diferenciadas à prestação de seus serviços em razão de deficiência do solicitante, devendo reconhecer sua capacidade legal plena, garantida a acessibilidade”.

Portanto, e considerando, ainda, que a lei em questão revogou expressamente os incisos dos arts. 3º e 4º do Código Civil que classificavam como absoluta e relativamente incapazes aqueles que por enfermidade ou deficiência mental não tivessem o necessário discernimento, ou o tivessem de forma reduzida, respectivamente, cabe aos Tabeliães e Registradores reconhecer, a priori, como legalmente capazes para a prática de atos perante suas delegações qualquer pessoa com deficiência, seja ela qual for.

Além das questões atinentes à acessibilidade, de há muito já presentes na vida dos notários e registradores, também terão esses profissionais que colocarem à disposição das pessoas com deficiência tecnologia assistiva para que os mesmos possam praticar quaisquer atos da vida civil sem discriminação ou exposição vexatória. Se um deficiente visual deseja lavrar uma escritura pública, por exemplo, deve-se dar a ele a oportunidade de acessar, por leitura em braile ou arquivo sonoro, a própria escritura e a tabela de emolumentos, se assim desejar. O que não se pode é negar a prática de ato notarial ou registral pela simples limitação funcional ou até mental da pessoa que procura tais serviços.

O que fica claro é que o referido Estatuto das Pessoas com Deficiência não permite ao Tabelião ou Registrador fazer qualquer análise do grau da deficiência do cidadão que lhe procura para exigir sua representação ou assistência para a prática de qualquer ato de sua competência.

Nesses casos, ao que nos parece, deverá apenas o Tabelião ou Registrador questionar se há curadores (nomeados em processo de interdição) para representar ou apoiadores (designados em processo de tomada de decisão apoiada, de acordo com o novo art. 1.783-A do Código Civil) para assistir as pessoas com deficiência no ato a ser praticado.

Não havendo interdição ou apoiadores nomeados, toda pessoa com deficiência deverá ser tratada e considerada plenamente capaz para a lavratura de qualquer escritura pública, para a abertura de fichas padrão de reconhecimento de firma ou para qualquer ato registral que pretenda.

É enfim, o tratamento justo há tanto desejado para garantir às pessoas com deficiência sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas.

Fonte: Notariado | 04/09/2015.

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