Conhecendo os cartórios – Seu valor e desarrazoados mitos – Parte 2

Escrito por

* Fernando Alves Montanari

Continuemos com as informações sobre os cartórios, buscando aclarar nosso entendimento sobre seus serviços, procurando eliminar seus mitos.

TERCEIRO MITO – CARTÓRIOS SÃO CAROS.

Este é um dos mitos mais difundidos no meio social. Por isso, para que nos livremos de toda carga preconceituosa e/ou axiológica que poderia impregnar nosso discurso, tratemos do mesmo pela análise de alguns fatos.

Primeiro fato: existe uma lei federal, de n. 10.169/00, que fixa as regras que versam sobre o que os cartórios cobram. Esta lei articula que a cobrança pelos serviços prestados nos cartórios deve levar em consideração a natureza pública e o caráter social dos mesmos. Portanto, os cartórios não cobram a esmo, por suas livres vontades.

Além disso, tais valores são posteriormente fixados por lei estadual, podendo ser reajustados anualmente, por meio de tabelas que contêm divisão em faixas segundo o valor do negócio jurídico base ou valores fixados para cada serviço isoladamente.

O profissional da atividade cartorária, por isso, deve seguir exatamente o que a lei estadual diz, não podendo cobrar um centavo a mais ou a menos. Assim, se um cartório deliberadamente lhe cobrar algo que a legislação de seu estado não permite, indevida ou excessivamente, salvo o erro que todos nós estamos sujeitos a cometer em nossas vidas profissionais, cumpre-lhe numa atitude cidadã comunicar formalmente o fato ao Poder Judiciário de sua comarca para fiscalização, sendo que, no Estado de São Paulo, por exemplo, graças à redação da Lei n. 11.331/02 (art. 32, § 2º), você ainda receberá o décuplo do valor irregularmente cobrado, se o tabelião ou o registrador for considerado culpado em sua conduta.

O segredo, portanto, é estar atento para a tabela de emolumentos de seu estado, que deve estar afixada dentro da serventia em local de fácil acesso. É um direito e um dever de todos nós consultarmos essa tabela.

Segundo fato: existe uma grande quantidade de leis que garantem a gratuidade (isenções) dos valores a serem pagos pelos serviços cartorários como, por exemplo, o artigo 64, § 5º, inciso I, da Lei n. 9.532/97 e o artigo 373 do Código Eleitoral. Isso sem mencionarmos a verdadeira “nação” que indevidamente (por não serem faticamente pobres na acepção jurídica do termo) tem acesso à assistência judiciária gratuita e pede para que seus efeitos sejam repassados aos serviços que serão prestados pelos cartórios no seguir de seus processos, a exemplo do que ocorre com o registro da usucapião. Estas pessoas possuem condições de arcar com as custas e emolumentos, mas ainda assim recebem o benefício por conta de uma legislação vetusta de 1950 (Lei n. 1.060). Por justiça, alguns poucos juízes vêm exigindo a apresentação da declaração de imposto de renda para avaliar o acesso a tal gratuidade. Todos nós esperamos que cada vez mais juízes adotem tal posição, por necessária moralidade.

Só para que se tenha ideia do injusto, são comuns os casos de pessoas que chegam aos cartórios de registro civil das pessoas naturais dirigindo um carro de cinquenta mil reais alegando que são pobres na acepção jurídica do termo para arcarem com o valor cobrado pela habilitação para o matrimônio. Talvez elas não sejam proprietárias do carro, não julguemos precitadamente. Mas, posteriormente, estas mesmas apresentam documento que formaliza contrato de locação de serviços de filmagem do seu casamento noutra serventia para ter suas assinaturas reconhecidas, ostentando valor contratado dez ou vinte vezes maior do que pagariam pelo casamento.

Por outro lado, existem pessoas que ganham um salário mínimo trabalhando na colheita de cana-de-açúcar, de sol a sol, e ainda assim, fazem questão de honrar com referido valor. 

Essa é uma questão ética que todos nós deveríamos debater, pois quem paga o casamento dos “espertos” acima somos eu e você, tendo em vista que nada é de graça neste mundo (ou, como dizem os chineses, “não existe almoço grátis”) e os tributos estão aí para isso comprovar. Da morte e dos tributos, não podemos nos livrar. Quanto à esperteza de alguns, temos a obrigação de combater, e uma lei antiga não pode estar acima do fim último do Direito, qual seja: a Justiça.

Terceiro fato: tudo na vida tem um custo segundo seu valor e segundo as regras de mercado.

Os tabeliães e os registradores, bem como seus escreventes e auxiliares, são profissionais que atuam com o Direito técnico e não o vulgar. E, como toda técnica, quanto maior o conhecimento, maior a qualidade do serviço prestado, melhor a segurança e, consequentemente, maior o grau de satisfação embutido no resultado final.

Não à toa, os concursos cartorários iniciam com milhares de inscritos e terminam com poucas dezenas de aprovados. Só os melhores assumem as serventias e eles têm seu valor (ou espera-se que tenham).

O barateamento dos valores cobrados pelos serviços de notas e registros influenciará diretamente a qualidade final dos mesmos, gerando o contrassenso da insegurança, coisa que aqueles serviços devem abominar.

Somente por informação, basta uma pesquisa na base de dados do Conselho Nacional de Justiça para alcançarmos informações que dão conta que pelo interior de alguns estados da federação existem profissionais das notas e registros que literalmente “passam fome”, pois chegam a perceber quinhentos reais mensais por seus préstimos (menos que o salário mínimo), tendo que arcar ainda com toda a estrutura da serventia.

Prosseguindo, não percamos de vista que há uma lei que regula o valor destes serviços segundo princípios por ela estipulados, com base em estudos de campo e levando em consideração a peculiaridade de cada estado. Confiemos nela.

Os direitos e garantias constitucionais formam a base de trabalho do notário e do registrador e garantem a vida social plena através da prestação do serviço de notas e registros, e barganhar para que seus custos sejam irrisórios implica assunção de um padrão de risco que a sociedade brasileira talvez não esteja preparada a assumir.

Em contrapartida, importa mencionar, sempre amparado em fatos, que um relatório recém publicado pelo Banco Mundial (“Doing Business 2014: Entendendo regulamentos para pequenas e médias empresas), prova que os cartórios brasileiros têm um dos menores custos do mundo e são um dos mais céleres. Os nossos cartórios, portanto, não são caros, mas comprovadamente baratos.

Garantir a celeridade no mundo economicamente competitivo que vivemos, sem abrir mão da segurança jurídica, através do uso de elevada técnica do Direito e respeito às leis, esta é uma das muitas missões dos notários e registradores existentes no Brasil e o motivo de orgulho para todos nós.

Existem outros pontos, mas estes fatos demonstram, ao contrário do que levianamente se diz, que os cartórios não são caros, pois traduzem serviço técnico especializado que abona a publicidade, a segurança, a eficácia e autenticidade da vida social e econômica. 

Além de tudo, lembremos que os legisladores e governantes resolvem, a todo o momento, lançar mão de políticas e de leis (a maioria inconstitucionais) que isentam pessoas que não deveriam receber este benefício, numa demonstração clara de darem esmola com o chapéu alheio, sem uma contraprestação ao cartório, que terá de arcar com todas suas despesas, em perfeita demonstração de desequilíbrio do sistema.

Até que ponto um país que está se tornando essencialmente assistencialista, beneficiando pessoas que têm necessidade, mas muitas outras que não merecem (em claro detrimento da meritocracia), conseguirá praticar a justiça, dando a cada um o que e seu, sem onerar desonestamente os bons cidadãos que cumprem as leis e honram o crescimento da sociedade através do suor de seu trabalho?
Precisaremos responder a essa pergunta, mas isso foge ao objetivo informativo do texto.

Finalizando, lembro que existe outro mito, completamente sem respaldo fático, que veremos no próximo artigo e que tem ligação direta com o presente. É aquele que propala que os donos de cartórios são todos ricos e ganham dinheiro fácil imprimindo em “papéizinhos bonitos” e colando “selinhos”. Será mesmo?

Clique aqui e leia a Parte I.

Clique aqui e leia a Parte III.

_____________________

* Fernando Alves Montanari é Oficial de Registro Civil  das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do município de Lourdes, Comarca de Buritama. Ex-advogado. Pós graduado em Direito Empresarial, Notarial, Registral e Tributário.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Cooperativas – segurança jurídica dos atos societários

Escrito por

* Armando Luiz Rovai

Repensar as atuais finalidades e atribuições do registro, estipulando e definindo seus limites, aperfeiçoará a organização registral que tem como resultado a segurança jurídica.

Recentemente, o Brasil ficou na 116ª posição que mede a facilidade para se empreender, num rol de 189 países. Na América Latina, o país que mais se destacou foi o Chile, ficando em 34º lugar.

O Brasil precisa agilizar seus mecanismos de recepção de investimentos, a fim de tornar-se mais atraente para novos negócios. Não há mais espaço para burocracia ou entremeios desnecessários e ilícitos para agilização de serviços. Na prática, enquanto no Brasil se demora até 180 dias para abrir uma empresa, em países desenvolvidos, o mesmo trâmite ocorre em algumas poucas horas. Novos negócios estão sendo desperdiçados bem como empregos deixam de ser criados.

Evidente, pois, as dificuldades encontradas para se investir no Brasil. De outro lado, na contramão dos reais acontecimentos, assiste-se o Poder Público alardear perante a mídia que a desburocratização ocorrerá num futuro próximo, sempre através de atitudes pontuais e sem nenhum efetivo resultado prático – essa é a triste, nua e crua verdade.

Bem, mas não é esta a tônica que se pretende dar a este artigo; o que se quer abordar é outra questão que também merece destaque, trata-se da insegurança jurídica dos atos societários, no que toca ao registro das cooperativas.

Para a criação de sociedades empresárias e cooperativas e consequente desenvolvimento do Brasil, quem cria dificuldades desnecessárias burocratizando a atividade negocial logo no seu berço, com exigências desnecessárias é a junta comercial. As juntas comerciais deveriam, apenas, se prestar como órgãos destinados a auxiliar os empreendedores, economistas, contabilistas e advogados, como banco de dados, para o auxílio à atração de negócios, gerando maior segurança e efetividade às atividades empresariais. Contudo, na realidade atual, infelizmente, não é o que vislumbramos, sobrecarregando o já penoso custo Brasil.

Em outras palavras, as juntas comerciais, equivocadamente e extrapolando suas funções, entram no mérito das discussões societárias – muitas vezes apoiadas por suas consultorias. Não há uniformidade no registro societário, com decisões conflitantes e antagônicas, não raro em expedientes societários idênticos. Convive-se com um fator lotérico registrário.

Também no campo administrativo societário constata-se um evidente descaso à segurança jurídica. Falta uma melhor orientação às juntas comerciais, o que a rigor deveria cumprir ao DREI (antigo DNRC).

Um exemplo de descaso em relação à segurança jurídica é a Deliberação 12, ocorrida em 2012 na Junta Comercial do Estado de São Paulo. A Jucesp editou determinada deliberação que obrigou as cooperativas a se filiarem a uma entidade privada para continuar registrando seus atos e assim ter continuidade de sua pessoa jurídica.

Tal obrigatoriedade, além de ferir a Constituição Federal, contraria a lei 8.934/94 e o Decreto 1.800/96 – pois, extrapola os ditames legais do Registro Mercantil – esclarece-se que as juntas comerciais não podem exigir nada mais do que estiver exposto na Lei.

Ademais, a prática registraria demonstra que também e para piorar este quadro, não se cumpre o parágrafo único do art. 982 do Código Civil, impedindo-se que os Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas possam registrar definitivamente as cooperativas. A lei diz que as sociedades simples vinculam-se ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas o qual deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro.

Também cumpre afirmar, neste sentido, que os instrumentos societários registrados em Cartório costumam ter maior segurança jurídica, uma vez que a tecnalidade de sua análise e o zelo pela legalidade tem superior rigor entre os registradores civis do que entre as juntas comerciais.

Por exemplo: está ficando comum, cada vez mais, que as juntas proponham "ex officio" revisão administrativa de arquivamentos societários de contratos anteriormente e validamente registrados. Essas revisões administrativas se lastreiam no controle material dos atos societários, entrando no mérito das relações entre os sócios, muitas vezes deliberatórias ou até mesmo de cunho pessoal.

As juntas consideram erroneamente que qualquer ato pode ser desarquivado, pouco importando se geraram ou não efeitos, assim como desconsiderando todos os possíveis contratos entabulados com terceiros ou mesmo a publicidade, a eficácia ou a segurança que seu registro gerou.

Refogem às atribuições do registro os conflitos dos sócios ou de mérito deliberatório. A função jurisdicional e contenciosa do registro contraria a lei e não contribui para o desenvolvimento da atividade negocial.

Repensar as atuais finalidades e atribuições do registro, estipulando e definindo seus limites, aperfeiçoará a organização registral que tem como resultado a segurança jurídica e, via de consequência, a redução do "custo Brasil".

____________________

* Armando Luiz Rovai é professor de Direito Comercial – Mackenzie e PUC/SP. Ex-Presidente da Junta Comercial de SP.

Fonte: Migalhas | 01/03/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais

Escrito por

* Bruno Mattos e Silva

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvedo a propriedade de um imóvel.

Muitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir da propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel.

Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel.

Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas?

Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos.

Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei  7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos:

“Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

Parágrafo 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

(…)”

Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe:

“Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

(…)

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

(…)”

A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos ajuizados se limita à ações que dizem respeito diretamente ao imóvel objeto da escritura pública. Certidões referentes ao vendedor, mas que não dizem respeito ao imóvel — por exemplo, ação de cobrança por quantia certa —, não precisariam ser apresentadas. E mais: a certidão de feitos ajuizados legalmente obrigatória é a expedida pelo cartório imobiliário e não pelos distribuidores forenses.

Em vista disso, há uma corrente doutrinária que sustenta a inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certidão do registrador imobiliário, que constaria todas as informações referentes ao imóvel e às ações que dizem respeito ao imóvel. De acordo com essa tese, não deve o tabelião fazer constar da escritura pública que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas não seriam obrigatórias.

Vamos admitir que está correta a tese que restringe o alcance da expressão “feitos ajuizados” constante do parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85. Partindo desta premissa — inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos distribuidores forenses —, devemos concluir também que essas certidões não devem ser obtidas pelo comprador?

Para responder a essa pergunta, devemos diferenciar obrigação de ônus.

A toda obrigação corresponde um direito. Assim, em face das obrigações de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a prestação ou a coisa etc. Caso a obrigação não seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz irá determinar que a obrigação seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinará que o devedor pague a quantia, faça algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obrigação não seja cumprida, o Estado-juiz determinará providências executórias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.

Essa correspondência entre obrigação e direito não existe quanto ao ônus. A pessoa que tem o ônus de fazer ou deixar de fazer algo não pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque não existe um direito de obrigar alguém à prática do ato. A sanção pelo não desincumbimento do ônus será outra.

Possivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado está no direito processual, referente ao ônus da prova. A legislação processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado — ônus da prova —, hipóteses em que fatos não precisam ser provados — inexistência de ônus da prova —, hipóteses em que a parte contrária deverá fazer a prova — inversão do ônus da prova —, etc. Toda vez que a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para a prática de um ato ou para a ausência da prática de um ato, está estabelecendo uma sanção ou um ônus.

Não pode o juiz obrigar que alguém se desincumba do ônus. A pessoa que não se desincumbir plenamente do ônus imposto pela lei sofrerá ou poderá sofrer as consequências jurídicas da ausência da prática do ato estabelecido. Assim, no exemplo do ônus da prova, a pessoa a quem incumbe o ônus da prova não poderá ser obrigada a fazer a prova, mas poderá receber uma decisão desfavorável no processo judicial.

Nas operações imobiliárias há diversas hipóteses em que ônus são estabelecidos pela legislação, com possíveis consequências para aquele que não se desincumbir do ônus. Muitas vezes é necessário não apenas praticar o ato referente ao ônus, mas também, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. São hipóteses em que determinado fato ou ato jurídico não se encontra registrado na matrícula do imóvel, mas é passível de atingir terceiro em razão de expressa disposição de lei nesse sentido.

Uma hipótese interessante é o caso da fraude à execução na hipótese em que há ação em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil. [1] A legislação estabelece que, configurada essa hipótese, o imóvel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poderá ser penhorado para a satisfação do credor do vendedor.

A questão da fraude à execução é, até hoje, altamente controvertida nos tribunais. Há uma súmula do STF a respeito do tema, uma súmula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos díspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orientação por parte do TST. [2]

Outra hipótese é a aquisição da propriedade de bem imóvel após a decretação da falência do vendedor, no qual o imóvel adquirido poderá vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005. [3]

Há ainda outras hipóteses, como aquisição de bem em fraude contra credores — arts. 158 e 159 do Código Civil —, de vendedor com interdição judicialmente decretada — art. 3º, 9º, III e 1.773, todos do Código Civil —, de bem considerado indisponível — art. 36 da Lei 6.024, de 13 de março de 1974 —, etc.

Enfim, em diversas hipóteses, a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para o terceiro adquirente do imóvel, independente de má-fé ou de registro na matrícula do imóvel. Se a lei estabelece hipóteses em que o comprador do imóvel pode vir a sofrer consequências jurídicas decorrentes da não obtenção de certidões expedidas pelos distribuidores forenses, existe ônus.

Atualmente, há alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princípio da vis atractiva do registro imobiliário. De acordo com esse princípio, deve constar do registro imobiliário tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o imóvel ou a sua propriedade. Há corrente na jurisprudência que, total ou parcialmente, acolhe esse princípio e protege o comprador em situações específicas.

Contudo, enquanto a jurisprudência não estabelecer de forma unívoca que em nenhuma hipótese ato ou fato não registrado na matrícula do imóvel poderá atingir terceiros ou não forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hipóteses, haverá para o comprador o ônus de obter as certidões expedidas pelos distribuidores forenses.

____________________________

1. “Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; (…)”

2. Para mais informações a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
 

3. “Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (…) VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior. (…)”

___________________________

* Bruno Mattos e Silva é advogado e autor dos livros Direito de Empresa e Compra de Imóveis (Ed. Atlas).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.