*Anderson Nogueira Guedes

Essa é uma pergunta simples e deveria ter uma resposta simples também.

Mas, na prática, não é o que sempre acontece.

Muitas pessoas respondem tal questionamento de maneira errada. Umas, por desconhecimento; outras, de maneira proposital.

É uma pergunta corriqueira na prática notarial e registral, e geralmente é acompanhada de outras, necessárias à correta e adequada identificação e qualificação das partes.

Após identificarmos uma pessoa, com a conferência dos originais de seus documentos pessoais, normalmente a questionamos sobre seus dados básicos de qualificação: estado civil, profissão e endereço atual.

Isso é muito comum, principalmente no Tabelionato de Notas, seja na abertura de um cartão de assinaturas, seja na lavratura de um ato notarial como uma procuração, uma escritura ou um testamento.

Não precisei de muito tempo na atividade para perceber que muitas pessoas realmente desconhecem o seu próprio estado civil.

– “Sou casado!” Respondem alguns, acreditando que a união estável e/ou o casamento religioso têm o condão de alterar o estado civil de uma pessoa.

Já outros, respondem: “Sou solteiro!” Acreditando que a separação, o divórcio ou o falecimento do cônjuge o tornam novamente solteiro.

Outros, por outro lado, respondem: “Sou amasiado!”

Mas, em suma, o que é estado civil?

Podemos dizer que, em direito, estado civil é a situação de uma pessoa com relação ao matrimônio ou à sociedade conjugal. É basicamente isso.

É como nos apresentamos em nosso dia a dia, no trato social.

Em nosso ordenamento jurídico, em uma visão tradicional e clássica, os possíveis estados das pessoas com relação ao casamento são: solteiro, casado, separado (judicial ou extrajudicialmente), divorciado e viúvo.

Solteira é a pessoa que não está e nunca esteve ligada a outra pelo vínculo do casamento. Também o é aquele que teve a sociedade conjugal rompida pela nulidade ou anulação do casamento, nos termos do artigo 1.571, II, do Código Civil.

Casada é a pessoa que se encontra ligada a outra pelo vínculo do casamento, nos termos da legislação civil em vigor. O casamento civil está disciplinado pelo artigo 1.511 e seguintes do Código Civil e pelo artigo 70 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

Separada é a pessoa que rompeu a sociedade conjugal por meio de uma ação de separação judicial ou de uma escritura pública de separação consensual.

Divorciado é aquele que rompeu o vínculo do seu casamento por meio de uma ação judicial de divórcio ou de uma escritura pública de divórcio consensual.

Mister se faz frisar que a Lei nº 11.441, de 04 de janeiro de 2007, possibilitou a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa, em tabelionatos de notas. E, de lá para cá, milhares de processos deixaram de abarrotar o Judiciário, gerando grande economia de tempo e de recursos aos cofres públicos. Atualmente, a separação e o divórcio, extrajudiciais, estão previstos no artigo 733 do novo Código de Processo Civil – Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, que assim preconiza:

“Art. 733. O divórcio consensual, a separação consensual e a extinção consensual de união estável, não havendo nascituro ou filhos incapazes e observados os requisitos legais, poderão ser realizados por escritura pública, da qual constarão as disposições de que trata o art. 731.

§ 1^o A escritura não depende de homologação judicial e constitui título hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras.

§ 2^o O tabelião somente lavrará a escritura se os interessados estiverem assistidos por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”

Viúvo, por fim, é o indivíduo que teve o vínculo do seu casamento rompido pelo falecimento de seu cônjuge.

Esses são, segundo a legislação pátria, os possíveis estados das pessoas naturais com relação ao casamento. São as modalidades de estado civil existentes em nosso país.

Vale ressaltar que grandes civilistas, como Flávio Tartuce (2016, p. 150/152), defendem a criação de um novo estado civil familiar, de companheiro ou convivente, para as pessoas que convivem em união estável.

O fato é que não existe, até agora, legislação expressa nesse sentido.

Deve-se, entretanto, observar que, apesar de não haver previsão legal expressa quanto ao estado civil de companheiro ou convivente, não poderá a união estável ser omitida por qualquer dos companheiros, principalmente na realização de negócios jurídicos.

Deve-se ter zelo e muito cuidado na coleta dos dados de identificação e qualificação das partes e na conferência da documentação comprobatória das declarações por elas prestadas.

As implicações, em caso de erro ou inexatidão, são inúmeras. Tanto no campo social, quanto na esfera patrimonial.

Já imaginou um indivíduo casado se apresentando ao Oficial de Registro Civil para instruir processo de habilitação para um novo casamento, e declarando-se solteiro?

Imagine agora o “seu José”, casado com a “dona Maria”, de quem está separado de fato, vendendo sozinho um imóvel do casal, ao se declarar solteiro.

Você pode até dizer: “Ah! Isso é fácil de constatar!”

Na prática isso não é tão simples assim.

Não se esqueça que a velocidade com que as coisas acontecem na atual conjuntura social é espantosa. Todos querem tudo para ontem!

Mas não podemos falhar com a qualidade dos serviços em razão da pressa que nos é imposta. Agilidade em detrimento da qualidade do serviço nunca será uma boa opção.

As coisas têm que ser equilibradas.

O equilíbrio, a nosso ver, sempre será o melhor caminho a seguir.

A declaração inexata do estado civil, por equívoco ou má fé da parte, somada à falta de zelo ou atenção do profissional do direito ou de seus prepostos, pode acarretar grandes prejuízos a terceiros e, em consequência, levar as partes interessadas/envolvidas a infindáveis demandas judiciais, que poderiam ser evitadas no balcão da serventia.

A correta e adequada identificação das pessoas que figuram nos atos notariais e registrais garantem a almejada segurança jurídica, a nosso ver cerne das atividades notariais e registrais, e asseguram a eficácia jurídica dos atos praticados pelos notários e registradores.

Quando estou colhendo os dados de identificação de uma pessoa, a fim de saber se o que ela declarou corresponde à verdade, geralmente reforço o questionamento quanto ao estado civil:

– “Você já foi casado em cartório?”.

Isso tem um sentido. Muitos dos que se declaram solteiros são, na verdade, separados, divorciados ou viúvos.

É evidente que essa simples indagação não me dá a certeza de que o que está sendo declarado corresponde à verdade, mas me dá um indicativo de qual caminho seguir.

Caso nunca tenha se casado junto a um Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, claro está que se trata de pessoa solteira, mesmo que conviva ou tenha convivido por um longo tempo com outra em união estável.

Por outro lado, caso a pessoa responda que sim, a exigência da respectiva certidão de casamento é medida que se impõe, sobretudo em atos negociais.

As pessoas solteiras, maiores e capazes, têm, a princípio, livre administração/disposição de seus bens. Já os casados, em regra, necessitam de anuência do outro cônjuge (outorga uxória ou autorização marital) para alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, bem como para prestar fiança ou aval, assim como nos demais casos do artigo 1.647 do Código Civil.

Em determinados casos, exige-se, inclusive, que a certidão de casamento esteja atualizada, a fim de se aferir o atual e verdadeiro estado civil da pessoa.

 Frise-se que toda e qualquer situação que altere o estado civil dos consortes deverá ser noticiada à margem do registro de casamento do casal, com fulcro no artigo 29, §1º, a, da Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e no artigo 10, I, do Código Civil.

Desta forma, serão objeto de averbação o divórcio, a separação e o restabelecimento da sociedade conjugal, bem como as sentenças que decretarem a nulidade ou anulação do casamento.

Apesar de referidos dispositivos legais não preverem a averbação da viuvez, a boa prática e as normas das corregedorias estaduais normalmente  recomendam a sua anotação à margem do registro de casamento.

Assim, em vindo o casal a se separar ou divorciar, judicial ou extrajudicialmente, a restabelecer a sociedade conjugal, ou vindo a falecer qualquer do par, tais informações deverão constar do assento de casamento e das respectivas certidões emitidas.

Em regra, uma pessoa que jamais tenha se “casado em cartório” (como costumeiramente se diz), por mais que com outra mantenha ou tenha mantido união estável, mesmo que por um longo período, não poderá ser considerada casada, separada, divorciada ou viúva. É solteira! Existem, entretanto, algumas situações em que a lei dispensa a celebração do casamento em cartório, como no caso do casamento religioso com efeitos civis, as quais serão abordadas em outra oportunidade.

Por outro lado, uma pessoa que se casou no civil, mesmo que separada de fato de seu cônjuge, não poderá ser considerada separada ou divorciada, enquanto pendente a separação ou divórcio.

Agora, o que dizer de pessoa separada, judicial ou extrajudicialmente, vindo o seu ex-cônjuge a falecer antes da conversão da separação do casal em divórcio?

Imaginemos a seguinte situação: José e Maria vieram a se separar juridicamente (judicial ou extrajudicialmente). Após a separação do casal, sem que tenha havido a conversão em divórcio, José veio a falecer. Qual é o estado civil de Maria? Pense um pouquinho aí!

Certa vez, uma senhora procurou a nossa serventia e me confessou que não sabia qual era o seu estado civil. Disse-me que havia se separado judicialmente de seu ex-marido há muitos anos, e que antes de promoverem a conversão da separação judicial em divórcio, veio ele a falecer. Confidenciou-me que não aguentava mais aquela situação, pois, segundo ela, ninguém sabia dizer ao certo qual era o seu estado civil. E, por isso, constrangida, apresentava-se sempre como separada judicialmente.

Sem hesitar, disse a ela: – “A senhora é viúva!”

Realmente, inúmeras foram as vezes que vi pessoas se equivocando quanto a essa situação específica, inclusive vários outros profissionais do direito. Muitos acham que, nesse caso, a pessoa permanece como separada judicialmente.

Não podemos nos esquecer que a separação, judicial ou extrajudicial, não tem o condão de dissolver o casamento válido. A separação extingue a sociedade conjugal, mas não dissolve o vínculo do matrimônio.  Desta forma, em vindo a falecer o ex-cônjuge separado (judicial ou extrajudicialmente), o sobrevivente deverá ser considerado viúvo, uma vez que o casamento não havia, ainda, sido dissolvido pelo divórcio.

Esse é, a nosso ver, o melhor entendimento.

Se não for assim, como poderá a pessoa, nesse caso, contrair novas núpcias, eis que o Código Civil em vigor veda o casamento de pessoas separadas?

Nunca mais poderá se casar com outra pessoa, e, assim, prosseguir com a sua vida?

O operador do direito, apesar de não lidar com uma ciência lógica como a matemática, deve procurar, no ordenamento, soluções lógicas, pertinentes e adequadas às situações que surgem em nosso dia a dia. Essa é a minha humilde opinião.

Nem todas as situações estão expressa e literalmente previstas no texto de lei. Aliás, isso seria praticamente impossível, haja vista a grande dinâmica existente em nossa sociedade.

Deve ter, desta forma, um conhecimento amplo do ordenamento jurídico, utilizando-se das regras de hermenêutica jurídica, e, muitas vezes, de interpretação sistemática, a fim de dar uma boa, adequada e justa solução aos casos que lhe são apresentados.

E não me venha com filosofia, dizendo que o que é justo para mim pode não ser justo para você! Estou falando de equilíbrio e bom-senso.

Lembro-me sempre das lições de meu primeiro professor de Direito Civil:

– “O Direito tem que fazer sentido”, dizia ele.

Confesso que a prática muitas vezes não reflete a beleza encontrada na teoria. Quer um exemplo genérico para você entender do que estou falando? Onde estão, saúde, educação, alimentação, transporte, moradia e outros tantos direitos sociais assegurados pela Constituição Federal a todos os brasileiros? Não estude bastante e consiga um bom emprego para ver o que acontece. E, depois, trabalhe bastante e continue estudando.

Desabafos à parte, voltemos ao que interessa.

O estado civil da pessoa, no caso em tela, é o de viúva.

Nesse diapasão, ensina-nos Maria Berenice Dias (2010, p. 59):

“Ocorrendo a morte de um dos cônjuges depois da separação, o sobrevivente assume a condição de viúvo. Essa conclusão tem uma justificativa lógica. Advindo a morte de um do par, não há a possibilidade de decretação do divórcio. Deste modo, é necessário reconhecer que a morte libera o separado para novo casamento. O mesmo não acontece quando ocorre o falecimento de um dos cônjuges depois do divórcio. Os divorciados continuam sendo assim identificados mesmo depois da morte do ex-cônjuge. O casamento já estava dissolvido”.

Apesar de simples, o assunto pode, por vezes, tornar-se tormentoso, como no caso daquela senhora que sempre se declarava separada judicialmente.

De suma importância, portanto, a correta identificação e qualificação das partes nos atos notariais e registrais, exigindo-se, sempre, dos notários e registradores, bem como de seus prepostos, muita atenção e zelo na realização de seu mister, a fim de que os seus atos venham a garantir as almejadas segurança e eficácia jurídicas.

Desta forma, depois de tudo devidamente esclarecido, pergunto-lhe:

Qual é mesmo o seu estado civil?

BIBLIOGRAFIA:

BRASIL. Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 09 de agosto de 2017.

BRASIL. Código de Processo Civil Brasileiro, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/L13105.htm>. Acesso em: 09 de agosto de 2017.

BRASIL. Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015consolidado.htm>. Acesso em: 09 de agosto de 2017.

BRASIL. Lei nº 11.441, de 04 de janeiro de 2007. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/L11441.htm>. Acesso em: 09 de agosto de 2017.

DIAS, Maria Berenice. Divórcio Já! Comentários à Emenda Constitucional 66, de 13 de julho de 2010. 1 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. Volume Único. 6 ed. São Paulo: Método, 2016.

*O autor, Anderson Nogueira Guedes, é Tabelião Substituto do Tabelionato Guedes – 2º Serviço Notarial e Registral da comarca de Campo Novo do Parecis-MT. Bacharel em Direito e Secretário-Adjunto da ARPEN/MT.

Fonte: Anoreg/MT | 11/08/2017.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

*Pércio Brasil Alvares

Uma das novidades trazidas pela Lei n. 13.465/2017, ao introduzir alterações na redação ao art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) foi a instituição de um procedimento de justificação administrativa de posse a ser desenvolvido perante o Registro de Imóveis, visando à comprovação e documentação da existência de posse ad usucapionen, ou seja, de existência daquela posse com ânimo de dono que deve ter o possuidor do imóvel usucapiendo para que possa reivindicar que lhe seja declarada a aquisição da propriedade sobre esse imóvel pela força da usucapião.

Ao que tudo indica, volta-se, hoje, na usucapião extrajudicial, aos moldes do processo judicial de usucapião praticado enquanto vigente o inciso I do art. 942 do pretérito Código de Processo Civil antes da reforma promovida pela Lei n. 8.951/1994, que concebia a ação como sendo de rito especial e não de rito ordinário, como o faz o estatuto processual vigente. No vetusto CPC de 1973 a única coisa que diferenciava aquela ação como sendo de rito especial era a existência de uma audiência prévia de justificação da posse, sem a qual o processo não tinha seguimento. Assim, somente depois de justificada a posse é que a ação podia prosseguir, observado, a partir daí, o rito ordinário.

Essa é uma novidade realmente importante na nova disciplina dada à matéria da usucapião extrajudicial porque muitas questões certamente vão ser colocadas a respeito desse tema que suscita o surgimento de várias dúvidas.

Talvez uma das primeiras questões a ser colocada seja exatamente a de onde essa justificação administrativa (que é definida como um procedimento) vai-se colocar na estrutura do procedimento da usucapião administrativa como um todo, depois de autuado e prenotado o pedido pelo interessado perante o Registro de Imóveis competente. Ou será que essa justificação é um procedimento independente e prévio ao desenvolvimento do rito da usucapião extrajudicial?

Observe-se, a propósito, que é colocada em questão, até mesmo, a necessidade de instrução do pedido articulado perante o registrador imobiliário, com a respectiva ata notarial, já que, se o requerente não consegue apresentar elementos suficientes à comprovação de sua posse, por certo que o pedido de lavratura da ata ser-lhe-á denegado pelo tabelião.

Assim, fazendo-se um exercício acerca das possibilidades, surge, também, uma terceira via, sugerindo que se possa, quando da apresentação do pedido perante o Registro de Imóveis, requerer-se a dispensa da juntada da ata notarial como requisito previsto pelo inciso I do art. 216-A da LRP, ao mesmo tempo em que seja requerida a realização da prévia justificação de posse, ao registrador imobiliário, visando a que o pedido seja adequadamente documentado quanto à prova da posse necessária ao prosseguimento do pedido.

Assim, exitosa a justificação administrativa, teria seguimento o pedido de declaração extrajudicial da usucapião. Ao revés, se inexitosa a prévia justificação, não teria seguimento o procedimento, hipótese em relação a qual surgiria, inevitavelmente, questionamento acerca das consequências da ocorrência dessa situação: o oficial do Registro de Imóveis simplesmente rejeitaria o pedido nos termos do § 8º, ou poderia encaminhar o caso às vias ordinárias nos moldes do que é previsto pelo § 10 ou, ainda, poderia instrumentalizar a suscitação de dúvida, caso manifestada, nos termos do que prevê o § 7º do art. 216-A da LRP?

Como podemos observar, a singela introdução desse dispositivo do § 15 ao art. 216-A da LRP, pela Lei 13.465, modificando as normas procedimentais disciplinadoras do instituto da usucapião extrajudicial, em verdade trás consequências importantes para o rito definido até então, pois viabiliza a possibilidade de profunda alteração na concepção inicial dada à estrutura e ao desenvolvimento desse novíssimo e importante procedimento que possibilita, pela via extrajudicial, de uma forma  célere e  também realizadora de justiça, a aquisição da propriedade imobiliária a partir da posse prolongada no tempo.

As indagações postas neste artigo, entretanto, são apenas algumas das muitas que o tema relativo às implicações promovidas pelas alterações legislativas recentemente operadas na Lei de Registros Públicos, no que concerne à usucapião extrajudicial, que necessariamente deverão ser levadas a debate e reflexão para adequação de sua aplicação na atividade dinâmica afeta aos serviços notariais e registrais.

*Especialista em Gestão de Serviços Notariais e Registrais, Bacharel em Ciências Jurídicas, Mestre em Gestão Ambiental, Gestor dos serviços no Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre. Este artigo foi finalizado em 8.8.2017. Contato: percio@lamanapaiva.com.br.

____

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

*Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro

Direito de preferência é a prerrogativa de se adquirir um bem pelas mesmas condições oferecidas a terceiro (como preço e forma de pagamento). Tratando-se de bem comum, o exercício do direito de preferência objetiva mantê-lo no domínio de quem já é proprietário, evitando o ingresso de terceiro na gestão do patrimônio “ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade” (STJ, REsp 1137176/PR, rel. min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/2/2016). Assim, a manutenção da titularidade do bem de propriedade comum pelo já coproprietário poderia evitar maiores animosidades entre os donos sobre a administração e uso do bem (artigo 1.314 do CC).

Para se operacionalizar o exercício do direito de preferência, o condômino deve ser notificado sobre a intenção do coproprietário de alhear fração ideal do bem antes que seja, de fato, transferida para terceiro. A lei não determina que se ofereça o quinhão aos demais condôminos antes de lançá-lo no mercado (embora tal conduta possa ser realizada por uma questão prática). Ou seja: em tese, pode-se colocar à venda o bem indiviso de propriedade, mas antes de fechado o negócio, deve ser concedido prazo para o exercício da preferência. Destaque-se que, nos bens imóveis, a propriedade apenas é transferida com o respectivo registro em cartório (artigo 1.245 do Código Civil).

No caso de bem indivisível comum, por expressa previsão legal, deve ser observado o direito de preferência do condômino (artigo 504 do CC). Na classificação do Código Civil, “bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam” (artigo 87). Em sentido contrário, “são indivisíveis os bens que não admitem divisão cômoda sem desvalorização ou dano, a exemplo de um cavalo de corrida”[1]. Em outros termos, um bem é considerado indivisível, quando, por suas características, “percebe-se não existir a possibilidade de divisão igualitária que mantivesse a substância e utilidade do referido bem, conforme disciplina o artigo 87 do Código Civil” (TJ-PE, Apelação Cível 313.102-0, rel. des. Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, j. 18/6/2014).

Os bens poderão ser indivisíveis por: 1) determinação legal (caso do módulo rural); 2) por convenção das partes; 3) por sua própria natureza (como um animal).  A jurisprudência admite que no caso concreto, pode ser difícil provar a indivisibilidade (STJ, REsp 9.934/SP, rel. min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, e REsp 1207129/MG, rel. min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 16/6/2015), vez que a “diminuição considerável de valor” pode obstar a divisão (artigo 87 do CC).

Como na alienação de quinhão para um condômino não há entrada de um terceiro na titularidade do bem comum, não é necessária a oferta para os demais coproprietários (STJ, REsp 1137176/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/02/2016). Sendo unidades autônomas de um condomínio, cada proprietário tem direitos exclusivos sobre seus bens. Não há o direito de preferência na alienação por serem bens naturalmente divisíveis.

Diferentemente, na copropriedade de unidade de apartamento de edifício edilício (artigo 1.331 e seguintes do CC), as suas características revelam indivisibilidade. Na prática, é comum ocorrer essa configuração na aquisição de bem por causa mortis (v.g., irmãos que herdam apartamento deixado pelo genitor). Nessa hipótese, construir adaptações para torná-lo divisível (como pôr um muro interno para segmentar o imóvel), além de oneroso, poderia comprometer sua substância, diminuir-lhe consideravelmente o valor ou prejudicar-lhe o uso – o que revela a sua natureza indivisível (STJ, REsp 1207129/MG, rel. min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 16/06/2015; TJ-PE Apelação Cível 313.102-0, rel. des. Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, j. 18/06/2014; TJPE, Apelação Cível nº 0134302-6, rel. des. Eduardo Augusto Paurá Peres, 27/11/2006).

Importa destacar a peculiaridade sobre bens indivisíveis, mas passíveis de divisão. Como exemplo, têm-se a hipótese da copropriedade de imóvel com vários apartamentos e área comum não configurado na forma de condomínio edilício em que há indivisibilidade fática por ser um único registro para todo o bem (que pode discriminar apartamentos, mas sem matrículas próprias). Nesse caso, apesar de encontrar-se indivisível, pode passar por divisão como ao tornar-se edifício edilício. Houve celeuma doutrinária acerca da aplicabilidade do direito de preferência em tal hipótese. Porém, essa polêmica foi dirimida através de julgados do STJ que abordaram a questão, primeiramente, sob a égide do Código Civil anterior (REsp 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/10/2004). Mais recentemente, a Quarta Turma do STJ ratificou essa orientação para que seja observado o direito de preferência do coproprietário previsto no artigo  504 do Código Civil, in verbis:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ARTIGO 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do artigo 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n. 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916.
2. De fato, a comparação do artigo 504 do CC/2002 com o antigo artigo 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que – de seis meses – passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, um vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão.
3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao artigo 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma.
6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais.
7. Recurso especial provido. (REsp 1207129/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T, j. 16/06/2015)

Mais recentemente, o STJ tratou novamente sobre o direito de preferência em bens indivisíveis passíveis de divisão.  O caso abordava coproprietários de frações ideais de lotes de terras recebidos por doação. Um donatário alienou a sua parcela sobre o imóvel a outro condômino sem oferecer aos demais cotitulares.  Ante tal fato, os condôminos que se sentiram preteridos ajuizaram ação para pleitear a nulidade do negócio.  Contudo, o STJ entendeu pela desnecessidade de exercer o direito de preferência nessa situação, visto que só houve alterações no percentual da parte ideal de condômino que adquiriu a parte de outrem, sem ingresso de terceiros na titularidade do bem (REsp 1137176/PR, relator ministro Marco Buzzi, 4ª Turma, julgado em 16/02/2016).  Em outros termos, se o adquirente fosse um terceiro, na compra do bem indivisível que poderia passar por divisão, o imóvel mereceria ser ofertado a algum dos coproprietários em respeito ao direito de preferência.

O Código Civil de 2002, assim como o anterior, não estabelece prazo para que o condômino regularmente cientificado possa informar a intenção de adquirir o quinhão do outro, fazendo jus ao exercício do direito de preferência. O STJ já entendeu, por exemplo, que o prazo de 4 dias  entre a missiva e a alienação para terceiro não viola o dispositivo legal (REsp 88.408/SP, rel. min. Salvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, julgado em 23/9/1998, DJ 18/12/1998[2]).

Se feita a alienação sem prévia e regular notificação ao condômino, há o prazo de 180 dias para que o comunheiro alegue judicialmente a inobservância do direito de preferência sobre o bem (conforme redação da parte final do artigo 504 do Código Civil), mediante Ação Anulatória de Prelação, depositando o valor em juízo. Caso não tenha ocorrido a ciência anteriormente, sendo imóvel, conta-se do registro do título de propriedade.

CONDOMÍNIO EM COISA INDIVISÍVEL – VENDA A TERCEIROS – AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO DOS CO-PROPRIETÁRIOS – DIREITO DE PREFERÊNCIA – PRAZO DECADENCIAL – INÍCIO DA CONTAGEM – A PARTIR DA CIÊNCIA, PELO INTERESSADO, DA ALIENAÇÃO – É anulável a venda a terceiro de parte da coisa indivisível tida em condomínio quando não se der ciência aos co-proprietários que, em caso de preterição, poderão exercer o seu direito de preferência movendo a ação competente dentro do prazo decadencial de seis meses, contados a partir do momento em que tomarem ciência direta e efetiva da realização do negócio(alienação), não se admitindo a ciência presumida. Apelo improvido à unanimidade. (TJPE, Apelação Cível nº 28617-3, Relator Desembargador Florentino de Lima, 5ª Câmara Cível, data do julgamento: 25/04/2000).

O prazo de 180 dias é contado a partir da efetiva ciência da alienação (feita sem respeitar o regular direito de preferência). A manifestação desse conhecimento sobre a venda a terceiro pode dar-se de diferentes maneiras, visto que o Código não delimita uma forma específica. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça de Pernambuco, em Ação de Inventário, considerou “que o termo inicial do prazo de cento e oitenta dias para o depósito do preço do bem que é objeto do exercício do direito de preferência se deu em 04/02/2010 (fls. 41/42), quando os herdeiros (ora agravantes) interpuseram petição requerendo ‘a nulidade de todos os atos processuais posteriores à juntada dos instrumentos de procuração anexados aos autos às fls. 617 e 900, inclusive do Alvará de venda nº 897/2009’, momento em que restou demonstrada a ciência destes da autorização judicial para venda do imóvel em comento”. (TJ-PE, inteiro teor do voto no Agravo de Instrumento nº 0249052-6, relator desembargador Roberto da Silva Maia, 1ª Câmara Cível, data do julgamento: 26/03/2013)

Do exposto, constata-se que direito de preferência entre coproprietários permite que o titular de um bem comum possa adquirir fração ideal alienada nas mesmas condições oferecidas por terceiro. Trata-se de uma previsão legal amparada pela jurisprudência com o objetivo de manter a pacificação social e o bom uso da propriedade, vez que o ingresso de terceiro alheio à comunhão pode aumentar o potencial de atrito entre os condôminos sobre a administração do bem. Tal prerrogativa é aplicável nas alienações de bens comuns indivisíveis por sua natureza ou por força de lei.  Outrossim, deve ser observada nas alienações de bens que, embora indivisíveis, permitam divisão, conforme tem sido compreendido pela jurisprudência.

Referências bibliográficas
GAGLIANO, Pablo Stolze & PLAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso Direito Civil. Parte Geral. Saraiva, 2009.
GOMES, Orlando. Introduções ao Direito Civil. Forense, 2001.
GONÇALVES, Roberto Carlos. Direito Civil Brasileiro. Volume V, Direito das Coisas. Saraiva, 2008.
FIGUEIREDO, Luciano & FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Parte Geral. JusPodivm, 2013.
MISQUIATI, Débora Fayad .  Venda de coisa comum indivisível. Artigo jurídico publicado no portal do Conselho Notarial do Brasil – Conselho Federal.  Disponível em <http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NTkwNQ==>. Acesso em 14/07/2017.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. Gen Método, 2014.