Trata-se de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO TERRAS DE SÃO JOSÉ contra r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente da Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Itu, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa ao registro da ata da 16ª Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Terras de São José, realizada em 24 de junho de 2017.

Sustenta o apelante, em síntese, ser possível o registro da referida ata com a finalidade de gerar publicidade e efeitos em relação a terceiros, tendo em vista que a anterior decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286, dizia respeito à constituição de sua administração, na forma de condomínio, e não à hipótese ora tratada.

Aduz que a mudança de entendimento jurisprudencial quanto à inexistência jurídica dos condomínios de lotes não se aplica ao caso, visto que não pretende a modificação de sua forma jurídica para condomínio, mas apenas o registro de suas atas com a finalidade de surtir efeitos em relação a terceiros, tornando possível a continuidade de sua administração na forma da Lei Municipal nº 1.659/1974.

Assevera também que, ante a imposição legal de que sua administração fosse submetida ao regime de condomínio, e não como mera associação de moradores, há mais de quarenta anos sua convenção e regulamento interno foram registrados, assim como também foram registradas as atas de assembleia realizadas ao longo desse tempo, tudo com fins de dar publicidade e gerar efeitos perante terceiros.

Ainda, esclarece buscar outros efeitos além do registro para fins de mera conservação, certo que o óbice ao registro das atas para eficácia perante terceiros vem lhe causando grandes prejuízos, ante a impossibilidade de sua regularização perante a Receita Federal, órgãos públicos, instituições financeiras, dada a exigência de regular representação legal, e também em razão das dificuldades havidas no registro, junto às matrículas dos imóveis integrantes do loteamento, de ordens judiciais.

O apelante manifestou oposição ao julgamento virtual.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Apresentada ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos a Ata da 16ª Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Terras de São José, para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, foi expedida nota de devolução e negado o respectivo registro sob o fundamento de que deveria ser providenciado o requerimento de registro facultativo para fins de mera conservação, nos exatos termos do inciso VII do art. 127 da Lei nº 6.015/73, em atendimento ao v. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 0003094-83.2014.8.26.0286 do E. Conselho Superior da Magistratura, assim ementado:

REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – ATA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – REGISTRO PARA FINS DE MERA CONSERVAÇÃO, NA FORMA DO ART, 127, VII, DA LRP – EMPREENDIMENTO COM NATUREZA DE LOTEAMENTO E NÃO DE CONDOMÍNIO – INEXISTÊNCIA DE RISCO DE INDUÇÃO DE TERCEIROS A ERRO – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0003094-83.2014.8.26.0286; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Itu – 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2015; Data de Registro: 05/02/2015).

Como se vê, o pedido encontrou óbices que dizem respeito à natureza jurídica da apelante e à consequente possibilidade, ou não, do registro buscado.

O exame do tema aqui tratado demanda a diferenciação entre o registro de títulos e documentos para fins de publicidade e vinculação perante terceiros e o registro facultativo para fins de mera conservação.

A função do registro de títulos e documentos é registrar e conferir a determinado instrumento particular relativo a obrigações e estipulações referentes a bens móveis a prova de sua existência, sua publicidade e conservação (art. 1°, § 1°, inciso II e art. 127, incisos I a VII, da Lei n° 6.015/73 e inciso V do art. 5°, da Lei n° 8.935/94).

Quanto às atribuições, diz a Lei de Registros Públicos:

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:

I – dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;

II – do penhor comum sobre coisas móveis;

III – da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador;

IV – do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei n° 492, de 30-8-1934;

V- do contrato de parceria agrícola ou pecuária;

VI – do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros.

VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação. (g.n)

Existe, ainda, previsão expressa para a competência residual do Registro de Títulos e Documentos, como consta do parágrafo único do mesmo artigo de lei:

Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.

Aliás, essas atribuições também estão previstas no Item 1, do Capítulo XIX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

1. O registro de títulos e documentos, no âmbito de suas atribuições, é o serviço de organização técnica e administrativa que tem por finalidade assegurar a autenticidade, segurança, publicidade e eficácia dos atos e negócios jurídicos, constituindo ou declarando direitos e obrigações, para prova de sua existência e data, além da conservação perpétua de seu conteúdo.

Não existe, a rigor, qualquer óbice ao registro de documentos particulares que digam respeito a assembleias, reuniões, etc. Todos esses documentos estariam incluídos na competência prevista no art. 127, inciso VII, da Lei n° 6.015/73 e também abrangidos pela natureza residual da competência do Serviço de Registro de Títulos e Documentos.

No que diz respeito ao registro versado nos autos, divergem o Oficial e o apelante quanto à possibilidade de sua efetivação para fins de publicidade e eficácia erga omnes, ou apenas para fins de mera conservação, na forma do art. 127, inciso VII, da Lei nº 6.015/73.

Não há mais espaço para qualquer discussão envolvendo a existência ou não do condomínio de lotes em nosso ordenamento. Com o advento da Lei n° 13.465/2017, tal figura foi disciplinada no art. 1.358-A ao Código Civil:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A mesma lei acrescentou o § 7º no art. 2º da Lei nº 6.766/79:

§ 7°. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça também passaram a tratar do tema, nos Itens 447 e seguintes do Capítulo XX:

447. A implantação de condomínio de lotes submete-se à configuração estabelecida pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos de ocupação e uso do solo instituídos pela legislação estadual e municipal.

448. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

449. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

450. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e sua conclusão deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneos de registros da instituição e especificação de condomínio e da convenção.

451. Aplicam-se ao condomínio de lotes, no que couber, as disposições relativas à incorporação imobiliária e ao condomínio edilício, constantes deste capítulo.

Desse modo, a existência jurídica do condomínio de lotes é indiscutível na legislação atual, encerrando a divergência na jurisprudência administrativa até então existente.

Contudo, isso não significa que, com a novel legislação, os condomínios edilícios ou loteamentos urbanos registrados estejam convertidos em condomínios de lotes.

Os loteamentos regularizados, constituídos sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937, ou da Lei nº 6.766/1979, não se convertem em condomínio de lotes, pois os bens públicos neles existentes, tais como sistemas viários, incorporados ao patrimônio municipal, não são passíveis de desafetação (art. 180, inciso VII, da Constituição do Estado de São Paulo).

Já os condomínios edilícios regularmente instituídos, seja pela Lei n° 4.591/64, seja pelo Código Civil, também não se convertem, eis que o condomínio de lotes tem como unidades autônomas áreas não edificadas, ao passo que o que caracteriza e distingue o condomínio edilício dos demais institutos jurídicos é a existência de vinculação obrigatória entre o terreno e a construção.

Sendo assim, a existência jurídica atual do condomínio de lotes em nada altera, por si só, a natureza jurídica do apelante e a controvérsia aqui tratada.

Aliás, o apelante foi inscrito como um loteamento urbano, de acesso controlado, sob o n. 85 do Livro Auxiliar 8-E, de 18 de fevereiro de 1975, sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937, sem que tenha sido constituída uma associação de moradores.

E muito embora haja menção quanto à existência, uma administração na forma de condomínio edilício, não existe, a rigor, instituição jurídica dessa espécie condominial, na medida em que, tal como anteriormente consignado, a área foi parcelada sob o regime de loteamento urbano, sem distribuição de frações ideais sobre áreas comuns, unidades autônomas e incorporação de bens ao patrimônio público municipal.

E se não há associação de moradores legalmente constituída, o que ensejaria ato de averbação de referida assembleia, e se tampouco há condomínio edilício, inviável se falar em registro de assembleia geral para fins de eficácia erga omnes.

O apelante foi instituído, há mais quarenta anos, nos termos da Lei do Município de Itu n° 1.659/1974 [5], de modo que sua natureza jurídica, quando da constituição, deu-se, como dito, na forma de loteamento urbano, certo que apenas sua administração seria feita na forma de condomínio edilício. Contudo, condomínio edilício não há.

Sendo assim, por se tratar de loteamento urbano, e considerando que inexiste associação de moradores formalmente constituída, hipótese em que seria cabível a averbação da ata no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, apenas se mostra possível, na espécie em análise, o registro para fins facultativos e de mera conservação.

E nem se alegue, como pretende a apelante, que a anterior decisão do E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286, dizia respeito à constituição de sua administração na forma de condomínio, sendo diversa a hipótese ora tratada.

Isso porque, após o julgamento acima mencionado, este órgão colegiado voltou a enfrentar o tema, agora nos autos da Apelação Cível n° 0005617-68.2014.8.26.0286 e, mais uma vez, ao se referir expressamente ao registro de ata de assembleia, decidiu pela sua possibilidade apenas para fins de conservação:

REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – ATA DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – Registro para fins de mera conservação na forma do art. 127, VII, da LRP – Irresignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido (g.n).

No voto do ilustre Relator, Des. PEREIRA CALÇAS, há expressa manifestação pela possibilidade do registro previsto no art. 127, inciso VII, da Lei nº 6.015/73:

A assembleia é, em última análise, mero ajuste de vontades firmado entre pessoas de interesse comum. E o registro dela não terá força para convalidar, chancelar ou referendar qualquer defeito jurídico eventualmente existente. Parece não haver dúvida de que o intuito do registro é apenas o previsto no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, e não induzir terceiros a erro. Some-se a isso o fato de que, quando o oficial realiza o registro facultativo, deve fazer a seguinte declaração: registro efetuado, nos termos do art 127, VII, da Lei de Registros Públicos, apenas para fins de mera conservação, prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros, (item 3, do Cap. XIX, das NSCGJ). O espírito que deve ser aqui aplicado é o mesmo daqueles casos em que as associações pedem ingresso das respectivas atas de assembleia registro (CG 2014/00012733). Em suma, o registro ora pretendido, se deferido, em nada colocará em risco a veracidade dos registros públicos. De outro lado, servirá de importante fator de segurança para os interessados que o firmaram. (g.n).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida, eis que corretos os óbices apresentados pela registradora.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: INR Publicações

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Agravo de Instrumento – Pretendida entrega de senha ao tabelião para que possa ele ter acesso aos autos eletrônicos, sem o que impossível será a formação da carta de sentença notarial – Embora as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinem o acesso do tabelião aos autos eletrônicos, silenciam acerca da entrega da senha – Ocorre que quem dá os fins tem de dar os meios, o que é regra de Hermenêutica Jurídica – Impossível o non liquet, havendo de se colmatar a lacuna normativa na base dos princípios gerais de direito (art. 4º da LINDB) – Recurso provido, com observação.

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2186465-59.2018.8.26.0000, da Comarca de Suzano, em que é agravante COMPANHIA DE SANEAMENTO BASICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP, são agravados ALVARO BADRA (ESPÓLIO) e LINDA NACCACHE BADRA (ESPÓLIO).

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores COIMBRA SCHMIDT (Presidente) e MOACIR PERES.

São Paulo, 15 de janeiro de 2019.

Luiz Sergio Fernandes de Souza

Relator

Assinatura Eletrônica

Agravo de Instrumento nº 2186465-59.2018.8.26.0000

Agravante: COMPANHIA DE SANEAMENTO BASICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP

Agravados: Alvaro Badra e Linda Naccache Badra

Interessados: SOMAIA BADRA, ALBERTO BADRA, ANIZ BADRA, SALIM BADRA, PEDRO BADRA, CLAUDIO BADRA, Miguel Badra Junior, EDUARDO BADRA, Nely Badra Camasmie, Demétrio Taufik Camasmie, Regina Emilia Badra Borges, Vilmorio Apolidoro Borges, Astrid Badra Sallum, CHEDE SALLUM, Ingrid Badra Oliva, JOSÉ ROBERTO OLIVA, Abrahao Henrique Badra, SUMAIA HENRIQUE BADRA, Denise Bernadette Badra Maluhy, FERNANDO ELIAS MALUHY, João Assis Badra e Jesuito Luiz do Nascimento

Comarca: Suzano

Voto nº 16704

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Pretendida entrega de senha ao tabelião para que possa ele ter acesso aos autos eletrônicos, sem o que impossível será a formação da carta de sentença notarial – Embora as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça disciplinem o acesso do tabelião aos autos eletrônicos, silenciam acerca da entrega da senha – Ocorre que quem dá os fins tem de dar os meios, o que é regra de Hermenêutica Jurídica – Impossível o non liquet, havendo de se colmatar a lacuna normativa na base dos princípios gerais de direito (art. 4º da LINDB) – Recurso provido, com observação.

Vistos, etc.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela SABESP, instituidora da servidão administrativa, contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença, indeferiu pedido de envio de senha, por e-mail, ao Tabelião de Notas, para acesso aos autos eletrônicos com vista à formação de carta de sentença notarial.

Intimado, o agravado deixou de apresentar contraminuta.

É o relatório.

Consta dos autos que a SABESP ajuizou ação de instituição de servidão de passagem em face de Alberto Badra e Somaia Badra. Com o trânsito em julgado da sentença de procedência da ação, busca a agravante, nos termos do Provimento CG nº 31/2013, a formação da carta de sentença por meio do Tabelião de Notas, para o que pede que se coloque à disposição dele a senha de acesso aos autos eletrônicos.

A carta de sentença notarial é regulada, no âmbito da Organização Judiciária, pela regra dos itens 213 e seguintes do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, regramento que se afigura aplicável às cartas de adjudicação também.

Embora referida disposição normativa contemple expressamente o acesso do tabelião ao processo judicial eletrônico (v.g. itens. 213.1 e 213.5), não trata do fornecimento da senhas de acesso ao notário. Mas, por princípio básico de hermenêutica jurídica, quem dá os fins tem de dar os meios, motivo por que razoável se mostra o pedido formulado pela jurisdicionada, não se revelando plausível, de outra forma, exigir do advogado que forneça sua senha pessoal a terceiro.

Em outras palavras, configurada a existência de lacuna normativa, trata-se de colmatá-la aplicando os princípio gerais de direito (art. 4º da LINDB), a exemplo daquele invocado há pouco.

Ausente previsão normativa para envio da senha por e-mail – com a anotação de que a regra do artigo 1.261 do Tomo I das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça trata de situação específica, que não se verifica no caso –, cuidar-se-á de confiar a entrega da senha ao ilustre causídico.

Assim, trata-se de acolher o recurso a fim de determinar que se ponha à disposição do tabelião a senha de acesso aos autos eletrônicos, com a observação de que ela haverá de ser retirada pelo procurador da parte no cartório judicial.

LUIZ SERGIO FERNANDES DE SOUZA

Relator – – /

Dados do processo:

TJSP – Agravo de Instrumento nº 2186465-59.2018.8.26.0000 – Suzano – 7ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Luiz Sergio Fernandes de Souza 

Fonte: INR Publicações | 21/012019.

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Número do processo: 1037541-04.2016.8.26.0224

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 386

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1037541-04.2016.8.26.0224

(386/2017-E)

Registro de Imóveis – Pretensão de averbação de caução locatícia – Contrato de locação que prevê dupla garantia – Impossibilidade – Inteligência do art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações – Parecer pelo recebimento do reclamo como recurso administrativo e pelo seu não provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso de apelação interposto por Júlio Augusto dos Reis contra a sentença de fls. 110/112, que impediu a averbação de caução locatícia na matrícula n° 18.426 do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos.

Sustenta, em resumo, que a caução locatícia de bem imóvel é garantia real anômala, aplicando-se a ela o regime da hipoteca; que as pessoas que deram o bem em caução não são fiadores; e que a fiança não admite interpretação extensiva (fls. 119/123).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 137/138).

É o relatório.

Opino.

De início, em se tratando de pedido de providências – e não de dúvida, pois o ato buscado é de averbação – a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo[1].

O apelante apresentou o contrato de locação acostado a fls. 7/17 no 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, objetivando a averbação de caução locatícia na matrícula n° 18.426.

A inscrição foi negada tanto pelo Oficial, quanto pelo Corregedor Permanente, que reavaliou a qualificação registral em sede de pedido de providências.

Contra essa decisão volta-se o recorrente.

O cerne da questão – e motivo da desqualificação do título – é a existência, ou não, de dupla garantia no contrato de locação, prática vedada pelo artigo 37, parágrafo único, da Lei n° 8.245/91, que assim dispõe:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

E respeitados os argumentos do recorrente, a leitura do contrato leva à conclusão de que há realmente dupla garantia.

A caução, garantia cuja existência não se discute, decorre da cláusula 14ª do contrato (fls. 12).

Já a fiança deriva das cláusulas 25ª e 42ª, que assim preceituam:

“25ª) As obrigações assumidas neste contrato são indivisíveis e as partes, Locatário(s) e Caucionante(s), são solidárias entre si.” (fls. 14)

“42ª) Em virtude da transferência da locação de EVANDRO CARLOS BATTISTI LANCHONETE – ME para NELl LÚCIA MACHADO, e desta para VALMIR JOSÉ WENNING e JONATHANS CÂNDIDO, os locatários atuais e seus caucionantes assumem toda responsabilidade por quaisquer débitos relativos a encargos da locação, tais como: água, luz, multas, taxas, impostos, conservação do imóvel, mesmo que estes débitos sejam relativos ao período do contrato anterior.” (fls. 16 – grifo nosso)

Ainda que as cláusulas acima transcritas não façam referência expressa ao instituto da fiança, outros fatores mostram que a garantia pessoal, ao lado da caução, foi prevista no contrato.

A menção à solidariedade entre locatários e caucionantes na cláusula 25ª é típica de disposições alusivas à fiança.

Além disso, ao preceituar que os caucionantes assumem total responsabilidade pelos débitos locatícios, a cláusula 42ª confirma aquilo que já havia sido indicado pela leitura da cláusula 25ª, ou seja, a fiança foi efetivamente instituída no contrato. Com efeito, no caso dos caucionantes, não há responsabilidade pessoal por eventual débito, pois é o imóvel dado em garantia que responderá pela dívida.

Assim, inviável a inscrição do título, que, ainda que em virtude de uma redação descuidada, institui a vedada dupla garantia.

Nesse sentido, recente precedente desta Corregedoria Geral em feito similar ao ora analisado:

Cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a legalidade do título levado a averbação antes de permiti-la.

“No presente caso, não há dúvida de que a cláusula 15 (fl. 14) prevê dupla garantia: fiança (garantia pessoal) e caução (garantia real). Pouco importa que os fiadores, na cláusula, sejam denominados, tão somente, responsáveis solidários. É evidente que o são. Isso não significa, porém, que não se trate de fiança. Aliás, ao fazer menção aos artigos 827 e 828 do Código Civil – com renúncia ao benefício de ordem –, a cláusula 16 varre qualquer dúvida acerca de se tratar de fiança.

Ao estabelecer a dupla garantia, a cláusula esbarra na nulidade de que trata o art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações. E certo que a posição da jurisprudência, quando da análise de casos concretos, é no sentido de que, havendo dupla garantia, a segunda prevista é nula, prevalecendo, somente, a primeira. No entanto, até que seja declarada essa nulidade, as duas garantias existem no contrato. E se existem, contrariam o texto legal, que proíbe a cumulação.

Portanto, está correto o Oficial ao negar a averbação. O contrato precisa ser aditado, excluindo-se uma das garantias, para sua adequação à Lei de Locações. Não pode o Oficial, em sua atividade de verificação da legalidade do título levado a averbação, fechar os olhos à nulidade existente.

A questão, de fato, não é nova. Já foi objeto de exame por essa Corregedoria, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05 cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, p.u., da Lei n° 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subsequente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJSP – Processo: 34.906/2005 CGJSP – Processo/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra.

… Está-se diante, sem dúvida, de duplicidade de garantias locatícias, vedada pela Lei n° 8.245/91 e reputada nula (art. 37, parágrafo único), de sorte que a caução, no caso, não poderia ter sido averbada pelo oficial registrador, por ser garantia subsequente à da fiança no contrato, celebrada, inclusive, por instrumento separado daquele relativo ao contrato de locação (fls. 90 a 96).

Observe-se que esse tem sido, a propósito, o entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer da lavra do ilustre Juiz Auxiliar, Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça [v. Processo CG 1.578/97, NE]

“(…) apesar de toda a argumentação expendida pela locadora e adotada pela decisão atacada, no sentido de que a caução não pode ser considerada uma garantia autônoma diante da fiança, achando-se nesta embutida, resta claro, a partir de uma leitura integral da disposição contratual, serem instituídas duas garantias simultâneas.

Por um lado, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e à faculdade de exoneração e, por outro lado, uma segunda garantia real, de caução constituída sobre bem imóvel, não sendo possível tê-las como confundidas numa única garantia.

Na fiança, uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). O vocábulo ‘caução’ assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e a partir do artigo 38 da Lei 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção.

A nulidade prevista pelo § único do artigo 37 da Lei 8.245/91 se consubstanciou.”

Da mesma maneira que se impediu a averbação de caução, como no voto acima, deve-se impedir a averbação do próprio contrato de locação que preveja a dupla garantia (Processo n° 9.630/2014 – Parecer da lavra do MM. Juiz Assessor Swarai Cervone de Oliveira aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Elliot Akel – j. em 10/02/2014).

Assim, necessário o aditamento do contrato, a fim de que uma das garantias seja excluída da avença.

Frise-se, por fim, que, nesta esfera administrativa, a análise da intenção do legislador ao proibir a dupla garantia é inadmissível. O parágrafo único do artigo 37 da Lei nº 8.245/91 veda a constituição de dupla garantia e, tratando-se de análise formal, não cabe aqui nenhum tipo de ilação a respeito dos interesses que o dispositivo legal pretende proteger. Havendo duas garantias, a nulidade decorre da lei, o que impede a inscrição do título, não cabendo ao Oficial escolher qual delas prevalecerá.

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo e a ele negar provimento.

Sub censura.

São Paulo, 13 de novembro de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 22 de novembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: JOSE AUGUSTO PARREIRA FILHO, OAB/SP 86.606.

Fonte: INR Publicações

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