Número do processo: 1000503-39.2016.8.26.0100
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 239
Ano do parecer: 2016
Ementa
Registro de Imóveis – Crédito hipotecário dado em caução a instituição financeira – Adjudicação, pela devedora da instituição financeira, do imóvel hipotecado – Pretensão de levantamento da caução, que estaria extinta em decorrência da extinção do crédito hipotecário – Impossibilidade, a menos que haja prova da quitação da obrigação contraída perante a instituição financeira, ou, quando menos, anuência da instituição financeira credora quanto ao levantamento da caução – Caução que se apresenta como direito real, na forma do artigo 43 do Decreto-Lei 70/66 – Inexistência de relação de acessoriedade entre caução e crédito hipotecário – Pertinência da exigência formulada pelo Sr. Registrador – Precedentes – Sentença confirmada – Recurso desprovido
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1000503-39.2016.8.26.0100
(239/2016-E)
Registro de Imóveis – Crédito hipotecário dado em caução a instituição financeira – Adjudicação, pela devedora da instituição financeira, do imóvel hipotecado – Pretensão de levantamento da caução, que estaria extinta em decorrência da extinção do crédito hipotecário – Impossibilidade, a menos que haja prova da quitação da obrigação contraída perante a instituição financeira, ou, quando menos, anuência da instituição financeira credora quanto ao levantamento da caução – Caução que se apresenta como direito real, na forma do artigo 43 do Decreto-Lei 70/66 – Inexistência de relação de acessoriedade entre caução e crédito hipotecário – Pertinência da exigência formulada pelo Sr. Registrador – Precedentes – Sentença confirmada – Recurso desprovido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Cuida-se de recurso tirado de r. sentença que julgou improcedente pedido de providências, mantendo óbice a cancelamento de caução, pretendido pela apelante, por falta de anuência da instituição financeira que recebeu a garantia.
Sustenta a recorrente haver adjudicado o imóvel sobre o qual incidia a hipoteca, cujos direitos foram dados em caução. Extinta a hipoteca, a caução haveria de estar extinta por consequência, de modo que a anuência da instituição financeira credora da caução seria prescindível.
O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.
É o relatório.
Em 28/4/88, a recorrente firmou, com Carlos de Souza Araújo e sua esposa, contrato de compra e venda de imóvel, com garantia hipotecária. Emitida a cédula hipotecária, a apelante deu o crédito em caução à Caixa Econômica Federal.
Inadimplido o preço do contrato de compra e venda, a apelante moveu execução hipotecária em face dos compradores e, ao final, adjudicou o imóvel. Pretende, agora, registrar o auto de adjudicação.
Não obstante, exigiu o Sr. Oficial, como condição para registro da carta de adjudicação, o prévio cancelamento da caução que a apelante deu em garantia à Caixa Econômica Federal. E andou bem. Deveras, à luz do artigo 43 do Decreto-Lei 70/66:
“Os empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda de unidades mobiliárias poderão ser garantidos pela caução, cessão parcial ou cessão fiduciária dos direitos decorrentes de alienação de imóveis, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 22 da Lei número 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Parágrafo único. As garantias a que se refere este artigo constituem direitos reais sobre os respectivos imóveis.“
Vê-se, pois, que a caução, direito real que é, independe da sorte da obrigação garantida por hipoteca. Ainda que extinta esta, remanescera aquela. Confira-se orientação desta Egrégia Corregedoria Geral, sintetizada em parecer da lavra do eminente magistrado Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado por V. Exa., em situação idêntica à presente:
“Ou seja, a CEF, em operação de mútuo imobiliário, abriu um crédito à recorrente, garantido por caução, que, nos termos do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei n° 70, de 21 de novembro de 1966, constitui, uma vez inscrita, direito real de garantia sobre os bens imóveis adquiridos por meio do financiamento imobiliário.
Desse modo, fica sem razão a recorrente quando sustenta a extinção da caução com base na extinção da hipoteca.
Não há, aqui, entre essas garantias reais, uma relação de acessoriedade; foram estabelecidas para garantir o adimplemento de obrigações diferentes. Em suma: o desaparecimento da obrigação garantida pela hipoteca não importa a automática e necessária extinção da caução.
A extinção da dívida hipotecária, resultante, no caso vertente, da adjudicação dos bens imóveis hipotecados (art. 7.° da Lei n° 5.741, de 1.° de dezembro de 1971), não implicou, in concreto, e por si, a extinção do débito garantido pela caução, que, por conseguinte, subsiste. Daí a indispensabilidade da anuência da CEF, ou da comprovação da quitação da dívida, para fins de cancelamento das cauções averbadas.” (Autos 1000532-89.2016.8.26.0100, DJ: 19/09/2016)
Não bastasse, com a adjudicação do bem pela credora hipotecária, a caução, que antes incidia sobre os direitos hipotecários, passa a incidir sobre o próprio imóvel, por sub-rogação. Frise-se que a obrigação contraída pela apelante junto à instituição financeira, garantida pela caução, segue existindo. Assim é que a garantia somente haverá de cessar quando do integral adimplemento da obrigação contraída pela recorrente, ou quando menos, anuindo a tanto a própria credora. Pertinente, ainda uma vez, o quanto aduzido por ocasião do ilustrado parecer retromencionado:
“Ademais, ao lado da norma extraída do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei n° 70/1966 suficiente, insista-se, para levar à confirmação do juízo negativo de qualificação registral, impõe situar, em reforço, como fundamento bastante para o desprovimento do recurso, a sub-rogação operada por força da adjudicação.
Ora, em razão dessa aquisição judicial, o objeto da caução, antes os direitos creditórios da recorrente caucionante, passou a ser, por força da sub-rogação, os bens por ela adjudicados, imóveis que, atualmente em seu poder, garantiram a satisfação daqueles direitos caucionados. Enfim, também sob esse prisma, justifica-se a exigência impugnada pela recorrente.”
Por todo o aduzido, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 1º de novembro de 2016.
Iberê de Castro Dias
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 03 de novembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: VICTORIA MARIA DE OLIVEIRA CERQUEIRA E MEIRA KOVACS, OAB/SP 269.830 e ADRIANO GUSTAVO BARREIRA K. DE OLIVEIRA, OAB/SP 172.647.
Diário da Justiça Eletrônico de 21.11.2016
Decisão reproduzida na página 167 do Classificador II – 2016
Fonte: INR Publicações.
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