Sentença – Pedido de Providências – Correção do critério de apuração da cobrança de emolumentos incidentes sobre instituições de condomínio – CNNR/RS – Cobrança por unidade autônoma – Art. 237-A, da LRP – Até o habite-se ou conclusão da obra todas as averbações são feitas na matrícula originária – Dispositivo que contraria entendimentos judiciais e normativos em vigor – Cabimento – Cobrança que deve ser feita conforme disposto na LRP – Procedência.

Escrito por

Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0005169-60.2021.2.00.0000

Requerente: SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO E MOBILIARIO DE PELOTAS E REGIAO

Requerido: CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL – CGJRS

DECISÃO MONOCRÁTICA FINAL

Trata-se de Pedido de Providências (PP) em que o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO E MOBILIÁRIO DE PELOTAS E REGIÃO (SINDUSCON PELOTAS) requereu a nulidade dos artigos 782 e 795 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), bem como que seja determinado a CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (CGJRS) a edição de ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios.

O feito foi distribuído à Conselheira que me antecedeu, que não chegou a proferir decisão de mérito.

Inobstante, a Relatora em substituição, Conselheira Renata Gil, proferiu decisão de mérito em 23/02/2024, mas depois a revogou, alegando ter assinado por equívoco. Ao final, determinou a exclusão da decisão deste procedimento.

Apesar do equívoco na tramitação, entendo que os termos da decisão proferida e revogada estão corretos, razão pela qual passo a decidir no mesmo sentido:

Trata-se de Pedido de Providências (PP) em que o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO E MOBILIÁRIO DE PELOTAS E REGIÃO (SINDUSCON PELOTAS) requereu a nulidade dos artigos 782 e 795 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), bem como que seja determinado a CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (CGJRS) a edição de ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios.

Aduziu que o art. 237-A da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, dispõe que, desde o registro da incorporação até a emissão da carta de habite-se ou do certificado de conclusão da obra, todas as averbações e registros serão feitos na matrícula de origem do imóvel e em cada matrícula eventualmente aberta com a cobrança de emolumentos em ato único, independentemente do número de unidades ou lotes existentes.

Alegou que a aplicação do disposto no art. 237-A da Lei 6.015/73 foi pacificada pelo Conselho Nacional de Justiça no julgamento do PP 0005525- 75.2009.2.00.0000 e, em face disso, a CGJRS editou o Provimento 21, de 24 de agosto de 2017 e o Provimento 42, de 10 de dezembro de 2018.

Destacou que o Colégio Registral do Rio Grande do Sul, por meio do Comunicado 12, de 18 de dezembro de 2018, orientou a cobrança de custas e emolumentos em ato único, todavia, exclui deste procedimento o registro da instituição do condomínio.

O requerente alegou que a CNNR/RS prevê a cobrança de ato individualizado na averbação da construção e não há disciplina em relação a instituição do condomínio.

Apontou a inobservância do art. 237-A, §§1º e 3º da Lei 6.015/73 e que, ao julgar procedimento de dúvida, a CGJRS decidiu que os emolumentos devem ser cobrados em ato único até a averbação da construção e, após este marco, em atos individualizados.

Argumentou que não caberia à CGJRS disciplinar a questão em desarmonia com a decisão proferida por este Conselho no PP 0005525- 72.2009.2.00.0000. Defendeu a nulidade dos artigos 782, §1º e 795 da CNNR/RS por invasão de competência legislativa e reiterou a tese de que o registro do condomínio é ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

Ao final, pediu a concessão de liminar para que a CGJRS fosse instada a determinar aos registradores de imóveis que efetuassem o cálculo e a cobrança de emolumentos sobre a averbação da construção e instituição/individualização do condomínio na forma do art. 237-A, §1º e 3º da Lei 6.015/73 com a consequente alteração do disposto no art. 782, §1º e 795 da CNNR/RS.

No mérito, requereu a procedência do pedido para determinar que a CGJRS edite ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios, bem como a nulidade dos artigos 782 e 795 da CNNRS.

O pedido de liminar foi indeferido nos termos da decisão Id4423536.A CGJRS prestou informações no Id4443540.

Em razão do término do mandato da relatora originária, o feito foi redistribuído a Conselheira que me antecedeu na vaga em 21 de janeiro de 2022 (certidão Id4593674).

Nos termos do despacho Id4640483, os autos foram enviados para emissão de parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça. Em razão da similitude da matéria, a unidade técnica reiterou a manifestação apresentada no PP 0003978- 77.2021.2.00.0000, cuja conclusão é a seguinte:

Portanto, em conformidade ao que vem sendo decidido pelo Plenário do CNJ, a Coordenadoria de Serviços Notariais e de Registros da Corregedoria Nacional de Justiça mantém entendimento pelo qual o artigo 237-A da Lei n. 6.015/1973, na redação determinada pela Lei n. 11.977/2009, aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

O parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registrou foi ratificado pela então Corregedora Nacional de Justiça, conforme decisão Id4665426.

Após a juntada do parecer emitido pela Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça, foi sancionada a Lei 14.382, de 27 de junho de 2022 que, dentre outras medidas, modificou o caput e nos §§ 1º e 5º do artigo 237-A da Lei 6.015/1973, o qual foi juntado no Id5290512 e ratificado pelo Senhor Corregedor Nacional de Justiça (Id5292282) com a conclusão abaixo transcrita:

18. Observa-se, ainda, que, nos termos dos §§ 4º e 5º, do artigo 273- A, da LRP, a eventual cobrança de emolumentos por abertura de matrícula autônoma somente pode incidir se ocorrer “por requerimento do interessado”, e não “no interesse do serviço”. Entende-se por ato praticado “no interesse do serviço” todo aquele que seja efetuado, de ofício, pelo delegatário, no exercício de sua própria discricionariedade ou para fins de cumprimento de disposições normativas, sejam elas legais ou regulamentares. Assim, se a abertura de matrícula autônoma decorrer da observância, pelo delegatário, de ato normativo que imponha sua consecução [que imponha a abertura de matrícula autônoma], tal não se dará “por requerimento do interessado”, mas, sim, “no interesse do serviço”, de modo que será “vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado”.

19. Em harmonia com o exposto, conclui-se que são indevidas as cobranças de emolumentos impugnadas pela parte requerente.

É o relatório. Decido.

O requerente se insurge contra dispositivos da CNNR/RS que estabelecem a cobrança, por unidade autônoma, de custas e emolumentos relativos a registros e averbações realizadas entre o registro da incorporação imobiliária e a instituição do condomínio. Para tanto, argumenta que a exigência está em desacordo com a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, uma vez que a norma federal determina a cobrança de custas e emolumentos em ato único.

O presente procedimento e o PP 0003978-77.2021.2.00.0000 possuem identidade de causa de pedir e, em razão disso, os analiso de forma conjunta.

A pretensão do SINDUSCON PELOTAS comporta acolhimento.

Inicialmente, é de destacar que os tribunais, por meio das respectivas corregedorias, têm competência para estabelecer normas administrativas relacionadas ao registro de imóveis. Todavia, é inarredável concluir que o exercício desta prerrogativa deve ter como premissa maior as regras gerais uniformizadas em nível federal pela Lei 6.015/73.

No caso vertente, o requerente contestou a legalidade dos artigos 782 e 795 Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), que possuem a seguinte redação:

Art. 782 – Concluída a obra com o “habite-se”, será procedida a sua averbação, assim como a das eventuais alterações decorrentes da construção na matrícula de cada unidade autônoma.

§1º – Na hipótese do caput, serão devidos os emolumentos da averbação por unidade autônoma.

§2º – Caso ainda não efetuado o desdobramento em matrículas individuais, a averbação de que trata este artigo será levada a efeito na matrícula matriz.

[..]

Art. 795 – Serão devidos os emolumentos correspondentes à averbação do “habite-se parcial”, ao registro da instituição de condomínio (a ser feito apenas uma vez) e da especificação das unidades concluídas, vencendo emolumentos por unidade autônoma. Novas averbações de “habite-se parcial”, bem como o registro da especificação parcial decorrente de novo “habite-se parcial” (ou total), terão a incidência de emolumentos também por unidade autônoma.

Os citados dispositivos estabelecem que, com a conclusão da obra do empreendimento imobiliário e expedição do “habite-se”, são devidos emolumentos da averbação por cada unidade imobiliária. Embora a CGJRS argumente que a normatização administrativa segue o anexo da Lei Estadual 12.692, de 29 de dezembro de 2006, impende reconhecer que a regulamentação questionada neste procedimento está em desacordo com a legislação federal que rege a matéria. Vejamos.

O registro de imóveis é disciplinado pela Lei 6.015/73 e, em seu artigo 237-A, ficou estabelecido que, após o registro do parcelamento do solo e da incorporação imobiliária, até a averbação da conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato ou negócio jurídico serão considerados ato de registro único.

Confira-se o disposto no artigo 237-A da Lei 6.015/73, com redação dada pela Lei 14.382, de 27 de junho de 2022:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

§3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.

Percebe-se que a norma federal (de observância obrigatória, frise-se) prevê que, para fins de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registro da incorporação imobiliária são considerados atos únicos.

Lado outro, a norma administrativa editada pela CGJRS (de caráter supletivo) estabelece que após a expedição do “habite-se”, a cobrança dos emolumentos das averbações ocorre por unidade autônoma. Portanto, há manifesta antinomia entre a Lei 6.015/73 e os artigos 782 e 795 da CNNR/RS.

É de ver que as alterações no artigo 237-A da Lei 6.015/73 promovidas pela Lei 14.382/2022 com a inclusão do §5º ao respectivo dispositivo permitem a abertura de uma matrícula para cada unidade autônoma do empreendimento com a consequente cobrança de emolumentos individualizados. Todavia, tal medida é possível apenas quando a abertura da matrícula ocorrer a requerimento do interessado.

Nesse contexto, não há fundamento para exigir de ofício a cobrança de custas e emolumentos por unidade autônoma do empreendimento imobiliário com fundamento no §5º do artigo 237-A da Lei 6.0157/73. Repita-se, a abertura de matrículas individualizadas ocorre a requerimento do interessado e, como regra geral, as averbações e registros devem ser considerados ato único de registro.

Cumpre anotar que, em face da especificidade das questões discutidas neste Pedido de Providências, os autos foram encaminhados para manifestação da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais da Corregedoria Nacional de Justiça e o parecer emitido pela unidade técnica evidenciou a ausência de fundamento jurídico para a regulamentação da CGJRS.

A título de reforço argumentativo, peço vênia para incorporar aos fundamentos da presente decisão o parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais da Corregedoria Nacional de Justiça e dele destaco os seguintes trechos:

[…]

4. De acordo com as informações prestadas pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (Id. 4443540), “A normativa questionada pelo Sindicato é clara quanto ao termo inicial e final do ato único do artigo 237-A, não sendo nele incluído as instituições de condomínio, em razão de a Lei Estadual de Emolumentos do RS determinar sua cobrança por unidade autônoma”.

Isso porque, conforme consta do trecho do “parecer nº 2229/2018”, reproduzido pela parte requerida:

2. Não aplicação da regra do ato único ao registro do próprio parcelamento do solo e da incorporação. A regra do ato único insculpida no art. 237-A em nada altera a cobrança em si do registro da incorporação imobiliária e do [sic.] parcelamentos do solo, sendo que sua incidência tem cabimento apenas para os atos posteriores, conforme se vislumbra da redação do caput:

“Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até […]”.

Assim, conforme a Tabela de Emolumentos anexa à Lei Estadual 12.692/06, a incorporação continua sendo cobrada pelo custo global da obra, incidindo um teto de emolumentos (valor máximo de R$ 3.355,70), e o parcelamento do solo continua sendo cobrado por um valor fixo, conforme item 4 da referida tabela (valor de R$ 4,70 por unidade), além das demais cobranças legais. (..)” [g.n.]

5. A intelecção aduzida pela parte requerida não pode ser aplicada ao § 3º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73 (segundo o qual: “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos”).

A mesma lei que incluiu o § 3º no art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – a Lei nº 12.424/2011 – também alterou o seu § 1º e, neste, estabeleceu que “Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” [g.n.], enquanto que, naquele, previu apenas que “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos” (sem qualquer menção, ou vinculação, à limitação temporal prevista no caput do artigo).

Nota-se, assim, que, quando a norma quis limitar um parágrafo (o § 1º) aos termos expressos no caput do art. 237-A da LRP, ela o fez expressamente, o que denota sua não intenção de fazê-lo em relação à disciplina do § 3º; e, por via de consequência, expressa a obrigatoriedade de sua observância independentemente da limitação temporal prevista no caput do artigo.

Logo, ainda que se possa questionar a atecnicidade da alocação de tal previsão normativa enquanto um parágrafo do art. 237-A da LRP, forçoso entender que, independentemente do que aduz o caput do artigo, devem ser cobradas custas e emolumentos uma única vez quando do “registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento”.

6. Com efeito, vai ao encontro de tal conclusão, a constatação de que o “registro da incorporação imobiliária” – previsto no já mencionado art. 237-A, caput, da LRP –, equivale ao “registro (…) do memorial de incorporação” – previsto no art. 32, da Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias – LII) – que, por sua vez, engloba o registro do “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenha a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão” – conforme previsão constante do art. 32, “i”, da LII.

[…]

Percebe-se, assim, que, se antes havia a regra “Após a concessão do ‘habite-se’”, a “averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades” (art. 44), hoje o que há é a “averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno” (art. 44).

Isto porque, diferentemente de outrora, quando o incorporador somente podia “negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis” (art. 32, caput) uma série de DOCUMENTOS – dentre os quais, a simples “discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão” (art. 32, “i”) –, na atualidade, “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente” (art. 32, caput) do MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – que é o impresso agregador de uma série de documentos a serem, por meio ele, registrados, e que engloba o hoje obrigatório “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”(art. 32, “i”).

8. O estabelecimento de tais diferenciações normativas no tempo se mostra necessário para demonstrar que, com a edição da Lei nº 14.382/2022, a “individualização e discriminação das unidades” autônomas a serem comercializadas, deixou de ser um ato realizado apenas com (ou após) “a averbação da construção das edificações” (art. 44), para ser efetivamente concretizado no próprio “memorial de incorporação” – haja vista ser ele constituído, dentre outras coisas, pelo referenciado “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”.

9. Outrossim, diverso não é o motivo para que o, também transcrito, § 1º-A, do art. 32, da Lei nº 4.591/64, estabeleça que “O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos”.

Isso porque, se “O registro do memorial de incorporação (…) [já] investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de (…) livre disposição ou oneração” das específicas frações ideais que lhe couberem do terreno, decerto que, também a partir dele, já deve haver a “individualização e discriminação das unidades” (art. 44) – realizada no próprio memorial de incorporação, por meio do “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”(art. 32, “i”, da LII) que o compõe.

[…]

10. Isso posto, é inegável a aplicabilidade da norma expressa no § 3º, do art. 237-A, da Lei dos Registros Públicos (“O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos”), porquanto constitua disposição também assente no § 15, do art. 32, das Lei das Incorporações Imobiliárias (“O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único”). Notadamente porque, se o “registro (…) da especificação do empreendimento” (§ 3º) equivale ao “registro do memorial de incorporação” (§ 15), e, tal como no § 3º, o § 15 o considera, juntamente com a “instituição do condomínio”, um “ato registral único”, é porque, consequentemente, o § 15 também prevê que, juntamente com a “instituição do condomínio”, o “registro (…) da especificação do empreendimento” é um “ato registral único”.

11. Assim, mostra-se corroborada a aplicabilidade da disposição constante do § 3º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73, independentemente de qualquer limitação temporal constante do caput do artigo – porquanto repetida sem qualquer limitação no § 15, do art. 32, da Lei nº 4.591/64 – e, consequentemente, evidenciada a incorreção da previsão aposta na contestada Lei Estadual nº 12.692/06 (segundo a qual: “Nas individualizações de edifícios, serão cobrados emolumentos por unidade autônoma”).

Isso porque, correspondendo o termo “individualizações de edifícios” da norma impugnada, aos termos “especificação do empreendimento” do § 3º, do art. 237-A, da LRP, e “memorial de incorporação” do § 15, do art. 32, da LII, evidente a impossibilidade de se promover qualquer cobrança de emolumentos referente ao ato em questão, para além daquele que já tiver sido cobrado pelo “registro da instituição de condomínio” (§ 3º) / “registro (…) da instituição do condomínio” (§ 15).

[…]

14. Dessarte, percebe-se que a constatada invalidade da previsão em Lei Estadual (nº 12.692/06), de que “Nas individualizações de edifícios, serão cobrados emolumentos por unidade autônoma”, enseja a consequente carência de amparo legal para a regulamentação da Corregedoria local (Provimento nº 001/2020-CGJ/RS) estabelecendo a cobrança de emolumentos “por unidade autônoma” – o que inviabiliza sua arrecadação.

15. Mesmo se assim não fosse, não seria possível a cobrança dos emolumentos “por unidade autônoma”, como previsto nos arts. 782 e 795 do Provimento nº 001/2020-CGJRS, porque a vigente redação do art. 237-A, caput, da Lei nº 6.015/73, dispõe que:

“Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.”

O parágrafo 3º, do mesmo dispositivo legal, por sua vez, estabelece:

“Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (§ 1º); e que “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.”

Logo, em que pese estar previsto no art. 782, do Provimento nº 001/2020-CGJ/RS, que “Concluída a obra com o ‘habite-se’, será procedida a sua averbação, assim como a das eventuais alterações decorrentes da construção na matrícula de cada unidade autônoma (…) [e] serão devidos os emolumentos da averbação por unidade autônoma”, tal previsão esbarra na regulamentação federal, segundo a qual “(…)a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas” (art. 237-A, caput, LRP). (Grifo nosso).

Ademais, a despeito do art. 795, do Provimento nº 001/2020-CGJ/RS, estabelecer que “Serão devidos os emolumentos correspondentes à averbação do ‘habite-se parcial’, ao registro da (…) especificação das unidades concluídas, vencendo emolumentos por unidade autônoma” e que as “Novas averbações de ‘habite-se parcial’, bem como que o registro da especificação parcial decorrente de novo ‘habite-se parcial’ (ou total), terão a incidência de emolumentos também por unidade autônoma”, tais previsões esbarram, do mesmo modo, na regulamentação federal da matéria, segundo a qual “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos” (§ 3º), e de que “Após o registro (…) da incorporação imobiliária, (…) até que tenha sido averbada a conclusão das obras (…) Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico (…) serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (caput e § 1º).

16. Outrossim, no que tange a possibilidade de cobrança por “unidade autônoma”, consignam-se os seguintes termos expressos nos recém incluídos §§ 4º e 5º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73:

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) [g.n.]

17. De acordo com a reprodução supra, evidencia-se que, com a edição da Lei nº 14.382/2022, passou o art. 237-A, da Lei de Registros Públicos, a viabilizar eventual cobrança de emolumentos por “unidade autônoma”, tão somente quanto à abertura de matrículas. Porquanto, FACULTOU a ABERTURA DE MATRÍCULA PARA CADA UNIDADE AUTÔNOMA, desde que APÓS o registro da incorporação, e cuja COBRANÇA DE EMOLUMENTOS pelo serventuário SOMENTE pode ocorrer caso a abertura de matrícula autônoma se dê POR REQUERIMENTO do interessado.

Logo, conquanto possível a arrecadação de emolumentos pela abertura de matrícula autônoma, decerto que vedada a cobrança “por unidade autônoma” de cada averbação realizada “Após o registro (…) da incorporação imobiliária (…) até (…) a própria averbação da conclusão do empreendimento” (art. 237-A, caput, LRP), já que “Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico (…) serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (art. 237- A, § 1º, LRP).

18. Observa-se, ainda, que, nos termos dos §§ 4º e 5º, do artigo 273- A, da LRP, a eventual cobrança de emolumentos por abertura de matrícula autônoma somente pode incidir se ocorrer “por requerimento do interessado”, e não “no interesse do serviço”. Entende-se por ato praticado “no interesse do serviço” todo aquele que seja efetuado, de ofício, pelo delegatário, no exercício de sua própria discricionariedade ou para fins de cumprimento de disposições normativas, sejam elas legais ou regulamentares. Assim, se a abertura de matrícula autônoma decorrer da observância, pelo delegatário, de ato normativo que imponha sua consecução [que imponha a abertura de matrícula autônoma], tal não se dará “por requerimento do interessado”, mas, sim, “no interesse do serviço”, de modo que será “vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado”.

19. Em harmonia com o exposto, conclui-se que são indevidas as cobranças de emolumentos impugnadas pela parte requerente. (Id5290512, sem grifos originais).

Vale ressaltar que a discussão sobre a sistemática de cobrança de custas e emolumentos em empreendimentos imobiliários não é inédita neste Conselho. Acerca da questão, esta Corte Administrativa firmou entendimento no sentido de que as averbações e registros são considerados ato único de registro, confiram-se os precedentes:

EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. ATO ADMINISTRATIVO. CONTROLE EXERCIDO SEM PRÉVIA INTIMAÇÃO DE INTERESSADOS. PREJUÍZO JURÍDICO NÃO DEMONSTRADO. RATIFICAÇÃO DE ATOS DECISÓRIOS. 1. O ato administrativo consubstanciado na Decisão n. 355/2015 CGJ/GO é nulo, em virtude de conteúdo decisório que afronta: a) a literalidade do texto de Lei Federal, produzida no exercício da competência privativa da União; e b) a resultante de controle de legalidade exercido pelo CNJ, em cumprimento à outorga constitucional de competência. 2. O artigo 237-A, §1º da Lei n. 6.015/1973, na redação determinada pela Lei n. 11.977/2009, aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). 3. Inocorrência de prejuízo jurídico em caso concreto no qual: a) os que se qualificam interessados, não intimados, em momento anterior àquele no qual foi proferida (em 07/11/2017) a Decisão Final em Procedimento de Controle Administrativo (Id 2276810), compareceram posteriormente, trazendo impugnações fundamentadas ao julgamento monocrático; e b) as impugnações apresentadas são insuficientes ao afastamento de entendimento, no âmbito do CNJ, consolidado desde 12/04/2011 (data de julgamento do PP n. 0005525- 75.2009.2.00.0000) e ainda vigente. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Corregedoria – 0003591-72.2015.2.00.0000 – Rel. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA – 92ª Sessão Virtual – julgado em 10/09/2021)

RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA. DIREITO REGISTRAL. ARTIGO 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI FEDERAL n° 6.015/73). APLICAÇÃO. CUSTAS E EMOLUMENTOS DE AVERBAÇÕES E REGISTROS. ÚNICO ATO DE REGISTRO. NORMA DE ÂMBITO GERAL. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0006000-50.2017.2.00.0000 – Rel. ANDRÉ LUIZ GUIMARÃES GODINHO – 39ª Sessão Virtual – julgado em 08/11/2018)

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATO DE REGISTRO ÚNICO. ART. 236, § 1º, DA LEI N. 6.015/1973. 1. Não procede a alegação de prejudicialidade do pedido de providências fundada em ação judicial que trata da mesma matéria quando a recomendação do CNJ não é o objeto que deu ensejo à aludida ação. 2. A cobrança indevida ou excessiva também se insere entre os atos administrativos sujeitos ao controle do Poder Judiciário decorrente do poder de fiscalização previsto no art. 236, § 1º, da Constituição Federal. 3. Fixada a orientação do Conselho Nacional de Justiça sobre a incidência dos emolumentos (PP n. 0005525-75.2009.2.00.0000) e havendo lei expressa que disciplina a matéria, não cabe a cobrança de forma diversa, a pretexto de inexistência de lei estadual e de norma da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado regulamentadora da matéria. 4. Recurso administrativo desprovido. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Corregedoria – 0003793-20.2013.2.00.0000 – Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA – 271ª Sessão Ordinária – julgado em 08/05/2018)

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. AVISO 421/2009 da CGJRJ – INTERPRETAÇÃO DO ART. 237-A DA LEI 6.015/73 – INCLUSÃO PELO ART. 76 DA LEI 11.977/2009 – APLICAÇÃO GERAL A TODOS OS PARCELAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – AFASTAMENTO DA INTERPRETAÇÃO QUE RESTRINGE SUA INCIDÊNCIA AOS IMÓVEIS OBJETO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV. I – Pelo Aviso nº 421/2009, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou que o art. 237-A, § 1º, introduzido na Lei 6.015/73 pela Lei nº 11.977/2009, que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, aplicar-se-ia, exclusivamente, às incorporações imobiliárias objeto do referido programa. II – Interpretação que não se coaduna com a interpretação histórica, sistemática e teleológica a ser conferida ao novel dispositivo, já que a nova disciplina insere-se na competência privativa da União prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal, não se cuida de isenção tributária heterônoma e visa atenuar os custos da incorporação imobiliária para reduzir o conhecido déficit habitacional brasileiro. III – O art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73 aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV. IV – Voto no sentido de anular o Aviso nº 421/2009 da CGJRJ e expedir recomendação para que todos os Tribunais de Justiça apliquem a interpretação conferida por este voto ao art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73. (CNJ – PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0005525- 75.2009.2.00.0000 – Rel. ELIANA CALMON – 124ª Sessão Ordinária – julgado em 12/04/2011)

Como se vê, em diversas oportunidades, o Conselho Nacional de Justiça decidiu pela aplicabilidade do artigo 237-A da Lei 6.015/73 a todas as incorporações imobiliárias, de modo a não ser possível exigir a cobrança de custas e emolumentos a cada averbação tal como disciplinado pela CNNR/RS.

Ante o exposto, considerados os precedentes deste Conselho acerca da matéria e com fundamento no artigo 25, inciso XII, alínea “b”, do RICNJ, julgo o pedido procedente para determinar a CGJRS que: a) efetue a cobrança de custas e emolumentos relativos a registros e averbações realizadas entre o registro da incorporação imobiliária e a instituição do condomínio na forma prevista pelo artigo 237-A da Lei 6.015/73, de modo a não realizar tais cobranças por unidade autônoma; b) no prazo de 90 (noventa) dias, adeque a redação do artigo 782, caput e §1º e artigo 795, ambos da CNNR/RS, às disposições do artigo 237-A da Lei 6.015/73.

Intimem-se as partes.

Após, arquivem-se os autos independentemente de nova conclusão.

Conselheiro ALEXANDRE TEIXEIRA

Relator

Dados do processo:

CNJ – Pedido de Providências nº 0005169-60.2021.2.00.0000 – Rio Grande do Sul – Rel. Cons. Alexandre Teixeira – DJ 26.02.2024

Fonte: INR Publicações.

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Sentença – Pedido de Providências – Marco Legal das Garantias – Incorporação de serventias extrajudiciais vagas pelas providas – Queda do teto remuneratório para as serventias vagas – Provimento sem concurso – Pretensão de beneficiar, pela via transversa, os titulares em detrimento dos interinos – Incompetência do Poder Judiciário de imiscuir na atividade legislativa – Improcedência.

Escrito por

Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0005833-23.2023.2.00.0000

Requerente: CRISTINA GOMES DE ARAÚJO DA CUNHA

Requerido: CORREGEDORIA NACIONAL DE JUSTIÇA

DECISÃO

1. Trata-se de Pedido de Providências autuado no Sistema Pje em cumprimento a despacho exarado no processo SEI n. 07686/2023, autuado pela Secretaria-Geral do CNJ, em decorrência do recebimento do “e-mail (1613153) em que a advogada Cristina Gomes de Araujo da Cunha, OAB/RJ 176.249, chama a atenção para as Emendas n. 49 (correspondente à Emenda n. 64 – CAE) e n. 42 (correspondente à Emenda n. 56 – CAE) do Projeto de Lei n. 4188/2021 – EMS n. 4188/2021″.

A advogada apresentou a seguinte argumentação:

(…) está tramitando no Congresso Nacional, o Projeto de Lei nº 4.188/2021 (EMS nº 4.188/2021) que acabou de retornar à Câmara dos Deputados, após votação no Senado Federal, conhecido como MARCO LEGAL DE GARANTIAS, que visa além do aprimoramento das regras de garantias, também sobre a incorporação dos Cartórios vagos pelos Titulares de Cartórios providos, bem como, a queda do Teto Constitucional dos Titulares que assumirem os Cartórios que estejam vagos, matéria vedada tanto pela Constituição Federal, quanto por Julgados do Supremo Tribunal Federal e que só podem ser alterados através de Projeto de Emenda Constitucional – PEC.

Neste Projeto de Lei (EMS 4.188/2021), aprovado pelo Senado Federal, encaminhado (no dia 12/07/2023) novamente a Câmara dos Deputados, os titulares dos Cartórios Extrajudiciais, pretendem de uma só vez e de forma transversa, resolver a questão dos Cartórios vagos com a incorporação pelos Cartórios providos, sem que haja Concurso Público, e, ainda, a queda do Teto Constitucional do Titulares que vierem a assumir os Cartórios vagos.

Sobre o Teto Constitucional cabe aqui esclarecer que, o mesmo só cabe aos interinos dos Cartórios vagos, haja vista que, com a vacância das Serventias, os Cartórios antes privatizados retornam ao Poder Público, motivo pelo qual a remuneração do Interinos é de até 90,25% do subsídio dos Ministros do Supremo Tribunal Federal, conforme determinado pela Constituição Federal.

Ou seja, além dos Titulares pretenderem a incorporação dos Cartórios vagos, sem que haja o Concurso Público para tal, ainda querem receber integralmente sobre a arrecadação destes Cartórios incorporados, os quais seriam meros prepostos do Estado, RETIRANDO ASSIM, RECURSOS DO FUNDO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

(…)

A Emenda Nº 49 (referente a Emenda Nº 64 -CAE), de forma totalmente sorrateira, insere os parágrafos 3º e 4º, no já existente art. 39, da Lei 8.935/94, disciplinando que a designação de responsável pelo expediente não precise mais ser o substituto mais antigo sem vínculo de parentesco com o antigo Titular, bem como, que diferentemente do entendimento do Supremo Tribunal Federal, no Tema nº 779, os titulares passariam a receber de forma integral sobre a arrecadação da serventia vaga, e não mais sob o teto constitucional de 90.25% do subsídio dos Ministros do Supremo Tribunal Federal.

(…)

No que concerne a Emenda Nº 42 (correspondente à Emenda Nº 56 –CAE), também de forma sorrateira, este sugere a alteração da Lei 8.942/97, para inserir em seu art. 37, vários parágrafos, dentre os quais o parágrafo 7º, que chama bastante atenção.

(…)

Ou seja, com a inclusão do §7º, do art. 37, da Lei nº 9.492/97, que pode ser considerado uma aberração legislativa, haja vista, que a Constituição Federal determina que os cartórios extrajudiciais só podem ser providos através de concurso de provimento ou remoção, e jamais por redistribuição, o que se pretende é beneficiar os Titulares de Cartórios Extrajudiciais para que estes possam receber de forma integral sobre a arrecadação da serventia, em detrimento dos Substitutos Interinos, dos Fundos Especiais dos Tribunais de Justiça, dos Municípios e da população em geral, já que tal disparate irá trazer perda de arrecadação (ISSQN), caso uma determinada atribuição seja transferida para outro Município, haja vista que a arrecadação do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN, será recolhido na sede do cartório que tenha incorporado a atribuição de um outro município, bem como a população terá que se deslocar de um município para outro, já que não existe a possibilidade de se instalar uma sucursal do cartório naquele município, conforme art. 43,
da Lei 8935/94.

(…)

Impõe-se assim, em caráter de urgência, e no interesse maior do respeito à Carta Magna, que o Congresso Nacional, por ambas e/ou qualquer de suas casas,imbuídas do verdadeiro espírito republicano e constitucional, se debrucem tecnicamente sobre tais aspectos, impedindo assim a criação de um monstro legal, e o questionamento da constitucionalidade do Projeto de Lei.

Por todo o exposto, ante a evidente inconstitucionalidade de toda a Emenda nº 49 (correspondente à Emenda nº 64 – CAE), bem como da Emenda nº 42 (correspondente à Emenda nº 56 – CAE), em seu art. 37, parágrafo 7º, do Projeto de Lei nº 4.188/2021, é que elas devem ser retiradas do texto do Projeto de Lei em análise.

Requer, portanto, que haja intervenção no processo legislativa para barrar a adoção das ementas em referência.

O processo SEI n. 07686/2023 veio à Corregedoria encaminhado pela Secretaria-Geral em virtude da competência regimental desta Unidade de atuação.

As emendas mencionadas pela peticionante seguem transcritas a seguir:

Dispensa de depósito prévio de emolumentos para protesto para títulos envolvendo dívidas vencidas há menos de 120 (cento e vinte) dias

EMENDA Nº 56 – CAE Inclua-se, onde couber, o seguinte artigo no do Projeto de Lei nº 4.188, de 2022:

(…)

§ 7º Os Estados e o Distrito Federal deverão estabelecer, no âmbito de suas competências, a acumulação de tabelionato de protesto que esteja vago no mesmo município ou região administrativa a tabelionato de protesto que esteja provido, bem como a acumulação de tabelionato de protesto que esteja vago em município próximo àquele que esteja provido noutro município ou região administrativa, mesmo que a serventia vaga já esteja oferecida em concurso público de provimento inicial ou remoção, visando o aumento do volume de títulos apresentados a protesto do serviço provido e como compensação, sem ônus para o Poder Público, que preserve o equilíbrio econômico-financeiro dos tabelionatos de protesto, anterior ao deferimento do benefício da postergação da cobrança dos emolumentos conferido aos credores ou apresentantes de títulos e outros documentos de dívida destinados a protesto.”

(…)

________________________________________________________

Designação de interino no caso de vacância de cartório e condições financeiras

EMENDA Nº 64 – CAE

Inclua-se, onde couber, o seguinte artigo ao Projeto de Lei nº 4.188, de 2021:

A Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, passa a vigorar com as seguintes alterações:

‘Art. 39. (…)

§ 3º A designação do responsável pelo expediente deverá recair sobre notário ou oficial de registro que exerça ao menos uma das atribuições da serventia vaga no mesmo município ou em município próximo ou, ainda, inexistindo notário ou oficial de registro que preencha as condições da hipótese anterior, escrevente substituto da mesma serventia vaga ou, inexistindo, escrevente de outra serventia de mesma natureza da serventia vaga do mesmo município ou de município próximo.

§ 4º Na vacância da titularidade da delegação, os serviços pertinentes à serventia continuarão a ser exercidos em caráter privado quando o designado como responsável pelo expediente for notário ou oficial de registro, que será remunerado exclusivamente pelos emolumentos integrais pagos diretamente pelas partes em razão de cada ato praticado, fixados e a ele destinados pela respectiva lei da unidade da Federação, pelo que ser-lhe-á garantido a aplicação das disposições dos arts. 21 e 28 desta Lei, enquanto durar a designação.’ (NR)”

DECIDO.

2. Embora a Secretaria-Geral do CNJ tenha encaminhado o e-mail da requerente à Corregedoria Nacional de Justiça, observa-se que a pretensão da requerente não encontra abrigo dentre as competências do Corregedor Nacional, previstas no art. 8º.

3. Ressalte-se que em relação à atividade dos serviços notariais e de registro, a competência desta Corregedoria Nacional está em propor medidas ou expedir Recomendações, Provimentos, Instruções, Orientações e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos órgãos do Poder Judiciário e de seus serviços auxiliares e dos serviços notariais e de registro. Não compete à Corregedoria Nacional intervir na atividade legislativa do Congresso Nacional.

4. Ademais, observa-se que o Projeto de Lei n. 4188/2021, que dispõe sobre a criação de instituições gestoras de garantias no âmbito do Marco Legal de Garantias, já foi transformado na Lei Ordinária 14711/2023.

5. Ante o exposto, nos termos do art. 8º, I, do RICNJ, julgo improcedente o pedido de providências e determino o arquivamento sumário destes autos.

Publique-se. Arquive-se.

Brasília, DF, data registrada pelo sistema.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Corregedor Nacional de Justiça

Dados do processo:

CNJ – Pedido de Providências nº 0005833-23.2023.2.00.0000 – Rio de Janeiro – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJ 27.02.2024

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida arrecadação de imóvel abandonado qualificação negativa cópia simples de procedimento administrativo desenvolvido perante o município, com observância dos requisitos do Artigo 64 da Lei n. 13.465/2017 e do Artigo 1.276 do Código Civil modo derivado de aquisição de propriedade – Bloqueio da matrícula impossibilidade de novo ato registral sem expressa autorização da autoridade judicial que o determinou prenotações anteriores – Apelação não provida.

Escrito por

Apelação Cível nº 1002918-88.2023.8.26.0604

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002918-88.2023.8.26.0604
Comarca: SUMARÉ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002918-88.2023.8.26.0604

Registro: 2024.0000497816

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002918-88.2023.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante MUNICÍPIO DE HORTOLÂNDIA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SUMARÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de maio de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1002918-88.2023.8.26.0604

Apelante: Município de Hortolândia

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Sumaré

VOTO Nº 43.367

Registro de imóveis – Dúvida arrecadação de imóvel abandonado qualificação negativa cópia simples de procedimento administrativo desenvolvido perante o município, com observância dos requisitos do Artigo 64 da Lei n. 13.465/2017 e do Artigo 1.276 do Código Civil modo derivado de aquisição de propriedade – Bloqueio da matrícula impossibilidade de novo ato registral sem expressa autorização da autoridade judicial que o determinou prenotações anteriores – Apelação não provida.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Município de Hortolândia contra a r. sentença de fls. 317/318, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sumaré, que julgou procedente dúvida registral para manter a recusa de registro de título de arrecadação do imóvel da matrícula n. 137.980 daquela serventia (prenotação n. 427.805 fl. 279). Fê-lo a r. sentença sob o argumento de que, embora não se discuta a configuração dos requisitos legais para a arrecadação municipal do bem, não é possível registro enquanto perdurar o bloqueio de sua matrícula, tal como determinado pelo juízo da 1ª Vara da Fazenda Pública de Campinas. Cabe ao município interessado diligenciar junto ao juízo competente para o devido cancelamento nos termos do art. 214, § 4º, da Lei de Registros Públicos (fls. 317/318).

O Município de Hortolândia apela, argumentando que o título trata-se de processo administrativo, de n. 9.115/2019 (fls. 07/278), por meio do qual se comprovou não só o abandono efetivo do imóvel, como seu abandono presumido, já que não adimplidos os ônus fiscais sobre a propriedade por cinco anos (artigo 64, § 1º, da Lei n. 13.465/2017), sem que tenha havido apresentação de manifestação pelos proprietários ou eventuais terceiros interessados pelo prazo legal após notificação por edital (artigo 64, § 2º, inciso III, da Lei n. 13.465/2017, e artigo 1.276 do Código Civil).

A parte apelante argumenta, ainda, que a Lei n. 13.465/2017 não prevê necessidade de “decisão final fundamentada” no processo administrativo de arrecadação, mas prova do abandono e oportunidade para apresentação de impugnação; que a Lei n. 13.726/2018 dispensa o cidadão de autenticar cópia de documento (artigo 3º, inciso II) e não há motivo para se exigir cópia autenticada do processo administrativo, notadamente porque não há previsão na Lei n. 13.465/2017 sobre apresentação de “capa, termos de abertura e encerramento”; que o bloqueio previsto nos §§ 3º e 4º do artigo 214 da Lei n. 6.015/73 refere-se às nulidades do registro e não às ordens de indisponibilidade de bens averbadas na matrícula, as quais decorrem de penhora em sua maioria; que a arrecadação do bem, na forma dos artigos 1.276 do CC e 64 da Lei n. 13.465/2017, é espécie de aquisição originária, de modo que seu registro, que não depende da vontade do proprietário, deve prevalecer sobre a ordem de indisponibilidade; que não se nega registro de usucapião ou de desapropriação em razão da existência de averbação de indisponibilidade, o que também deve ser observado em relação à arrecadação; que o Código Civil (artigos 1.275 e 1.276) e a Medida Provisória n. 759/2016, convertida na Lei n. 13.465/2017 (artigo 64), estabeleceram o instituto da arrecadação de bens, consistente na perda da propriedade imobiliária por abandono, que visa justamente efetivar a função social da propriedade e da cidade, em consonância com o que estabelece a Lei n. 10.257/2001 (fls. 324/332).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 353/354).

É o relatório.

De início, vale ressaltar que o Oficial titular ou interino dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

Vejamos os motivos.

O Município de Hortolândia pretende o registro de processo administrativo por meio do qual arrecadou o imóvel da matrícula n. 137.980 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sumaré (fls. 07/278).

O título em questão foi prenotado em 17 de fevereiro de 2023 sob o n. 427.805, mas qualificado negativamente nos seguintes termos (fl. 279):

“1. Cabe primeiramente informar que trata-se de apresentação de cópias simples, portanto, não encontram-se no rol restrito do artigo 221 da Lei nº 6.015/73.

2. Tendo em vista que a legislação não dispõe sobre a forma de transmissão dos imóveis objetos de arrecadação pelo Municípios, faz-se necessária a apresentação de Carta de Sentença Judicial de Adjudicação, autorizando o registro da transmissão do imóvel arrecadado ao Município de Hortolândia-SP.

3. Conforme, AV. 9 de 14 de outubro de 2016, o imóvel objeto da matrícula nº 137.980 encontra-se BLOQUEADO, tendo em vista o ofício extraído dos autos da ação do processo nº 1024529-59.2016.8.26.0114, da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas- SP.

Sendo assim, nos termos do artigo 214, § 4º, da Lei de Registros Públicos Lei nº 6.015/73, fica este oficial impedido de praticar qualquer ato na referida matrícula, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação dos seus títulos, que ficarão com prazo prorrogado até a solução do bloqueio, o que se aplica ao presente caso”.

Ao encaminhar o caso para análise pela Corregedoria Permanente, o Oficial Registrador esclareceu que, com a regulamentação do instituto da arrecadação de imóvel abandonado, artigo 64 da Lei n. 13.465/2017, a formação de título neste sentido na via administrativa passou a ser viável, de modo que, em reanálise das exigências feitas, o processo administrativo apresentado pela parte apelante comporta registro desde que “dele restem inequivocamente comprovados todos os requisitos procedimentais previstos nos incisos, I, II, e III do art. 64 da Lei n. 13.465/2017, culminando com decisão final fundamentada, que aborde todos os itens previstos, inclusive a presunção absoluta prevista no parágrafo segundo do artigo 1.276 do Código Civil, bem como notificações às proprietárias, à credora hipotecária”, com apresentação “por folhas numeradas e autenticadas, com capa, termos de abertura e encerramento” (fl. 02).

Esclareceu, ainda, que a negativa se mantém diante do bloqueio da matrícula (Av. 9 fls. 293/294 e artigo 214 da Lei n. 6.015/73), de modo que necessária ordem judicial de cancelamento pela própria autoridade que o determinou, bem como que referida matrícula possui prenotações anteriores vigentes, que aguardam a solução do bloqueio para qualificação e possível acesso à tábua registral, com prioridade em relação ao presente protocolo, a saber (fl. 03):

“1º) Protocolo n. 337.371, de 13 de abril de 2018 certidão de penhora expedida pelo 2º Oficial Cível da Comarca de Jundiaí SP, Processo n. 1018957-22.2016.8.26.0309;

2º) Protocolo n. 407.417, de 07 de dezembro de 2021 ordem de indisponibilidade cadastrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, proveniente da Vara do Trabalho de Hortolândia-SP, Processo n. certidão de penhora expedida pelo 2º Ofício Cível da Comarca de Jundiaí SP, Processo n. 0011596-80.2014.5.15.0152;

3º) Protocolo n. 415.000, de 05 de julho de 2022 nova ordem de bloqueio e de averbação de existência de ação, expedida pela 1ª Vara Cível da Comarca de Hortolândia SP, Processo n. 0005227-65.2020.8.26.0229”.

Assim, somente após análise e qualificação dos protocolos acima (princípio da prioridade) e caso seu acesso não exclua a prenotação apresentada pelo Município (se incompatíveis entre si), serão possíveis análise e qualificação da prenotação n. 427.805 (fls. 01/04).

A Lei n. 13.465/2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, alterou de modo significativo o instituto do abandono do Direito Civil.

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.275 e 1.276, prevê a figura do abandono como hipótese de perda da propriedade:

“Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: (…)

III por abandono; (…)

“Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

§ 1 o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.

§ 2 o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”.

Embora preservados os requisitos tradicionais do abandono, a arrecadação de imóvel abandonado por município passou a ser autorizada pela nova lei de regularização fundiária mediante a prévia abertura de processo administrativo, com notificação dos proprietários e interessados para, querendo, impugnar o ato no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação (artigo 64, § 2º, inciso III, da Lei n. 13.465/2017).

O processo de formação do título, portanto, não precisa mais ser feito na via judicial, o que foi confirmado pelo próprio Oficial à fl. 02, com superação da exigência contida no item 2 da nota devolutiva (fl. 279).

Note-se que, após a arrecadação, o imóvel ainda não integra o patrimônio público: nos termos do artigo 1.276, caput, do Código Civil, a perda da propriedade somente se dará decorridos três anos da lavratura do auto de arrecadação, período no qual o proprietário poderá evitar a perda por meio de comportamento incompatível com o abandono.

No caso concreto, após a abertura do processo administrativo (artigo 64, inciso I, da Lei n. 13.465/2017) e comprovado o tempo de abandono e de inadimplência fiscal (artigo 64, inciso II, da Lei n. 13.465/2017), houve tentativa de notificação dos proprietários tabulares (fls. 232, 236/237) e demais interessados (fls. 233, 234, 237/238), nos termos do artigo 64, inciso III, da Lei n. 13.465/2017. Pela falta de sucesso, expediu-se edital de notificação (fls. 239/240), que foi publicado por três vezes no Diário Oficial Eletrônico do Município de Hortolândia (fls. 243/245), na imprensa oficial (fls. 247/249) e em jornal de grande circulação local (fls. 250/252).

Seguiu-se, então, com a lavratura de “Auto de Constatação de Abandono” (fl. 255), com determinação de publicação no Diário Oficial Eletrônico do Município de Hortolândia, o que se deu em 02 de dezembro de 2019 (fls. 266/267).

Verificado o decurso do triênio previsto no caput do artigo 1.276 do Código Civil (fl. 277), determinou-se à Procuradoria Geral do Município de Hortolândia que adotasse as providências necessárias à regularização da propriedade do imóvel junto à serventia imobiliária, conforme preceitua o artigo 8º do Decreto Municipal n. 4.294/2019, que regulamenta o procedimento administrativo para arrecadação de bens imóveis vagos no âmbito daquele município (copiado à fl. 262).

Constata-se, portanto, como preenchidos todos os requisitos legais necessários à formação de título de arrecadação de imóvel abandonado em favor do Município, que foi o apresentante, de modo que não se justifica a exigência de apresentação de folhas numeradas e autenticadas do procedimento administrativo, com capa e termos de abertura e encerramento, além de decisão final fundamentada (item 1 da nota devolutiva fl. 279).

Além de inexistir exigência expressa neste sentido na lei de regência, o apresentante, como já dito, é o próprio Município interessado, sendo o título formado por cópia de seus documentos em qualidade suficiente à devida análise.

Dessa maneira, e uma vez que não foram especificadas efetivas irregularidades, a exigência de complemento é formalismo excessivo, que pode ser dispensado.

No que diz respeito ao óbice decorrente do bloqueio averbado na matrícula n. 137.980 (fls. 282/294), a conclusão é outra.

Nota-se que, quando da instauração do procedimento administrativo para arrecadação do imóvel, em 05 de agosto de 2019 (fls. 07/14), já vigia ordem de bloqueio (1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Campinas, conforme AV.9/137980, de 14 de outubro de 2016 – fls. 293/294).

Nos termos do § 4º, do artigo 214, da Lei n. 6.015/73:

“Art. 214 (…).

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio”.

O bloqueio, portanto, é providência cautelar que impede, a partir de sua averbação, a prática de qualquer ato registral na matrícula, ressalvadas exceções expressamente autorizadas pela própria autoridade que o impôs.

Em outros termos, a partir de tal medida, título não poderá ter ingresso sem autorização prévia do juízo que a determinou ou após seu cancelamento.

Vale observar que não cabe, neste âmbito administrativo, qualquer juízo de valor sobre as medidas restritivas, as quais devem ser debatidas nos autos em que determinadas.

A via administrativa, como se sabe, não se presta a rever decisões proferidas em sede judicial.

A matéria não é nova e já foi objeto de análise por este C. Conselho Superior da Magistratura (destaques nossos):

“REGISTRO DE IMÓVEIS. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. INDISPONIBILIDADE DE BENS DESPROVIDA DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR O SEU REGISTRO, O QUAL, CONTUDO, ESTÁ OBSTADO DEVIDO AO BLOQUEIO JUDICIAL DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DÚVIDA PROCEDENTE. APELO NÃO PROVIDO” (TJSP; Ap. Cível n. 1072860-07.2022.8.26.0100; Rel. Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 13/12/2022; Data de Registro: 10/01/2023).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ADITAMENTO A CONTRATO PARTICULAR. NECESSIDADE DA APRESENTAÇÃO DA TOTALIDADE DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS POR FORMAREM UM ÚNICO NEGÓCIO JURÍDICO. NÃO SUBSTITUIÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR POR OUTRO ANTE A DIVERSIDADE DE PARTES. ESPECIALIDADE OBJETIVA. NECESSIDADE DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO TÍTULO CONFORME OS REGISTROS EXISTENTES. BLOQUEIO JUDICIAL QUE NÃO PERMITE O INGRESSO DE CONTRATO SEM EXPRESSA AUTORIZAÇÃO DA AUTORIDADE JUDICIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DA NÃO APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS SOB ALEGAÇAO DE SUA RETENÇÃO POR TERCEIROS. RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP; Ap. Cível n. 1046099-39.2017.8.26.0576; Rel. Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Data do Julgamento: 24/01/2019; Data de Registro: 29/01/2019).

Não há nem mesmo como se sustentar que se trata de aquisição de natureza originária, como a usucapião, na medida em que a arrecadação se aproxima muito mais da arrematação judicial, enquanto alienação forçada, sendo pacífico o entendimento atual de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação Título judicial sujeito à qualificação registral Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente Recurso não provido, com determinação” (TJSP; Apelação Cível 0005176-34.2019.8.26.0344; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação Executado que é titular de direitos sobre o imóvel Forma derivada de aquisição de direitos Arrematação que não pode ir além dos direitos do executado Princípio da continuidade – Dúvida procedente Apelação não provida” (TJSP; Apelação Cível 1125920-02.2016.8.26.0100; Relator: Pereira Calças (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 02/12/2017; DJe: 15/03/2018).

Nesse mesmo sentido, as Apelações n. 1001015-36.2019.8.26.0223, n. 1061979-44.2017.8.26.0100, n. 0018338-33.2011.8.26.0100 e n. 0035805-59.2010.8.26.0100, dentre outras.

O que se discute, em última análise, é se a arrecadação de imóvel abandonado é modo derivado ou originário de propriedade imóvel pelo Poder Público.

A par da similitude da arrecadação com a alienação judicial forçada e embora omisso o artigo 1.276 do Código Civil, não há dúvida de que a situação se assemelha aos casos de herança jacente e herança vacante, em que o Poder Público adquire a propriedade com as qualidades e os vícios do proprietário original.

Não se inaugura, portanto, uma nova cadeia dominial nem existe negócio jurídico para fins de transmissão, mas alienação forçada: o imóvel abandonado tem, portanto, causa e aquisição derivada e não originária.

Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. HERANÇA VACANTE. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – AQUISIÇÃO DERIVADA – RECURSO NÃO PROVIDO” (CSM, Apelação Cível n. 3005724-43.2013.8.26.0562, Rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. em 22 de setembro de 2014).

“HERANÇA VACANTE. Inaplicabilidade das regras gerais pertinentes aos herdeiros, porque o Município não ostenta esta condição, recebendo o bem situado na sua jurisdição no estado em que se encontra, com suas dívidas e direitos. Assim, configura-se descabida a pretensão de que o bem situado em outro município e por ele adjudicado responda pelas dívidas do bem adjudicado ao recorrente. RECURSO DESPROVIDO” (TJSP; Agravo de Instrumento 0132451-72.2012.8.26.0000; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 6ª Vara da Família e Sucessões; Data do Julgamento: 25/04/2013; Data de Registro: 29/04/2013).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ORDENS DE PENHORA E TERMOS LAVRADOS ANTES DA DECLARAÇÃO DE VACÂNCIA DOS BENS DEIXADOS PELO DEVEDOR. MUNICIPALIDADE QUE POSSUI CONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DO TÍTULO JUDICIAL. TÍTULO EXECUTIVO NÃO SATISFEITO. INOBSERVÂNCIA DO ART. 1821 DO CC E DA ORDEM DE PREFERÊNCIA, PREVISTA NO ART. 651, DO CPC/15. PREVALECIMENTO DAS PENHORAS PARA A SATISFAÇÃO DO TÍTULO JUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. Agravo de instrumento improvido” (TJSP; Agravo de Instrumento 2174293-17.2020.8.26.0000; Relator (a): Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020).

Em verdade, o próprio texto do artigo 1.276 do Código Civil também reforça a conclusão exposta acima na medida em que dispõe expressamente que o imóvel será arrecadado como “bem vago”.

A vacância, por sua vez, vem tratada nos artigos 1.819 a 1.823 do Código Civil, os quais fazem referência à herança jacente, assegurando aos credores o direito de pedir o pagamento de dívidas reconhecidas (artigo 1.821).

Não bastasse tudo isso, há notícia, ainda, de prenotações anteriores à ora em análise, de modo que, pelo princípio da prioridade, o título em questão somente poderá ser avaliado após o encerramento das prenotações anteriores.

A averbação de penhora não impede, de fato, registro de nova transmissão.

Já no que diz respeito às ordens de indisponibilidade, há que se observar o disposto no item 413, do Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

Por fim, vale consignar que não se vislumbra falha funcional na hipótese: todas as exigências formuladas na nota devolutiva permitiram a correta compreensão do que estava a obstar o registro colimado, tanto que o Município se insurgiu contra todas elas.

Diante do exposto e apenas em virtude do bloqueio da matrícula, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.06.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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