Autos: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – 0005169-60.2021.2.00.0000
Requerente: SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO E MOBILIARIO DE PELOTAS E REGIAO
Requerido: CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL – CGJRS
DECISÃO MONOCRÁTICA FINAL
Trata-se de Pedido de Providências (PP) em que o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO E MOBILIÁRIO DE PELOTAS E REGIÃO (SINDUSCON PELOTAS) requereu a nulidade dos artigos 782 e 795 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), bem como que seja determinado a CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (CGJRS) a edição de ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios.
O feito foi distribuído à Conselheira que me antecedeu, que não chegou a proferir decisão de mérito.
Inobstante, a Relatora em substituição, Conselheira Renata Gil, proferiu decisão de mérito em 23/02/2024, mas depois a revogou, alegando ter assinado por equívoco. Ao final, determinou a exclusão da decisão deste procedimento.
Apesar do equívoco na tramitação, entendo que os termos da decisão proferida e revogada estão corretos, razão pela qual passo a decidir no mesmo sentido:
Trata-se de Pedido de Providências (PP) em que o SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO E MOBILIÁRIO DE PELOTAS E REGIÃO (SINDUSCON PELOTAS) requereu a nulidade dos artigos 782 e 795 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), bem como que seja determinado a CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL (CGJRS) a edição de ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios.
Aduziu que o art. 237-A da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, dispõe que, desde o registro da incorporação até a emissão da carta de habite-se ou do certificado de conclusão da obra, todas as averbações e registros serão feitos na matrícula de origem do imóvel e em cada matrícula eventualmente aberta com a cobrança de emolumentos em ato único, independentemente do número de unidades ou lotes existentes.
Alegou que a aplicação do disposto no art. 237-A da Lei 6.015/73 foi pacificada pelo Conselho Nacional de Justiça no julgamento do PP 0005525- 75.2009.2.00.0000 e, em face disso, a CGJRS editou o Provimento 21, de 24 de agosto de 2017 e o Provimento 42, de 10 de dezembro de 2018.
Destacou que o Colégio Registral do Rio Grande do Sul, por meio do Comunicado 12, de 18 de dezembro de 2018, orientou a cobrança de custas e emolumentos em ato único, todavia, exclui deste procedimento o registro da instituição do condomínio.
O requerente alegou que a CNNR/RS prevê a cobrança de ato individualizado na averbação da construção e não há disciplina em relação a instituição do condomínio.
Apontou a inobservância do art. 237-A, §§1º e 3º da Lei 6.015/73 e que, ao julgar procedimento de dúvida, a CGJRS decidiu que os emolumentos devem ser cobrados em ato único até a averbação da construção e, após este marco, em atos individualizados.
Argumentou que não caberia à CGJRS disciplinar a questão em desarmonia com a decisão proferida por este Conselho no PP 0005525- 72.2009.2.00.0000. Defendeu a nulidade dos artigos 782, §1º e 795 da CNNR/RS por invasão de competência legislativa e reiterou a tese de que o registro do condomínio é ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.
Ao final, pediu a concessão de liminar para que a CGJRS fosse instada a determinar aos registradores de imóveis que efetuassem o cálculo e a cobrança de emolumentos sobre a averbação da construção e instituição/individualização do condomínio na forma do art. 237-A, §1º e 3º da Lei 6.015/73 com a consequente alteração do disposto no art. 782, §1º e 795 da CNNR/RS.
No mérito, requereu a procedência do pedido para determinar que a CGJRS edite ato normativo para definir o correto critério de apuração de emolumentos incidentes sobre a instituição de condomínios, bem como a nulidade dos artigos 782 e 795 da CNNRS.
O pedido de liminar foi indeferido nos termos da decisão Id4423536.A CGJRS prestou informações no Id4443540.
Em razão do término do mandato da relatora originária, o feito foi redistribuído a Conselheira que me antecedeu na vaga em 21 de janeiro de 2022 (certidão Id4593674).
Nos termos do despacho Id4640483, os autos foram enviados para emissão de parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça. Em razão da similitude da matéria, a unidade técnica reiterou a manifestação apresentada no PP 0003978- 77.2021.2.00.0000, cuja conclusão é a seguinte:
Portanto, em conformidade ao que vem sendo decidido pelo Plenário do CNJ, a Coordenadoria de Serviços Notariais e de Registros da Corregedoria Nacional de Justiça mantém entendimento pelo qual o artigo 237-A da Lei n. 6.015/1973, na redação determinada pela Lei n. 11.977/2009, aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
O parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registrou foi ratificado pela então Corregedora Nacional de Justiça, conforme decisão Id4665426.
Após a juntada do parecer emitido pela Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Nacional de Justiça, foi sancionada a Lei 14.382, de 27 de junho de 2022 que, dentre outras medidas, modificou o caput e nos §§ 1º e 5º do artigo 237-A da Lei 6.015/1973, o qual foi juntado no Id5290512 e ratificado pelo Senhor Corregedor Nacional de Justiça (Id5292282) com a conclusão abaixo transcrita:
18. Observa-se, ainda, que, nos termos dos §§ 4º e 5º, do artigo 273- A, da LRP, a eventual cobrança de emolumentos por abertura de matrícula autônoma somente pode incidir se ocorrer “por requerimento do interessado”, e não “no interesse do serviço”. Entende-se por ato praticado “no interesse do serviço” todo aquele que seja efetuado, de ofício, pelo delegatário, no exercício de sua própria discricionariedade ou para fins de cumprimento de disposições normativas, sejam elas legais ou regulamentares. Assim, se a abertura de matrícula autônoma decorrer da observância, pelo delegatário, de ato normativo que imponha sua consecução [que imponha a abertura de matrícula autônoma], tal não se dará “por requerimento do interessado”, mas, sim, “no interesse do serviço”, de modo que será “vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado”.
19. Em harmonia com o exposto, conclui-se que são indevidas as cobranças de emolumentos impugnadas pela parte requerente.
É o relatório. Decido.
O requerente se insurge contra dispositivos da CNNR/RS que estabelecem a cobrança, por unidade autônoma, de custas e emolumentos relativos a registros e averbações realizadas entre o registro da incorporação imobiliária e a instituição do condomínio. Para tanto, argumenta que a exigência está em desacordo com a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, uma vez que a norma federal determina a cobrança de custas e emolumentos em ato único.
O presente procedimento e o PP 0003978-77.2021.2.00.0000 possuem identidade de causa de pedir e, em razão disso, os analiso de forma conjunta.
A pretensão do SINDUSCON PELOTAS comporta acolhimento.
Inicialmente, é de destacar que os tribunais, por meio das respectivas corregedorias, têm competência para estabelecer normas administrativas relacionadas ao registro de imóveis. Todavia, é inarredável concluir que o exercício desta prerrogativa deve ter como premissa maior as regras gerais uniformizadas em nível federal pela Lei 6.015/73.
No caso vertente, o requerente contestou a legalidade dos artigos 782 e 795 Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul (CNNR/RS), que possuem a seguinte redação:
Art. 782 – Concluída a obra com o “habite-se”, será procedida a sua averbação, assim como a das eventuais alterações decorrentes da construção na matrícula de cada unidade autônoma.
§1º – Na hipótese do caput, serão devidos os emolumentos da averbação por unidade autônoma.
§2º – Caso ainda não efetuado o desdobramento em matrículas individuais, a averbação de que trata este artigo será levada a efeito na matrícula matriz.
[..]
Art. 795 – Serão devidos os emolumentos correspondentes à averbação do “habite-se parcial”, ao registro da instituição de condomínio (a ser feito apenas uma vez) e da especificação das unidades concluídas, vencendo emolumentos por unidade autônoma. Novas averbações de “habite-se parcial”, bem como o registro da especificação parcial decorrente de novo “habite-se parcial” (ou total), terão a incidência de emolumentos também por unidade autônoma.
Os citados dispositivos estabelecem que, com a conclusão da obra do empreendimento imobiliário e expedição do “habite-se”, são devidos emolumentos da averbação por cada unidade imobiliária. Embora a CGJRS argumente que a normatização administrativa segue o anexo da Lei Estadual 12.692, de 29 de dezembro de 2006, impende reconhecer que a regulamentação questionada neste procedimento está em desacordo com a legislação federal que rege a matéria. Vejamos.
O registro de imóveis é disciplinado pela Lei 6.015/73 e, em seu artigo 237-A, ficou estabelecido que, após o registro do parcelamento do solo e da incorporação imobiliária, até a averbação da conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato ou negócio jurídico serão considerados ato de registro único.
Confira-se o disposto no artigo 237-A da Lei 6.015/73, com redação dada pela Lei 14.382, de 27 de junho de 2022:
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.
§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.
§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.
§3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.
§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.
§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.
Percebe-se que a norma federal (de observância obrigatória, frise-se) prevê que, para fins de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e registro da incorporação imobiliária são considerados atos únicos.
Lado outro, a norma administrativa editada pela CGJRS (de caráter supletivo) estabelece que após a expedição do “habite-se”, a cobrança dos emolumentos das averbações ocorre por unidade autônoma. Portanto, há manifesta antinomia entre a Lei 6.015/73 e os artigos 782 e 795 da CNNR/RS.
É de ver que as alterações no artigo 237-A da Lei 6.015/73 promovidas pela Lei 14.382/2022 com a inclusão do §5º ao respectivo dispositivo permitem a abertura de uma matrícula para cada unidade autônoma do empreendimento com a consequente cobrança de emolumentos individualizados. Todavia, tal medida é possível apenas quando a abertura da matrícula ocorrer a requerimento do interessado.
Nesse contexto, não há fundamento para exigir de ofício a cobrança de custas e emolumentos por unidade autônoma do empreendimento imobiliário com fundamento no §5º do artigo 237-A da Lei 6.0157/73. Repita-se, a abertura de matrículas individualizadas ocorre a requerimento do interessado e, como regra geral, as averbações e registros devem ser considerados ato único de registro.
Cumpre anotar que, em face da especificidade das questões discutidas neste Pedido de Providências, os autos foram encaminhados para manifestação da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais da Corregedoria Nacional de Justiça e o parecer emitido pela unidade técnica evidenciou a ausência de fundamento jurídico para a regulamentação da CGJRS.
A título de reforço argumentativo, peço vênia para incorporar aos fundamentos da presente decisão o parecer da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais da Corregedoria Nacional de Justiça e dele destaco os seguintes trechos:
[…]
4. De acordo com as informações prestadas pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (Id. 4443540), “A normativa questionada pelo Sindicato é clara quanto ao termo inicial e final do ato único do artigo 237-A, não sendo nele incluído as instituições de condomínio, em razão de a Lei Estadual de Emolumentos do RS determinar sua cobrança por unidade autônoma”.
Isso porque, conforme consta do trecho do “parecer nº 2229/2018”, reproduzido pela parte requerida:
2. Não aplicação da regra do ato único ao registro do próprio parcelamento do solo e da incorporação. A regra do ato único insculpida no art. 237-A em nada altera a cobrança em si do registro da incorporação imobiliária e do [sic.] parcelamentos do solo, sendo que sua incidência tem cabimento apenas para os atos posteriores, conforme se vislumbra da redação do caput:
“Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até […]”.
Assim, conforme a Tabela de Emolumentos anexa à Lei Estadual 12.692/06, a incorporação continua sendo cobrada pelo custo global da obra, incidindo um teto de emolumentos (valor máximo de R$ 3.355,70), e o parcelamento do solo continua sendo cobrado por um valor fixo, conforme item 4 da referida tabela (valor de R$ 4,70 por unidade), além das demais cobranças legais. (..)” [g.n.]
5. A intelecção aduzida pela parte requerida não pode ser aplicada ao § 3º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73 (segundo o qual: “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos”).
A mesma lei que incluiu o § 3º no art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – a Lei nº 12.424/2011 – também alterou o seu § 1º e, neste, estabeleceu que “Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” [g.n.], enquanto que, naquele, previu apenas que “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos” (sem qualquer menção, ou vinculação, à limitação temporal prevista no caput do artigo).
Nota-se, assim, que, quando a norma quis limitar um parágrafo (o § 1º) aos termos expressos no caput do art. 237-A da LRP, ela o fez expressamente, o que denota sua não intenção de fazê-lo em relação à disciplina do § 3º; e, por via de consequência, expressa a obrigatoriedade de sua observância independentemente da limitação temporal prevista no caput do artigo.
Logo, ainda que se possa questionar a atecnicidade da alocação de tal previsão normativa enquanto um parágrafo do art. 237-A da LRP, forçoso entender que, independentemente do que aduz o caput do artigo, devem ser cobradas custas e emolumentos uma única vez quando do “registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento”.
6. Com efeito, vai ao encontro de tal conclusão, a constatação de que o “registro da incorporação imobiliária” – previsto no já mencionado art. 237-A, caput, da LRP –, equivale ao “registro (…) do memorial de incorporação” – previsto no art. 32, da Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias – LII) – que, por sua vez, engloba o registro do “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenha a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão” – conforme previsão constante do art. 32, “i”, da LII.
[…]
Percebe-se, assim, que, se antes havia a regra “Após a concessão do ‘habite-se’”, a “averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades” (art. 44), hoje o que há é a “averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno” (art. 44).
Isto porque, diferentemente de outrora, quando o incorporador somente podia “negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis” (art. 32, caput) uma série de DOCUMENTOS – dentre os quais, a simples “discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão” (art. 32, “i”) –, na atualidade, “O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente” (art. 32, caput) do MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – que é o impresso agregador de uma série de documentos a serem, por meio ele, registrados, e que engloba o hoje obrigatório “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”(art. 32, “i”).
8. O estabelecimento de tais diferenciações normativas no tempo se mostra necessário para demonstrar que, com a edição da Lei nº 14.382/2022, a “individualização e discriminação das unidades” autônomas a serem comercializadas, deixou de ser um ato realizado apenas com (ou após) “a averbação da construção das edificações” (art. 44), para ser efetivamente concretizado no próprio “memorial de incorporação” – haja vista ser ele constituído, dentre outras coisas, pelo referenciado “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”.
9. Outrossim, diverso não é o motivo para que o, também transcrito, § 1º-A, do art. 32, da Lei nº 4.591/64, estabeleça que “O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos”.
Isso porque, se “O registro do memorial de incorporação (…) [já] investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de (…) livre disposição ou oneração” das específicas frações ideais que lhe couberem do terreno, decerto que, também a partir dele, já deve haver a “individualização e discriminação das unidades” (art. 44) – realizada no próprio memorial de incorporação, por meio do “instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que tenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão”(art. 32, “i”, da LII) que o compõe.
[…]
10. Isso posto, é inegável a aplicabilidade da norma expressa no § 3º, do art. 237-A, da Lei dos Registros Públicos (“O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos”), porquanto constitua disposição também assente no § 15, do art. 32, das Lei das Incorporações Imobiliárias (“O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único”). Notadamente porque, se o “registro (…) da especificação do empreendimento” (§ 3º) equivale ao “registro do memorial de incorporação” (§ 15), e, tal como no § 3º, o § 15 o considera, juntamente com a “instituição do condomínio”, um “ato registral único”, é porque, consequentemente, o § 15 também prevê que, juntamente com a “instituição do condomínio”, o “registro (…) da especificação do empreendimento” é um “ato registral único”.
11. Assim, mostra-se corroborada a aplicabilidade da disposição constante do § 3º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73, independentemente de qualquer limitação temporal constante do caput do artigo – porquanto repetida sem qualquer limitação no § 15, do art. 32, da Lei nº 4.591/64 – e, consequentemente, evidenciada a incorreção da previsão aposta na contestada Lei Estadual nº 12.692/06 (segundo a qual: “Nas individualizações de edifícios, serão cobrados emolumentos por unidade autônoma”).
Isso porque, correspondendo o termo “individualizações de edifícios” da norma impugnada, aos termos “especificação do empreendimento” do § 3º, do art. 237-A, da LRP, e “memorial de incorporação” do § 15, do art. 32, da LII, evidente a impossibilidade de se promover qualquer cobrança de emolumentos referente ao ato em questão, para além daquele que já tiver sido cobrado pelo “registro da instituição de condomínio” (§ 3º) / “registro (…) da instituição do condomínio” (§ 15).
[…]
14. Dessarte, percebe-se que a constatada invalidade da previsão em Lei Estadual (nº 12.692/06), de que “Nas individualizações de edifícios, serão cobrados emolumentos por unidade autônoma”, enseja a consequente carência de amparo legal para a regulamentação da Corregedoria local (Provimento nº 001/2020-CGJ/RS) estabelecendo a cobrança de emolumentos “por unidade autônoma” – o que inviabiliza sua arrecadação.
15. Mesmo se assim não fosse, não seria possível a cobrança dos emolumentos “por unidade autônoma”, como previsto nos arts. 782 e 795 do Provimento nº 001/2020-CGJRS, porque a vigente redação do art. 237-A, caput, da Lei nº 6.015/73, dispõe que:
“Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.”
O parágrafo 3º, do mesmo dispositivo legal, por sua vez, estabelece:
“Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (§ 1º); e que “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.”
Logo, em que pese estar previsto no art. 782, do Provimento nº 001/2020-CGJ/RS, que “Concluída a obra com o ‘habite-se’, será procedida a sua averbação, assim como a das eventuais alterações decorrentes da construção na matrícula de cada unidade autônoma (…) [e] serão devidos os emolumentos da averbação por unidade autônoma”, tal previsão esbarra na regulamentação federal, segundo a qual “(…)a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas” (art. 237-A, caput, LRP). (Grifo nosso).
Ademais, a despeito do art. 795, do Provimento nº 001/2020-CGJ/RS, estabelecer que “Serão devidos os emolumentos correspondentes à averbação do ‘habite-se parcial’, ao registro da (…) especificação das unidades concluídas, vencendo emolumentos por unidade autônoma” e que as “Novas averbações de ‘habite-se parcial’, bem como que o registro da especificação parcial decorrente de novo ‘habite-se parcial’ (ou total), terão a incidência de emolumentos também por unidade autônoma”, tais previsões esbarram, do mesmo modo, na regulamentação federal da matéria, segundo a qual “O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos” (§ 3º), e de que “Após o registro (…) da incorporação imobiliária, (…) até que tenha sido averbada a conclusão das obras (…) Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico (…) serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (caput e § 1º).
16. Outrossim, no que tange a possibilidade de cobrança por “unidade autônoma”, consignam-se os seguintes termos expressos nos recém incluídos §§ 4º e 5º, do art. 237-A, da Lei nº 6.015/73:
§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) [g.n.]
17. De acordo com a reprodução supra, evidencia-se que, com a edição da Lei nº 14.382/2022, passou o art. 237-A, da Lei de Registros Públicos, a viabilizar eventual cobrança de emolumentos por “unidade autônoma”, tão somente quanto à abertura de matrículas. Porquanto, FACULTOU a ABERTURA DE MATRÍCULA PARA CADA UNIDADE AUTÔNOMA, desde que APÓS o registro da incorporação, e cuja COBRANÇA DE EMOLUMENTOS pelo serventuário SOMENTE pode ocorrer caso a abertura de matrícula autônoma se dê POR REQUERIMENTO do interessado.
Logo, conquanto possível a arrecadação de emolumentos pela abertura de matrícula autônoma, decerto que vedada a cobrança “por unidade autônoma” de cada averbação realizada “Após o registro (…) da incorporação imobiliária (…) até (…) a própria averbação da conclusão do empreendimento” (art. 237-A, caput, LRP), já que “Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico (…) serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes” (art. 237- A, § 1º, LRP).
18. Observa-se, ainda, que, nos termos dos §§ 4º e 5º, do artigo 273- A, da LRP, a eventual cobrança de emolumentos por abertura de matrícula autônoma somente pode incidir se ocorrer “por requerimento do interessado”, e não “no interesse do serviço”. Entende-se por ato praticado “no interesse do serviço” todo aquele que seja efetuado, de ofício, pelo delegatário, no exercício de sua própria discricionariedade ou para fins de cumprimento de disposições normativas, sejam elas legais ou regulamentares. Assim, se a abertura de matrícula autônoma decorrer da observância, pelo delegatário, de ato normativo que imponha sua consecução [que imponha a abertura de matrícula autônoma], tal não se dará “por requerimento do interessado”, mas, sim, “no interesse do serviço”, de modo que será “vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado”.
19. Em harmonia com o exposto, conclui-se que são indevidas as cobranças de emolumentos impugnadas pela parte requerente. (Id5290512, sem grifos originais).
Vale ressaltar que a discussão sobre a sistemática de cobrança de custas e emolumentos em empreendimentos imobiliários não é inédita neste Conselho. Acerca da questão, esta Corte Administrativa firmou entendimento no sentido de que as averbações e registros são considerados ato único de registro, confiram-se os precedentes:
EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. ATO ADMINISTRATIVO. CONTROLE EXERCIDO SEM PRÉVIA INTIMAÇÃO DE INTERESSADOS. PREJUÍZO JURÍDICO NÃO DEMONSTRADO. RATIFICAÇÃO DE ATOS DECISÓRIOS. 1. O ato administrativo consubstanciado na Decisão n. 355/2015 CGJ/GO é nulo, em virtude de conteúdo decisório que afronta: a) a literalidade do texto de Lei Federal, produzida no exercício da competência privativa da União; e b) a resultante de controle de legalidade exercido pelo CNJ, em cumprimento à outorga constitucional de competência. 2. O artigo 237-A, §1º da Lei n. 6.015/1973, na redação determinada pela Lei n. 11.977/2009, aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). 3. Inocorrência de prejuízo jurídico em caso concreto no qual: a) os que se qualificam interessados, não intimados, em momento anterior àquele no qual foi proferida (em 07/11/2017) a Decisão Final em Procedimento de Controle Administrativo (Id 2276810), compareceram posteriormente, trazendo impugnações fundamentadas ao julgamento monocrático; e b) as impugnações apresentadas são insuficientes ao afastamento de entendimento, no âmbito do CNJ, consolidado desde 12/04/2011 (data de julgamento do PP n. 0005525- 75.2009.2.00.0000) e ainda vigente. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Corregedoria – 0003591-72.2015.2.00.0000 – Rel. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA – 92ª Sessão Virtual – julgado em 10/09/2021)
RECURSO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SIMÕES FILHO – BA. DIREITO REGISTRAL. ARTIGO 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI FEDERAL n° 6.015/73). APLICAÇÃO. CUSTAS E EMOLUMENTOS DE AVERBAÇÕES E REGISTROS. ÚNICO ATO DE REGISTRO. NORMA DE ÂMBITO GERAL. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0006000-50.2017.2.00.0000 – Rel. ANDRÉ LUIZ GUIMARÃES GODINHO – 39ª Sessão Virtual – julgado em 08/11/2018)
PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATO DE REGISTRO ÚNICO. ART. 236, § 1º, DA LEI N. 6.015/1973. 1. Não procede a alegação de prejudicialidade do pedido de providências fundada em ação judicial que trata da mesma matéria quando a recomendação do CNJ não é o objeto que deu ensejo à aludida ação. 2. A cobrança indevida ou excessiva também se insere entre os atos administrativos sujeitos ao controle do Poder Judiciário decorrente do poder de fiscalização previsto no art. 236, § 1º, da Constituição Federal. 3. Fixada a orientação do Conselho Nacional de Justiça sobre a incidência dos emolumentos (PP n. 0005525-75.2009.2.00.0000) e havendo lei expressa que disciplina a matéria, não cabe a cobrança de forma diversa, a pretexto de inexistência de lei estadual e de norma da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado regulamentadora da matéria. 4. Recurso administrativo desprovido. (CNJ – RA – Recurso Administrativo em PP – Pedido de Providências – Corregedoria – 0003793-20.2013.2.00.0000 – Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA – 271ª Sessão Ordinária – julgado em 08/05/2018)
PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. AVISO 421/2009 da CGJRJ – INTERPRETAÇÃO DO ART. 237-A DA LEI 6.015/73 – INCLUSÃO PELO ART. 76 DA LEI 11.977/2009 – APLICAÇÃO GERAL A TODOS OS PARCELAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS – AFASTAMENTO DA INTERPRETAÇÃO QUE RESTRINGE SUA INCIDÊNCIA AOS IMÓVEIS OBJETO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV. I – Pelo Aviso nº 421/2009, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou que o art. 237-A, § 1º, introduzido na Lei 6.015/73 pela Lei nº 11.977/2009, que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, aplicar-se-ia, exclusivamente, às incorporações imobiliárias objeto do referido programa. II – Interpretação que não se coaduna com a interpretação histórica, sistemática e teleológica a ser conferida ao novel dispositivo, já que a nova disciplina insere-se na competência privativa da União prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal, não se cuida de isenção tributária heterônoma e visa atenuar os custos da incorporação imobiliária para reduzir o conhecido déficit habitacional brasileiro. III – O art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73 aplica-se a todos os parcelamentos e incorporações imobiliárias, não se encontrando restrito às incorporações objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV. IV – Voto no sentido de anular o Aviso nº 421/2009 da CGJRJ e expedir recomendação para que todos os Tribunais de Justiça apliquem a interpretação conferida por este voto ao art. 237-A, § 1º da Lei 6.015/73. (CNJ – PP – Pedido de Providências – Conselheiro – 0005525- 75.2009.2.00.0000 – Rel. ELIANA CALMON – 124ª Sessão Ordinária – julgado em 12/04/2011)
Como se vê, em diversas oportunidades, o Conselho Nacional de Justiça decidiu pela aplicabilidade do artigo 237-A da Lei 6.015/73 a todas as incorporações imobiliárias, de modo a não ser possível exigir a cobrança de custas e emolumentos a cada averbação tal como disciplinado pela CNNR/RS.
Ante o exposto, considerados os precedentes deste Conselho acerca da matéria e com fundamento no artigo 25, inciso XII, alínea “b”, do RICNJ, julgo o pedido procedente para determinar a CGJRS que: a) efetue a cobrança de custas e emolumentos relativos a registros e averbações realizadas entre o registro da incorporação imobiliária e a instituição do condomínio na forma prevista pelo artigo 237-A da Lei 6.015/73, de modo a não realizar tais cobranças por unidade autônoma; b) no prazo de 90 (noventa) dias, adeque a redação do artigo 782, caput e §1º e artigo 795, ambos da CNNR/RS, às disposições do artigo 237-A da Lei 6.015/73.
Intimem-se as partes.
Após, arquivem-se os autos independentemente de nova conclusão.
Conselheiro ALEXANDRE TEIXEIRA
Relator
Dados do processo:
CNJ – Pedido de Providências nº 0005169-60.2021.2.00.0000 – Rio Grande do Sul – Rel. Cons. Alexandre Teixeira – DJ 26.02.2024
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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