Espécie: APELAÇÃO
Número: 1030348-02.2023.8.26.0576
Comarca: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1030348-02.2023.8.26.0576

Registro: 2023.0001057959

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1030348-02.2023.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes MARY ANGELA GOMES ALBANEZ FRANCO e JANIL APARECIDO LEONEL FRANCO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 30 de novembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1030348-02.2023.8.26.0576

APELANTES: Mary Angela Gomes Albanez Franco e Janil Aparecido Leonel Franco

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto

VOTO Nº 39.228

Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Imóvel em estado de condomínio geral – Ofensa à lei de condomínio edilício e incorporações imobiliárias – Óbice afastado – Apelação provida.

Trata-se de apelação interposta por Mary Angela Gomes Albanez Franco e Janil Aparecido Leonel Franco contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada em razão da recusa do 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto/SP em promover o registro de escritura de compra e venda de parte ideal correspondente a 16,666% ou 1/6 do imóvel objeto da matrícula no 36.276 da referida serventia extrajudicial, por considerar demonstrada a implantação de condomínio edilício irregular.

Os apelantes alegam, em síntese, que inexiste óbice ao registro pretendido, pois a fração ideal negociada não está vinculada a uma determinada localização, metragem ou numeração certa.

Afirmam que a lei prevê a possibilidade de instituição de condomínio voluntário sobre o imóvel, de modo que os condôminos sejam titulares de frações ideais e não, de áreas determinadas. Discordam da exigência de prévio registro da incorporação e instituição de condomínio, o que somente seria cabível na hipótese de condomínio edilício, o que não ocorreu (fls. 127/133).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 158/160).

É o relatório.

A escritura pública de venda e compra lavrada em 04 de dezembro de 2009 (fls. 22/24), rerratificada em 15 de agosto de 2011 (fls. 25/26), tem por objeto a alienação por venda de uma parte ideal correspondente a 16,666% ou 1/6 do imóvel objeto da matrícula no 36.276 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto/SP.

O Oficial de Registro negou o registro da escritura de venda e compra prenotada pelos apelantes por entender estar caracterizado um típico condomínio edilício, exigindo o ingresso do título “junto com o processo de instituição e convenção de condomínio”, na forma da Lei nº 4.591/1964 (nota devolutiva a fls. 70/71).

Não se desconhece a vedação de registro de formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de condomínios edilícios.

Ocorre que, in casu, a exigência formulada pelo registrador não se sustenta, pois a hipótese não envolve instituição de condomínio edilício, o que afasta a aplicação do art. 32 da Lei nº 4.591/1964.

A despeito do precedente trazido na Apelação nº 0032797-67.2011.8.26.0576, em que confirmada a necessidade de especificação de condomínio ou de eventual incorporação, há precedente mais recente firmado na Apelação Cível nº 1019470-78.2016.8.26.0506, da qual foi relator o então Corregedor Geral da Justiça, Des. Pinheiro Franco, no seguinte sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Alienações anteriores de frações ideais do imóvel já devidamente registradas – Imóvel em estado de condomínio geral – Ausência de ofensa à lei das incorporações imobiliárias – Óbice afastado – Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1019470-78.2016.8.26.0506; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Ribeirão Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/04/2018; Data de Registro: 24/04/2018).

A propósito do tema, prevê o artigo 7º da Lei nº 4.591/1964 que:

“Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade”.

De seu turno, o artigo 1.332 do Código Civil assim dispõe:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam”.

Na lição de José Marcelo Tossi Silva:

“(…) somente com o término da construção do edifício e a instituição do condomínio edilício é promovida a divisão do imóvel, que passa a ser dotado, de forma concomitante, de partes de propriedade comum e partes de propriedade exclusiva de cada condômino, o que constitui o direito de propriedade autônoma consistente no condomínio edilício.” Ou seja, é o registro da instituição do condomínio que “põe fim à comunhão sobre o todo anteriormente existente e constitui o regime do condomínio edilício, com atribuição aos adquirentes, com exclusividade, das respectivas unidades autônomas vinculadas às frações ideais que lhes foram anteriormente alienadas, bem como atribuição, aos mesmos adquirentes, da participação na fração do terreno e nas coisas comuns do todo que correspondem a cada unidade.” (“Incorporação Imobiliária”, Ed. Atlas, 2010).

Ora, da análise da matrícula nº 36.276 (fls. 97/103), depreende-se que o imóvel está registrado em nome de diversas pessoas, as quais adquiriram conjuntamente referido bem e depois, ao longo do tempo, foram alienando e partilhando suas respectivas frações ideais.

E muito embora tenha constado da matrícula (R.1) que “os segundos permutantes farão aprovar junto ao poder público municipal, projeto de construção de um edifício residencial que terá a denominação de EDIFÍCIO HORTENCIA, no terreno desta matrícula, que será composto de seis (6) apartamentos tipo, com três pavimentos, sendo dois apartamentos por pavimento, em pagamento do imóvel objeto desta escritura os segundos permutantes entregarão aos primeiros permutantes, totalmente pronto e acabado, livre de quaisquer ônus ou despesas o apartamento nº 11 situado no 1º pavimento do referido edifício”, o fato é que o direito obrigacional inscrito não implica a automática instituição de condomínio edilício, que decorre de um ato de vontade e depende da presença de características que o diferenciem do imóvel adquirido em condomínio voluntário por mais de uma pessoa.

Tais características estão relacionadas à efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na coexistência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas. Não é essa a hipótese dos autos.

Consoante ensina Enéas Costa Garcia:

“É imprescindível que a instituição de condomínio decorra da manifestação de vontade. Nas hipóteses de condomínio decorrentes de negócios jurídicos, como incorporação, aquisição de prédio pronto para instituir condomínio, a vontade manifestada no negócio já é suficiente para a constituição. Quando se trata de instituir o condomínio a partir da divisão de imóvel comum, submetido ao regime do condomínio geral, imprescindível a concordância de todos os cotitulares (…).

O importante é que exista essa manifestação de vontade no sentido de criar o condomínio edilício, pois a simples aquisição ou recebimento por liberalidade de imóvel construído por unidades autônomas e pronto para se transformar em condomínio edilício não bastaria para instituí-lo se não houver ato necessário de manifestação de vontade.” (Condomínio e Incorporação Imobiliária, Celso Maziteli Neto … [et al.] 1ª ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020 Coleção Direito Imobiliário, Vol. II, p. 49).

Referido doutrinador reforça a ideia, citando a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

“Um prédio recebido em comum por diversos herdeiros, não obstante formar-se de apartamentos independentes, é propriedade (individual ou coletiva) regida pelo Código Civil. Propriedade horizontal haverá no momento em que, por destinação do proprietário ou por convenção entre coproprietários, se institua, com subordinação às exigências da lei especial, mediante um ato de vontade ou por meio de uma declaração de vontade, e cumpre que se revista da necessária autenticidade e publicidade o ato institucional, uma vez que, se o novo regime dominial afeta fundamentalmente o interesse e as relações entre as partes, repercute com frequência na órbita patrimonial alheia e deve ser conhecido do público ou presumido tal” (ob. cit., p. 49).

Considerando, pois, que o título apresentado a registro tem por objeto fração ideal do terreno, sem que haja referência a uma unidade autônoma específica e a partes comuns, bem como porque, a despeito da certidão a fls. 32, nunca houve averbação de construção no imóvel, vigoram para a hipótese em análise as regras do condomínio comum, em que os condôminos, embora tenham, cada um, sua fração ideal, são, ao mesmo tempo, proprietários do todo e não, de uma determinada área ou unidade autônoma do edifício.

Em outras palavras, porque a fração ideal alienada (1/6 ou 16,666%) corresponde exatamente àquela já registrada em nome dos vendedores, sem modificação na divisão anteriormente registrada em favor de cada condômino, a exigência formulada pelo registrador não merece subsistir.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.03.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1034506-89.2023.8.26.0224
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1034506-89.2023.8.26.0224

Registro: 2024.0000175184

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034506-89.2023.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MARIA MARTINKOWITSH GUERRA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVÉIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de março de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator APELAÇÃO CÍVEL nº 1034506-89.2023.8.26.0224

APELANTE: Maria Martinkowitsh Guerra

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imovéis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 43.150

Registro de imóveis – Dúvida inversa – Registro de carta de sentença arbitral – Adjudicação compulsória – Título que deve atender a requisitos formais próprios de toda carta de sentença para que seja admitido como título hábil ao registro, sujeitando-se à qualificação – Registro pretendido que não tem respaldo na titularidade de direitos inscritos nas matrículas imobiliárias, pressupondo o prévio ingresso do título atinente à partilha dos bens deixados pelo de cujus – Ofensa ao princípio da continuidade registral – Óbice mantido – Recurso improvido.

Trata-se de apelação interposta por MARIA MARTINKOWITSH GUERRA em face da r.sentença de fls. 287/290, proferida em procedimento de dúvida inversa perante o MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, que manteve a recusa ao registro da carta de sentença arbitral em procedimento de adjudicação compulsória, tendo por objeto o lote 28, quadra 16-B do Loteamento Cidade Soberana, imóvel objeto da transcrição nº 41.089, do 12º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

O recurso busca, em síntese, o registro da carta de sentença e o afastamento dos óbices apresentados pelo Registrador, sustentando que o processo conduzido pela Câmara Arbitral seguiu todos os requisitos legais, observado o devido processo, com representação legal e anuência de todos os interessados. Outrossim, sustenta que ficou expressamente consignada a dispensa de apresentação da CND, conforme art. 47, I e II da Lei 8.212/91; as certidões exigidas já foram apresentadas; que Judith Lupi de Araújo cedeu em vida seus direitos sobre o referido imóvel com recibo de quitação datado de 1984. Por fim, destacou que a Arbitragem tem amparo na legislação brasileira e deve produzir todos os efeitos entre as partes e seus sucessores, com vários precedentes no sentido da registrabilidade de seus títulos (fls. 01/15).

A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo improvimento do apelo (fls. 344/348).

É o relatório.

A sentença merece ser mantida.

A apelante pretende o registro da carta de sentença expedida em 02 de dezembro de 2022 pelo Tribunal Internacional de Justiça Arbitral do Brasil, extraído dos autos nº 0000111-50.2022.7.26.3011, em pedido de adjudicação compulsória referente ao lote 28, da quadra 16-B do Loteamento Cidade Soberana, com origem na Transcrição 41.089 e Inscrição de Loteamento 70, do 12º Registro de Imóveis da Capital.

No fólio real, o imóvel é objeto da transcrição nº 41.089 e de titularidade da loteadora Companhia Soberana de Capitalização S/A.

O lote 28 da quadra 16-B teve sua venda prometida a Judith Lupi de Araújo, qualificada como casada, através de instrumento particular firmado em 12 de junho de 1956 e devidamente averbado sob nº 2.350 a margem da transcrição nº 41.089.

Já os títulos que instruíram a demanda arbitral apontam que a apelante e seu marido Sebastião Teixeira Guerra, falecido, casados sob o regime da comunhão universal de bens, adquiriram os direitos sobre o imóvel por meio de promessa de cessão de venda e compra firmado com a firma Demétrios Imóveis S/C Ltda.

A demanda proposta perante o Juízo Arbitral por Maria Martinkowitsh Guerra teve por fundamento a aquisição dos direitos sobre o imóvel, consubstanciado no instrumento particular de promessa de cessão de direitos firmado entre seu ex-cônjuge Sebastião Teixeira Guerra com Demétrios Imóveis S/C Ltda, datado de 24 de agosto de 1983.

Demétrios Imóveis teria adquirido os direitos de Judith Lupi de Araújo, nos termos do instrumento particular extraviado e não publicizado no fólio real.

A nota de devolução apresentou as seguintes exigências (fls. 17/20):

1 – Ausente a subscrição de todas as partes envolvidas;

2 – A Demétrios Imóveis S/C Ltda não participou da demanda de adjudicação compulsória;

3 – Apresentar título registrado dos direitos de compromissária compradora em favor da peticionária;

4 – Apresentar Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dúvida Ativa da União – CND;

5 – Apresentar a certidão da Transcrição 41.089 do 12 RI;

6 – Esclarecer a parte sucessória de Sebastião Texeira Guerra, considerando o regime de casamento com a apelante, bem como se houve abertura de inventário.

Os itens 1, 2 e 4 foram implicitamente impugnados pelos recorrentes, ainda que de forma sucinta, pois quando os apelantes alegam que todos os interessados subscreveram as petições no procedimento arbitral e houve apresentação de termo de quitação da Demétrios Imóveis S/C Ltda, de modo indireto sustentam que a apresentação de tais documentos está suprida.

Muito embora o item 4 da Nota Devolutiva possa ser superado diante da jurisprudência consolidada e reiterada do Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que as certidões negativas de tributos federais e contribuições previdenciárias, porque não dizem respeito ao fato jurídico por inscrever, não podem ser exigidas como condição para a prática de ato de registro previsto no artigo 167, I, da Lei nº 6.015/1973, ainda assim o título apresentado não atende as condições de registro.

Isto porque, os itens 3 e 6 apontam que o Oficial desqualificou o título apresentado por comprometer o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários, em ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade.

E assim o fez com razão.

O Registrador ressaltou a qualificação de Judith Lupi de Araújo como casada, exigindo corretamente a prova do casamento, do regime de bens e da eventual partilha, haja vista que a demanda no âmbito do Juízo Arbitral foi proposta somente em face do espólio de Judith Lupi de Araújo, representado pela inventariante, não figurando no polo passivo o espólio de seu cônjuge.

Logo, diante da incerteza quanto à propriedade plena do bem por parte de Judith Lupi de Araújo, o Oficial de Registro não pôde verificar o efetivo respeito ao princípio da continuidade registral. Igualmente, em relação à adquirente Maria Martinkowitsh Guerra, há informação de falecimento de seu cônjuge com quem era casada sob o regime da comunhão universal de bens, mas também não foi esclarecida a partilha decorrente da sucessão.

Portanto, quer em relação à situação dos promissários vendedores, quer quanto aos promissários adquirentes, não está comprovada a continuidade necessária quanto à exata situação sucessória dos bens e direitos dos falecidos cônjuges.

Nesta ordem de coisas, é de ser ressaltado o dever do Registrador no exercício de sua atividade em desqualificar título apresentado por comprometer o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários em ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade.

Não se questiona que a carta de sentença arbitral figura como título hábil a registro, notadamente porque a sentença arbitral produz os mesmos efeitos daquela proferida pelo Poder Judiciário (artigo 31 da Lei n. 9.307/96, e artigo 221, inciso IV, da LRP).

Ocorre que mesmo a carta arbitral, que se equipara aos títulos judiciais, não está isenta de qualificação para ingresso no fólio real.

Em verdade, o título derivado de sentença proferida por juiz togado também deve atender a requisitos formais próprios de toda carta de sentença para que seja admitido como título hábil ao registro, sujeitando-se à qualificação.

Nesse sentido, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). A mesma orientação foi seguida na Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911/ MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

A mesma lógica se aplica às sentenças proferidas pelos Juízes Arbitrais.

A origem dos títulos, seja arbitral ou judicial, não basta para garantir ingresso automático no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral, dentre os quais, o da continuidade previsto no art. 195 da Lei 6.015/73.

O registro somente será possível se houver observância do princípio da continuidade, consoante explicado por Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, página 254).

No caso dos autos, a prova da partilha dos bens deixados pelos respectivos cônjuges se mostra imprescindível ao cumprimento do princípio da continuidade. A sucessão hereditária exige procedimento formal para verificação e confirmação da identidade dos sucessores, de modo a se evitar que algum interessado seja preterido, ainda que desconhecido o seu paradeiro.

O registro da partilha no Oficial de Registro de Imóveis é, pois, requisito para o ingresso de títulos de disposição da propriedade pelos herdeiros, em observância ao princípio da continuidade registral, sujeitando-se ao cumprimento das exigências legais e normativas.

A alegação de que Judith Lupi de Araújo cedeu em vida seus direitos sobre o referido imóvel não altera esse quadro, isto é, a necessidade da prova da qualificação do cônjuge e da respectiva partilha em cumprimento ao princípio da continuidade registral porque, repita-se, o que está em discussão é a partilha da meação de titularidade de seu cônjuge, cujo espólio tampouco foi incluído no polo passivo da demanda arbitral.

A resolução da questão levantada em grau recursal pela apelante também estaria nos autos do arrolamento judicial. Há dúvida sobre a propriedade plena do bem por parte de Judith Lupi de Araújo, a ponto de efetivamente poder dispor de 100% do imóvel e reconhecer a validade do instrumento de cessão de direitos firmado entre ela e Sebastião Guerra.

A ofensa ao princípio da continuidade já é óbice suficiente para inviabilizar o registro do título apresentado.

Ressalte-se que a exigência de respeito à continuidade, como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre de reiterada jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura e, portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica decorrente da coisa julgada, invocada pela apelante:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Carta de sentença extraída de ação de adjudicação compulsória. Ação originariamente movida contra sucessores do proprietário e promitente vendedor do já falecido. Necessidade de prévio registro da partilha que, em inventário ou arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da ação de adjudicação compulsória. Princípio da continuidade. Recurso não provido” (CSM, Apelação Cível nº 1.104-6/4, Comarca de São Caetano do Sul, Relator Desembargador Ruy Camilo, j. 16/06/2009).

Deste modo, a postulação do recorrente para que o Oficial de Registro proceda ao registro da carta de sentença arbitral do imóvel sem qualquer questionamento não merece acolhimento.

Ante o exposto, meu voto é pelo improvimento da apelação, mantida a sentença lançada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.03.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1105510-73.2023.8.26.0100
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1105510-73.2023.8.26.0100

Registro: 2024.0000175180

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1105510-73.2023.8.26.0100, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante ANDRE PASQUALE ROCCO SCAVONE, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVÉIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de março de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1105510-73.2023.8.26.0100

APELANTE: Andre Pasquale Rocco Scavone

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imovéis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 43.149

Registro de imóveis – Formal de partilha – Recusa do registro, em virtude da não observância dos termos do testamento da falecida e da mancomunhão entre herdeiros – Temas que, na espécie, vão além dos limites da qualificação registral – Mérito de decisão judicial transitada em julgado que não pode ser revisto na via administrativa – Exigências feitas pelo oficial, ademais, que não terão efeito prático – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por André Pasquale Rocco Scavone contra a sentença de fls. 268/272, que manteve o óbice ao registro do formal de partilha extraído dos autos de arrolamento de bens deixados por Anna Antonia Scavone (processo nº 0910924-86.1979.8.26.0000, que tramitou perante a 2ª Vara de Família e Sucessões do Foro Central da Capital).

Sustenta o apelante, em resumo, que as exigências feitas pelo Oficial vão além do exame de qualificação, entrando no mérito de decisão judicial transitada em julgado. Diz que a recusa não gera efeito prático e sua manutenção resultaria em formalismo excessivo.

Pede o provimento da apelação (fls. 278/286).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 306/307).

É o relatório.

De acordo com a nota devolutiva de fls. 14/16, o óbice ao ingresso do formal de partilha apresentado se deu por duas razões: 1) a metade ideal do imóvel matriculado sob nº 91.415 foi partilhada a Cristófaro e seu cônjuge Maria Francisca, na proporção de uma “quarta parte ideal” para cada um, quando o correto seria, em virtude da mancomunhão decorrente do regime de bens adotado pelo casal (comunhão universal), a atribuição da metade ideal aos casal; 2) nos termos do testamento de fls. 25/28, a metade ideal do bem caberia à mãe de Anna Antonia Scavone, Adelina Barbaro Scavone, que faleceu após sua filha.

Na hipótese, porém, nota-se que o registrador foi além do que lhe é permitido no exame de qualificação de um título judicial.

Isso porque, na esfera administrativa, tentou rediscutir questão já resolvida na esfera judicial e transitada em julgado há anos.

A questão da mancomunhão se trata de tecnicidade cujo não reconhecimento no caso dos autos não implica prejuízo a ninguém. Indiferente, na espécie, que o casal receba 50% em conjunto ou 25% cada se o casamento durou até o óbito de um dos cônjuges. Se há decisão judicial homologatória sobre o tema, não cabe ao registrador questionar seu cumprimento.

E o óbice pelo suposto descumprimento do testamento também não vinga. Com efeito, mesmo que de acordo com o testamento e em observância do princípio da saisine o imóvel deixado por Anna devesse ter sido herdado primeiramente por sua mãe, Adelina, para só aí ser transmitido a seu irmão e sua cunhada, Cristófaro e Maria Francisca, fato é que tal questão, com o auxílio do Partidor (fls. 158/174) e acompanhamento do Ministério Público (fls. 180), foi apreciada judicialmente em 1988 (fls. 181), com trânsito em julgado certificado a fls. 183. Note-se que a retificação do formal de partilha pretendida pelo registrador não tem efeito prático algum, pois Cristófaro era o único herdeiro de Adelina, de forma que o imóvel, de um modo ou de outro, terminaria em seu patrimônio.

E evidentemente não se pode admitir que o registrador, em exame de qualificação, questione o mérito ou, pior, por via transversa, pretenda reformar decisão judicial transitada em julgado.

Se a coisa julgada material torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso (art. 502 do CPC), não parece razoável que, trinta e cinco anos depois da sentença que homologou a partilha, sem violação a princípio registral algum, abra-se discussão acerca do cumprimento adequado de testamento lavrado em 1959 (fls. 25).

Nesse ponto, adequada a citação de decisão da 1ª Vara de Registros Públicos, proferida no início da década de oitenta pelo MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, e já citada pelo recorrente a fls. 4:

Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (artº 1.603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Públicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo, “Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionada no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Assim, não cabe ao Oficial exigir que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário.” (Processo nº 973/81)

Em caso muito semelhante, decidiu este Conselho Superior:

No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basilio Ferreira Filho já era separado judicialmente. Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional. (Ap. Cível nº 0001717-77.2013.8.26.0071, Rel. José Renato Nalini).

Neste mesmo sentido, apelações nº 1025290-06.2014.8.26.0100 e 0006128-03.2012.8.26.0362, ambas de relatoria do então Corregedor Geral de Justiça, Desembargador Elliot Akel e apelações nº 1015351-23.2015.8.26.0405, 1000291-81.2015.8.26.0252 e 1006527-23.2015.8.26.0196, todas de relatoria do então Corregedor Geral de Justiça, Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças.

É o caso, portanto, de afastamento das exigências apresentadas pelo Oficial e mantidas pelo MM. Juiz Corregedor Permanente na r. sentença proferida.

Ante o exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do formal de partilha.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.03.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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