Número do processo: 1002547-35.2017.8.26.0443

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 363

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1002547-35.2017.8.26.0443

(363/2018-E)

Servidão ambiental – Necessidade de descerramento de matrículas para realização das averbações – Transcrições com descrições precárias – Noticia de ação judicial de retificação do registro imobiliário em curso – Princípio da especialidade objetiva que não pode ser relativizado no caso concreto – Pena da falta de certeza da localização dos imóveis e consequente ausência de proteção ambiental – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto contra r. sentença que manteve a qualificação registral negativa acerca da realização de averbação de servidão ambiental em razão de violação ao princípio da especialidade objetiva.

Sustenta a recorrente o cabimento da averbação em razão da relativização do princípio da especialidade objetiva frente ao princípio do desenvolvimento sustentável, competindo, assim, a efetivação da proteção ao meio ambiente (a fls. 165/171).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 180/184).

O processo foi remetido do E. Conselho Superior da Magistratura a esta Corregedoria Geral da Justiça (a fls. 186/187).

É o relatório.

Opino.

O princípio da especialidade objetiva, previsto no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, estabelece que a descrição contida na inscrição do imóvel no registro imobiliário permita compreensão de sua singularidade, tornando-o inconfundível com qualquer outro.

De forma difusa, os precedentes administrativos do Conselho Superior da Magistratura, fortes em Afrânio de Carvalho (o Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219) e Narciso Orlandi Neto (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68); afirmam que a especialidade objetiva “exige a identificação do imóvel como um corpo certo impedindo o ingresso de título sem coincidência com o imóvel registrado a partir da aproximação dos elementos constantes no título e na matrícula” (Apelação Cível: 0002476-47.2015.8.26.0111, j. 24/07/2018).

O princípio da especialidade objetiva também fornece a certeza, em concretização à segurança jurídica decorrente do registro imobiliário, da localização física do imóvel e dos direitos nele inscritos.

No caso em exame, a descrição das transcrições n. 15.924 e 15.925 é imprecisa e, inclusive, são objeto de ação judicial de retificação do registro imobiliário (Processo n° 1000005-78.2016.8.26.0443), como mencionado na r. sentença (a fls. 157-160).

Nessa ordem de ideias, a necessidade do descerramento de matrículas para realização da averbação pretendida deve ser precedida da retificação dos registros imobiliários para o cumprimento da finalidade de segurança jurídica e diminuição dos custos de transação por decorrência da precisão do registro imobiliário.

A relativização do princípio da especialidade frente a proteção e preservação ambiental não tem lugar neste caso concreto, pois, a garantia da questão ambiental somente será efetivada diante da certeza da localização da servidão ambiental para fins de compensação de reserva legal.

A descrição precária das transcrições não permite o conhecimento com exatidão da área inscrita e, por conseguinte, da localização e pertinência da servidão ambiental.

A certeza da área da servidão não implica em igual condição dos imóveis objeto das transcrições n. 15.924 e 15.925, assim, cabe precisar a localização destes para inclusão daquela.

Sem o conhecimento exato da localização dos imóveis seria temerário as averbações pretendidas, ocasionando insegurança jurídica e não consecução das normas legais destinadas à proteção do meio ambiente.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 10 de setembro de 2018.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 14 de setembro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: BRUNO DRUMOND GRUPPI, OAB/SP 272.404 e RAFAEL PAVAN, OAB/SP 168.638.

Fonte: INR Publicação

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Processo 1124428-67.2019.8.26.0100

Dúvida 5º Oficial de Registro de Imóveis Sentença (fls.14/17): Vistos. Trata-se de consulta formulada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital acerca do critério a ser adotado para cobrança de custas e emolumentos atinentes à União e suas respectivas autarquias, tendo em vista que é direito do registrador o depósito prévio dos emolumentos. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. As custas e emolumentos devidos pelos serviços de notas e registro configuram taxas, como pacificado pelo Supremo Tribunal Federal e acolhido de modo tranquilo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, sendo que apenas a lei poderá conceder a isenção nesta hipótese. Em se tratando de competência tributária estadual, estão esses tributos previstos na Lei Estadual nº 11.331/2002, não apontando esse diploma legal qualquer isenção. Como bem observou o Registrador, de acordo com o artigo 8º da Lei de Custas e Emolumentos do Estado de São Paulo (Lei 11.331/2002): “A União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios, e as respectivas autarquias, são isentos do pagamento das parcelas dos emolumentos destinadas ao Estado, à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado, ao custeio dos atos gratuitos de registro civil e ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça. Parágrafo único – O Estado de São Paulo e suas respectivas autarquias são isentos do pagamento de emolumentos”. Daí conclui-se que a União, bem como suas autarquias, tem isenção parcial, não abrangendo os emolumentos devidos ao Oficial, sendo que somente o Estado e suas respectivas autarquias são dotados deste privilégio. Nos termos do art. 236, § 2º da Constituição Federal de 1988, compete à lei federal estabelecer normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. As normas gerais em questão foram estabelecidas pela Lei nº 10.169/2000, segundo a qual “Os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei” (g.n). Não há como admitir isenção de taxa estadual que seja concedida por outro ente que não o competente para instituir o tributo, pelo que inaplicável a isenção pretendida com base em lei que não seja de origem do órgão federativo competente. Neste sentido, observa-se o precedente da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no Processo CG nº 52.164/2004, do qual coaduno: “Assim, dispôs o legislador federal, no exercício da sua competência legislativa para edição de normas gerais, competir aos Estados e ao Distrito Federal, a disciplina concernente ao valor dos emolumentos. No Estado de São Paulo, tal disciplina normativa sobreveio com a edição da Lei Estadual nº 11.331/2002, que estabeleceu, no art. 2º, serem contribuintes dos emolumentos as pessoas físicas ou jurídicas utilizadoras dos serviços ou da prática dos atos notariais e de registro, indiscriminadamente, pessoas jurídicas de direito público e privado. Com relação à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios e respectivas autarquias, trouxe a lei estadual regra específica, no art. 8º, caput, concernente à isenção do pagamento de parcelas dos emolumentos, destinadas ao Estado, à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado, ao custeio dos atos gratuitos de registro civil e ao Fundo Especial de Despesas do Tribunal de Justiça, mantendo, porém, a obrigação de tais entes pagarem a parcela de interesse das serventias extrajudiciais”. Por fim, apresentou o Registrador vários precedentes firmados pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça no sentido de que a isenção concedida à União e suas respectivas autarquias é parcial, alcançando apenas a parte devida ao Estado, à Carteira, ao Tribunal de Justiça e custeio do registro civil, não atingindo o pagamento dos emolumentos. Deve-se atentar que os serviços notariais e de registro têm natureza privada, embora exercidos em regime especial. Diante do exposto, respondo a consulta para deixar assentado que deve prevalecer o entendimento já sufragado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no sentido que são devidos os emolumentos pela União e pelas autarquias públicas federais. Levando-se em consideração a necessidade de uma decisão normativa que servirá de precedente para uniformização do procedimento, servindo de base para os atos dos demais Oficiais Registradores do Estado, é imprescindível o envio do presente feito à Egrégia Corregedoria Geral de Justiça para apreciação do tema em caráter normativo. Remetam-se os presentes autos à Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, com as cautelas de praxe e nossas homenagens. Int. São Paulo, 13 de dezembro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 667)

Fonte: DJE/SP 20.01.2020

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Processo 1109689-89.2019.8.26.0100

Pedido de Providências 6º Oficial de Registoro de Imóveis Delga Participações S/A Sentença (fls.80/83): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, que pleiteia a averbação de aditivo de contrato de alienação fiduciária dos imóveis matriculados sob nºs 23.648, 23.649, 23.650, 23.651, 23.652, 23.653, 23.654, 23.655, 23.657, 23.658, 23.659, 23.660, 23.661, 23.662, 23.663, 23.664, 23.665, 23.666, 23.667, 23.668, 23.669, 23.670. Esclarece a Registradora que a qualificação negativa se deu pelo fato de que o contrato de alienação fiduciária dos imóveis foi celebrado para garantir a emissão de debentures, no valor de R$ 45.000.000,00, sendo que, de acordo com os registros efetuados nas matrículas, todos os imóveis garantem a integralidade da obrigação. Todavia, no aditivo apresentado, com a finalidade de tornar o negócio mais seguro, as partes alteraram os contratos e cada imóvel passou a garantir o valor de R$ 400.000,00, correspondente a 0,72% da total da obrigação, logo tratando-se de outra obrigação, é necessário o cancelamento do registro da alienação fiduciária para o registro do novo contrato. Juntou documentos às fls.06/73. A suscitada não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.74, todavia, manifestouse perante a Serventia Extrajudicial (fls.08/13). Sustenta a inexistência de novação, de modo que em um mesmo contrato poderão ser inseridos várias outras cláusulas a serem cumpridas pelos contratantes. Destaca que na presente hipótese o negócio jurídico firmado pelas partes trata apenas de fracionar os imóveis ofertados em garantia da alienação fiduciária. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.78/79). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a Registradora, bem como a D. Promotora de Justiça. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Na presente hipótese, no contrato original todos os imóveis foram alienados fiduciariamente para garantia da totalidade da dívida assumida pela fiduciante, consequentemente se houvesse o inadimplemento da totalidade da obrigação ou mesmo de parte dela, sem a purgação da mora, haveria a consolidação da propriedade de todos os imóveis em nome da fiduciária, com a consequente venda em leilão. Todavia, nos termos do aditamento ao instrumento particular de alienação fiduciária de imóveis em garantia (fls.14/28), houve a alteração da essência obrigacional, para constar que cada imóvel passaria a garantir apenas o valor de R$ 400.000,00, correspondente a 0,72% da total da obrigação. Logo, se houver o inadimplemento da totalidade da dívida ou de parte dela, a fiduciária poderá executar o contrato com a escolha de um imóvel ou imóvel determinado, que correspondam a R$ 400,000,00. Ressalto que houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, uma vez que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel): “Registro de Imóveis Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias Recurso não provido.” Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que: “…Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014). É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.” E ainda: “Cédula de crédito bancário aditamento. Novação. Registro em sentido estrito. Registro de imóveis Averbação Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário Possibilidade Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito estrito, dada a existência de novação Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça Recurso Desprovido” (Recurso Administrativo nº 0003377-11.2015.8.26.0080, Cabreúva, j.15.07.2016, Dje 11.08.2016, Rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças). Conclui-se assim que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, mantendo-se consequentemente o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 16 de dezembro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 570)

Fonte: DJE/SP 20.01.2020

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