Processo 1109689-89.2019.8.26.0100

Pedido de Providências 6º Oficial de Registro de Imóveis Delga Participações S/A Sentença (fls.80/83): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, que pleiteia a averbação de aditivo de contrato de alienação fiduciária dos imóveis matriculados sob nºs 23.648, 23.649, 23.650, 23.651, 23.652, 23.653, 23.654, 23.655, 23.657, 23.658, 23.659, 23.660, 23.661, 23.662, 23.663, 23.664, 23.665, 23.666, 23.667, 23.668, 23.669, 23.670. Esclarece a Registradora que a qualificação negativa se deu pelo fato de que o contrato de alienação fiduciária dos imóveis foi celebrado para garantir a emissão de debentures, no valor de R$ 45.000.000,00, sendo que, de acordo com os registros efetuados nas matrículas, todos os imóveis garantem a integralidade da obrigação. Todavia, no aditivo apresentado, com a finalidade de tornar o negócio mais seguro, as partes alteraram os contratos e cada imóvel passou a garantir o valor de R$ 400.000,00, correspondente a 0,72% da total da obrigação, logo tratando-se de outra obrigação, é necessário o cancelamento do registro da alienação fiduciária para o registro do novo contrato. Juntou documentos às fls.06/73. A suscitada não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.74, todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.08/13). Sustenta a inexistência de novação, de modo que em um mesmo contrato poderão ser inseridos várias outras cláusulas a serem cumpridas pelos contratantes. Destaca que na presente hipótese o negócio jurídico firmado pelas partes trata apenas de fracionar os imóveis ofertados em garantia da alienação fiduciária. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.78/79). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a Registradora, bem como a D. Promotora de Justiça. A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Na presente hipótese, no contrato original todos os imóveis foram alienados fiduciariamente para garantia da totalidade da dívida assumida pela fiduciante, consequentemente se houvesse o inadimplemento da totalidade da obrigação ou mesmo de parte dela, sem a purgação da mora, haveria a consolidação da propriedade de todos os imóveis em nome da fiduciária, com a consequente venda em leilão. Todavia, nos termos do aditamento ao instrumento particular de alienação fiduciária de imóveis em garantia (fls.14/28), houve a alteração da essência obrigacional, para constar que cada imóvel passaria a garantir apenas o valor de R$ 400.000,00, correspondente a 0,72% da total da obrigação. Logo, se houver o inadimplemento da totalidade da dívida ou de parte dela, a fiduciária poderá executar o contrato com a escolha de um imóvel ou imóvel determinado, que correspondam a R$ 400,000,00. Ressalto que houve a alteração da forma e das condições de pagamento, caracterizando verdadeira novação, o que é incompatível com o instituto da alienação fiduciária, uma vez que o atraso no pagamento dos débitos gera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Tal questão já foi analisada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2015/31763, Relator: Des. Hamilton Elliot Akel): “Registro de Imóveis Aditamento de Cédula de Crédito Bancário com alienação fiduciária Título que representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação Necessidade de registro, com cancelamento do registro anterior Cobrança de emolumentos em acordo com o registro das novas garantias Recurso não provido.” Extrai-se do corpo do mencionado Acórdão que: “…Esta Corregedoria Geral de Justiça, em casos semelhantes, vem negando a averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 03.12.2013 e CGJSP, Processo 151.796/2013, Rel. Des. Elliot Akel, j. 21.01.2014). É que o título, independentemente de nominado como aditamento, representa novo negócio jurídico fiduciário, uma vez que altera a forma de pagamento, taxa de juros e condições de pagamento, caracterizando inegável novação.” E ainda: “Cédula de crédito bancário aditamento. Novação. Registro em sentido estrito. Registro de imóveis Averbação Aditamento, por instrumento particular, a cédula de crédito bancário Possibilidade Necessidade, contudo, de registro, em sentido estrito estrito, dada a existência de novação Precedentes dessa Corregedoria Geral da Justiça Recurso Desprovido” (Recurso Administrativo nº 0003377-11.2015.8.26.0080, Cabreúva, j.15.07.2016, Dje 11.08.2016, Rel. Manoel de Queiroz Pereira Calças). Conclui-se assim que há a necessidade do cancelamento da alienação fiduciária anteriormente registrada, para constituição e registro da nova garantia referente ao negócio jurídico repactuado. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Delga Participações S/A, mantendo-se consequentemente o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 16 de dezembro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 570)

Fonte: DJE/SP 07.01.2020

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Processo 1117327-76.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – BANCO BRADESCO S/A – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Banco Bradesco S/A em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo a revisão da sentença proferida nos autos nº 1122126-40.2018.8.26.0100, que julgou improcedente o pedido de providências, no qual foi pleiteada a averbação dos leilões negativos junto a matrícula nº 138.161. Esclarece que nos mencionados autos decidiu-se que os leilões deveriam ser realizados no local onde os imóveis estavam situados. Ocorre que o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, analisando situação semelhante, firmou precedente de regularidade do leilão virtual, em endereço da internet divulgado no edital publicado no município da situação do imóvel. Assim requer as averbações dos leilões negativos, bem como o cancelamento da alienação fiduciária. Juntou documentos às fls.04/94. O registrador manifestou-se à fl.98, concordando com a averbação dos leilões negativos, vez que os editais dos leilões foram publicados na Comarca da Capital em jornal de grande circulação, bem como há a declaração do credor fiduciário de que os devedores fiduciante foram devidamente comunicados sobre a data e local da realização dos leilões, os quais foram realizados nas modalidade presencial, em São Luiz/MA e on line. Apresentou documento às fls.103/111. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fl.114). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. De fato, ao tempo da sentença por este Juízo, versando sobre a mesma questão (processo nº 1112126-40.2018.8.265.0100), entendi que uma vez que o contrato celebrado previa a publicação de edital no local da situação do imóvel, ali deveria ter sido realizado o leilão (fls.85/88). Todavia, tendo em vista o recente precedente firmado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, no sentido da regularidade do leilão virtual em endereço da internet divulgado no edital publicado no município da situação do imóvel, altero meu entendimento no sentido de acolher a pretensão do requerente. Neste sentido confira-se a ementa do Acórdão mencionado: “Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Publicação de edital em jornal da situação do imóvel que não seria de grande circulação – Leilões, pelas modalidades virtual e, ainda, presencial realizado em local diverso daquele em que situado o imóvel – Duvida julgada improcedente – Recurso não provido” (Apelação Cível nº 1026079-87.2018.8.26.0577, Rel: Drº Geraldo Pinheiro Franco) Somada à mudança de paradigma jurisprudencial, houve a concordância do Oficial em realizar o ato registrário. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Banco Bradesco S/A, em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino as averbações dos leilões negativos, bem como o cancelamento da alienação fiduciária. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI (OAB 122626/SP)

Fonte: DJE/SP 07.01.2020

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O proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança.

O proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia entendido que a medida afrontava o artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973.

O caso analisado é resultado de embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel contra o condomínio, com os quais ela buscava evitar a penhora do bem – decorrente de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais. A proprietária argumentou que o fato de a obrigação ser propter rem não a transforma em sujeito passivo da execução, pois não participou da formação do título executivo.

Em primeiro grau, o pedido da proprietária foi rejeitado. Porém, o tribunal paulista reconheceu a impossibilidade da penhora, sob o argumento de que seria inviável redirecionar a execução a pessoa que não figurou na relação jurídica originária.

No recurso ao STJ, o condomínio sustentou que, diante da característica propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.

O recorrente argumentou também que, esgotados todos os meios para recebimento dos débitos e impedida a penhora, os demais condôminos ficariam claramente prejudicados, uma vez que os encargos seriam rateados entre eles, enquanto a devedora continuaria usufruindo de todos os serviços do condomínio.

Propter ??rem

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.

De acordo com a relatora, essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Para a ministra, a obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.

Relação mat??erial  

A relatora lembrou que, no julgamento do REsp 1.345.331, a Segunda Seção firmou a tese segundo a qual “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto”.

Nancy Andrighi também citou que, no REsp 1.704.498, a Terceira Turma decidiu pela possibilidade de a arrendatária do imóvel figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas condominiais, pois é ela quem exerce a posse direta sobre o bem e quem, em realidade, usufrui dos serviços prestados pelo condomínio.

Desse modo, a ministra apontou que “a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação”.

Coisa j??ulgada

O caso analisado – observou a relatora – ocorreu na vigência do CPC/1973, cujo artigo 472 define que os efeitos da coisa julgada são restritos àqueles que participam da ação judicial, não beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual.

“No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação”, destacou.

Segundo Nancy Andrighi, a partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

“A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença”, afirmou.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1829663

Fonte: IRIB (www.irib.org.br)

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