RECURSO ESPECIAL Nº 1.814.643 – SP (2017/0278653-3)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : MARIA JOSEFINA CORAZZA PELOSINI – ESPÓLIO

RECORRENTE : FELICIO PELOSINI – ESPÓLIO

REPR. POR : REGINA HELENA CORAZZA PELOSINI GAIARSA – INVENTARIANTE

ADVOGADOS : RENATO LUIZ FRANCO DE CAMPOS – SP209784

SANDRA REGINA DA SILVA BATISTA GARCIA – SP168091

RECORRIDO : CALIXTO ANTONIO JUNIOR

ADVOGADO : ROMILDA ALVES – SP094168

RECORRIDO : MARTA REGINA SAES

RECORRIDO : PEDRO HENRIQUE DE OLIVEIRA SAES

RECORRIDO : FERNANDO DE OLIVEIRA SAES

ADVOGADOS : ANTONIO DARVIO DE JESUS CRISTOVÃO – SP092167

SANDRA REGINA DA SILVA BATISTA GARCIA E OUTRO(S) – SP168091

EMENTA

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. PROCURAÇÃO. OUTORGA DE PODERES EXPRESSOS PARA ALIENAÇÃO DE QUAISQUER IMÓVEIS EM TODO O TERRITÓRIO NACIONAL. NECESSIDADE DE OUTORGA DE PODERES ESPECIAIS.

1. Ação declaratória, por meio da qual se objetiva a declaração de nulidade de procuração pública outorgada ao recorrido e, via de consequência, da alienação de imóvel realizado pelo causídico com sufrágio neste mandato.

2. Ação ajuizada em 16/04/2007. Recurso especial concluso ao gabinete em 13/11/2017. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes para alienar “quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional” atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato.

4. Nos termos do art. 661, § 1º, do CC/02, para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

5. Os poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel).

6. No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato – quanto aos poderes de alienar quaisquer imóveis localizados em todo território nacional – não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar aquele determinado imóvel.

7. A outorga de poderes de alienação de “quaisquer imóveis em todo o território nacional’ não supre o requisito de especialidade exigido por lei que, como anteriormente referido, exige referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração.

8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Dr(a). ANTONIO DARVIO DE JESUS CRISTOVÃO, pela parte RECORRIDA: PEDRO HENRIQUE DE OLIVEIRA SAES

Brasília (DF), 22 de outubro de 2019(Data do Julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Relatora

RELATÓRIO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI:

Cuida-se de recurso especial interposto por MARIA JOSEFINA CORAZZA PELOSINI – ESPÓLIO e FELICIO PELOSINI – ESPÓLIO, fundamentado exclusivamente na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo TJ/SP.

Recurso especial interposto em: 29/11/2016.

Concluso ao gabinete em: 13/11/2017.

Ação: declaratória, ajuizada pelos recorrentes, em desfavor de CALIXTO ANTONIO JUNIOR, MANOEL DE OLIVEIRA SAES e MARTA REGINA SAES, por meio da qual objetivam declarar nulos os atos de constituição de direitos reais realizados com lastro em procuração supostamente nula (e-STJ fls. 3-15).

Afirmam que, em 01/03/2004, o recorrido CALIXTO (advogado), solicitou aos autores da ação (ora recorrentes), já idosos à época, instrumento de mandato para que pudesse, supostamente, patrocinar os interesses do casal junto a uma das empresas da família. Contudo, “aproveitando-se da flagrante vulnerabilidade dos idosos” (e-STJ fl. 5), levou-os a lavrar procuração pública que outorgava poderes ao causídico para alienar quaisquer imóveis localizados em todo território nacional, com finalidade em nada condizente com a real vontade dos outorgantes.

Sentença: julgou procedente o pedido, para: i) declarar a nulidade do mandato descrito; ii) determinar o cancelamento da certidão de procuração; iii) anular a escritura de venda e compra do imóvel; e iv) cancelar o registro de venda do imóvel (e-STJ fls. 785-792).

Acórdão: deu provimento à apelação interposta pelos recorridos (advogados e adquirentes do imóvel), nos termos da seguinte ementa:

MANDATO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. VENDA DE IMÓVEL. Procuração outorgada pelos autores com poderes expressos e específicos para a venda do imóvel objeto da ação. Referência genérica e sem especificação abrangendo “quaisquer imóveis localizados em todo território nacional”. Ação julgada procedente. Apelação. Discussão acerca da validade da procuração utilizada para a venda. Vício de consentimento alegado e não provado – Quebra de confiança no mandatário que não tem o condão de tornar csem efeito alienação anterior, ainda que revogada a procuração – Revogação por não mais convir aos mandantes a manutenção do mandato – Ausência de qualquer questionamento acerca da boa-fé dos adquirentes – Excesso de atuação do mandatário que pode ser perquirido em sede de exigência de contas ou reparação de danos, imponível aos adquirentes de boa-fé. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos. RECURSO PROVIDO (e-STJ fl. 928).

Recurso especial: alegam violação dos arts. 107, 166, IV e V, e 661, caput e § 1º, do CC/02. Sustentam que a procuração pública outorgada não contém poderes expressos e especiais – exigidos pelo art. 661, parágrafo único, do CC/02 – para a venda de imóveis. Afirmam que se trata de nulidade absoluta, sendo irrelevante a boa-fé dos adquirentes (e-STJ fl. 978-984).

Prévio juízo de admissibilidade: o TJ/SP inadmitiu o recurso especial interposto por MARIA JOSEFINA CORAZZA PELOSINI – ESPÓLIO e FELICIO PELOSINI – ESPÓLIO (e-STJ fls. 1.029-1.030), ensejando a interposição de agravo em recurso especial (e-STJ fls. 1.033-1.039).

Decisão monocrática: conheceu do agravo interposto pelos recorrentes para dar provimento ao seu recurso especial (e-STJ fls. 1.070-1.072).

Agravo interno: foi interposto pelos recorridos, pugnando pela reforma da decisão monocrática (e-STJ fls. 1.099-1.208).

Decisão monocrática: ensejou a reconsideração da decisão proferida às fls. 1.070-1.072 (e-STJ), tendo sido determinada a reautuação do agravo como recurso especial (e-STJ fls. 1.223).

É o relatório.

VOTO

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (RELATOR):

O propósito recursal é definir se a procuração que estabeleceu ao causídico poderes para alienar “quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional” atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/02, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato.

Aplicação do Código de Processo Civil de 2015, pelo Enunciado administrativo n. 3/STJ.

1. DA AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO

O acórdão recorrido não decidiu acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes em seu recurso especial quanto aos arts. 107 e 166, IV e V, do CC/02, o que inviabiliza o seu julgamento. Aplica-se, neste caso, a Súmula 282/STF.

2. DA NULIDADE DA PROCURAÇÃO OUTORGADA AO CAUSÍDICO (art. 661, caput e § 1º, do CC/02)

Dos termos do art. 661 do CC/02, depreende-se que o mandato em termos gerais só confere poderes para a administração de bens do mandatário. Destarte, para que sejam outorgados poderes hábeis a implicar na disposição, alienação ou gravação do patrimônio do mandante, exige-se a confecção de instrumento de procuração com poderes expressos e especiais para tanto, senão veja-se:

Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

Na espécie, a procuração outorgada ao mandatário conferia “ amplos e gerais poderes para vender, ceder, transferir ou por qualquer forma e título alienar, pelo preço e condições que ajustar, QUAISQUER IMÓVEIS LOCALIZADOS EM TODO O TERRITÓRIO NACIONAL (…)” (e-STJ fl. 25).

Em 1º grau, concluiu-se que a vontade dos outorgantes estava viciada no momento em que a procuração foi lavrada, motivo pelo qual seria nula. Isso porque: i) prova testemunhal comprovou que o recorrente ficou surpreso ao saber da ocorrência da alienação do imóvel; ii) era natural que os mandantes não se atentassem para os diversos documentos que assinavam em favor do procurador, tendo em vista a mútua e sólida relação de confiança que se estabeleceu entre eles ao longo dos anos; e iii) a procuração outorgada até conferiu poderes expressos para a alienação de imóveis, mas não conferiu os poderes especiais legalmente exigidos para tal mister, já que não houve a individualização do bem, “não sendo suficiente a expressão ‘quaisquer imóveis localizados em todo território nacional’, por ser demasiadamente genérica” (e-STJ fl. 788).

O TJ/SP, contudo, promoveu a reforma da sentença, sob os seguintes argumentos:

i) a procuração inquinada de nula foi lavrada em 2004, ao passo que já haviam sido outorgadas duas procurações anteriores, datadas do ano de 2000, que conferiam poderes para a representação de interesses dos mandantes na empresa da família, não havendo qualquer desdobramento fático e jurídico que correlacione tais instrumentos;

ii) a procuração lavrada em 2004 outorga poderes para ampla administração patrimonial, inclusive para alienação a qualquer título, não deixando de conter o requisito da especificidade exigida por lei;

iii) se algum vício existiu, não há que se falar em nulidade absoluta do instrumento, mas de mera anulabilidade a tornar viciado o consentimento, o que, de qualquer forma, não atinge os terceiros de boa-fé adquirentes do imóvel; e

iv) se a quebra de confiança entre mandantes e mandatário ocorreu, tal fato acarretou a revogação do mandato em 2006 – data posterior à venda do imóvel que ocorreu ainda em 2004.

Sobre os poderes concedidos pelo mandato, leciona Claudio Luiz Bueno de Godoy, ao comentar o art. 661 do CC/02, que “os atos de alienação ou gravação do patrimônio do mandante, bem assim de disposição de seus direitos, como regra, excluem-se ou exorbitam da mera gestão” (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, p. 652). Por isso, afirma o autor, se justifica a exigência legal de que ao mandatário sejam conferidos poderes especiais e expressos para tanto, assim definidos na mencionada obra:

Assim, poderes expressos identificam, de forma explícita (não implícita ou tácita), exatamente qual o poder conferido (por exemplo, o poder de vender). Já os poderes serão especiais quando determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel). (…) Destarte, se no mandato se outorgam poderes de venda, mas sem precisão do imóvel a ser vendido, haverá poderes expressos mas não especiais, inviabilizando então a consumação do negócio por procurador. (…) De toda sorte, menos discutível que a outorga de poderes especiais deva ser interpretada de forma restritiva, a fim de que não se admita deduzido do poder de vender o de hipotecar, ou vice-versa, do poder de vender o de prometer vender, como de resto o próprio § 2º do artigo em comento explicita não se compreender no poder de transigir o de firmar compromisso, verdadeiro regulamento da arbitragem (Lei n. 9.307/96). Excepcionalmente, todavia, poder-se-á deduzir poderes implícitos de outro especialmente conferido, quando lhe seja instrumental ou consequente. Assim, por exemplo, compreende-se no poder de vender o de receber o preço e dar quitação, no de comprar o de receber a coisa, no de cobrar letras o de protestá-las (p. 653 – grifou-se)

Pontes de Miranda, aliás, há muito já advertia para a distinção entre os poderes expressos e os poderes especiais, conceituando os primeiros como “os poderes que foram manifestados com explicitude”, e os últimos como aqueles “outorgados para a prática de algum ato determinado ou de alguns atos determinados”. Em conclusão, nas palavras do jurista, “não pode hipotecar o imóvel o mandatário que tem procuração para hipotecar, sem se dizer qual o imóvel: recebeu poder expresso, mas poder geral, e não especial” (Tratado de Direito Privado. T. 43. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 35).

Com efeito, a finalidade da norma não é outra senão a de proteger o outorgante contra eventuais prejuízos causados por ato praticado em seu nome, mas sem o seu consentimento, pelo mandatário que extrapola o limite dos poderes que lhe foram concedidos por mandato. É dizer, ninguém pode ser obrigado por ato praticado por mandatário que não tenha poderes suficientes ou que exceda os poderes que lhe foram outorgados.

Daí porque, salvo comprovada má-fé, e ressalvada a possibilidade de ratificação pelo mandante, o CC/02 dispõe que tais atos, praticados por quem não tenha poderes suficientes para tanto, ou ainda por quem excede os poderes do mandato ou procede contra eles, são ineficazes em relação ao mandante (arts. 662 e 665).

No particular, de acordo com o delineamento fático feito pela instância de origem, embora expresso o mandato – quanto aos poderes de alienar quaisquer imóveis localizados em todo território nacional – não se conferiu ao mandatário poderes especiais para alienar o imóvel situado na Rua Dr. Fláquer, nº 124, Loja 04, do Edifício Regina Helena (e-STJ fl. 787).

Salienta-se que a outorga de poderes de alienação de “quaisquer imóveis em todo o território nacional’ não supre o requisito de especialidade exigido por lei que, como anteriormente referido, exige referência e determinação dos bens concretamente mencionados na procuração.

Nesse sentido, já decidiu a 4ª Turma desta Corte Superior:

RECURSO ESPECIAL. HOMOLOGAÇÃO EM ARROLAMENTO SUMÁRIO. AÇÃO DE NULIDADE DE PARTILHA. DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. PETIÇÃO DE ARROLAMENTO SUMÁRIO. ADVOGADO SEM PODERES ESPECÍFICOS. TRANSMISSÃO DE BENS DE PESSOA VIVA E EXCLUSÃO DA HERANÇA. NULIDADE RECONHECIDA. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO EM RELAÇÃO À PARTILHA DOS BENS E À VERACIDADE DO DOCUMENTO PARTICULAR. SÚM 7/STJ. RENÚNCIA À HERANÇA. ATO SOLENE. INSTRUMENTO PÚBLICO OU TERMO JUDICIAL. (CC, ART. 1806).

1. A natureza jurídica da ação não se determina pela denominação atribuída pelo autor, no momento da propositura da demanda, mas sim pelo objeto perseguido efetivamente, com análise sistemática do pedido e da causa de pedir deduzidos na inicial, nascendo justamente dessa análise a definição do prazo de prescrição ou decadência. Precedentes.

2. Na espécie, a pretensão autoral refere-se à declaração de nulidade de partilha efetivada sem que o herdeiro sequer soubesse que estava dispondo de seus bens, não tendo vontade nem consciência do negócio jurídico perpetrado por seu mandatário, devendo ser afastada a incidência do prazo ânuo previsto nos arts 2.027, parágrafo único, do CC e 1.029, parágrafo único, do CPC/1973.

3. O Código Civil estabelece que, para a realização de negócio jurídico que transcende a administração ordinária, tal qual a disposição de bens imóveis (alienação, doação, renúncia, transferência, dentre outros), faz-se necessária a outorga de poderes especiais e expressos (art. 661, § 1°), com a respectiva descrição do objeto a ser transferido/negociado (En. 183 das Jornadas de Direito Civil).

(…)

8. Recurso especial não provido (REsp 1.551.430/ES, 4ª Turma, DJe 16/11/2017) (grifos acrescentados).

Nesse cenário, constatada a extrapolação dos poderes outorgados ao mandatário, o restabelecimento da sentença é medida que se impõe.

Forte nessas razões, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, DOU-LHE PROVIMENTO para restabelecer a sentença de fls. 785-792 (e-STJ) que declarou a nulidade do mandato em questão, e via de consequência, anulou a escritura de venda e compra do imóvel. – – /

Dados do processo:

STJ – REsp nº 1.814.643 – São Paulo – 3ª Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi – DJ 28.10.2019

Fonte: INR Publicações

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Processo 1111985-84.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Thiago Ramos Pignalosa – Vistos em correição. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Thiago Ramos Pignalosa, diante da pretensão de averbação, à margem da matrícula nº 174.726, que referido imóvel constitui bem de família, sendo portanto, garantida a sua impenhorabilidade. A qualificação negativa derivou-se da ausência de observação dos artigos 1771 e seguintes do CC cc artigos 260 e seguintes da Lei de Registros Públicos, em se tratando de bem de família convencional. Salienta ainda o Registrador que o bem de familia decorrente da Lei nº 8.009/90 não é passível de registro. Juntou documentos às fls.05/26. O interessado não apresentou impugnação em Juízo, limitando-se a juntar a representação processual (fl.32), todavia, manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fls.05/11). Argumenta que os artigos mencionados na nota devolutiva foram revogados pela Lei nº 13.015/2015, não havendo que se falar em descumprimento. Por fim, destaca que a Lei de Registros Públicos não sujeita a instituição de bem de família a qualquer manifestação externa ao registro de imóveis. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.35/36). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir: Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. A controvérsia dos autos versa sobre a possibilidade da instituição do imóvel como bem de família por simples requerimento formulado pelo interessado perante a Serventia Extrajudicial. Como é sabido, no direito brasileiro há duas espécies de bem de família: o legal, previsto na Lei nº 8.009/90 e o voluntário, previsto no artigo 1771 do CC. O primeiro, denominado como bem de família legal, decorre da própria lei, recai sobre o imóvel em que reside o beneficiário e prescinde de qualquer instrumento público ou particular para ser constituído, já o segundo, denominado voluntário, não é automático, depende de instrumento que o institua e recai sobre parte do patrimônio do beneficiário. São institutos diversos com regras próprias. Todavia, apesar das diferentes regras que os regem, em nenhum dos dois tipos de bem de família há a possibilidade de instituição por mero requerimento protocolado diretamente na Serventia Extrajudicial. Neste contexto, apenas o bem de família convencional tem previsão expressa no art.167 da Lei de Registros Públicos, desde que rigorosamente obedecida a forma estipulada pelo mencionado dispositivo, qual seja, a apresentação de escritura pública. Tal questão já foi objeto de análise pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça nos autos nº CG nº 39.751/2015, cujo parecer foi aprovado pelo Des. Hamilton Elliot Akel: “… O rol do art. 167 da Lei de Registros Públicos é taxativa. E nele não consta a previsão de se registrar o bem de família legal; apenas o voluntário. O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, quer dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual apenas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, I, da Lei nº 6015/73, são passíveis de registro. Logo, o único registro que pode ser feito pe o do bem de família voluntário, previsto no art. 167, I, 1, da Lei de Registros Públicos, desde que obedecida a forma escrita pública. Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de familia legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão. Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei. A averbação de bem de família não está prevista em lei. E isso deriva do mero fato de que a proteção do bem de familia não decorre de sua inscrição no folio real, mas da própria Lei 8.009/90. Daí porque o legislador não se preocupou senão com o registro do bem de família voluntário esse sim previsto no art. 167, I, 1, da Lei 6015/73, e sujeito a requisitos próprios”. A previsão editada pela lei n. 8.009/90 teve como escopo justamente proteger a residência familiar. Nas lições do professor Álvaro Villaça de Azevedo: “O instituidor é o próprio Estado, que impõe o bem de família, por norma de ordem pública, em defesa da célula familial. Nessa lei emergencial, não fica a família à mercê de proteção, por seus integrantes, mas é defendida pelo próprio Estado, de que é fundamento.” (Álvaro Villaça de Azevedo – Bem de Família – 5ª ed. 2009). Dispõe, com efeito, o art. 1º da lei supracitada: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei”. Por fim, intimado, o interessado a apresentar as razões pelas quais entende que o óbice deve ser afastado, não houve qualquer manifestação. Assim, não há como o registrador averbar a instituição de bem de família sem apresentação de Escritura Pública em consonância com o princípio da legalidade, que norteia os atos registrários. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Thiago Ramos Pignalosa. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DANIEL RAMOS MAPRELIAN (OAB 395895/SP)

Fonte: DJE /SP 09.12.2019

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Número do processo: 1124892-62.2017.8.26.0100

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 274

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1124892-62.2017.8.26.0100

(274/2018-E)

Registro de Imóveis – Procedimento administrativo – Alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula do imóvel – Pretensão de suspensão, pelo Oficial de Registro de Imóveis, do procedimento de intimação do devedor fiduciante para purgar a mora sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário – Inexistência de previsão legal para a pretensão deduzida pelo devedor fiduciante – Ajuizamento de ação contenciosa que não afasta a possibilidade de intimação do devedor e de consolidação da propriedade em favor do credor, em caso de não purgação da mora, como previsto nos arts. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/97 – Procedimento administrativo que não se mostra adequado para a apreciação da alegação de substituição da garantia por penhora, mediante alteração do contrato celebrado entre credor e devedor – Necessidade de recurso às vias ordinárias para solução do litígio relativo à validade, no todo ou em parte, do contrato de alienação fiduciária em garantia, bem como para a obtenção de medida de natureza cautelar – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Carlos Araniti Neto contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente que manteve a recusa da suspensão de procedimento, em curso perante o 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, para a intimação do devedor fiduciante visando sua constituição em mora para efeito de posterior consolidação da propriedade, em favor do credor fiduciário, se não houver pagamento do débito.

O recorrente alegou, em suma, que pretende o encerramento ou, alternativamente, a suspensão dos efeitos do procedimento de sua notificação para constituição em mora porque a cédula de crédito que gerou a contratação da alienação fiduciária em garantia foi substituída por novo título consistente em transação homologada judicialmente, sendo o débito objeto de cumprimento de sentença no Processo n.° 1029685-75.2013.8.26.0100, ao passo que a validade do contrato de alienação fiduciária é objeto do Processo n.° 1105018-91.2017.8.26.0100, ambos da 17ª Vara Cível da Comarca de São Paulo. Em razão disso, apesar de ainda registrada na matrícula do imóvel, a alienação fiduciária não mais produz os efeitos jurídicos existentes quando foi contratada. Esclareceu que celebrou transação com o Banco Santander S.A. no Processo n.° 1029685-75.2013.8.26.0100, homologada em 29 de outubro de 2013, em que foram reunidos todos os contratos que celebrou com a referida instituição e em que a alienação fiduciária foi substituída por penhora do imóvel, o que fez a propriedade plena ser consolidada em seu favor. Esclareceu que não conseguiu recursos suficientes para pagar o débito, o que ensejou a penhora do imóvel, não averbada na matrícula por desídia do credor, com posterior pedido de adjudicação do bem. Contudo, a penhora foi desconstituída pelo Superior Tribunal de Justiça porque incidiu sobre bem de família. Apesar disso o banco credor cedeu o contrato de alienação fiduciária para terceiro que tinha ciência da transação homologada na ação de execução. Asseverou que a cessão do crédito promovida pelo banco em favor de terceiro teve valor muito inferior ao do imóvel e ao do crédito original. Por essas razões moveu ação de anulação de ato jurídico visando impedir a transmissão da propriedade fiduciária que foi substituída pela penhora, mas ao tomar conhecimento do feito o cessionário do crédito deu início ao procedimento de constituição do devedor em mora. Requereu o encerramento do procedimento de constituição em mora, ou, alternativamente, a suspensão de seus efeitos (fls. 275/281).

O credor fiduciário, que recebeu a garantia mediante cessão promovida pelo Banco Santander S.A., interveio no processo e apresentou contrarrazões em que requereu a manutenção da r. decisão recorrida (fls. 314/316).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 343/4).

É o relatório.

Cuida-se de procedimento iniciado pelo recorrente que informou, no pedido inicial, que em 23 de novembro de 2017 recebeu notificação do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo para em 15 dias purgar a mora relativa ao débito garantido por alienação fiduciária do imóvel objeto da matrícula n.° 208.061, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Afirmou que promoveu a contra-notificação do Oficial de Registro de Imóveis fazendo prova da substituição da alienação fiduciária por garantia diversa, consistente em penhora, o que não foi aceito para a finalidade de suspensão do procedimento de constituição em mora (fls. 02/03).

A certidão de fls. 243/246 demonstra que o imóvel objeto da matrícula n.° 208.061 do 9º Registro de Imóveis da Comarca da Capital foi de propriedade plena do recorrente que o deu em alienação fiduciária em garantia em favor do Banco Santander S.A. para garantir o cumprimento de obrigação contratada mediante cédula de crédito bancário (R. 4).

Essa certidão comprova, ainda, que o credor original cedeu seu crédito e a garantia fiduciária em favor de Youssef Mohamad Abdul Fattah (Av. 5) que, por sua vez, requereu a notificação do devedor visando sua constituição em mora, o que fez na forma do §1° do art. 26 da Lei n.° 9.514/97 (fls. 245).

O registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis, e, neste caso concreto, o registro da garantia real faz presumir a existência do direito inscrito em favor de seu titular (art. 1.245 do Código Civil).

Diante disso, o registro da alienação fiduciária e a averbação de sua cessão fazem presumir a existência da garantia real e a sua titularidade pelo credor fiduciário, não podendo ser oposta ao Oficial de Registro de Imóveis, mediante contra-notificação ou outro meio, situação jurídica não decorrente do registro para efeito de encerrar procedimento extrajudicial previsto em lei, ou para suspender a sua eficácia.

Ainda neste caso concreto, incide o disposto na Lei n.° 9.514/97 que regulamenta o procedimento extrajudicial para a constituição em mora do devedor fiduciante que não pagar o débito e, também, para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se não ocorrer a purgação da mora no prazo fixado.

Para essa finalidade a Lei n.° 9.514/97 atribui ao Oficial de Registro de Imóveis a realização da intimação do devedor para pagar o débito, sob pena de consolidação da propriedade plena em favor do credor se não for promovido o pagamento:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

(…)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”.

O procedimento extrajudicial previsto na Lei n.° 9.514/97 para a constituição do devedor em mora e a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário não comporta a instauração de contraditório entre uma das partes e o Oficial de Registro de Imóveis para a discussão sobre a validade da garantia e a existência do débito, razão pela qual não se mostra possível a intervenção do devedor para pleitear, na esfera administrativa, a suspensão da intimação para pagar o débito, do prazo para purgar da mora, ou dos efeitos decorrentes da falta de purgação.

Para essa finalidade deverá a parte legitimada valer-se de ação própria, na esfera jurisdicional, conforme precedente desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:

“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – Devedor que, intimado pelo Sr. Oficial para purgação da mora, pretende a suspensão do procedimento para debater, administrativamente, aspectos da dívida – Impossibilidade, à míngua de previsão legal – Procedimento previsto pelo art. 26 da Lei 9.514/97 que apenas prevê, na esfera extrajudicial, possibilidade de purgação integral da mora – Pretensão de redução da dívida que só tem cabimento no âmbito judicial – Recurso Desprovido” (Parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. Iberê de Castro Dias, no Recurso Administrativo n° 1004756-32.2016.8.26.0533, aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça, Des. Pereira Calças, j. 05.07.2017).

O recorrente, no pedido inicial, informou que move ação de anulação da garantia (Processo n.° 1105018-91.2017.8.26.0100 da 17ª Vara Cível da Comarca de São Paulo – fls. 277 e 282/283) e nela deverá requerer a concessão de medida de natureza cautelar visando afastar eventual risco ao seu alegado direito, ou visando garantir a execução de futura decisão em seu favor.

Por fim, a solução proposta não importa em negativa de jurisdição porque a esfera administrativa tem alcance restrito, não se prestando para a solução de litígio relativo à existência de débito, ou à validade da garantia constituída em favor do credor.

Ante o exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 11 de julho de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso interposto pelo Sr. Carlos Araniti Neto. Oportunamente, remetam-se os autos à Vara de origem. Publique-se. São Paulo, 11 de julho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: MARCO ANTONIO CARNEIRO BERBEL, OAB/SP 213.756, DUILIO BELZ DI PETTA, OAB/SP 97.685 e MARCONI HOLANDA MENDES, OAB/SP 111.301.

Fonte: INR Publicações

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