Processo 1117523-36.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Cinco Vilas Empreendimentos e Participações Ltda. – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: LUCAS DE ASSIS LOESCH (OAB 268438/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1117523-36.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: Cinco Vilas Empreendimentos e Participações Ltda.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). MARCELA MACHADO MARTINIANO
Vistos.
Trata-se de Pedido de Providências formulado pelo I. 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Cinco Vilas Empreendimentos e Participações Ltda. Alega, em síntese, que a interessada pretende a averbação da construção aprovada pela Prefeitura Municipal no imóvel de matrícula nº 84.828, da serventia. No entanto, há incompatibilidade entre o projeto aprovado e a restrição imposta ao imóvel, eis que gravado com restrição convencional datada de 1959, inscrita na Av. 01 da matrícula, determinando que não seria construída mais de uma casa destinada à moradia de uma única família, vedando edificação coletiva e o projeto atual, aprovado pela Prefeitura, refere-se à edificação nova de uso não residencial. Afirma que é necessário o prévio cancelamento judicial da imposição de restrições urbanísticas convencionais, pois não cabe ao registrador afastar, de ofício, ônus de natureza propter rem, cuja eficácia é erga omnes.
Vieram documentos às fls. 05/62. Cinco Vilas Empreendimentos e Participações LTDA. Apresentou manifestação às fls. 63/67, alegando, em síntese, que a legislação urbanística municipal evoluiu significativamente, redefinindo o zoneamento e as condições de uso e ocupação do solo, estando o imóvel atualmente localizado em zona ZCOR-1, que admite expressamente usos não residenciais compatíveis. Afirma que a finalidade original da restrição não subsiste mais diante da legislação exposta, sendo incompatível com a política urbana vigente e com a função social da propriedade urbana.
O Ministério Público apresentou manifestação às fls. 99/101 pela manutenção do óbice.
É o relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
No mérito, o pedido é improcedente. Vejamos os motivos.
A parte interessada pretende a averbação de construção e o cancelamento da Averbação n.1 da matrícula n. 84.828, na qual consta que “não será construída mais de uma casa, que, com suas respectivas dependências se destinará exclusivamente à moradia de uma única família e seus criados, não sendo permitida a construção de prédio para habitação coletiva” (fls. 44).
O pedido foi devolvido pelo Oficial sob alegação de que “o registro da restrição urbanística convencional permanece em vigor e continua produzindo todos os seus efeitos, conforme artigo 252 da Lei de Registros Públicos. Assim, para viabilizar a averbação pretendida é necessário promover previamente o cancelamento formal do referido registro, nos termos do artigo 250 da mesma lei.” (fls. 42).
É certo que o cancelamento de cláusulas restritivas pode ser admitido na via administrativa desde que a limitação tenha se originado da vontade do vendedor, com o estabelecimento de obrigação de natureza pessoal com o comprador, a qual não pode ser estendida a terceiros não contratantes.
Neste sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS Pedido de averbação de cancelamento de cláusula restritiva de construção convencional Inexistência de loteamento inscrito ou registrado Inaplicabilidade do art. 59 da Lei Municipal n.º 16.402/16 Limitação que se originou da vontade do vendedor Natureza obrigacional Não extensão a terceiros não contratantes Dever de observância ao planejamento urbanístico da região a partir da legislação de zoneamento municipal Parecer pelo provimento do recurso” (Processo 1029917-09.2021.8.26.0100, Parecer n. 79/2022-E, Cor. Des. Torres Garcia, ap. em 18 de fevereiro de 2022).
Também não é o caso de prevalência das restrições convencionais sobre as regras urbanísticas estipuladas pela municipalidade, uma vez que o artigo 59 da Lei n.16.402/16, que trata do zoneamento paulista, somente determina o atendimento das restrições convencionais “referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações”.
A hipótese envolve restrição imposta pelo loteador, pelo que deve ser observado o regramento da Lei 6.766/79, que assim prevê:
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
(…)
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
(…)
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo com restrições legais ou contratuais”.
Como já observado no processo de autos n. 1091082-67.2015.8.26.0100, o parecer de lavra do eminente magistrado Luís Paulo Aliende Ribeiro no processo CGJ n. 791/04 firmou orientação adotada, desde então, no âmbito da E. Corregedoria Geral de Justiça, no sentido de que o cancelamento de cláusula restritiva convencional se faz, em regra, pela via jurisdicional.
Apenas em situações excepcionais admite-se que a providência seja adotada na via administrativa, conquanto comprovadas a descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direito de terceiros:
“Registro de Imóveis – Averbação – Pretensão de cancelamento de restrição convencional constante do contrato padrão inscrito em face da descaracterização da proposta inicial do loteamento – Situação de fato, referente a parcelamento antigo, comprovada, no caso, por elementos tabulares inequívocos – Desnecessidade de dilação probatória e demonstração da inocorrência de ofensa a interesse de terceiros que viabilizam, na hipótese, a excepcional utilização da via administrativa – Recurso não provido. (…) Eventual descaracterização da proposta inicial do empreendimento, acenada neste recurso, é matéria fática que ultrapassa os limites do procedimento de dúvida, no qual não se admite dilação probatória. Ademais, a solução administrativa somente seria possível com a concordância de todos os interessados no registro. Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n°s 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras). Esta é a orientação geral, cuja manutenção se impõe, pois somente na via jurisdicional, mediante contraditório, é que, em regra, se viabiliza a constatação desses dois requisitos, quais seja, a comprovação da descaracterização da proposta inicial do parcelamento e a inocorrência de ofensa ao direto de terceiros. A situação fática e registraria expressa nos presentes autos revela, no entanto, seja por estar tabular e documentalmente comprovada, de modo a evidenciar a desnecessidade de produção de outras provas, a flagrante descaracterização, na referida quadra, da proposta inicial do loteamento, seja em função dos termos em que redigida a própria restrição convencional, expressa no sentido de que instituída em favor dos terrenos contíguos, limitando aos terrenos da mencionada quadra o interesse na manutenção da restrição, excepcional hipótese de viabilidade da utilização da via administrativa para o reconhecimento da descaracterização da proposta inicial do empreendimento, a autorizar o atendimento da pretensão da recorrida e o levantamento, na quadra, da restrição imposta, há quase meio século, pelo loteador” (Recurso Administrativo 791/2004,04/12/2005).
Como visto, são requisitos essenciais para o cancelamento administrativo a comprovação inequívoca da descaracterização da proposta original de parcelamento da área e a inexistência de prejuízo a terceiros.
No presente caso, em que pese a indicação de que o imóvel se encontra atualmente localizado em zona ZCOR-1, referente ao primeiro requisito, não há qualquer elemento nos autos capaz de demonstrar que as restrições referem-se apenas ao imóvel em questão e não ao de outros vizinhos, à vista do que não se pode afastar de plano e nesta esfera administrativa eventual ofensa a direito de terceiros, os quais podem ter interesse em não ver construídas em sua quadra ou no logradouro obras que não se enquadrem nas limitações impostas.
Nesse contexto, de rigor o indeferimento do pedido.
Observe-se que a pretensão pode ser buscada pela via judicial, com participação de todos os possíveis interessados e respeito ao contraditório.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado para manter o óbice.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 25 de novembro de 2025.
Marcela Machado Martiniano
Juíza de Direito. (DJEN de 26.11.2025 – SP)
5- 1VRP/SP: EMENTA (NÃO OFICIAL)
Registro de Imóveis – Dúvida registrária – Escritura pública de compra e venda de fração ideal de área comum – Matrícula individualizada desprovida de inscrição própria no Cadastro Imobiliário Fiscal municipal – Exigência de regularidade tributária como pressuposto do registro – Impossibilidade de aferição do valor venal e apuração do ITBI – Princípios da legalidade estrita e da qualificação registral – Autonomia do oficial na recusa fundamentada – Irrelevância de registros pretéritos em desconformidade – Aplicação da legislação municipal e das Normas da Corregedoria – Procedência da dúvida – Manutenção do óbice registrário.
Processo 1115844-98.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Vht Empreendimentos Ltda. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: EDISON DEBUSSULO (OAB 128091/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1115844-98.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Vht Empreendimentos Ltda.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). MARCELA MACHADO MARTINIANO
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 05º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, a requerimento de VHT EMPREENDIMENTOS LTDA, diante da negativa de registro de escritura pública de compra e venda, ante a ausência de inscrição própria no Cadastro Imobiliário Fiscal da Prefeitura de São Paulo do imóvel. Afirma que a interessada pretende o registro de 1/18 avos do imóvel de matrícula nº 87.644 (área comum que serve de acesso aos imóveis da vila). A matrícula 87.644 possui diversos números de contribuintes vinculados, porém são todos correspondentes às unidades autônomas e nenhum referente à área comum. Aduz que a falta da inscrição impede a verificação da regularidade tributária e base legal para o correto cálculo do ITBI.
Vieram documentos às fls. 07/107.
A VHT EMPREENDIMENTOS LTDA. apresentou impugnação às fls. 108/115, alegando, em síntese, que o registrador, em atos pretéritos, efetivou outros registros com a mesma situação, perante a mesma matrícula. Aduz que o fato de inexistir a inscrição cadastral não inviabiliza a aferição correta do valor venal para os efeitos de recolhimentos do ITBI. Requer a improcedência da dúvida.
O Ministério Público apresentou manifestação às fls. 136/138 pela procedência da dúvida.
É o relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que prevê o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Ainda, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/1973; artigo 134, inciso VI, do CTN e artigo30, inciso XI, da Lei n. 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente.
Pretende o suscitado o registro de escritura pública de compra e venda de 1/18 do imóvel objeto da matrícula nº 87.644, que consiste em área comum que serve de acesso aos imóveis da vila.
Pois bem.
Embora a área comum possua matrícula individualizada perante o Cartório de Registro de Imóveis, não possui inscrição cadastral própria no Município, conforme dispõe o art. 2º da Lei Municipal nº 10.819/1989:
“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal.”
Sem prejuízo, o decreto Municipal nº 55.196/2014 prevê a obrigatoriedade, bem como o fato gerador e incidência do ITBI:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBI-IV tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;” Ainda, o decreto Municipal nº 55.196/2014, em seu artigo 07º, estabelece a base de cálculo para a apuração do ITBI:
“Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”
Sendo assim, sem a inscrição, não há como aferir o valor venal da fração ideal, inviabilizando o recolhimento do ITBI, condição essencial para o registro.
No mais, quanto à afirmação de que o Oficial teria efetuado registros anteriores sem exigir a inscrição cadastral, em contradição com a exigência sob exame, é de rigor recordar, e reafirmar, a jurisprudência administrativa, segundo a qual erros pretéritos não autorizam nem legitimam outros, bem como não se prestam a respaldar o ato registral pretendido.
Nesse sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS Escritura Pública de inventário e partilha Ofensa aos princípios da legalidade e da especialidade objetiva CCIR com dados desatualizados, em desacordo com o resultado de retificação averbada na matrícula do bem imóvel há mais de quatro anos Exigência de atualização pertinente Erros pretéritos não justificam outros Reconhecimento do desacerto das exigências ligadas ao ITR Desnecessidade de exibição de certidões negativas de débitos relativas a tributos despegados do ato registral intencionado Dúvida procedente Recurso desprovido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 0000063-04.2016.8.26.0539; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santa Cruz do Rio Pardo – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/03/2017; Data de Registro: 31/03/2017)
Por fim, a jurisprudência indicada pelo suscitado (nº 1003283- 91.2020.8.26.0655) trata de situação distinta, eis que o óbice se deu em razão de existir divergência entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista e a matrícula do imóvel. No presente caso, sequer há cadastro imobiliário perante o Município de São Paulo.
Como bem apontou o Ministério Público, não se trata apenas de precisão descritiva, mas de verificação de regularidade fiscal, aspecto que o título não supre, já que a área comum não possui inscrição municipal para fins de ITBI.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 25 de novembro de 2025.
Marcela Machado Martiniano
Juíza de Direito.
Fonte: DJE/SP 26.11.2025-SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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