É nula cláusula que condiciona prazo de entrega do imóvel ao contrato de financiamento

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Juízo condenou empresas do ramo imobiliário ao pagamento de lucros cessantes e restituição de taxas indevidas.

É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento. Assim entendeu o juiz de Direito Anderson Fabrício da Cruz, da 1ª vara Cível de São Bernardo do Campo/SP, ao condenar duas empresas do ramo imobiliário a indenizarem um consumidor por cobranças abusivas e pelo atraso na entrega da obra. Elas terão de pagar pelos lucros cessantes e restituir valores cobrados indevidamente. Foi negado o pedido do autor de indenização por danos morais.

O caso

As empresas divulgaram pela TV um anúncio da realização “do sonho casa própria” através do programa minha casa, minha vida. Em um único fim de semana, foram comercializadas as 200 unidades do empreendimento.

Um dos compradores, no entanto, procurou a Justiça alegando que houve uma série de atrasos e cobranças indevidas. A obra começou dez meses após o previsto, e o contrato vinculava o prazo de entrega à assinatura de contrato de financiamento – que por sua vez, demorou quase um ano para ser liberado por problemas da construtora. A demora ocasionou a valorização do imóvel, que também deveria ser arcada pelo consumidor.

Não bastasse o transtorno, quando finalizadas as obras, as empresas passaram a exigir o recebimento de “saldo residual de INCC” e taxa de ligação para proceder com a entrega das chaves.

O autor requereu a nulidade da cláusula referente ao prazo de entrega, além da suspensão das cobranças de INCC e taxa de ligação, e o ressarcimento da diferença do valor referente ao inicial por valorização do imóvel.

Decisão

Ao analisar, o juiz Anderson Fabrício considerou “nitidamente abusiva” a cláusula que estipula prazo para a entrega das chaves em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento com a CEF, visto que coloca o consumidor “em posição de desequilíbrio no que se refere às obrigações assumidas pelas partes”.

Com a nulidade da cláusula, foi estipulado prazo de 24 meses a partir do início das obras, restando evidente o atraso na entrega do bem. Diante do ilícito contratual, as empresas foram condenadas pelos danos materiais, os quais englobam os danos emergentes e lucros cessantes, além da restituição dos juros compensatórios.

Quanto aos danos morais, o juiz entendeu não haver prova de que o autor tenha sofrido constrangimentos, humilhações, abalo psicológico ou qualquer prejuízo não econômico que ensejasse a obrigação de indenizar, negando o pedido.

“O mero incômodo, desconforto ou enfado decorrentes da vida em sociedade não servem como pressuposto para que sejam concedidas indenizações por danos morais, haja vista que, em virtude da própria vida em sociedade, o homem médio está adstrito a determinado número de inconvenientes.”

O advogado Gabriel Salles Vaccari, do escritório Vieira Tavares Advogados Associados, representou o autor no caso e destacou que a decisão está de acordo com os princípios norteados pela CF, e que vincular o contrato de adesão com prazo incerto à entrega do imóvel coloca o consumidor em desvantagem excessiva.

Confira a íntegra da decisão.

Fonte: Migalhas | 19/09/2017.

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Companheira participa de sucessão com um terço da herança por concorrer com parentes colaterais

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Decisão do TJ/SP foi proferida em ação na qual se reconheceu a união estável da autora com o falecido.

A 28ª câmara Extraordinária de Direito Privado do TJ/SP proveu parcialmente recurso para determinar o prosseguimento de inventário para a partilha de bens em caso no qual uma companheira do falecido conseguiu a declaração da união estável.

No caso, em 1º grau, foi julgada procedente ação declaratória de reconhecimento de união estável havida entre a autora e o falecido, representado pelo espólio formado por herdeiros que são parentes colaterais (irmãos e cunhada).

Na sentença, foi afastada a aplicação do art. 1.790, III, do CC, por inconstitucionalidade, e aplicada a regra do art. 1.838 que dá à autora o mesmo tratamento sucessório de cônjuge e o direito de receber a totalidade dos bens deixados pelo companheiro. E, por consequência, a julgadora extinguiu por ilegitimidade ativa o inventário que pretendia a partilha dos bens pelos herdeiros colaterais do falecido companheiro da autora.

Partilha de bens

Após anotar no acórdão que a união estável é incontroversa, o relator, desembargador Maia da Cunha, destacou a questão relativa à sucessão.

Embora ressalvando entendimento pessoal, o relator consignou que o Órgão Especial do TJ/SP, valendo-se da reserva de plenário, já decidiu pela constitucionalidade do art. 1.790. Nessa linha, destacou, a 4ª câmara de Direito Privado fixou na meação dos bens adquiridos onerosamente durante a convivência conferida ao companheiro sobrevivente, há concorrência entre parentes colaterais e companheiro, sendo atribuído a ele 1/3 da herança.

E, assim, manteve a participação da autora, sem prejuízo da sua meação, da sucessão do falecido companheiro quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da união estável, na proporção de um terço da herança por concorrer com outros parentes sucessíveis.

Dessa forma, determinou que deve prosseguir o inventário para a partilha dos bens a todos os herdeiros, afastada, por consequência, a extinção daquele processo.

Direito real de habitação

O desembargador Maia da Cunha considerou que “ao se admitir o direito real de habitação independentemente do regime de bens adotado, ou presumido no caso da união estável, o legislador deixou claro que o benefício independe da forma de aquisição e da participação ou não na herança”.

Assim, julgou parcialmente procedente a ação declaratória de existência de união estável no período indicado na inicial, de cinco anos, do que decorre o direito à partilha dos bens adquiridos na sua constância, reconhecendo-se o direito real de uso à autora e determinando-se o prosseguimento do inventário pelo reconhecimento da constitucionalidade do art. 1790 do CC.

A decisão do colegiado foi unânime. Os advogados Elison de Souza Vieira e Wilson Furlani Junior representaram o espólio.

  • Processo: 0003602-04.2006.8.26.0094

Veja o acórdão.

Fonte: Migalhas | 19/09/2017.

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Parecer CGJ/SP: CNJ – Recomendação aos Tribunais Estaduais – Elaboração de proposta de projeto de lei para regulamentar a utilização dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial” – Matéria que, ao menos no Estado de São Paulo, não pode ser tratada por lei de iniciativa do Tribunal de Justiça – Projeto de Lei já andamento na Assembleia Legislativa paulista que trata do assunto – Cumprimento da recomendação prejudicado (ementa não oficial).

Escrito por

Número do processo: 155009

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 196

Ano do parecer: 2016

Ementa

CNJ – Recomendação aos Tribunais Estaduais – Elaboração de proposta de projeto de lei para regulamentar a utilização dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial” – Matéria que, ao menos no Estado de São Paulo, não pode ser tratada por lei de iniciativa do Tribunal de Justiça – Projeto de Lei já andamento na Assembleia Legislativa paulista que trata do assunto – Cumprimento da recomendação prejudicado (ementa não oficial).

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2015/155009

(196/2016-E)

CNJ – Recomendação aos Tribunais Estaduais – Elaboração de proposta de projeto de lei para regulamentar a utilização dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial” – Matéria que, ao menos no Estado de São Paulo, não pode ser tratada por lei de iniciativa do Tribunal de Justiça – Projeto de Lei já andamento na Assembleia Legislativa paulista que trata do assunto – Cumprimento da recomendação prejudicado (ementa não oficial).

Vistos.

Trata-se de expediente iniciado por decisão do Conselheiro Gustavo Tadeu Alkmin, que, no bojo da consulta n° 0004185-86.2015.2.00.0000, solicitou aos Tribunais de Justiça dos Estados informações sobre a existência de vinculação entre serviços notariais e de registro subordinados às Corregedorias locais e os serviços prestados por cartórios on line.

As informações foram prestadas (fls. 13).

Ao final do expediente que tramitou perante o Conselho Nacional de Justiça, recomendou-se aos Tribunais Estaduais “a elaboração de proposta de projeto de lei para regulamentar a utilização dos termos ‘cartório’ e ‘cartório extrajudicial‘”.

Após a decisão de fls. 39, o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (fls. 46/51), o Instituto de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas do Estado de São (fls. 65/66), o Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo (fls. 72/84), a Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (fls. 96/97) e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (fls. 103/104) se manifestaram nos autos.

É o relatório.

Opino.

Como já adiantado na decisão de fls. 39, a regulamentação do uso dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial”, ao menos em nosso Estado, não é matéria a ser tratada em lei de iniciativa do Tribunal de Justiça, cuja atuação nesse âmbito é restrita[1].

Comprovam isso as informações prestadas pelas entidades de classe, no sentido de que o Projeto de Lei n° 675, apresentado pelo Deputado Aldo Demarchi (DEM), trata justamente da limitação do uso dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial”.

O extrato acostado a fls. 62 revela, como último andamento, o encaminhamento do Projeto à Comissão de Finanças, Orçamento e Planejamento.

Nota-se, assim, que a sugestão dada pelo Conselho Nacional de Justiça está prejudicada, uma vez que já existe projeto de lei visando à regulamentação dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial”.

Por outro lado, não são novidade os problemas criados por determinadas entidades privadas, que, se utilizando da nomenclatura “cartório”, confundem o usuário:

“REPRESENTAÇÃO – Alegada propaganda enganosa por parte da ANOREG – Associação dos Notários e Registradores de São Paulo – Pedido de restituição de valor pago – Postuladas certidões dos 10 Tabeliães de Protesto da Capital, mas fornecida apenas uma – Serviço denominado Cartório 24 Horas – Prestação por entidade puramente privada – Atividade de mera intermediação que não se confunde com serviço público delegado – Matéria não disciplinada por esta Corregedoria – Possibilidade, todavia, de demonstração de eventual prejuízo e obtenção de reparação pela via jurisdicional própria – Arquivamento” (Processo CG n° 55.101/2003).

“RECLAMAÇÃO – CARTÓRIO 24 HORAS – Cobrança superior ao valor da certidão – Pedido de restituição do valor pago a maior – Entidade privada que exerce atividade de intermediação de solicitação de certidões mediante a cobrança de taxa de administração e despesas bancárias e de postagem expressamente previstas no site, com a qual o solicitante concordou ao aderir ao Termo de Utilização dos Serviços – Site sem caráter oficial, não se sujeitando, portanto, ao poder correicional desta Corregedoria – Arquivamento” (Processo CG n° 2014/37920).

Desse modo, tendo em vista que os serviços notariais e de registro são fiscalizados pelo Poder Judiciário (artigo 236, § 1º, da CF); que a regulamentação do uso dos termos “cartório” e “cartório extrajudicial” é providência que, em tese, evitará que usuários sejam levados a erro; e que o CNJ recomendou a regulamentação da utilização desses termos, parece-me recomendável a expedição de ofício à Assembleia Legislativa, sugerindo a tramitação prioritária do Projeto de Lei n° 675 de 2015.

Como cabe ao Excelentíssimo Senhor Presidente do Tribunal de Justiça enviar esse tipo de ofício, proponho o encaminhamento de cópia deste expediente à Presidência do Tribunal, com a sugestão de expedição de ofício à Assembleia Legislativa.

É este o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência.

Sub censura.

São Paulo, 13 de setembro de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino o encaminhamento de cópia deste expediente à Presidência do Tribunal de Justiça, sugerindo ao Excelentíssimo Senhor Presidente deste Tribunal a expedição de ofício à Assembleia Legislativa, solicitando a tramitação prioritária do Projeto de Lei n° 675 de 2015. Remetam-se cópias do parecer ora aprovado, desta decisão e de fls. 59/62 ao Conselho Nacional de Justiça. Dê-se ciência às entidades de classe que se manifestaram nesse feito. Publique-se. São Paulo, 14 de setembro de 2016 – (a) – MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 27.09.2016

Decisão reproduzida na página 130 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Artigo 24 – A iniciativa das leis complementares e ordinárias cabe a qualquer membro ou Comissão da Assembleia Legislativa, ao Governador do Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Procurador-Geral de Justiça e aos cidadãos, na forma e nos casos previstos nesta Constituição.

(…)

§ 4º – Compete, exclusivamente, ao Tribunal de Justiça a iniciativa das leis que disponham sobre:

1 – criação e extinção de cargos e a remuneração dos seus serviços auxiliares e dos juízos que lhes forem vinculados, bem como a fixação do subsídio de seus membros e dos juízes, incluído o Tribunal de Justiça Militar;

2 – organização e divisão judiciárias, bem como criação, alteração ou supressão de ofícios e cartórios judiciários.

Fonte: INR Publicações.

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