*Wendell Jones Fioravante Salomão e Caian Morenz Villa Deléo
Das possibilidades da Usucapião Administrativa (Extrajudicial) pela atuação dos notários e registradores, na forma de ata notarial, com prévio modelo de redação
É inegável o avanço que o Direito Notarial vem tomando nos últimos anos, pela prestação do serviço ágil, rápida, correta e segura. Então, é hora de avançarmos um pouco mais.
Desjudicialização é a palavra que define grande parte da atuação dos notários e registradores, que consiste, em poucas palavras, em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, contribuindo sobre maneira para o desafogamento da justiça brasileira.
Contudo, a redação do Novo Código de Processo Civil – CPC, traz, em seu art. 1.084, mais um novo capítulo da desjudicialização, ao prever a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião imobiliária com a participação de advogados, como trouxe a Lei 11.441/07.
A usucapião extrajudicial ou administrativa, como vem sendo reconhecida, não é uma novidade para o Direito Brasileiro, tendo em vista a previsão da Lei nº 11.977/2009, e modificações pela Lei nº 12.424/2011. Muito embora essa previsão tenha efeitos práticos limitados. Submete-se apenas no seio da regularização fundiária urbana, em procedimento complexo e contagem do prazo aquisitivo da usucapião, condicionada ao prévio registro do título de legitimação de posse (art. 60 da Lei nº 11.977/2009).
Necessário salientar, que para que a área possa ser regularizada por meio deste tipo de usucapião, o imóvel que se pretende regularizar a propriedade, deve estar contido dentro do perímetro urbano pelo Plano Diretor ou por lei municipal específica.
As novas alterações do CPC trouxeram a essa nova modalidade de usucapião, administrativa, com maior eficiência e celeridade. O possuidor reunirá alguns documentos comprobatórios da posse, circunstâncias e extensão no tempo, bem como da ausência de ação reivindicando o imóvel (certidões negativas).
Com estes documentos em mãos, comparece ao Tabelião de Notas – cumprindo o primeiro bastião da propriedade no Brasil a publicidade da propriedade – que, após examiná-los, lavrará uma ata notarial com a presença de um advogado apresentado pelo solicitante, em que deverá constar a descrição do imóvel, documentos, partes solicitantes, atestando, ainda, publicamente a existência da posse, fatos e características do referido bem.
A ata notarial juntamente com a documentação serão apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis competente – cumprindo o segundo bastião da propriedade no Brasil a constituição da propriedade – que após transcorrido e constatado o lapso temporal mínimo de 5 anos, se valendo da expedição de editais, notificações e diligências, para constatação do quanto anteriormente declarado, certificando-se e constatando a exatidão do pedido de usucapião, oportunidade em que poderá registrar a usucapião pretendida, desde que não haja impugnação de terceiros, e em ato contínuo abrirá nova matricula para o imóvel.
Com certeza o procedimento extrajudicial/administrativo é mais simples e rápido que qualquer ação judicial que perdurará por longo período, o que certamente reduzirá os custos, e possibilitará a regularização de inúmeras propriedades nas grandes cidades brasileiras, que em decorrência do frágil controle ocupacional existentes no Brasil são em sua maioria irregulares, cumprindo o texto Constitucional, em especial o direito à moradia, previsto no art. 6º da Magna Carta.A sociedade e a economia fundiária obteram ganhos com as novas alterações do CPC. As famílias ganharam garantias e possibilidades de acesso ao crédito com garantia real, contribuindo sobremaneira com a função social da propriedade, amplamente difundida em nosso ordenamento.
Entretendo, como forma de coibir possíveis abusos por parte da população a Lei nº 11.977/2009, impõe alguns requisitos mínimos para a obtenção da referida usucapião, entre elas aqueles previstos em seu art. 60, possibilitando a regularização da questão fundiária, sem, contudo permitir o abuso da população ou a aquisição desenfreada dos imóveis.
Os requisitos trazidos pelo art. 60 da Lei 11.977/2009 são: (i) certidões do Cartório Distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento, que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel; (ii) Declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; [assim como (i) deve ser relativa à totalidade da área e fornecida pelo poder público]; (iii) Declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; (iv) Declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas; (v) área urbana com mais de 250m2, o prazo para requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião.
Existe ainda, a necessária, intervenção do poder público local, em especial as prefeituras, para que se proceda à regulamentação de algumas questões inerentes à este novo tipo de usucapião, coibindo assim, que sejam conferidas propriedades em áreas de risco, bem como relativização do uso de solo, para que seja melhor adequado a realidade de cada cidade, conforme previsto nos art. 182 e 183 da CF, garantindo incluso a manutenção mínima do meio ambiante.
De outro lado, e agora, com maior ênfase a atividade do notarial, que, certamente, encontrará novos desafios com a vigência do novo Código de Processo Civil, salientamos alguns requisitos essenciais da ata notarial a ser lavrada, quais sejam:
i) declarar o tempo de posse do requerente ou de seus antecessores, delimitando cada um deles;
ii) as circunstância de aquisição;
iii) dimensões e características do terreno, valendo-se de profissional específico para tanto, e devidamente registrado no órgão competente, (planta e memorial descritivo);
iv) menção as certidões negativas dos distribuidores e arquivamento das mesmas em pasta própria do Tabelião;
v) menção e características do justo título de aquisição;
vi) origem da posse, sua natureza; e, a menção a comprovantes da efetiva posse;
vii) presença de um advogado apresentado pelo solicitante;
viii) fotos do bem imóvel, se possível;
ix) declaração de conhecimento das partes da lei, prazos, citações, editais, e sua responsabilidade pelas declarações e documentos apresentados;
x) lavrar a ata e registrar na respectiva circunscrição do imóvel.
Salienta-se, ainda, que todos esses requisitos constaram da nova redação do art. 216 – A da LRP, que passará a vigorar após a promulgação do novo Código de Processo Civil, além de pesquisas realizadas e reuniões com Tabeliães e Registradores.
Por fim, decidimos redigir um prévio modelo de Ata Notarial, como auxilio desta nova atribuição:
“ATA NOTARIAL”
S A I B A M – todos o que virem este instrumento público de Ata Notarial que aos ___ (___) dias do mês de ____ do ano de _______, nesta cidade e Comarca de ______, Estado de ____, neste __º Tabelião de Notas a Rua _________, perante mim Tabelião, recebemos a solicitação no dia ______ do Sr.______(qualificação completa do solicitante/parte)______; Comparece ainda como ADVOGADO: constituído e apresentado pela parte: ___________, conforme documentos a mim apresentados, reconheço a identidade dos presentes e sua capacidade para o ato: 1º) QUE, a pedido do solicitante acompanhado de seu advogado, pediu-me que dirigisse, sob diligência, no dia _________ ao endereço situado nesta cidade e comarca a Rua_______, para que tirasse fotos retratando a atual imagem da fachada, do imóvel, seus cômodos, do endereço supra; 2º) Ao chegar no endereço supra, juntamente do solicitante acompanhado de seu advogado, no mesmo dia _____ às ___h___min, verifiquei a existência de (descrever o imóvel). Em seguida, com a presença do solicitante acompanhado de seu advogado, a seu pedido tirei as fotos _____________, situado no endereço acima descrito, através da maquina fotográfica de propriedade deste Tabelionato, que segue: A) (FOTOS). 3º) As __h___min retornamos a este tabelionato. 4º) Foi apresentando pelo solicitante as seguintes certidões e documentos que ficam arquivados nesta serventia, relativos ao imóvel acima citado e fotografado: I) certidões negativas dos distribuidores, descrever uma á uma. II) declaração do solicitante do tempo de posse do requerente ou de seus antecessores, delimitando cada um deles, se possível com testemunhas. III) circunstância de aquisição / arquivamento da matricula ou transcrição do imóvel. IV)dimensões e características do terreno, valendo-se de profissional específico para tanto, e devidamente registrado no órgão competente, (planta e memorial descritivo) e certidão de medidas e confrontações, expedida pela prefeitura local; V) menção e características do justo título de aquisição; VI) menção e características do justo título de aquisição. VII) origem da posse, sua natureza; e, a menção a comprovantes da efetiva posse. VIII) declaração de conhecimento das partes da lei, prazos, citações, editais, e sua responsabilidade pelas declarações e documentos apresentados; IX) Certidões negativas de débitos trabalhistas (CNDT), em nome das partes sob os nºs _____, expedidas em _____, com validade até _________, nos termos do artigo n. 642-A, da CLT, com a redação dada pela Lei Federal n. 12.440/2011, e de acordo com o provimento n. 08/2012 da CGJ-SP; X) Certidões conjuntas negativas de débitos relativos a tributos federais e a dívida ativa da União em nome das partes sob código de controle nº ________ expedidas via Internet, com confirmação, pela Secretaria da Receita Federal, emitida em ___/___/___, com prazo de validade até o dia ___/___/___. XI) Certidão de não incidência ou recolhimento do ITBI (questão controversa á ser analisado junto á municipalidade do imóvel, caso á caso). As certidões, fotos e documentos mencionados nesta ata ficam arquivadas nestas Notas em pasta própria de nº ___, sob o nº de ordem __. DECLARAÇÕES FINAIS: As partes requerem e autorizam o Oficial de Registro Imobiliário e demais órgãos competentes a praticar todos os atos que se fizerem necessários ao registro da presente. Ficam ressalvados eventuais erros, omissões e os direitos de terceiros, e ainda me foi declarado sob as penas da lei e sob responsabilidade civil e criminal que: a) não são empregadores e que jamais estiveram vinculados nessa qualidade a qualquer instituto de previdência social, estando assim, isentos das restrições da lei previdenciária; b)- não existe contra eles até esta data, nenhuma ação real, pessoal ou reipersecutória que possa de qualquer forma atingir o imóvel objeto desta escritura, tudo para os fins e efeitos da Lei n. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto-Lei n. 93.240/86; As partes declaram que se responsabilizam por eventuais débitos de tributos, taxas e contribuições, incidentes sobre o imóvel ora transacionado.- Será emitida declaração sobre operações imobiliárias, conforme IN/SRF. Consultada a Central das Indisponibilidades de Bens sendo negativas; em nome das partes com o código HASH sob nº ____________ de acordo com o Provimento CG n. 13/2012, fato este que as partes têm pleno conhecimento e se responsabilizam; 5º) Nada mais foi pedido pelo solicitante e seu advogado.- Para constar, lavro a presente ata com as fotos impressas em colorido, arquivei as fotos em arquivo digital deste tabelionato, para os efeitos do art. 364 do código de Processo Civil Brasileiro, e de acordo com a competência exclusiva, que me confere a Lei n. 8.935 de 18/11/1994, em seus incisos III dos arts. 6º e 7º.- Ao final esta ata foi lida em voz alta por mim, pelo advogado e pelo solicitante, achada conforme e assinada pelo solicitante, advogado, testemunha se houver, e por mim Tabelião. Eu, _______________, Tabelião a digitei, conferi, subscrevi, dou fé e assino; (a.a.) _____________ /// TABELIÃO.- Emolumentos R$ _____; Ao Estado R$ _____; IPESP R$ ____; Ao Registro Civil R$ ____; Tribunal de Justiça R$ ____; STA. CASA R$ ____; TOTAL R$ ______.- Custas e contribuições recolhidas através de guias próprias.- NADA MAIS.- TRASLADADA NESTA MESMA DATA, do que dou fé.- Eu,_______, _______, Tabelião, conferi, subscrevi, dou fé e assino.-
EM TESTº. ___ DA VERDADE
____________________________
TABELIÃO”
Autores:
WENDELL JONES FIORAVANTE SALOMÃO
Escrevente do 5º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Participação em 30 cursos na área de Direito Notarial e Registral, ministro de aulas e palestras.
Endereço profissional: Rua Mariana Junqueira, n.º 494, Centro, Ribeirão Preto/SP, CEP: 14.015-010.
Tel.: (16)3611-1190 Fax: (16)3611-1191
E-mail: wendell@quintotabeliao.com.br
CAIAN MORENZ VILLA DELÉO
Sócio do “Guimarães e Deléo Sociedade de Advogados” São Paulo/SP. Pós Graduando em Direito de Família e Sucessões pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de São Paulo/SP. Membro do IBDFAM/SP.
Endereço profissional: Rua Hungria, n.º 888, cj. 21, Jardim Europa, São Paulo/SP, CEP: 01.455-905.
Tel.: (11)3031-3602 / 3812-0413
E-mail: caiandeleo@gdadv.com.br
Fonte: Notariado | 09/03/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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