Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000063-31.2017.8.26.0319
Comarca: LENÇÓIS PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Registro: 2018.0000378200

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319, da Comarca de Lençóis Paulista, em que são partes é apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BOREBI LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LENÇÓIS PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Apelante: Empreendimentos Imobiliários Borebi Ltda.

Apelado: Oficial de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Lençóis Paulista

VOTO Nº 37.343

Registro de imóveis – Loteamento – § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Item 181 do Capítulo XX das NSCJG – Existência de ações cíveis, fiscais e trabalhistas contra o antecessor proprietário da área loteada – Área adquirida em arrematação judicial – Tratamento distinto – Ausência de risco aos futuros adquirentes – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BOREBI LTDA, contra r. sentença que manteve o óbice levantado pelo Oficial de Registro de Imóveis de Lençóis Paulista, obstando registro de loteamento diante da falta de comprovação de que as ações distribuídas contra o antecessor proprietário do imóvel não prejudicarão os futuros adquirentes dos lotes.

Sustenta a recorrente que está cabalmente comprovado que as dívidas do anterior proprietário não prejudicarão futuros compradores dos lotes, tendo em vista que a gleba fora adquirida por arrematação, o que configura aquisição originária de propriedade, inexistindo penhoras ou ônus reais que recaiam sobre a área a ser loteada.

Quanto às ações fiscais, afirma que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto à ausência de responsabilidade do arrematante quanto a débitos dessa natureza.

D. Procuradoria opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

DECIDO.

Presentes pressupostos processuais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, o recurso comporta provimento.

O falecido antecessor proprietário da área da matrícula n° 29.191 era Antônio Sanches Tosta, proprietário dos imóveis descritos em duas matrículas-mães: matrículas n° 7.828 (fl. 27/30) e n° 1.203 (fl. 31/35).

Os sócios da recorrente, Cláudio Centinari, José Cardoso Neto, Pedro Pavanello, Irineu Pavanello, João Angelo Pavanello e José Pavanello Filho arremataram esses dois imóveis (matrículas n° 7.828 e n° 1.203) nos autos da ação de execução n° 319.01.2009.006232-3, ajuizada pelo Banco do Brasil contra Marlene Aparecida Apetitto e outros (fl. 81/82).

Após o registro da propriedade em favor dos arrematantes e novos desdobros, unificações e abertura de matrículas, o imóvel da matrícula n° 29.191, no qual se busca o registro do loteamento, foi vendido na proporção de 50%, para José Pavanello Filho (R.6, fl. 16), e, em seguida, todos conferiram o imóvel à loteadora recorrente (R.7/29.191, fl. 16).

O proprietário antecessor, Antonio Sanches Tosta, adquiriu a propriedade das áreas em novembro de 1986 (fl. 27 e 32), e o imóvel foi arrematado em 2013 (fl. 80), ostentando, assim, a propriedade por mais de 10 anos.

Quanto à obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos futuros adquirentes dos lotes, além do mencionado § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCJG assim dispõe:

181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses

Há planilha nos autos indicando que o referido antecessor possuía contra si 56 ações cíveis e fiscais, além de ações trabalhistas, atingindo um total, naquela oportunidade, de R$ 2.501.445,26 (fl. 6 e 73) em valores discutidos.

Sucede que a aquisição da área na qual se busca o registro do loteamento não decorreu de simples avença onerosa e bilateral, mas sim de arrematação judicial, o que traduz necessariamente tratamento distinto em relação a eventual alienação voluntária do bem pelo proprietário que apresente contra si ações e obrigações vencidas.

Quanto à natureza da aquisição, deve ser anotado que a arrematação não é modo originário de aquisição de propriedade.

Embora essa tese tenha prevalecido neste Conselho Superior por um breve período, já se retomou o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade. Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO” (apelação nº 9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 02/09/2014).

Contudo, independentemente de se tratar de aquisição derivada de propriedade, o caso concreto envolve, em verdade, a limitação de eventual responsabilidade do arrematante por eventual débito existente em desfavor do titular da propriedade do bem alienado judicial. E aqui, há de se observar que o arrematante não assume, de forma alguma, qualquer ônus ou responsabilidade sobre débitos do executado que tem seu imóvel levado a leilão judicial,

Para além da inexistência de responsabilidade a qualquer título pelo arrematante por débitos pessoais do executado que tem o bem arrematado em leilão judicial, exceção óbvia às obrigações ambulatórias que figurem no edital, observa-se de fato que não existe qualquer registro ou averbação de ações reais ou reipersecutórias junto à matrícula do imóvel objeto do loteamento, além de inexistirem quaisquer ônus reais, tais como penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou decretação de indisponibilidade (fl. 13/16).

E, mesmo que existissem alguma oneração sobre o bem, haveria se de avaliar, em concreto, se não se enquadraria naqueles casos em que a arrematação transfere o direito de garantia sobre o bem para o saldo obtido com a arrematação, entregando-se o bem isento de ônus ao arrematante.

Assim, nada obstante a existência de diversas ações contra o anterior proprietário, não há qualquer constrição existente por dívidas de Antônio Sanches Tosta, como se vê da referida certidão da matrícula n° 29.191, o afastaria, inclusive, o risco de reconhecimento de fraude à execução.

Expedida a carta de arrematação em 1° de abril de 2013 (fl. 34), mesmo o prazo decadencial de anulação da arrematação já estaria fulminado a esta altura (art. 178, inciso II, do Código Civil).

Não bastasse, ainda que houvesse outras constrições, o que não é o caso, o valor dos créditos estaria sub-rogado no preço da arrematação, já que o imóvel fora a leilão e arrematado em 2013 (art. 980 do Código de Processo Civil), em ação judicial já transitada em julgado e com carta de arrematação já registrada.

Pensar de forma diversa seria responsabilizar o arrematante, que confiou na segurança jurídica estatal, pagou o preço e arrematou o bem, por todos os encargos vinculados ao anterior proprietário, o que comprometeria a eficiência da tutela executiva, em ofensa à segurança jurídica.

E refoge à lógica da arrematação judicial de bem por particular, no âmbito de processo executivo, a permanência dos efeitos de garantia patrimonial do bem sobre as dívidas que, em verdadeiro concurso de credores, haveriam de ser pagas com o saldo da arrematação, sendo impossível nova penhora sobre o bem arrematado por conta de débitos anteriores ou atuais havidos pelo devedor executado (STJ, REsp 866.191/SC 1ª T. rel. Min. Teori Albino Zavascki j. 22.02.2011 DJe 28.02.2011).

O valor da arrematação do imóvel, transferido ao Juízo do Inventário de Antonio Sanches Tosta, perfaz a quantia de R$ 608.096,81 (fl. 82), e será esse valor que responderá pelas dívidas do anterior proprietário, devendo os credores do de cujos formular pedido de habilitação naqueles autos, reduzindo o risco de oneração do imóvel arrematado a essa altura.

Não bastasse, a apelante apresentou bens de sua propriedade e de seus sócios que, em estimativa idónea apresentada, seriam aptos a suportar eventuais débitos do anterior proprietário (fl. 97/119), não havendo, também por esse motivo, risco a futuros adquirentes dos lotes.

Tratando-se de sociedade limitada cuja integralização do capital social foi feita por conferência do imóvel objeto do loteamento (fl. 16, R.7/29.191), os bens dos sócios responderiam por eventuais obrigações sociais, no limite dessa participação no capital social, nos termos do art. 1.052 do Código Civil.

Sendo assim, de fato, mostra-se viável o registro do loteamento, com superação do óbice apresentado.

Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 22.06.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 22/06/2018.

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Processo 1034754-15.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1034754-15.2018.8.26.0100

Processo 1034754-15.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Paulo Roberto Ferrato – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial Interina do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Roberto Ferrato, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida nos autos de execução fiscal movida pela Fazenda Pública (processo nº 0019839-31.2004.403.6182), que tramitou perante o MMº Juízo da 10ª Vara de Execuções Fiscais, tendo como objeto a vaga de garagem matriculada sob nº 5.286 e registrada em nome dos executados. O óbice registrário refere-se a eventual ofensa ao disposto no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, uma vez que o título judicial tem como adquirente pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Juntou documentos às fls.04/103. O suscitado apresentou impugnação às fls.104/116. Alega que, ao contrário do que faz crer a registradora, a presente hipótese trata de arrematação proveniente de hasta pública, que é uma operação expropriatória por determinação judicial e não uma compra e venda. Assevera que no processo executório foram observadas as cautelas necessárias antes da arrematação, levando em consideração a espécie de vaga de garagem, não sendo caso de aplicação da vedação legal. Apresentou documentos às fls.118/180. O Ministério Público opinou pela improcedência da demanda (fls.184/186). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pela Registradora, o óbice para o registro deve ser afastado. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7). Neste sentido a apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Nessa linha, também o E. Supremo Tribunal Federal já decidiu que: “REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência -, pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma). Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. A questão posta a desate, como bem abordado nas razões da dúvida suscitada, é controvertida tanto na doutrina como na jurisprudência, e o tema não se encontra inteiramente pacificado. No caso em exame, aduz a Oficial que o registro da carta de arrematação constitui ofensa ao disposto no artigo 1331, § 1º, do Código Civil, já que o adquirente é pessoa estranha ao condomínio, o que não é permitido pela legislação, além de nada constar a respeito na convenção condominial. Como é sabido a arrematação é modo derivado de aquisição de propriedade, nos termos do atual entendimento do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531), in verbis: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Destarte, relevantes as restrições convencionais e legais para a análise da validade do ato. Entendo que as hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do Código Civil referem-se à alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação. Por tal razão, inaplicáveis os precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos, que proibiam a alienação individual de unidade autônoma quando o negócio jurídico fosse voluntário. Acaso seja impedido o ingresso do título, teria-se que declarar inválido o leilão judicial, o que se mostra inviável. A vaga objeto de matrícula própria, sendo bem autonômo, pode ser penhorada individualmente, conforme a necessidade da execução da dívida. Observa-se que a jurisprudência dos Tribunais Superiores reconhece a possibilidade de penhora da garagem: “PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA, DISTINTA DAQUELA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. É possível a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, por tratar-se de unidade autônoma, distinta daquela que integra o imóvel residencial do devedor. Hipótese que não se enquadra no art. 1º, da Lei nº 9.009/90. Precedentes. 2. Recurso especial não provido (RESP 977004, RELATOR : MINISTRO CASTRO MEIRA RECORRENTE : DAILCE MARIA LEITE MIOTTO ADVOGADO : ANA CRISTINA TESSER RECORRIDO : ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADOR : LUCIANE FABBRO E OUTRO(S) ) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. SÚMULA N. 449/STJ. INCIDÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a orientação consolidada na Súmula n. 449/STJ, “a vaga de garagem que possui matrícula própria de registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 2. Estando o acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte, correta a incidência da Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados pela alínea “a” do permissivo constitucional. 3. Agravo regimental impróvido” (AgRg no AREsp 805.687/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Antônio CarlosFerreira, j. 10.03.16). Ainda, de acordo com a Súmula 449 do STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. E, uma vez reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido. Em outras palavras, se permitida pela jurisprudência a penhora da garagem, não se pode impedir o ingresso do título utilizando-se do argumento de que o arrematante não pertence ao condomínio, sob pena de tornar sem efeito a penhora, beneficiando o devedor. Não se ignora que na convenção do condomínio não há qualquer autorização para que as garagens autônomas possam ser alienadas a terceiros estranhos, contudo, tal situação não é apta a impedir o ingresso do título. Neste sentido, como bem expôs o Douto Promotor de Justiça, cujo posicionamento coaduno: “Ressalto, porém, que a proprietária do abrigo para veículos somente poderá vender, permutar e ceder tal bem para os demais condôminos, sob pena de violação da vedação insculpida no artigo 1339, § 2º CC”. Logo, o óbice registrário imposto pelo Oficial deverá ser afastado, para que se proceda o registro do título apresentado. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Roberto Ferrato, e consequentemente determino que se proceda ao registro da carta de arrematação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATA TOLEDO VICENTE (OAB 143733/SP) (DJe de 22.06.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 22/06/2018.

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