Propriedade de imóvel só é garantida com o registro no Cartório de Imóveis

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No processo de compra e venda de imóvel é comum as pessoas pensarem que basta assinar um contrato entre as partes para que toda a negociação esteja efetivada e reconhecida. O que a maioria não sabe é que somente quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis é que o comprador torna-se juridicamente proprietário.

Para que esse procedimento seja realizado, uma das prioridades é que anteriormente ao contrato, as partes tenham feito uma escritura pública de compra e venda em qualquer cartório de títulos e notas.

“O direito do comprador só está garantido com o registro no cartório de imóveis. Não havendo esse documento corre-se o risco do vendedor negociar diversas vezes um mesmo imóvel e só será proprietário, de fato, aquele que o registrar primeiro. Além disso, a pessoa fica protegida da perda do imóvel por questões anteriores a sua compra”, enfatiza o presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), Flauzilino Araújo dos Santos.

Conheça alguns pontos a serem observados no momento de registrar o imóvel:

•O comprador deve solicitar, antes de realizar a compra, uma matrícula atualizada do imóvel para verificar a sua atual situação e se não existe gravame que impeça o registro. Podem ser pedidas também ao comprador certidões diversas (de feitos ajuizados, cíveis, criminais etc), que visam principalmente aferir se existe demanda judicial referente ao imóvel adquirido;

•Se o imóvel nunca tiver sido habitado, o comprador deve solicitar a planta hidráulica e elétrica, que normalmente encontra-se em poder do síndico;

•Exija a documentação do imóvel e do vendedor e guarde as certidões negativas anteriores à compra;

•Independente do tipo de imóvel, para o registro é exigido o documento (escritura ou contrato com alienação) e pagamento do imposto (ITBI) e das demais taxas de cartório. O valor médio das despesas é de 5% sobre o valor dos imóveis;

•Para ser proprietário de fato do imóvel, é fundamental encaminhar a elaboração da escritura ao escrevente do Cartório de Notas e registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro obtém-se o direito real sobre o imóvel. Com o imóvel registrado, pode-se efetuar a transferência do IPTU para o nome do novo proprietário.

Fonte: Site Paranashop I 08/11/2013.

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Questão esclarece acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva

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Compra e venda. Cláusula resolutiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível a alienação de imóvel onde consta imposição de cláusula resolutiva ou ela deverá ser cancelada?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou deste assunto com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 25, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“Mas a existência de cláusula resolutiva impede a alienação do imóvel?

Essa questão é polêmica. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de ‘propriedade resolúvel’. O art. 1.359 do CC dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva. No entanto, há decisões no sentido de que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, há necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que possa haver a transmissão do imóvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, somente deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula. Esse procedimento coaduna com a segurança jurídica que os registros públicos devem gerar.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – O domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – A arrematação foi registrada – O dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – Em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – O ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – Dúvida improcedente.

Processo 0037806-12.2013.8.26.0100

CP 193 – CP 185
Dúvida
Registro de Imóveis – 5º Oficial De Registro de Imoveis de São Paulo
R. H. – – S. L. H.

Registro de imóveis – dúvida – um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – o domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – a arrematação foi registrada – o dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – o ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – dúvida improcedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-03) a pedido de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (nos autos CP 193: matrícula 41.335 – fls. 22-25, e prenotação 266.894; nos autos CP 185: matrícula 5.910 – fls. 21-23, e prenotação 266.897).

1.1. Segundo o termo de dúvida trazido nestes autos CP 193, em escritura pública lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 152 – nestes autos, fls. 08-09) a vendedora Lugano Comercial Ltda. declarou que sobre o imóvel vendido não constavam ações, feitos ajuizados e ônus reais que pudessem fazer inválido ou ineficaz o negócio jurídico de compra e venda.

1.2. Porém, na mat. 41.335 – Av. 10 – 5º RISP (fls. 24) e no Livro de Registro de Indisponibilidades, registro 607, de 20 de março de 2001, consta indisponibilidade de bens e direitos, averbação essa que não foi cancelada, sequer pela arrematação que consta do R. 12 (fls. 24 verso): afinal – sustenta o 5º RISP -, a arrematação não é modo originário de aquisição, e a Av. 10 produz efeitos enquanto não for cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 252).

1.3. Os compradores Roberto e Silvana, a despeito da averbação de indisponibilidade, não concordam em subscrever declaração segundo a qual tenham ciência disso, o que faz presumir que o registro, feito nessas circunstâncias, poderá levar a futuras controvérsias, o que deve e pode ser evitado.

1.4. Salienta ainda o 5º RISP que o cancelamento tem de ser requerido à autoridade que impusera a indisponibilidade, e não pode ser dado na via administrativa, seja pelo próprio ofício do registro de imóveis, seja pela corregedoria permanente.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 04-27).

2. Os suscitados impugnaram (fls. 29-35).

2.1. Segundo a impugnação, a indisponibilidade deixou de existir quando foi arrematado o direito sobre o qual recaía, especialmente se se considerar que a arrematação funda uma aquisição originária.

3. O Ministério Público (MP) opinou por verificar-se se a indisponibilidade ainda seria eficaz ou não, ou pela procedência da dúvida (fls. 37, 44, 46 e 48-50).

4. Apensados a estes de número CP 193 (0037806-12.2013.8.26.0100) estão os autos CP 185 (0036084-40.2013.8.26.0100): em ambos os feitos discute-se a mesma questão, nas mesmas circunstâncias de fato e de direito, valendo notar apenas que, naqueles autos CP 185, a escritura pública (fls. 08-10; prenotação 266.897) foi também lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 156) e o imóvel é o da matrícula 5.910 – 5º RISP, e que, lá, suscitada a dúvida (termo e documentos: fls. 02-26), os suscitados Roberto e Silvana impugnaram (fls. 28-34), e aguarda-se o julgamento conjunto nestes autos CP 193.

5. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

6. Cabe destacar o zelo do MP, que cuidou em solicitar providência para verificar se, ao fim e ao cabo, existisse ou não, ainda, o título que dera causa à Av. 10 da mat. 41.335 (fls. 44 e 48 destes autos CP 193) e à Av. 7 da mat. 5.910 (fls. 22-23 dos autos CP 185); porém – como ficou dito a fls. 46 -, a providência não tem lugar em dúvida, pois a indisponibilidade estava na matrícula na data em que foram prenotadas as escrituras públicas (fls. 08-09; fls. 08-10 dos autos CP 185), as quais escrituras, portanto, têm de ser qualificadas à luz dessa indisponibilidade, ainda que essa limitação ao poder de dispor (datum sed non concessum que exista) depois venha a ser cancelada.

7. In medias res, as dúvidas são improcedentes.

8. É preciso fazer patente o seguinte (estes dois pontos são da máxima importância): (a) nunca constou indisponibilidade sobre os domínios (o “imóvel” ou os “imóveis”) das matrículas 41.335 (fls. 22-24 destes autos) e 5.910 (fls. 21-23 dos autos CP 185). Logo, a titular desses domínios (= Lugano Comercial Ltda.) sempre teve livre poder de disposição, segundo os princípios, e nesse sentido são verdadeiras, nas escrituras públicas, as afirmações segundo as quais “a outorgante vendedora declara que sobre referido imóvel e sua pessoa não constam ações, feitos ajuizados e ônus reais, que possam impedir a presente transação” (fls. 09 destes autos; fls. 09 dos autos CP 185); e (b) a indisponibilidade constou única e exclusivamente sobre direitos reais limitados concernentes a esses imóveis, qual seja, os direitos à aquisição, decorrentes de compromisso de compra e venda (mat. 41.335 – R. 9 e Av. 10, fls. 23-24 destes autos; mat. 5.910 – R. 6 e Av. 7, fls. 22 dos autos CP 185), direitos à aquisição dos quais a titular era Maria de Lourdes Severino Guedes. Logo, Maria de Lourdes, somente ela, não podia dispor desse direito à aquisição (e. g., não podia cedê-los).

9. Sucede que, para bem ou para mal, sobre os direitos à aquisição (repita-se: indisponíveis, e pertencentes a Maria de Lourdes) recaiu penhora (mat. 41.335 – Av. 11, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – Av. 8, fls. 22-23 dos autos CP 185) e deles se fez arrematação judicial em favor de Roberto Hucke, um dos ora suscitados, arrematação essa que foi registrada, com o que se lhe transferiu a titularidade sobre os direitos à aquisição que pertenciam a Maria de Lourdes (mat. 41.335 – R. 12, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – R. 9, fls. 23 dos autos CP 185). Ou seja: houve disposição sobre os direitos que eram indisponíveis (= os direitos à aquisição dos imóveis), e essa disposição conseguiu ingresso no registro de imóveis.

10. Se por meio de arrematação podia haver ou não disposição desses direitos, ou se a arrematação funda uma aquisição originária ou derivada, essas são questões que não cabe discutir aqui. A qualificação tem de fazer-se pelo que consta do registro, e não pelo que deveria ou poderia ter constado, e pelo que hoje consta houve disposição, que se consumou com o registro da arrematação.

11. Ora, inscrito um ato de disposição (= a arrematação) de um direito que era indisponível (= o direito de compromissário comprador que cabia a Maria de Lourdes), é forçoso concluir que agora não há como paralisar um outro ato de disposição (= a venda) feito pelo dono (que nunca sofreu indisponibilidade), ainda que esse ato do dono tenha por pressuposto a disposição que contrariou (correta ou incorretamente) a indisponibilidade – à qual se daria, então, uma eficácia que originalmente não tinha, ou seja, eficácia para prejudicar as faculdades do domínio sobre o qual não recaiu.

12. Em suma: já porque o domínio nunca foi indisponível (e nesse sentido estão corretas as expressões das escrituras públicas, e não se pode exigir aos contratantes que afirmem algo diferente), já porque o domínio não se pode fazer, agora, indisponível por via reflexa (impedindo que o dono disponha em favor de quem adquiriu direito que outrora fora indisponível), não existe óbice aos registros das duas escrituras públicas, e as dúvidas levantadas nestes e nos autos CP 185 são ambas improcedentes, como se disse.

13. Do exposto, julgo improcedentes as dúvidas suscitadas pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (prenotações 266.894 e 266.897). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.

P. R. I.
São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito

Fonte: Blog do 26 – DJE I 24/10/2013.

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