Questão esclarece acerca da venda a terceiro de parte localizada em condomínio ordinário

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da venda a terceiro de parte localizada em condomínio ordinário. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta
Um condômino (condomínio ordinário) vendeu sua parte localizada no imóvel a um terceiro. Quais procedimentos devo realizar quanto ao registro?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou do assunto com muita propriedade na obra "Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda", p. 32, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

"9. Compra e venda de parte localizada em condomínio

No condomínio ordinário, é possível um condômino vender a sua parte localizada a terceiros, desde que todos os demais coproprietários compareçam na escritura, anuindo. Essa transação retrata uma divisão parcial. Nesse caso, a escritura deve indicar a área remanescente do imóvel, com todos os seus limites e confrontações, mantendo-se, no remanescente, a proporção que cada condômino tinha na área maior. Nesse caso, haverá os seguintes atos:

(1) um registro na matrícula-mãe, noticiando a divisão parcial do imóvel, informando que a área X foi atribuída ao condômino Y e a área Z foi atribuída aos demais condôminos;

(2) abertura de matrícula para a área X já em nome do condômino Y;

(3) registro da alienação da área X para os terceiros;

(4) abertura de matrícula para a área remanescente em nome dos demais condôminos."

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: Consultoria do IRIB.

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Atraso na entrega de imóvel comprado na planta x direito dos consumidores

Por Vanessa de Menezes Homem

O grande sonho de todo brasileiro sempre foi conquistar a casa própria, sonho esse que ficou mais fácil em virtude do seu aumento de poder aquisitivo que chegou a ser superior a 8% em 2011.

Pegando carona nessa "boa fase" dos brasileiros, as empreiteiras vêm investindo cada vez mais na construção de imóveis.

No intuito de atrair esses compradores em potencial, as construtoras criam condomínios de luxo, com diversos itens de lazer e conforto, o que acaba funcionando, efetivamente, vez que mesmo que se ouça falar no "boom imobiliário" esses imóveis são comprados e o brasileiro acaba por ver seu sonho a um passo de ser realizado.

No entanto, esse sonho acaba por se tornar um verdadeiro pesadelo, na medida em que esses compradores acabam vendo o sonho ser adiado, quando os mesmos não recebem as chaves de seu tão sonhado imóvel no tempo determinado no contrato.

Tema recorrente de apreciação pelo Poder Judiciário é o atraso pelas construtoras na entrega de imóvel comprado na planta.

Os consumidores quando optam pela compra de um imóvel na planta, geralmente, planejam as suas vidas econômica e social com base no prazo de entrega do bem.

Ocorre, constantemente, que os prazos estabelecidos no contrato para a entrega não são respeitados e os consumidores chegam a aguardar anos, até a efetiva entrega do imóvel. A situação se agrava pelo simples fato de os consumidores desconhecerem os seus direitos e, assim, mesmo, sem querer colaboram com as atitudes abusivas das construtoras.

O atraso na entrega do bem traz diversas consequências jurídicas para as partes entre elas: revogação do contrato, devolução integral do valor já pago, pagamento da multa moratória contratualmente estipulada, congelamento da dívida até a data da entrega e até mesmo indenização por danos morais.

Ressalte-se que, além das consequências acima citadas, é prerrogativa do consumidor postergar o pagamento das parcelas de forma proporcional ao atraso na entrega do imóvel, caso não seja de seu interesse a rescisão do contrato firmado.

Outro ponto que merece ser destacado é a possibilidade do pedido de lucros cessantes ou danos emergentes em razão do atraso injustificado na entrega do bem. Esses danos emergentes podem, por exemplo, ser frutos do aluguel para moradia, aluguel de local para guardar mobília e, no caso dos lucros cessantes o valor que se deixou de receber de terceiros pela locação do imóvel adquirido.

A jurisprudência pátria já firmou entendimento nesse sentido e recente decisão da 3ª turma do STJ, que julgou favorável a cumulação do pagamento da multa moratória estipulada no contrato com o pagamento a título de lucros cessantes, está servindo de base para as atuais decisões, conforme acórdão abaixo:

"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554 RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA DO STJ, DJe 04/02/2013)"

Recentemente, no mês de maio deste ano, foi promulgada uma lei no Estado do RJ que estabelece multa para as construtoras que atrasem a entrega de imóveis em mais de 180 dias, que foi considerado o prazo de tolerância. Pelo atraso na entrega do imóvel terão que pagar multa de 2% do valor total do mesmo. Outra obrigação é o pagamento de 0,5% do valor da unidade habitacional por cada mês de atraso, punição válida apenas para os meses que extrapolem o prazo de tolerância, dentre outras cominações.

Apesar de não ser uma lei de abrangência nacional reflete o que já vinha sendo decidido pelo Poder Judiciário e tem o intuito de diminuir os casos de atraso na entrega dos imóveis e serve de parâmetro para as futuras decisões, apesar da crítica de muitos especialistas que consideraram as punições previstas muito brandas e o prazo de tolerância muito extenso.

Deste modo, os consumidores que se sentirem prejudicados com o atraso na entrega do imóvel e não conseguirem solucionar administrativamente o impasse junto às incorporadoras, podem buscar amparo no Poder Judiciário para dirimir tais conflitos.
___________
* Vanessa de Menezes Homem é advogada do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados.

Fonte: Migalhas | 06/08/2013.

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Compra e venda. Imóvel público – licitação.

Questão trata acerca do enquadramento de imóvel público no art. 17, I, “f”, da Lei nº 8.666/93.

Pergunta: Como posso saber se a compra e venda de um imóvel público municipal, que tem por objeto imóveis destinados a programas habitacionais, se insere no art. 17, I, “f”, da Lei nº 8.666/93?

Resposta: Preliminarmente, vejamos o que nos diz o mencionado artigo:

“Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas:

I – quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos:

(…)

f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007)”

Posto isto, a nosso ver, a forma correta de aferir se um imóvel público encaixa-se no disposto na legislação indicada na pergunta é através de declaração neste sentido expedida pela própria Municipalidade. Além disso, como tal negócio dependerá de autorização legislativa, deve-se observar se no texto de tal dispositivo legal há menção deste enquadramento.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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