Questão esclarece acerca da descrição de imóvel rural em escritura pública de compra e venda.

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Imóvel rural – descrição. Compra e venda – escritura pública.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da descrição de imóvel rural em escritura pública de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza.

Pergunta
A escritura pública de compra e venda de imóvel rural poderá apenas conter a indicação matricial deste ou deverá ser exigida sua descrição integral?

Resposta
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, em recente trabalho publicado pelo IRIB, intitulado "Coleção Cadernos IRIB – vol. 7 – Os Imóveis Rurais Na Prática Notarial e Registral – Noções Elementares", p. 44-45, abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

"7. A lavratura de atos notariais

Os tabeliães e seus prepostos, na lavratura de atos notariais envolvendo imóveis rurais, terão de observar normas específicas, além daquelas inerentes a todo e qualquer ato notarial.

São as seguintes as peculiaridades quanto aos imóveis rurais:

a) O imóvel deverá ser integralmente descrito no ato notarial, não se permitindo meramente a consignação do número do registro ou da matrícula, a localização do imóvel, o logradouro, o bairro, a cidade e o Estado, como sucede com os imóveis urbanos, nos termos da Lei nº 7.433/1985 e seu decreto regulamentador de nº 93.240/1986. É o que determina o art. 2º da Lei nº 7.433/1985, a contrario sensu: – ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório de Registro de Imóveis -".

De importância também aqui observar, para eventual proveito, o que já temos como norma no Estado de São Paulo, mais precisamente no item 59, a.1, do Cap. XIV, destinado aos Notários do referido Estado, que autoriza mitigação de dados a especializar imóveis rurais, quando já apresentado no sistema registral com o georreferenciamento previsto na Lei 10.267/2001, cujo texto assim se mostra:

"59. As escrituras relativas a bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda:

a.1) para imóveis rurais georreferenciados, o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua localização, denominação, área total, o número do cadastro no INCRA constante do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e o Número de Imóvel Rural na Receita Federal (NIRF), enquanto para os demais imóveis rurais, particularmente os não georreferenciados e os objeto de transcrição, a descrição deve ser integral e pormenorizada, com referência precisa, inclusive, aos seus característicos e confrontações".

Tal norma no referido Estado de São Paulo passa aos Notários e Registradores entendimento de que a análise dos princípios da especialidade e da identidade registrária, também quando frente a instrumentos públicos a envolver imóveis rurais, deve obedecer ao que temos para imóveis urbanos, na Lei 7.433/85, e seu Decreto regulamentador, de número 93.240/86.

Desta forma, Notários e Registradores do referido Estado de São Paulo, não mais têm a necessidade de, respectivamente, descrever em suas escrituras o imóvel rural com todos os detalhes que temos para uma regular especialização do mesmo, quando frente a bem que já se encontra identificado nos assentos do Oficial com elementos georrefenciados; e em conferir os dados indicados no respectivo título com o que o Registrador vai ter em seu acervo.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca do distrato de compra e venda já registrada.

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Compra e venda – distrato. Contrato já registrado.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do distrato de compra e venda já registrada. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
É possível o distrato de compra e venda de contrato já registrado?

Resposta
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB vol. 1 – Compra e Venda”, p. 37, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que nos explica a autora:

“13. Distrato de compra e venda

Distrato é um contrato que extingue outro, cujos efeitos não se exauriram e cujo prazo de vigência não expirou. Por isso, em princípio, entende-se inviável o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato é possível apenas se houver, no título original, a imposição de cláusula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolução do preço e pagamento do ITBI.31

a) Afrânio de Carvalho observa que ‘o distrato da compra e venda inscrita, com devolução do preço pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmissão e a nova inscrição’ (In: Registro de Imóveis, Forense, 4ª ed., 1998, p. 92). Como na venda regressiva há nova transmissão da propriedade imobiliária, incide o ITBI.

b) Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissório avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo. Inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento do ITBI. Registro recusado. Decisão mantida (Ap. Cív. nº 67.781-0/3 de Guarulhos).

c) Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigações, não comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supõe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vínculo obrigacional por esse estabelecido. A intenção em desfazer o negócio deve ser interpretada como venda inversa (Ap. Cív. Nº 182.044-2 do 2º TA Civil de SP).

(…)

____________________________

31 FIORANELLI. Op. cit., p. 506.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da retificação de registro de compra e venda para inclusão de mais um comprador

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Compra e venda – registro – retificação. Comprador – inclusão

Questão esclarece acerca da retificação de registro de compra e venda para inclusão de mais um comprador.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da retificação de registro de compra e venda para a inclusão de mais um comprador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta
“A” e “B” compraram um imóvel, sendo a escritura pública lavrada e registrada em 2011. Agora, apresentaram uma escritura de retificação, incluindo o comprador “C”. É possível a retificação do registro da compra e venda?

Resposta
Tendo em vista que a escritura pública de compra e venda já foi registrada, entendemos que não é possível a retificação pretendida, uma vez que, com o registro da escritura já providenciado em momento anterior, os proprietários do imóvel passaram a ser somente "A" e "B", sem mais nada restar ao então vendedor. Para que "C" também venha a se apresentar como condômino do imóvel, necessário novo negócio jurídico que vai ter como transmitentes "A" e "B", em conjunto, ou de forma isolada, sem possibilidade do uso da retificação aqui em estudos para que isso venha a ocorrer, pelas razões aqui expostas.

Excerto da obra de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, intitulada "Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda", p. 36, publicada pelo IRIB em 2012, confirma nosso entendimento. Vejamos:

“12. Retificação de registro de compra e venda

(…)

b) Não é possível a retificação do registro de compra e venda:

(1) para incluir mais um adquirente: somente é possível se a escritura não foi registrada. Princípio da disponibilidade (Ap. Cív. 583-6/1 do CSMSP);”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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