1ªVRP/SP | USUCAPIÃO x RETIFICAÇÃO DE ÁREA | Acréscimo de área alheia ao imóvel originalmente descrito, agregada anterior ou posteriormente à descrição que se pretende alterar: usucapião. Acréscimo de área originalmente integrada ao imóvel ao imóvel cuja descrição foi imprecisa ou omissa: retificação

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Processo 0047016-24.2012.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – MMT Administração de Bens Ltda – Vistos. MMT Administração de Bens Ltda., qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de retificação referente ao imóvel localizado na Rua Dr. Maurício de Lacerda, n° 494, nesta Capital, com 232,35m² (fls.155). A parte autora pleiteou a procedência do pedido, com fundamento nas disposições do Código Civil. Com a inicial vieram procuração e documentos (fls. 06/29). Sobrevieram informes cartorários (fls. 31/45). A inicial não foi objeto de emenda. Laudo pericial encartado às 82/157. É o relatório. Decido. Incabível, no caso, o deferimento do pedido. Cuida-se de ação de retificação, de jurisdição voluntária, objetivando a adequação do registro imobiliário à situação de fato, atendendo ao princípio da especialidade objetiva. A retificação de registro imobiliário, prevista nos artigos 212 e 213, da Lei de registros públicos, por seu caráter não contencioso, tem o condão de corrigir apenas os erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os limites e confrontações de imóvel. Não custa lembrar, que, conforme a jurisprudência dominante, a ação de retificação de registro não pode ser manejada como meio de aquisição de propriedade imóvel ou como substitutiva da ação de usucapião, ensejando tal tipo de pretensão a propositura de ação própria. O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.” Com efeito, demonstrada a discrepância entre a área do imóvel registrado e a área verdadeira, imprescindível a retificação, com o objetivo de espelhar a realidade do imóvel e regularizar a pendência referente ao mesmo, na forma dos artigos 198, 212, 213 e 228 da Lei de registros públicos, desde que não resulte em prejuízos a terceiros ou importe em acréscimo indevido de área. No caso vertente, a prova técnica realizada com estudo de levantamento topográfico demostrou que o imóvel retificando não constitui área remanescente com origem nos títulos dominais invocados pela parte autora. Assim, o imóvel objeto do presente retificatório é parte integrante dos lotes 31 e 32 da quadra 08 com suporte em registro da área maior cuja titularidade tabular não beneficia a sociedade autora. E sabe-se que a aquisição sem o respectivo título dominial poder-se-ia dar somente por ação de usucapião. A par disso, vale destaque a lição de CRISTIANE PERINI e WILLIAN GARCIA DE SOUZA que, ao tratar das distinções entre a ação de retificação e usucapião, assinalam: “Oportuno é fazer um paralelo entre usucapião e retificação, para demonstrar suas diferenças, é o que fica demonstrado nas definições elencadas por Kollet: ‘O usucapião decorre de um acréscimo de área oriunda de sobras, apreciações e outras formas de integração de área ao imóvel respectivo. A retificação, por sua vez, decorre de descrições imprecisas, inverídicas ou omissas. O norte a ser seguido, a nosso sentir, deve estar balizado na diferenciação ontológica dos institutos. Acréscimo de área alheia ao imóvel originalmente descrito, agregada anterior ou posteriormente à descrição que se pretende alterar: usucapião. Acréscimo de área originalmente integrada ao imóvel ao imóvel cuja descrição foi imprecisa ou omissa: retificação’” (In: Retificação Imobiliária das Inexatidões Registrais. Blumenau: Nova Letra, 2009. p. 126). Nesse aspecto, aliás, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “A ação de retificação de registro não se presta para a aquisição de propriedade de imóvel sem o correspondente título dominial, nem tampouco para o acréscimo significativo da área original” (REsp. n. 689.628/ES. Quarta Turma, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, j. em: 06.12.2005). Não bastasse, a parte autora não forneceu elementos suficientes para afastar a eficácia probatória do laudo pericial produzido por profissional de confiança do juízo, o que anima o afastamento da pretensão visando a correção do registro, data vênia. Ante o exposto, indefiro o pedido o pedido formulado na inicial. A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. PJV-34 – ADV: GUILHERME DE CARVALHO JUNIOR (OAB 103944/SP).

Fonte: DJE/SP | 30/06/2014.

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1ªVRP/SP: Não se apresenta aceitável que a noticiada da existência de dívidas anteriores, objeto de execuções aparelhadas, obste a instituição do bem de família.

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0001946-13.2014 Pedido de Providências 14º Cartório de Registro de Imóveis da Capital Agnaldo Galdino Freitas – Pedido de providências – bem de família – registro da instituição anterior à citação em processo de execução – incidência, ademais, da regra dos artigos 5º, da Lei n. 8.009/90, e 1.711, do Código Civil procedência do pedido. CP 491 Vistos. Recebo a ação como Pedido de Providências. Anote-se. O 14º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo intentou o presente procedimento a pedido de AGNALDO GALDINO FREIRES e sua mulher ELISABETE APARECIDA DE MAGALHÃES FREIRES, que pretendem a averbação de Escritura Pública de Instituição de Bem de Família, lavrada no 8º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 182.312, por ele obstada. Adotadas as formalidades legais, com a publicação do edital para conhecimento de terceiros, conforme previsto no artigo 262 da Lei 6.015/73, não houve impugnação. Sustenta o Oficial a impossibilidade de se instituir o bem de família do referido imóvel, visto que se encontra em trâmite ação de cumprimento provisório de sentença (processo nº 0037859-90.2013.8.26.0100, da 7ª Vara Cível Central), na qual o requerente figura no pólo passivo como devedor da sociedade Brandi Advogados. Ponderam os requerentes, em resposta, que a instituição do bem de família é anterior à decisão judicial proferida nos autos de execução. O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido, ou seja, pela instituição do bem de família (fls.88/89). É o relatório. DECIDO. Com razão a D Representante do Ministério Público. A controvérsia dos autos recai sobre a possibilidade da instituição da residência familiar como bem de família, por escritura pública, por integrar o instituidor o pólo passivo de ação de cumprimento provisório de sentença. Ressalto, de início, que a citação na ação executória ainda não ocorreu. Logo, mesmo que se reconheça a responsabilidade do requerente pela dívida, este ato seria posterior à pretendida instituição do bem de família. Conforme nos ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “A instituição do bem de família é uma forma da afetação de bens a um destino especial que é ser a residência da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua constituição, salvo as provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio” (Instituições de direito civil, v. 5, p. 557/558). Para a comprovação de que o imóvel eleito pode vir a se tornar bem de família, as certidões imobiliárias dos cartórios de registro de imóveis do local de residência dos requerentes são documentos aptos à demonstração dos requisitos necessários para a constituição pretendida, ou seja, que somente eram proprietários de um bem imóvel capaz de lhes servir de moradia naquela localidade ou, na existência de titularidade de outros, que o bem objeto da indisponibilidade é o de menor valor ou, ainda, que possui registro em cartório da condição de bem de família, conforme art. 5º e parágrafo único da lei nº 8.009/90. Nesse diapasão, a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região já assentou que: “Visando a lei a proteger a unidade familiar, deixando a salvo da penhora o bem destinado a sua residência, não merece prosperar qualquer argumentação de existência de outros bens, desde que não se encontre devidamente comprovada através de certidão passada pelo cartório de registro imobiliário” (AC 321217/PB – Relator: Petrúcio Ferreira). Conforme demonstrado nos autos, a inclusão do requerente no pólo passivo da ação supracitada foi posterior à tentativa do registro da escritura pública em cartório, sendo, portanto, inadmissível a exigência formulada pelo Registrador, visto que a impenhorabilidade, que virá em decorrência da instituição, não alcança as execuções por dívidas anteriores a ela. Portanto, não se apresenta aceitável que a noticiada da existência de dívidas anteriores, objeto de execuções aparelhadas, obste a instituição do bem de família. No caso em testilha, não se entrevê, com a instituição, qualquer prejuízo a terceiros, salientando-se que os demais bens não ficarão a salvo de responder pelas dívidas de responsabilidade dos requerentes. Ademais, mesmo se o casal não possuísse outros bens, a residência fixa usada como moradia seria impenhorável, por força de lei. A Lei Federal n. 8.009/90 teve como escopo justamente proteger a residência familiar. Nas lições do professor Álvaro Villaça de Azevedo: “O instituidor é o próprio Estado, que impõe o bem de família, por norma de ordem pública, em defesa da célula familial. Nessa lei emergencial, não fica a família à mercê de proteção, por seus integrantes, mas é defendida pelo próprio Estado, de que é fundamento.” (Álvaro Villaça de Azevedo – Bem de Família – 5ª ed. 2009). Dispõe, com efeito, o art. 1º do aludido diploma legal: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei”. Por todo o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido de providências deduzido por AGNALDO GALDINO FREIRES e ELISABETE APARECIDA MAGALHÃES FREIRES, a fim de determinar a averbação da Escritura Pública de Instituição de Bem de Família Convencional, lavrada no 8º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel residencial matriculado sob nº 182.312, junto ao 14º Registro de Imóveis da Capital. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 4 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito. 

Fonte: DJE/SP | 30/06/2014.

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TRF/1ª Região: Comprador de imóvel cuja construção fora financiada pela CEF tem direito à baixa da hipoteca

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A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região determinou a baixa da hipoteca de imóvel cuja construção fora objeto de financiamento na Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) da Caixa Econômica Federal (CEF), não quitado pela incorporadora. A decisão do colegiado foi unânime ao prover apelação do atual proprietário contra sentença que julgou improcedente o seu pedido para desconstituir a hipoteca da loja comercial de que é cessionária.

O juízo de primeiro grau negou o pedido por entender não aplicável a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A uma, porque o adquirente estava ciente da hipoteca. A duas, por não se tratar de aquisição de imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Súmula 308 diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
 
O apelante, por sua vez, alega que a empresa de quem adquiriu o imóvel o comprou e pagou integralmente o preço. Exatamente por isso, ela obteve decisão judicial, transitada em julgado, anulando a penhora do imóvel em questão, em ação movida contra a CEF. Ele afirma, ainda, que adquiriu a sala comercial em negócio realizado de boa-fé e que se a CEF negligenciou a evolução da dívida de sua devedora, não pode, agora, querer obrigá-lo a arcar com os prejuízos. Já a CEF, reitera que a hipoteca do imóvel é um direito real e que sua desconstituição põe em risco a segurança jurídica, o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.
 
O relator do processo, desembargador federal João Batista Moreira, destacou que o TRF1 não distingue, para efeito de incidência da Súmula 308, se o imóvel foi ou não adquirido no âmbito do SFH. Afirmou que quem adquiriu o imóvel da construtora foi a empresa primeira adquirente e que o autor da ação é cessionário de direitos de contrato de compromisso de compra e venda. “No entanto, não se vislumbra empecilho a que a parte autora valha-se da proteção da Súmula 308. Isso porque a ratio essendi (razão de ser) do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento foi utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro”, afirmou.
 
O magistrado lembrou, ainda, que a 5.ª Turma já decidira anteriormente pelo levantamento da penhora deste mesmo imóvel em ação movida pela primeira adquirente, quando ficou assentado que: “Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo”.

Assim, o relator deu provimento ao apelo para reformar a sentença, com baixa da hipoteca em questão.

Processo n.º 0021475-76.2007.4.01.3500

Data do julgamento: 11/06/2014

Fonte: TRF/1ª Região | 17/06/2014.

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