REGISTRO DE LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO

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A norma do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 disciplina o registro do loteamento ou desmembramento cuja área pertencer a mais de uma circunscrição imobiliária. A norma estabelece que o registro deverá ser feito primeiramente perante a circunscrição em que estiver localizada a maior parte da área loteada e que é vedado processar, simultaneamente, perante diferentes circunscrições, os requerimentos de registro do mesmo loteamento. A lei estabelece que nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição e que são nulos os atos praticados com infração da norma do art. 21.

O parágrafo terceiro do art. 21 determina que enquanto não forem procedidos todos os registros (em todas as circunscrições), considerar-se-á o loteamento como não registrado. Essa exigência da lei tem grande relevância na prática do ato registral, pois o loteamento registrado na circunscrição em que localizada a maior parte da área loteada ainda está sob o manto de um registro incompleto. Assim, deve o registrador de imóveis adotar algumas cautelas e mencionar que o registro está subordinado ao cumprimento de condição, qual seja a do registro subsequente do loteamento na outra ou nas outras circunscrições imobiliárias.

O registrador que efetuar o primeiro registro do loteamento deverá promover averbação na matrícula para constar que o registro está subordinado a condição. Poderá fazer a narrativa do ato praticado nos seguintes termos:

“AV….  Em … REGISTRO DO LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO – Considerando que o imóvel originário pertence a ambas as circunscrições desta comarca, promove-se esta averbação, de ofício, para constar, que conforme o artigo 21 da Lei nº.6.766/79, o registro do loteamento efetuado nesta Matrícula está sujeito à condição de registro do loteamento no … Registro de Imóveis desta comarca, sem o que o registro do loteamento nesta matrícula poderá ser cancelado.

Como o registro do loteamento só se completará com o registro nas outras circunscrições, não convém ao primeiro registrador descerrar desde logo as matrículas dos lotes, salvo o descerramento matricial necessário ao registro das garantias para a execução das obras de infraestrutura.

Depois que o registro do loteamento se completar nas demais circunscrições, deve o primeiro registrador, mediante a apresentação de certidão dos registros efetuados nas outras serventias, promover averbação para constar a informação do completamento do registro do parcelamento e cumprimento da condição.

Se, eventualmente, o registro for negado na outra circunscrição, depois de efetuado o registro na circunscrição onde estiver localizada a maior parte da área loteada, terá incidência a regra do parágrafo quarto do art. 21, que assegura a manutenção do registro primitivo na hipótese de o motivo do indeferimento não se estender à área como um todo. Neste caso, o interessado deverá requerer à Prefeitura Municipal a validação da aprovação quanto à área inserida na circunscrição onde já registrado o loteamento, o que será objeto de averbação na matrícula do imóvel para comprovar que o parcelamento não mais dependerá do registro do loteamento em outra ou outras circunscrições. Diante da impossibilidade de registro nas demais circunscrições, a lei permitiu ao loteador reduzir a área loteanda para salvar o primeiro registro do loteamento que, assim, após a averbação de retificação, será considerado registro definitivo da parte inserida na circunscrição do primeiro registro.

Importa ressaltar que a regra do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 não tem aplicação nas regularizações fundiárias de assentamentos urbanos irregulares ou parcelamentos informais, os chamados loteamentos clandestinos. Na regularização fundiária prevalecem as normas da Lei nº. 6.015/73, especialmente o art. 288-G. c/c art. 288 – D. §1º, que estão a determinar a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento no registro de imóveis que contiver a maior porção da área do assentamento regularizado, competindo-lhe comunicar às demais circunscrições para que estas promovam averbação-notícia da demarcação urbanística e registro do parcelamento (art. 288-E, §3°, da Lei nº. 6.015/73). Poder-se-á objetar que apenas a regularização fundiária de interesse social escapa da incidência da Lei nº 6.766/79 (art. 288-F, §3º, da Lei nº 6.015/73 c/c art. 65, parágrafo único da Lei nº 11.977/2009) e que, assim, a norma do art. 21 da lei do parcelamento do solo teria incidência na regularização fundiária de interesse específico. Não parece ser esse o entendimento que deve prevalecer no Estado de São Paulo, pois o item 219 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça determina que o procedimento da regularização fundiária de interesse social e específico deve observar o disposto nas Leis 11.977/2009 e 6.015/73.

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* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton. REGISTRO DE LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 163/2013, de 17/10/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/10/17/registro-de-loteamento-sob-condicao/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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Oficina orienta cartórios sobre registro de terras federais no Amazonas

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Cerca de cem pessoas se reuniram nesta quarta-feira (9), em Manaus, para debater o registro e averbação de terras públicas federais na Amazônia. A oficina foi uma promoção da Secretaria Extraordinária de Regularização Fundiária na Amazônia Legal do Ministério do Desenvolvimento Agrário (Serfal/MDA), em parceria com a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

O debate foi orientado pelo Provimento 33 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que dispõe sobre os métodos de trabalho que devem ser utilizados pelos cartórios para o registro de glebas federais na Amazônia Legal. Os cartórios são agentes importantes para regularização fundiária no Brasil, pois participam de todo o processo, desde a identificação das glebas ao registro de títulos.

"A gente acredita que isso vai destravar o nosso trabalho de regularizar e destinar terras federais. É também um passo adiante na questão da gratuidade dos documentos da agricultura familiar", pontua o secretário extraordinário de Regularização Fundiária da Amazônia Legal, Sérgio Lopes.

Durante o encontro, os participantes discutiram caminhos para que os títulos da agricultura familiar – imóveis entre um e quatro módulos fiscais – sejam registrados antes de serem entregues ao produtor, de forma que possam chegar a este de forma gratuita. Atualmente, a gratuidade aplica-se apenas a áreas menores que um módulo fiscal.

Para o presidente na Anoreg no Amazonas, Marcelo Lima Filho, a reunião serviu para aproximar cartórios e poder público, facilitando a concretização da regularização fundiária na região. "Esta oficina é um marco orientador para nós que estamos na ponta. Nossos objetivos são comuns e a nossa percepção é que todos os registradores de imóveis presentes poderão sair daqui sensibilizados e mais envolvidos com a importância dessa agenda", concluiu.

Fonte: Ascom MDA – INCRA I 10/10/2013.

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Parcelamento do solo urbano – Lote – área mínima – inferioridade

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É possível a existência de lote com área inferior a 125m2, quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio da sua 1ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0016.12.002355-7/001, que tratou acerca da possibilidade de existência de lote com área inferior a 125m2, quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social. O acórdão teve como Relator o Desembargador Geraldo Augusto e o recurso, que teve rejeitada a preliminar, foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Município, inconformado com a sentença que determinou o cancelamento de matrícula e de eventuais registros a ela vinculados, ante a constatação de vício no seu destacamento, interpôs, como 1º apelante, recurso de apelação, argumentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por ser extra petita. Quanto ao mérito, afirmou que não houve qualquer tipo de identificação e/ou delimitação do imóvel por parte do Estado de Minas Gerais no prazo previsto no art. 6º do ADCT da Constituição Estadual, sendo este registrado em nome do Município, pois a propriedade se encontrava nos limites territoriais da cidade. Alegou, ainda, que a inexistência de registro do imóvel não tem o condão de comprovar que se trata de terra devoluta e que, de acordo com o art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, ao estipular a área mínima de 125m2 para determinado imóvel, somente é aplicável aos novos loteamentos aprovados, devendo-se interpretar tal exigência com reservas, principalmente, por se tratar de situação de fato já consolidada. Por fim, afirmou que houve mera legitimação da posse do bem àqueles que já ocupavam o imóvel, utilizando-se o Município de programa habitacional para consagrar a garantia fundamental da propriedade.

Também inconformados, os réus, 2º apelantes, argumentaram em suas razões que o imóvel não pode ser considerado como terra devoluta, já que há anos mantêm a posse e a propriedade do bem em questão, sem qualquer oposição dos entes federal e estadual, demonstrando que, se o ente municipal doou o imóvel sem oposição é porque a propriedade lhe pertencia. Afirmou que o Município elaborou toda legislação pertinente ao caso para que o imóvel fosse legalizado e adquirido pelos apelantes e que, havendo o cancelamento do registro, ficarão impossibilitados de exercerem seu direito de propriedade.

Ao analisar o recurso, o Relator, após rejeitar as alegações preliminares, constatou que o imóvel foi adquirido antes da vigência do Código Civil, passando a pertencer ao Município, posteriormente, sendo doado por este ao réu e que o imóvel realmente possui área inferior ao mínimo previsto na Lei nº 6.766/79. Contudo, entendeu que o art. 4º, II da mencionada lei previu exceções à regra geral, autorizando a existência de lotes com área inferior a 125m2 quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social. O Relator observou que a doação do imóvel pelo Município ao réu somente foi realizada por autorização da Lei Municipal nº 3.192/06, que instituiu o Programa de Regularização Fundiária na municipalidade e que, além desta lei, o Município editou a Lei Municipal nº 4.322/11, instituindo em determinados bairros as chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), com o objetivo de regularizar as regiões ocupadas desordenadamente. Portanto, entendeu o Relator que o caso se amolda na exceção autorizativa constante na própria Lei nº 6.766/79 e que a situação de fato foi apenas regularizada pelo Município.

Além disso, no que diz respeito ao fato de o imóvel ser considerado como terra devoluta, o Relator entendeu, apontando precedentes jurisprudenciais, que “é de entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça que a inexistência de registro imobiliário não induz à presunção de que o imóvel seja terra devoluta, pertencente ao Estado, sendo deste o ônus de provar a titularidade do terreno.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso, concluindo que a matrícula do imóvel deve ser mantida intacta, pois não se pode presumir que o bem doado pelo Município se caracterize como terra devoluta de propriedade do Estado de Minas Gerais, ainda mais quando sequer foi oportunizada a oitiva do ente estadual.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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