Adjudicação compulsória. Individualização do imóvel – necessidade. Regularização fundiária.

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É necessária a individualização do imóvel no Registro Imobiliário, para possibilitar ação de adjudicação compulsória.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS), por meio de sua Décima Oitava Câmara Cível, julgou a Apelação Cível nº 70056331382, que tratou acerca da necessidade de individualização do imóvel no Registro Imobiliário, para possibilitar ação de adjudicação compulsória. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Elaine Maria Canto da Fonseca e foi provido por unanimidade.

No caso em tela, o Departamento Municipal de Habitação (DEMHAB) interpôs recurso de apelação contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, condenando-o a entregar a escritura definitiva do imóvel. Em suas razões, argumentou que a área objeto da ação não está regularizada perante o Registro de Imóveis, impossibilitando a entrega da escritura pública. Informou, também, que o processo de regularização fundiária do local ainda não foi concluído, o que é indispensável para a individualização dos lotes e o registro de cada um e que, sobre parte da área, tramita uma ação de desapropriação indireta. Afirmou, por fim, que, se cumprida a sentença, ela não será passível de execução, pois o autor não poderá registrar a área sem a individualização do lote.

Ao analisar o recurso, a Relatora observou que para que seja possível a adjudicação compulsória é necessário um contrato de promessa de compra e venda; o adimplemento total do preço; a irretratabilidade e que o imóvel esteja individuado e devidamente registrado no Registro de Imóveis. Dentre estes requisitos, o Relator entendeu que apenas a individuação do bem, junto à Serventia Imobiliária, não foi demonstrada nos autos, já que a área ainda não foi loteada, em virtude da paralisação do procedimento de regularização de área, decorrente da existência da ação de desapropriação indireta. Para a Relatora, é necessária a prévia resolução do processo de desapropriação para que, após, seja loteada a área e registrados os lotes respectivos. Neste sentido, assim se pronunciou:

“É indiscutível, portanto, a necessidade de que a parte autora acoste cópia da matrícula do imóvel a ser adjudicado, o que, no caso em exame, não só deixou de ser acostado, como não teria possibilidade de sê-lo, em face dele não possuir matrícula individualizada, já que integra loteamento irregular.”

Posto isto, a Relatora votou pelo provimento do recurso, pois entendeu que o óbice encontrado não diz respeito à negativa do réu em outorgar a escritura definitiva, mas à regularização do imóvel perante o Registro Imobiliário.

Clique aqui e leia a íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Regularização fundiária e a face fundamental do registro imobiliário brasileiro: função social do registrador imobiliário

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*Emanuel Costa Santos

Porque a todo aquele, a quem muito foi dado, muito será pedido, e ao que muito confiaram, mais contas lhe tomarão (Lucas, XII: 47-48) 

O tema pertinente à regularização fundiária não é propriamente novo no Brasil, podendo ser apontadas no século XIX legislações que visavam de um lado identificar as posses e legitimar seus ocupantes e, de outro, separar os bens públicos dos privados.

No século XX a irregularidade fundiária migrou para áreas urbanas, face o êxodo rural, seguido do desordenado crescimento das cidades, fruto, em muito, de um empreendedorismo nem sempre marcado pela responsabilidade. Para mitigar os efeitos da irregularidade, o legislador tratou em alguns momentos da matéria, como, por exemplo, nas disposições transitórias do Decreto-lei 58/1937 e nas disposições gerais da Lei Federal 6.766/1979.

Contudo, é com a Lei Federal 11.977/2009, conhecida como Programa Minha Casa Minha Vida, que a Regularização Fundiária é tratada com protagonismo pelo legislador. O artigo 46 indica que a solução desse grave problema nacional demanda um “conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais” com vistas a regularizar os assentamentos e titular seus ocupantes.

A realidade apontava que os casos de irregularidade não eram – e de fato não são – de todo idênticos, indicando a necessidade de tratar de forma desigual os empreendimentos irregulares dos empreendimentos projetados, de maneira a garantir também ao conjunto de ocupantes daqueles o mesmo acesso que os adquirentes destes tinham ao fundamental direito à moradia digna, acrescida com o plus da propriedade (no estrito sentido civilista), dela se extraindo suas funções sociais e ambientais. No plano da moradia, a regularização atua, portanto, garantindo os basilares direitos à igualdade e à dignidade.

Vista por outro ângulo, a Lei 11.977 evidencia a próxima relação entre o sistema registral imobiliário brasileiro e os direitos fundamentais. Trabalhando há 170 anos na senda da segurança jurídica, atua, entre outros, na proteção de direitos patrimoniais e creditícios, no controle jurídico do ordenamento urbano, na publicidade ambiental e na proteção de consumidores de bens imóveis.

Nesse passo, a competência dos registradores imobiliários para processamento do pedido de regularização fundiária encontra matriz histórica, sendo consequência lógica da tutela constitucional do direito à propriedade imobiliária a eles atribuída.

Não obstante, necessário se fez alterar alguns paradigmas do moderno sistema registral para viabilizar a regularização fundiária e o ingresso de milhões de brasileiros ao mercado imobiliário formal. Dentre eles, a possibilidade de publicidade registral da posse legitimada, de forma a permitir, administrativamente, sua conversão em domínio pelo decurso do prazo prescricional.

Também houve significativa flexibilização dos princípios registrais, sempre lembrando que se está diante de situação fática complexa, em que as soluções tradicionais foram revisitadas pelo legislador de 2009.

Se já é possível vislumbrar nesse breve artigo pontos de contato do registro imobiliário com os direitos fundamentais, parece que a atual regularização fundiária confere contornos especiais ao papel da instituição registral na realização daqueles direitos.

Sem prejuízo da mantença do controle formal, próprio do sistema registral, verifica-se que houve clara percepção pelo legislador que o direito à moradia não se realiza em sua plenitude sem a necessária titulação registrada, esta sim passível de viabilizar o pleno cumprimento das funções sociais – e econômica – da propriedade.

Esta proximidade com a realização do direito material deve conduzir o registrador imobiliário a uma postura ativa – sem ativismo – diante dos casos de regularização. Daí se falar também da assunção de sua função social, compreendendo não só o aspecto jurídico do desempenho de sua atividade, mas também sua repercussão social e econômica.

Comunicar-se com o conjunto de partícipes desse processo de resgate da dignidade é papel que se impõe. Sem se descurar dos princípios próprios do administrador público, notadamente os da legalidade, impessoalidade e moralidade, deve estabelecer diálogo construtivo e permanente com pessoas jurídicas de direito público, agentes públicos, companhias habitacionais e associações de moradores de empreendimentos irregulares, por exemplo, sempre com vistas a tornar exitosa a regularização fundiária.

Como agente constitucionalmente responsável pela realização de diversos direitos fundamentais, deve o registrador imobiliário estar afinado com a cidadania; trabalhar pela promoção da dignidade da pessoa humana; construir palco jurídico seguro para o desenvolvimento da livre iniciativa; solidarizar-se na edificação de uma sociedade marcada por liberdade e padrões de justiça que atendam cada vez mais uma parcela maior da população; contribuir, com seu mister, para erradicação da pobreza e redução das desigualdades sociais; promover o bem comum. Em poucas palavras, estar afinado com os fundamentos e os objetivos da República Federativa do Brasil.

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*Emanuel Costa Santos – 2o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Araraquara/SP, Diretor de Assuntos Estratégicos da ARISP. Mestre em Direito Constitucional pela ITE/Bauru, Especialista em Direito Registral pela Facultad de Derecho Esade, Universitat Ramon Lllul, Barcelona, Espanha.

Fonte: Jornal Carta Forense | 27/12/13

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RJ: Cerca de 103 mil imóveis em favelas, ou 23% do total, estão em processo de regularização

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RIO – Nos labirintos da enorme burocracia do poder público, passaram a tramitar, nos últimos anos, documentos que poderão fazer uma diferença sem precedentes na vida de milhares de cariocas. Nada menos de 103 mil imóveis localizados em favelas estão hoje em processo de regularização fundiária. Parece pouco quando comparado ao volume de domicílios de toda a cidade (2,1 milhão), mas o número representa 23% do total de residências em comunidades. Significa também a possibilidade de mais de 300 mil moradores terem, num futuro próximo, a segurança legal das residências que construíram ao longo do processo de ocupação do Rio. Essas mudanças podem também incentivar a valorização dos imóveis, que passarão a ter um proprietário reconhecido pela Justiça.

“Há resistência no governo”, diz especialista

No caso do Complexo do Alemão, onde há cerca de 21 mil casas, 85% entrarão em processo de regularização nos próximos anos. Mais de 1,5 mil moradores já receberam do governo do estado o título de posse, etapa que antecede a concessão do documento definitivo do imóvel. De tão complexo o processo de regularização — é preciso levantar certidões, documentos pessoais dos moradores, descobrir quem são os donos dos terrenos, pagar indenizações —, ainda são poucos aqueles que já conseguiram o título definitivo. Moradora do Cantagalo, em Ipanema, Célia Regina Amaro, de 56 anos, está entre os 108 moradores da comunidade contemplados recentemente.

— O título dá segurança para a gente. Sabemos que o imóvel agora é nosso e que ninguém poderá nos tomar — diz Célia, que pretende doar a casa de cinco cômodos ao filho e se mudar para Manguinhos.

Do total de imóveis em processo de regularização, 68 mil estão sob a responsabilidade da Secretaria municipal de Habitação, que espera concluir a entrega dos títulos de legitimação de posse até 2016. Cerca de 34,3 mil processos são gerenciados pela Secretaria estadual de Habitação. Em alguns casos, os terrenos pertencem à União; em outros, ao estado e ao município; ou são propriedades privadas. Por isso, moradores estão recebendo diferentes tipos de documentos. Podem ser títulos de concessão de uso, com validade de 99 anos, prorrogáveis por igual período, até que o estado conclua o pagamento das áreas adquiridas dos antigos proprietários, ou títulos de legitimação de posse. Ambos antecedem as etapas para a expedição da certidão definitiva do imóvel. No caso do título de legitimação, o morador recebe o documento definitivo após cinco anos.

Os processos sob a responsabilidade da secretaria municipal referem-se a imóveis no Bairro Barcellos (Rocinha), Morro da Coroa, Chapéu Mangueira e Babilônia, São Carlos, Alemão, Manguinhos, Morro da Providência e Chapadão. O processo foi iniciado após as obras de urbanização que a prefeitura vem fazendo nas comunidades.

— Temos uma meta bastante ambiciosa, que é entregar até 2016 os 68 mil títulos de legitimação de posse. Esse documento será dado após a urbanização das comunidades dentro do Programa Morar Carioca. Ou seja, depois das obras, passamos a fazer o trabalho de regularização dos imóveis. Após a legitimação de posse, os moradores poderão receber o título definitivo — explica o secretário municipal de Habitação, Pierre Batista.

Número de processos se acelerou após 2009

 Segundo Mayumi Sone, presidente do Instituto de Terras e Cartografia do Estado do Rio (Iterj), órgão que cuida da regularização dos imóveis para o governo do estado, o volume de processos se acelerou após 2009, quando foram aprovadas leis estaduais que permitiram a doação de bens públicos a particulares em caso de titulação social. A legislação do Minha Casa, Minha Vida também contribuiu para a abertura de novos processos. Em todo o estado, o Iterj é responsável hoje pela regularização de 43 mil imóveis em favelas, áreas urbanas e de quilombolas. Para 2014, a expectativa é chegar a 66 mil.

— Cerca de 80% dos processos que temos hoje são relativos a imóveis em favelas. É um volume considerável e que vem aumentando após a nova legislação estadual. A legislação do Minha Casa, Minha Vida também ajudou a agilizar o processo. Antes nós abríamos até 1,5 mil processos de regularização por ano, hoje chegamos a dez mil por ano. Todo o processo de regularização é demorado, porque exige uma série de etapas que o poder público deve cumprir, assim como documentos que os moradores devem apresentar. Os cartórios também têm papel fundamental nisso — explica Mayumi.

Na Rocinha, há nove mil imóveis em processo de regularização coordenado pela Secretaria estadual de Habitação. Desse total, 2.091 referem-se a título de reconhecimento de posse, processo que é mais rápido porque as casas estão localizados em áreas públicas. Na Favela do Vidigal, o governo deve conceder a até cinco mil famílias títulos de propriedade por meio de escritura pública de doação ou termo de concessão de uso, já que são residências que estão em área adquirida pelo estado, mas que ainda dependem do pagamento ao antigo proprietário. Apesar disso, mil moradores já receberam o documento. Moisés Antônio Teixeira Alves, de 50 anos, foi um dos beneficiados em 2011:

— Minha mãe morreu há mais de 15 anos e nunca teve esse documento que mostra que o imóvel tem dono. O nosso sonho sempre foi ter esse documento, porque é uma garantia até recebermos o título definitivo nos próximos anos. Com ele, o imóvel é nosso de fato.

IAB alerta para risco de especulação

 Na avaliação do presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-RJ), Pedro da Luz Moreira, a regularização fundiária é uma importante etapa de autonomia dos moradores das comunidades, porque dá segurança jurídica aos proprietários e atende ao direito de moradia do cidadão. O título de posse dos imóveis permite ainda a eles ter um endereço reconhecido pela Justiça e obter crédito em bancos, além de ter um bem reconhecido e valorizado no mercado. Moreira, contudo, chama a atenção para a necessidade de o poder público criar mecanismos para proteger os moradores da especulação imobiliária.

— De fato, a regularização fundiária é um tema importantíssimo. Representa muito para os moradores, porque tem a ver com a sua autonomia. Representa ainda um ganho patrimonial para a família. Mas é preciso ficar atento porque o mercado é cruel. A especulação imobiliária pode acabar provocando a saída desses moradores. No Vidigal, antes do início do processo de regularização, já havia uma valorização forte dos imóveis. Essa tendência poderá ser mais forte a partir de agora.

Fonte: Site O Globo I 28/12/13

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