TRF/3ª Região: NÃO CABE RESCISÃO DO CONTRATO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PELA EXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO IMÓVEL

Na hipótese, agente financeiro não foi legalmente responsável pela fiscalização da construção da obra

Em decisão unânime, a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou pedido de rescisão em contrato de mútuo para aquisição da casa própria em razão da existência de defeitos de construção no imóvel.

Os autores da ação de reparação de danos firmaram com uma construtora um instrumento particular de compra e venda para aquisição de um imóvel. Para viabilizar o negócio, obtiveram um crédito imobiliário junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Depois que passaram a residir no imóvel, ele começou a apresentar vícios estruturais que impedem o seu uso com segurança.

Ao constatarem tal situação, procuraram a Caixa Seguros que, embora tenha verificado a existência de trincas, fissuras e afundamento dos pisos da cozinha e da área de serviço, concluiu por não haver ameaça de desmoronamento, negando a cobertura securitária contratual.

Requereram, então, os autores, tanto contra a CEF como contra a construtora, antecipação dos efeitos da tutela para suspender o pagamento das prestações do financiamento, almejando com esse dinheiro a possibilidade de locação de um imóvel e o julgamento da ação com a condenação das rés ao pagamento dos valores despendidos, mais a quantia de R$ 68 mil a título de danos materiais, e consequente resolução do contrato firmado, bem como a condenação ao pagamento de danos morais não inferiores a R$ 20 mil, ou, alternativamente, que o crédito disponibilizado pelo banco seja revertido para aquisição de outro imóvel, sendo restituído o que foi pago até o momento, em virtude da frustração contratual.

Em primeiro grau, não foi localizada a construtora, razão pela qual o processo prosseguiu, a pedido dos autores, somente em relação à CEF. A sentença extinguiu o processo sem julgamento de mérito em razão da ilegitimidade passiva do banco.

Analisando o recurso dos autores, a Turma admitiu que o banco tem legitimidade passiva para figurar na demanda, uma vez que é parte na relação jurídica de direito material. Ocorre que, no conjunto dos fatos, a CEF apenas emprestou o valor requerido pelos autores para aquisição do imóvel, em nada interferindo no valor ajustado entre os vendedores (construtora) e compradores.

Não podem os autores confundirem a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O contrato de compra e venda envolve o bem imóvel; o contrato de mútuo, o empréstimo em dinheiro.

Diz a decisão: “Na espécie, não há que se falar em negligência da CEF. Na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, cabe a ela realizar diligências relacionadas ao financiamento bancário, ela não assume responsabilidade relacionada à construção do imóvel, ao contrário do que ocorre nas hipóteses em que a CEF atua como agente financeiro da própria construção e nessa condição obriga-se a fiscalizar a obra.”

Por outro lado, não cabe o pedido de rescisão contratual do mútuo pela existência de vícios no imóvel, uma vez que a CEF não é responsável por eles.

Assim, foi negado o pedido feito na inicial pelos apelantes.

A decisão está amparada por precedentes do Superior Tribunal de Justiça, do TRF1, do TRF4, do TRF5 e do próprio TRF3.

No tribunal, o processo recebeu o número 0021294-05.2012.4.03.6100/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 06/10/2014.

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TJ/CE: Mantida decisão que condena construtora a indenizar casal que não recebeu imóvel no prazo

A 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) manteve a sentença que condenou a Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. a indenizar casal de professores que não recebeu apartamento no prazo determinado. A decisão, proferida nessa terça-feira (23/09), teve a relatoria da desembargadora Maria Gladys Lima Vieira.

Segundo os autos, em abril de 2008, o casal comprou apartamento no Condomínio Residencial Portal de Málaga, no bairro Cidade dos Funcionários, em Fortaleza. A entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2009, com tolerância de 180 dias.

A construtora, no entanto, não cumpriu a promessa e os clientes tiveram que permanecer morando de aluguel, pagando o valor mensal de R$ 771,89. Sentindo-se prejudicados, ajuizaram ação, com pedido de tutela antecipada, solicitando que a Porto Freire concluísse a obra e entregasse o imóvel no prazo de dez dias. Também pleitearam indenização por danos morais e ressarcimento dos valores gastos com aluguel, bem como despesas referentes à reforma no imóvel.

Em 22 de agosto de 2011, o juiz Fernando Luiz Pinheiro Barros concedeu a liminar determinando a conclusão da obra e a entrega do apartamento no prazo de 20 dias, sob pena de multa diária de R$ 2 mil.

Na contestação, a Porto Freire sustentou que na modalidade do contrato assinado o prazo de entrega não era determinado, mas estimado. Defendeu ainda que o atraso ocorreu por falta de recursos para tocar o ritmo do empreendimento.

Em junho de 2013, o Juízo da 7ª Vara Cível de Fortaleza considerou que o argumento da empresa era injustificável e determinou pagamento de R$ 10 mil de indenização moral, além de arcar com as despesas referentes ao período em que o casal começou a morar de aluguel (novembro de 2010) até a entrega das chaves do apartamento comprado, em fevereiro de 2012.

Também determinou que a construtora pague R$ 4.534,29 necessários ao complemento da obra, e multa de R$ 2 mil por dia de descumprimento da ordem judicial, a ser apurada em fase de liquidação de sentença.

A Porto Freire interpôs apelação (nº 0494633-10.2011.8.06.0001) no TJCE. Reiterou os argumentos da contestação para afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel.

Ao analisar o caso, a 7ª Câmara Cível manteve a sentença, acompanhando o voto da desembargadora relatora. “Restou demonstrado o atraso na entrega do empreendimento, caracterizando o descumprimento da obrigação por parte da requerida, ora apelante que não comprovou a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, a ensejar a exclusão da sua responsabilidade pelo dano”.

A magistrada ressaltou que “o descumprimento contratual extrapolou o mero aborrecimento gerando aflição, angústia e frustração nos autores em sua expectativa de realizar o sonho de adquirir a casa própria, configurando verdadeira lesão a Direitos personalíssimos, a dignidade humana e ao direito à moradia”.

Fonte: TJ/CE | 24/09/2014.

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STJ: Contribuinte induzido a erro pela fonte pagadora não pode ser punido por falha na declaração

A retenção do Imposto de Renda (IR) na fonte e o seu recolhimento cabem ao empregador, mas a omissão deste não exclui a responsabilidade do contribuinte pelo pagamento do tributo, o qual fica obrigado a lançar o valor recebido em sua declaração de ajuste anual. No entanto, é indevida a imposição de multa e juros ao contribuinte quando, induzido a erro pela fonte pagadora, inclui em sua declaração de ajuste os rendimentos como isentos e não tributáveis. O entendimento é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 

Em 1992, o Sindicato Médico do Rio Grande do Sul moveu ação trabalhista em favor dos médicos e dentistas que à época trabalhavam nos hospitais do Grupo Hospitalar Conceição. Antes mesmo do julgamento, as partes entraram em acordo e deram fim ao processo. 

Ficou combinado que, a partir de 1996, eles receberiam o valor mensal correspondente a 8% da remuneração para a constituição de um fundo de aposentadoria. Como a obrigação não foi cumprida, os hospitais tiveram de indenizar os profissionais pelas perdas e danos. 

Depois disso, a Receita Federal autuou alguns dos profissionais porque os valores recebidos foram lançados na declaração do IR como isentos e não tributáveis. Eles impetraram mandado de segurança para que o imposto não incidisse sobre os valores decorrentes do acordo. 

Acréscimo patrimonial

O juízo de primeiro grau concedeu a segurança, mas o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) considerou que nessa hipótese o IR deveria incidir, já que “as verbas recebidas por empregados médicos em função da não constituição do fundo de aposentadoria têm natureza jurídica de salário e, portanto, representaram acréscimo patrimonial”.

O tribunal ressaltou que, embora os hospitais não tenham retido o IR na fonte, os contribuintes não poderiam deixar de declarar a renda e pagar o imposto no ajuste anual. 

No recurso especial para o STJ, os médicos defenderam que a responsabilidade pela retenção é da fonte pagadora, a qual, segundo eles, deve responder de forma exclusiva pelo pagamento do IR. 

Sujeitos passivos

“Em se tratando de verba recebida pelo empregado em razão de acordo coletivo de trabalho firmado com o empregador, no qual ficou estabelecido que seria constituído fundo de aposentadoria/pensão em favor daquele, ou, como cláusula alternativa, o pagamento de determinado valor em dinheiro correspondente ao que verteria para o fundo, há a incidência do Imposto de Renda”, explicou o ministro Mauro Campbell Marques, relator do recurso especial.

Ele considerou que a falha dos hospitais – não reter o IR e ainda enviar comprovante de rendimentos aos contribuintes informando que se tratava de rendimentos isentos e não tributáveis – não retira dos recorrentes a qualidade de contribuintes, sujeitos passivos da relação jurídico-tributária. 

“Em última instância, foram os contribuintes os beneficiados pelo não pagamento do tributo e não a fonte pagadora. Sendo assim, quando da entrega da declaração de ajuste, os contribuintes deveriam ter oferecido os valores à tributação. Não o fizeram. Daí que devem arcar com o imposto devido”, disse o ministro.

Apesar disso, Campbell enfatizou que a falha dos hospitais ao enviar comprovante informando que se tratava de rendimentos isentos e não tributáveis resultou em ser indevida a imposição de multa e juros aos contribuintes, já que, induzidos a erro pela fonte pagadora, não incluíram os valores no campo correto de suas declarações de ajuste. Nessa hipótese, disse ele, a responsabilidade pela multa e juros de mora deve ser atribuída à fonte pagadora, conforme o artigo 722, parágrafo único, do Regulamento do IR/99.

A notícia ao lado refere-se ao seguinte processo: REsp 1218222.

Fonte: STJ | 19/09/2014.

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