Processo 1035699-07.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Alexandre Sulacov Vivo – Dúvida inversa – cláusula de retrovenda em dação em pagamento – possibilidade – aplicação subsidiária de compra e venda prevista no Art. 357 C.C. – existência de ampla regulamentação da forma de pagamento e inadimplemento – improcedência, afastando o óbice. Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Alexandre Sulacov Vivo, após recusa do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital em registrar “Escritura Pública de Confissão de Dívida com Dação em Pagamento, Cláusula de Retrovenda e outros Pactos”, que transfere a propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 185.546 daquela Serventia para o suscitante, como dação em pagamento de obrigação de mútuo, com cláusula de retrovenda, em favor de Robson de Oliveira Borges e Erika Hokumura Peres Borges. O óbice foi imposto em razão de ser a cláusula exclusiva de contrato de compra e venda, sendo que sua inclusão no negócio jurídico de dação em pagamento tornaria seu objeto inviável, pois caracterizaria uma garantia (como a hipoteca ou alienação fiduciária) que tornaria a obrigação extinta novamente válida (fls. 42/74). Alega o suscitante que o Código Civil diz, em seu artigo 357, que após acordada a dação em pagamento, aplicam-se as normas relativas ao contrato de compra e venda. Juntou documentos às fls. 07/34. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave apontado (fl.78). É o relatório. Decido. A análise do caso faz necessária a apreciação de dois artigos do Código Civil. “Art. 357. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda.” “Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.” Estando o art. 505 presente no capítulo do Código Civil referente ao contrato de compra e venda, entendo que ele pode ser aplicado de forma subsidiária à dação em pagamento, conforme dispõe o art. 357. Assim, uma vez estipulado o preço do imóvel na escritura de dação em pagamento, as cláusulas de compra e venda são passíveis de serem aplicadas. Vê-se, portanto, que o título de fls. 52/70 segue esta ordem dispositiva em suas cláusulas, que mesmo que irrelevante do ponto de vista hierárquico, mostra a conformidade com o dispositivo legal. Também da análise da escritura, constata-se ampla regulamentação de como se dará o pagamento e efetivação da cláusula de retrovenda (item 2), sendo que o “subcontrato” de comodato presente (item 4) não oferece qualquer prejuízo às estipulações anteriores. Ele tem como condição resolutiva o inadimplemento do pagamento da retrovenda, sendo um negócio subordinado à existência do anterior. Em outras palavras, não há nada no item 4 do contrato que desconfigure a dação e a retrovenda, de forma que não se pode falar em “garantia” ou alienação fiduciária, conforme arguido pelo Oficial. A escritura levada a registro é complexa, com diversas relações contratuais subsequentes, mas em última análise, é uma clara manifestação da autonomia da vontade das partes da obrigação original e, não havendo conflito com o ordenamento jurídico, não se pode negar o ingresso do título no fólio real. Ademais, não há que se falar em negócio júridico simulado ou que a dação em pagamento com retrovenda reconstituiria a obrigação original. Fica clara a cadeia estabelecida e, como já exposto, convencionado que o preço do imóvel será utilizado como dação, a obrigação principal é quitada, e as demais cláusulas apenas seguem a permissão legal de aplicação subsidiária do contrato de compra e venda. Poder-se-ia alegar possível risco a terceiro comprador do imóvel quando este estivesse sob propriedade do suscitante, mas o próprio Código Civil esclarece: “Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.” Fortalece o argumento o fato que o instrumento tem forma de escritura pública e é minucioso quanto às hipóteses de mora e de inadimplemento, não trazendo risco às partes e tampouco a terceiros. Do mais, constata-se que a jurisprudência relativa ao contrato de dação em pagamento com cláusula resolutiva é quase inexistente, e são duas as possibilidades para isso: os registradores procedem ao registro de tal título, não havendo processos de dúvida, ou tal negócio jurídico é raramente celebrado. Sobre o assunto, existe precedente desta Vara ( Processo 000.01.335999-1/2002). Nele, houve o registro de escritura semelhante a do caso agora em análise, tendo por objeto a possibilidade de averbar o implemento da cláusula resolutiva, constatada a mora por simples declaração de vontade de uma das partes. Esta possibilidade foi negada, mas verifica-se que houve destaque da necessidade da presença de ambas as partes no negócio jurídico. “[O oficial] prestigiou o registro feito (da escritura de dação com cláusula de retrovenda), mas exigiu, na formalização do ‘implemento de cláusula resolutiva’ um instrumento mais formal e mais próprio. Exigiu a subscrição das mesmas partes contratantes. Exigiu que o novo instrumento mantivesse o caráter BILATERAL da escritura.” A decisão foi mantida pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2517/02). Importante salientar que a instância superior não discutiu a validade do contrato de dação com cláusula de retrovenda, mas apenas a possibilidade de averbação da mora. Do exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Alexandre Sulacov Vivo em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, afastando o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de agosto de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ELZA MEGUMI IIDA (OAB 95740/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/08/2015.

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Processo 1036479-44.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Igreja Unida – Pedido de providências – Organização Religiosa – atual jurisprudência prevê o reconhecimento não está restrito a atividades de culto e liturgia – impossibilidade de aplicação diante da assistência a terceiros não ligados ao ente religioso, prevista no estatuto – improcedência Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento de Leonardo Meyer, após negativa de averbação de documentos de constituição da IGREJA UNIDA. O Oficial entende que a entidade não pode ser caracterizada como “organização religiosa”, como consta em seu estatuto, pois entre suas atividades está a prática de beneficência e assistência social, o que descaracteriza a atividade restrita ao culto e à liturgia (fls. 05/100). Foi apresentada impugnação às fls. 104/113, com documentos às fls. 114/136. Aduz o representante da Igreja que todas os seus atos estão estritamente ligados à sua crença religiosa, e as atividades filantrópicas baseiam-se nas escrituras da bíblia, de forma que não passam de uma manifestação da fé, expressa de forma diversa do culto e da liturgia. O Ministério Público, às fls. 280/282, opinou no sentido de ser afastado o óbice. É o relatório. Decido. Primeiramente, cumpre salientar que o Oficial tem autonomia para qualificar os títulos apresentados, e o §1º do art. 44 do Código Civil não afasta esta possibilidade ao limitar a intervenção estatal nas organizações religiosas. Neste sentido o enunciado 143 da III Jornada de Direito Civil: “143 – Art. 44: A liberdade de funcionamento das organizações religiosas não afasta o controle de legalidade e legitimidade constitucional de seu registro, nem a possibilidade de reexame, pelo Judiciário, da compatibilidade de seus atos com a lei e com seus estatutos. “ Assim, fica afastado o argumento do interessado de descumprimento de tal norma legal. Quanto ao mérito da questão, resta claro que a pessoa jurídica não pode ser qualificada como organização religiosa. Isto se dá sobretudo devido a redação da alínea d), do artigo 6º, de seu estatuto: “Art. 6 – A Igreja Unida, enquanto entidade de cunho religioso, exerce as seguintes finalidades: (…) d) Praticar a benevolência, prestar assistência social e proteção à infância desamparada e desenvolver programas de assistência educacional, bem como desenvolver mecanismo que facilitem (sic) a assistência médica odontológica à população “ (grifo nosso) Vê-se que a entidade prevê em seu estatuto prestação de serviços a terceiros que não são membros da crença. Esta peculiaridade é importante, sobretudo diante da atual jurisprudência da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Cito: CGJSP – PROCESSO:54.191/2015 Relator: Elliot Akel “Ora, aqui a situação é completamente diferente. A recorrente prestará assistência material não a terceiros, mas, somente, a seus próprios membros, que não são associados, mas clérigos, exclusivamente. Isso não desvirtua, absolutamente, a natureza de organização religiosa da recorrente, nem lhe dá feição mista. A prestação de assistência material aos seus clérigos – Bispos, Sacerdotes Católicos e Diáconos da Igreja Católica Apostólica Romana – é inerente aos próprios fins da organização religiosa. Trata-se dos meios para que se alcance o fim de propagação da fé. Repita-se: nem a assistência material será prestada a terceiros, nem os membros podem associar-se como se daria numa associação qualquer. Membros, aqui, são apenas os clérigos, assim reconhecidos pela Igreja Católica Apostólica Romana.” (grifo nosso) CGJSP – PROCESSO:51.999/2015 Relator: Elliot Akel “O presente caso, contudo, é diferente. Analisando-se o estatuto da recorrente, verifica-se que ela não se dedica a outras atividades, mas apenas ao culto e à liturgia, com uma única exceção no art. 18, que menciona a assistência aos fiéis necessitados, algo que não a caracteriza como entidade religiosa mista (na lição de Pontes de Miranda).” Como complemento, dois excertos doutrinários: “6. Sociedades e associações pias ou morais. – O fato de ter nome de santo, ou aludir a alguma religião o nome da associação pia, ou moral, não a faz sociedade ou associação religiosa. Sociedade religiosa é a que se dedica ao culto. Se, ao lado do culto, pratica beneficência, ou ensino moral ou assistência moral, é mista. Se o culto é secundário, cessa qualquer caracterização como sociedade ou associação religiosa”(Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado: Parte Geral Introdução Pessoas físicas e jurídicas. 2.ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1954. t 1, p. 324, §82, 6). “A CF, art. 5º, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”.Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia.Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras formas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa”(g.n.) (Paulo Lôbo, Direito Civil: parte geral. 3.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 186-187). Conclui-se que as recentes decisões elencadas modificam o entender anterior da doutrina e jurisprudência ao dizer que as organizações religiosas não estão restritas as atividades de culto e liturgia, podendo prestar assistência a seus membros. No caso em análise, constata-se que o estatuto claramente prevê a assistência a terceiros ao utilizar os termos “infância desamparada” e “à população”. Se a princípio isto diz respeito aos preceitos religiosos da igreja, uma vez que este é aplicado a terceiros, a possibilidade de ser caracterizada como organização religiosa fica afastada diante da atual jurisprudência, que deve ser considerada ao interpretar o texto legal correspondente a tais organizações, expresso pelo MMº Juiz Josué Modesto Passos no Processo nº 0015547-23.2013 desta Vara: “O problema posto pela má técnica da Lei n. 10.825/03, que inseriu na lei um termo (“organização religiosa”) sem dar-lhe uma definição, está em saber onde inserir a pessoa jurídica que, criada e mantida com os fins últimos de dar culto e propagar a fé, desempenhe também outras atividades, como sucede com a requerente” Ademais, o rol de pessoas jurídicas de direito privado previsto no art. 44 do Código Civil não é exaustivo, conforme o enunciado da III Jornada de Direito Civil: “144 – Art. 44: A relação das pessoas jurídicas de direito privado constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil não é exaustiva.” Assim, podemos entender que também é possível a pessoa jurídica “associação religiosa”, voltada para as entidades que além do culto e baseada em princípios religiosos, prestam assistência a terceiros, sendo assim, nas palavras de Pontes de Miranda, “associações mistas”. Com a análise dos documentos apresentados, fica claro que a Igreja Unida presta serviços religiosos, inclusive sendo beneficiária da imunidade tributária prevista pela Constituição. Porém, isso não exclui as palavras do estatuto, que claramente preveem o serviço filantrópico a pessoas que não necessariamente estão ligadas à fé cristã. Com isso, uma vez negada a possibilidade da Igreja Unida se caracterizar como organização religiosa devido a suas atividades voltadas a terceiros, a retificação para constar em seu estatuto, no art. 1, como “associação religiosa” afastaria o óbice corretamente apresentado pelo Oficial. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital a requerimento de Leonardo Meyer, no sentido de manter o óbice apresentado no pedido de averbação. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de agosto de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: JOSELITO BATISTA GOMES (OAB 141220/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/08/2015.

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