A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos.

Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013.

A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciou-se a fase de cumprimento da sentença.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem.

Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança.

Comportamento reprovável

Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material.

O ministro constatou que a empresa recorrente, num comportamento que considerou “reprovável”, procedeu de modo idêntico em sete outras ações que envolviam unidades imobiliárias no mesmo condomínio.

“Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta senão a constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente, por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente”, concluiu o ministro.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1440780.

Fonte: STJ | 23/04/2015.

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O avalista de notas promissórias que não circulam pode opor exceções pessoais do devedor principal ao credor originário a quem imputa má-fé ou a prática de ato ilícito, como a cobrança de juros usurários.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial de uma avalista de quatro notas promissórias que questiona a origem da dívida. Ela alega que se trata de empréstimo a juros abusivos, praticados por agiota. Diz ainda que a dívida já foi paga e que houve má-fé do credor no preenchimento das cártulas assinadas em branco.

Em primeira instância, os embargos à execução opostos pela avalista foram julgados improcedentes. O juiz considerou as notas promissórias formalmente válidas e entendeu que a avalista não poderia questionar sua origem.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou a apelação por entender que “não pode o avalista de nota promissória, executado em decorrência da obrigação assumida, opor-se ao pagamento invocando questões relacionadas à origem do título, por constituírem exceções pessoais do devedor principal”.

A Terceira Turma do STJ afastou esse impedimento, seguindo o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha.

“O princípio da abstração, segundo o qual o título se desvincula do negócio jurídico que lhe deu origem, e o princípio da autonomia da obrigação do avalista, pelo qual a obrigação do avalista é autônoma em relação à do avalizado, podem ser mitigados na hipótese de colisão com outros princípios, como o da boa-fé, que permeia todas as relações jurídicas, e o da vedação do enriquecimento sem causa”, explicou o relator.

Ao dar provimento ao recurso especial da avalista, a Turma determinou o retorno do processo à origem para que seja examinada e julgada a exceção oposta.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1436245.

Fonte: STJ | 16/04/2015.

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