Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1010482-67.2022.8.26.0309
Comarca: JUNDIAÍ
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309
Registro: 2023.0000575158
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MODELAR CONSTRUTORA LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DA PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 22 de junho de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1010482-67.2022.8.26.0309
APELANTE: Modelar Construtora Ltda
APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil da Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí
VOTO Nº 39.018
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Incorporação imobiliária – Registro de Escritura Pública de Compra e Venda oriunda de execução extrajudicial – Art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 – Leilão extrajudicial – Ausência de previsão contratual – Impossibilidade – Incorporadora destituída – Comissão de representantes que assume tal função – Deliberação em assembleia geral – Medida que não supre a omissão, no contrato originalmente celebrado, quanto à adoção do procedimento previsto no art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 na hipótese de inadimplemento do adquirente – Óbices mantidos – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Modelar Construtora Ltda. contra a r. Sentença. proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63, da Lei nº 4.591/1964, tendo por objeto os direitos do compromisso de venda e compra de fração ideal equivalente a 0,5952% do terreno matriculado sob nº 36.580 junto à referida serventia extrajudicial, que corresponderá ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul (fls. 229/230).
Alega a apelante, em síntese, que ao ser requerido o registro da incorporação do empreendimento, foi apresentado contrato padrão em que previsto o procedimento estatuído pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Afirma que, tendo havido a destituição da incorporadora para reinício das obras, na assembleia geral em que constituída a comissão de representantes ficaram estabelecidas novas regras para a hipótese de inadimplemento, estipulando-se, para tanto, a incidência do disposto no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Sustenta, assim, que a exigência de expressa anuência do condômino inadimplente com a realização do leilão extrajudicial não merece prevalecer, sobretudo porque houve sua regular notificação para solver a dívida, no prazo legal, tendo sido igualmente intimado a respeito da realização dos leilões extrajudiciais. Por fim, ressalta que a comissão de representantes tem mandato irrevogável para celebrar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo, como preceitua o art. 31-F, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 (fls. 238/262).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 284/286).
É o relatório.
A dúvida foi suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, em virtude de recusa do registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. O item “1” da nota devolutiva expedida (fls. 59/63) foi reiterado quando da reapresentação do título, entendendo o registrador que:
“Verificando os contratos e escrituras devidamente arquivadas nesta Serventia quando da aquisição pelos condôminos inadimplentes dos direitos reais das partes ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas em construção, não constam deles a cláusula específica correspondente ao procedimento previsto no artigo 63 da Lei 4.591/64, sendo assim caso haja algum contrato preliminar que comprove a ciência dos adquirentes em relação ao procedimento supracitado em especial também ao §2º do mesmo artigo, o mesmo deverá ser apresentado para análise”.
Sustenta a apelante, em suma, que a exigência formulada pelo registrador deve ser afastada, porque cumpridos todos os requisitos trazidos pelo art. 63, da Lei nº 4.591/1964, cuja aplicação está prevista no contrato padrão arquivado em Cartório, juntamente com o registro da incorporação do empreendimento.
Ressalta que houve notificação judicial do condômino devedor, Dickerson Pereira, para purgação da mora e ciência a respeito da realização dos leilões extrajudiciais, acrescentando que tanto a lei quanto a assembleia realizada pela comissão de representantes preveem, para a hipótese de inadimplemento, a aplicação do procedimento de execução extrajudicial disciplinado no referido artigo de lei.
Importa anotar, desde logo, que, a despeito do respeitável entendimento externado no parecer a fls. 284/286, não há que se falar em complementação do título no curso do processo de dúvida, pois o contrato padrão juntado aos autos pela apelante já era de conhecimento do Oficial de Registro, estando arquivado na Serventia Extrajudicial desde o registro da incorporação do empreendimento em questão.
Como é sabido, o art. 63, da Lei nº 4.591/64, prevê a possibilidade de alienação em leilão da unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição do caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Pressupõe, contudo, a concordância expressa do adquirente em relação à execução extrajudicial por inadimplemento.
Não se ignora que o contrato padrão apresentado por ocasião do registro da incorporação (fls. 243/262) prevê, em sua cláusula 41, que: “Na hipótese de ocorrer a inadimplência das obrigações por parte do CONDÔMINO, o mesmo ficará sujeito ao procedimento previsto pelo artigo 63 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64 (…)”.
Ocorre que a incorporadora, compromissária compradora do imóvel matriculado sob nº 36.580 (R.05, fls. 77), cedeu seus direitos sobre a fração ideal de 0,5952% do terreno, correspondente ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul, ao cessionário adquirente, Dickerson Pereira (fls. 170), nos termos do instrumento particular copiado a fls. 175/177, no qual inexiste menção ao referido contrato padrão e, tampouco, expressa previsão da medida expropriatória extrajudicial instituída pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964.
Ora, a forma de execução trazida pela Lei nº 4.591/1964 possibilita a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação (nesse sentido: REsp 1.399.024-RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 11.12.2015). A respeito, ensina Caio Mário da Silva Pereira que:
(…) o sistema instituído na Lei n.º 4.591/64, minudenciado acima, não funciona de pleno direito. Ao contrário, requer convenção expressa. É o que se infere do disposto no art. 63, que admite seja estipulada a resolução do contrato, mas faculta, por outro lado, fique expresso que, na falta de pagamento, pelo débito respondam os direito à fração ideal do terreno e à parte construída, na forma do que estabelecem os seus parágrafos, e vimos acima. Para se ter bem presente o princípio e ainda a natureza convencional da adoção do critério instituído nesta lei, convém ter à vista o texto respectivo” (Condomínio e Incorporações; 7ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1993, p. 327).
E muito embora a incorporadora e promissária compradora tenha sido destituída desta condição, assumindo a Comissão de Representantes tal função, nos termos do art. 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/1964 (AV. 40/36.580), é certo que a inclusão, por ocasião da assembleia geral realizada em 08 de outubro de 2018 (fls. 203/210), das disposições dos arts. 49 e 63 da referida Lei na regulamentação das relações estabelecidas com os condôminos e definição do procedimento a ser adotado na hipótese de inadimplemento, não é suficiente para suprir tal omissão.
Assim se afirma, pois, reforçando o entendimento de que seria temerário estender poderes de transferência de domínio à Comissão de Representantes sem previsão contratual, ensina o já lembrado doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (ob. cit) que:
“Quanto à extensão, a cláusula resolutiva vincula-se assim às prestações originariamente estabelecidas, como àquelas resultantes de reajustamentos subsequentes ou aditivos contratuais. Pela mesma razão que a inadimplência das prestações inicialmente estipuladas justifica a resolução do negócio jurídico, a falta de cumprimento, relativamente às geradas pelas revisões de preço, as fundadas no próprio contrato ou em alterações subsequentes igualmente devem ter a mesma conseqüência.
Participam da mesma natureza das primitivas. O que descabe, no entanto, é atribuir efeito resolutivo a obrigações que sejam unilateralmente impostas, vale dizer: se o adquirente for intimado a pagar quantia que lhe exija o construtor, sem que se trate de prestações nascidas de cláusulas ajustadas, a mesma conseqüência não se lhe pode imputar, restando ao construtor a via judiciária, para obter o seu acertamento e efetuar-lhe o recebimento (…).
Considerando que a Comissão de Representantes substitui o incorporador, aplica-se a ela o mesmo entendimento, sobretudo porque assim prevê o art. 49 da Lei nº 4.591/1964:
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
Em suma, porque não há previsão de aplicação do procedimento previsto no art. 63, da Lei nº 4.591/1964, no contrato originariamente celebrado pelo adquirente inadimplente com a incorporadora, bem como porque inexiste aditivo contratual por ele celebrado com a incorporadora ou mesmo com a Comissão de Representantes e, ainda, porque as deliberações em assembleia que afetem o direito de propriedade não podem vincular todos os condôminos de forma automática, os óbices impostos pelo registrador ao registro pretendido merecem subsistir.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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