Apelação Cível nº 1013920-46.2018.8.26.0114

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1013920-46.2018.8.26.0114
Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1013920-46.2018.8.26.0114

Registro: 2020.0000785366

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1013920-46.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CARLOS ALEXANDRE NAVARRO AMADO E OUTROS, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 11 de setembro de 2020.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelante: Carlos Alexandre Navarro Amado e Outros

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 31.152

Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Alienação de bem imóvel rural – Parcelamento sucessivo sem observância legal – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Carlos Alexandre Navarro Amado, Luiz Carlos Amado, Ana Maria Navarro Amado e Cristiane Regina Navarro Amado, ante a decisão do Juiz Corregedor Permanente do 4º Registro de Imóveis da Comarca de Campinas de recusar o registro da escritura pública de venda e compra lavrada pelo Tabelião de Notas do Distrito de Sousas, referente a uma área a ser destacada do imóvel de matrícula nº 12.631 em decorrência de fortes indícios de parcelamento irregular, ante os sucessivos desdobros de área.

Inconformados, apelam os requerentes, alegando: (1) ser regular o desmembramento sob o ponto de vista legal e registrário; (2) não ser necessária a autorização do Incra para o loteamento rural, pois há anuência automática quando da transmissão de parcela desmembrada de imóvel rural, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento; (3) os desdobros anteriores teriam burlado a lei, porém, ainda que assim tenha ocorrido, não são impedimentos para qualificação registraria positiva; (4) não há violação às normas de serviço; (5) o objeto social da empresa que envolve empreendimento imobiliário não é impedimento legal para a qualificação registraria positiva; e (6) a existência de inquérito civil na Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo não é óbice ao registro.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 284/290).

É o relatório. INR

O título foi apresentado para desdobro da Gleba designada B4, a ser destacada da Área remanescente da Gleba B da Fazenda Santana da Lapa, no Distrito de Sousas – Campinas, com subsequente registro da venda da área desdobrada aos compradores. Os atos pretendidos, no entanto, foram recusados uma vez que há indícios objetivos de parcelamento irregular da área maior da qual o imóvel seria destacado (Nota de Devolução n° 28.971 anexa ao título).

Conforme detalhada apresentação do histórico registral da área pelo Oficial do Registro de Imóveis após a retificação da área, foi inicialmente subdividida nas glebas A e B, originando as matrículas 6.552 e 6.553 desta unidade. A Gleba A de matrícula nº 6.552 foi subdivida em Gleba A1 e Gleba A remanescente, originando as matrículas 7.378 e 7.379 desta unidade, respectivamente. A Gleba A1, objeto da matrícula nº 7.378, é de propriedade de Soledade Empreendimentos Imobiliários SPE. Por sua vez, a Gleba A remanescente, de matrícula nº 7.379, foi subdividida em Gleba A2 e Gleba A remanescente, originando as matrículas 14.867 e 14.868 respectivamente, sendo que a Gleba A2 pertence a Santana da Mata Empreendimentos Imobiliários, e a Gleba A remanescente é de propriedade de Luiz Alfredo Kiehl Galvão. No tocante a Gleba B de matrícula nº 6.553, foi subdividida em Gleba B3 e Gleba B remanescente, originando as matrículas 12.214 e 12.215 respectivamente. A Gleba B3 foi vendida e não sofreu novos destaques, visto que sua área possui 23.384,07m²; enquanto a Gleba B remanescente foi novamente subdividida em Gleba B-1, Gleba B-2 e Gleba B remanescente, originando as matrículas 12.629, 12.630 e 12.631, respectivamente. A Gleba B-1 permaneceu em nome dos vendedores da escritura, e a Gleba B-2 também permanece em nome dos vendedores da escritura e não sofreu novos destaques, pois sua área é de apenas 23.019,87m². A Gleba B remanescente de matrícula nº 12.631 é aquela que pretende subdividir a partir da escritura pública de venda e compra lavrada pelo Tabelião de Notas do Distrito de Sousas, tendo por objeto uma área a ser destacada do referido imóvel. Após o destacamento de gleba com 29.459,50 m2, denominada gleba B, para o qual foi aberta a matrícula nº 16.516, remanesceu a original com área de 129.740,50 m2; encerrou-se a matrícula original e abriu-se outra de nº 16.515. A escritura de venda e compra foi lavrada em 14/07/2008.

Atento ao histórico apontado acima, devidamente acompanhado das respectivas matrículas (fl. 6-54), percebe-se claramente que o imóvel está inserido em área maior que foi evidentemente parcelada aos poucos, caracterizando o chamado parcelamento sucessivo.

Ademais, anotou com exatidão a r. decisão (fl. 199) que: (…) deve ser considerado que as glebas parceladas estão situadas em Área de Proteção Ambiental Municipal (Lei Municipal nº 10.850/2001). Assim, o pretendido parcelamento deve sujeitar-se ao prévio licenciamento ambiental, conforme previsto no Anexo I, da Resolução nº 237/1997 do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente), o que não aconteceu. Assim sendo, denota-se que o desmembramento pretendido impõe o registro especial previsto no Decreto Lei nº 58/37, que disciplina o parcelamento do solo rural. O que se verificou no caso concreto é o desmembramento sucessivo da gleba original, criando-se glebas menores, em verdadeiro loteamento rural, situação que não pode ser autorizada.

O simples fato de as vendas anteriores terem sido registradas não conduz à imposição de registro de vendas outras que se afigurem irregulares. Esta a sedimentada jurisprudência deste E. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Alienações sucessivas de frações ideais do imóvel originário, com abertura de novas matrículas e criação de vias públicas – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso desprovido.” (APELAÇÃO CÍVEL: 1004264-05.2015.8.26.0362, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, DJ 16/6/16).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Erros pretéritos não justificam outros – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso provido.” (APELAÇÃO CÍVEL: 0009405-61.2012.8.26.0189, Rel. Des. José Renato Nalini, DJ 6/11/13).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 16.12.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002506-25.2020.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100

Registro: 2020.0000875921

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes TANIA PEREIRA DONATO ANDREA, DÉBORA PEREIRA DONATO e KARINE CARVALHO GAMBOGGI SEGRETO, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 6 de outubro de 2020.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100

Apelantes: Tania Pereira Donato Andrea, Débora Pereira Donato e Karine Carvalho Gamboggi Segreto

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 31.235

Registro de Imóveis – Contrato de locação comercial com cláusula de vigência – Desqualificação do título restrita à alegada inobservância do princípio da continuidade – Inteligência dos arts. 167, inciso I, item “3” e 169, inciso III, ambos da Lei nº 6.015/1973 e do art. 81 da Lei nº 8.245/1991 – Registro do contrato de locação, com cláusula de vigência, que é efetuado mediante apresentação de uma das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador – Hipótese concreta em que uma das locadoras figura, no fólio real, como cotitular de domínio – Princípio da continuidade preservado – Exigências formuladas pelo registrador que não merecem prevalecer – Dá-se provimento ao recurso.

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Tânia Pereira Donato Andréa, Débora Pereira Donato e Karine Carvalho Gamboggi Segreto contra a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente que, ante a recusa ao registro de contrato de locação comercial tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 28.875 junto ao 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, julgou prejudicada a dúvida suscitada por entender ter havido impugnação parcial das exigências formuladas pelo registrador (fl. 87/90).

Sustentam as apelantes, em síntese, que não há que se falar em impugnação parcial. Isso porque, das três exigências formuladas, duas foram cumpridas, oportunidade em que requerida a suscitação de dúvida caso mantido o óbice remanescente. Assim, ficando o motivo da desqualificação restrito à alegada inobservância do princípio da continuidade, aduzem que não há necessidade de comparecimento de todos os proprietários do imóvel na avença, na medida em que, por se tratar de contrato de locação com cláusula de vigência, basta a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador, como dispõe o art. 169, inciso III, da Lei nº 6.015/1973.

Sustentam que a inclusão de terceiras pessoas no contrato, na qualidade de locadores, não obsta o ingresso do título, pois em nada prejudica a informação que o teor do registro visa tornar público, estando atendidos os princípios registrais. Ressaltam, por fim, que não há violação ao princípio da continuidade, pois a locadora Maria Paula Kadnuc é coproprietária do imóvel e o contrato existente é válido e eficaz (fl. 96/108).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo parcial provimento do recurso, para análise do mérito da dúvida e manutenção do óbice imposto pelo registrador (fl. 145/148).

É o relatório.

2. A qualificação registrária do contrato de locação comercial objeto do presente procedimento de dúvida ensejou a expedição de nota devolutiva com o seguinte teor:

“1) – MARIA PAULA KADUNC, de quando de sua aquisição no R5 em 22/04/1988 se identificou com o estado civil de “separada legalmente”.

> neste contrato comparece com o estado civil de “divorciada”.

NOTA: Comprovar com certidão (ões) de registro civil cumprindo o espaço intertemporal da aquisição à data de hoje no tocante ao seu atual estado civil.

2) Na matrícula consta por titulares de domínio do imóvel locado as pessoas de MARIA PAULA KADUNC separada, na proporção de 1/5 parte ideal (R5); e, na proporção de 4/5 partes ideais a pessoa de MARIA MANOELA SOUBIHE (na época da aquisição em sendo menor impúbere, conforme R3).

São essas as pessoas que devem comparecer no contrato na condição de Locadores, salvo melhor juízo.

Esclarecer o porquê do comparecimento de MARIA CRISTINA VOEGELI, divorciada; e, de DAGMAR LIMA KADUNC, viúva.

3) Retificar o contrato para declarar que, em caso de alienação onerosa, os sucessores serão obrigados a respeitar o contrato em todas as suas cláusulas e condições, nos termos do art. 8º da Lei 8245/91.

Declarar expressamente que as partes celebram entre si o direito do exercício do direito de preferência prevista no artigo 167, inciso II, número 16 da Lei 6.015/73; e artigo 33 da Lei 8.245/91.

Declarar a data inicial do contrato e também a data final do mesmo e o valor inicial da locação mensal do contrato.

A Locatária TANIA se declara “casada”. Deve-se declarar o nome completo do cônjuge e também o regime de casamento, se o mesmo é anterior ou posterior à Lei 6.515/77.

A Locatária KARINE CARVALHO também se declara “casada”. Deve-se declarar o nome completo do cônjuge e também o regime de casamento, se o mesmo é anterior ou posterior à Lei 6.515/77.

Uma vez atendidas as solicitações que se reportam os precedentes itens, a postulação será objeto de nova análise” (fl. 35/36).”

As apelantes atenderam às exigências formuladas nos itens “1” e “3”, mas discordaram da exigência formulada no item “2” da nota de devolução, de maneira que, tal como consignado pelo próprio registrador, a desqualificação registrária ficou restrita ao óbice referente à necessidade de inclusão da cotitular de domínio no contrato de locação, na qualidade de locadora, e de esclarecimentos quanto à participação de Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, também como locadoras, eis que não figuram na matrícula como proprietárias do imóvel.

Sendo assim, não há que se falar em impugnação parcial como entendido pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, sendo de rigor a análise da regularidade, ou não, da única exigência mantida pelo registrador e integralmente impugnada pelas apelantes, referente à alegada violação ao princípio da continuidade registral.

No caso concreto, as apelantes figuram como locatárias no contrato de locação celebrado com Maria Paula Kadunc, Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Nebraska, 220, Brooklin Novo, São Paulo/SP, matriculado sob nº 28.875 junto ao 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

O registro foi recusado porque, segundo o Oficial, seria obrigatória a participação, na condição de locadora, da outra titular de domínio do imóvel (Matrícula nº 28.875, a fl. 51/56), além de necessários esclarecimentos a respeito da participação de terceiras pessoas, não proprietárias, no contrato.

De acordo com o art. 167, inciso I, item “3”, da Lei nº 6.015/1973, será feito o registro “dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada”. Essa a hipótese dos autos (cláusula 9ª, a fl. 18/20).

Ocorre que o art. 169, III, da mesma lei prevê que: INR

“Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:

(…)

III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”

Como se vê, para o registro do contrato de locação, com cláusula de vigência, basta a apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, subscrito por duas testemunhas, devendo o locador ser um dos proprietários do imóvel.

Não se faz indispensável, portanto, a participação de cada um dos proprietários no contrato de locação, tampouco há irregularidade na inclusão de quem não figura como titular de domínio, na condição de colocadoras.

Com efeito, analisados os aspectos formais e extrínsecos do título e também o disposto no art. 81 da Lei nº 8.245/1991, não se evidencia nenhuma nulidade decorrente da não participação da outra titular de domínio no contrato de locação. O mesmo ocorre com a inclusão, na condição de colocadoras, de quem não é titular de domínio, eis que tais questões são irrelevantes no aspecto da relação jurídica de direito real, ainda que, eventualmente, possam ter repercussão na esfera do direito obrigacional.

Em suma, a participação de todas as titulares de domínio não é elemento de existência, nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre as locadoras e locatárias (AZEVEDO, Antônio Junqueira de. “Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia”. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2000), razões pelas quais as exigências formuladas pelo registrador não se sustentam.

Por conseguinte, há que ser deferido o registro do contrato de locação, nos moldes pleiteados.

3. Ante o exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.

RICARDO ANAFE INR

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 16.12.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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