STJ: Contrato em moeda estrangeira é válido, mas dívida deve ser convertida em reais pelo dia da celebração

A dívida de empréstimo feito em moeda estrangeira deve ser convertida em moeda nacional, de acordo com as cotações da data da contratação, e atualizada segundo o índice oficial de correção monetária vigente no Brasil. 

A decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aponta que os contratos celebrados em moeda estrangeira são legítimos, desde que o pagamento seja efetivado em moeda nacional. A dívida, porém, não pode ser indexada em dólar. 

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) afirmava não haver nenhuma vedação legal ao uso da moeda estrangeira como indexador. No entanto, para a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, a indexação em dólar é prática proibida desde a implantação do Plano Real, pela necessidade de forçar o curso da moeda, conservar a estabilidade monetária do país e garantir a supremacia nacional. 

Em primeira instância, a parte credora propôs ação pedindo que se confirmasse a validade do contrato e da cobrança da dívida, fixada em dólares. Após decisões favoráveis ao credor em primeira e segunda instância, o devedor interpôs recurso especial ao STJ. Alegou que o contrato em moeda estrangeira não seria válido e que o dólar não poderia ser utilizado como indexador. 

O recorrente sustentou ainda a invalidade do contrato, assegurando não haver documentos que comprovassem sua celebração, porém o TJRJ, soberano na análise das provas, reconheceu como válidos os vales rubricados pelo devedor. 

A ministra Nancy Andrighi destacou que a impossibilidade de utilização do dólar como indexador não implica a nulidade do contrato firmado.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1323219

Fonte: STJ I 02/10/2013.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro

1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro – Pretérita cessão de direitos de promitente comprador – Exigência de guia do ITBI relativo à cessão – Ao registrador incumbe apenas fiscalizar o recolhimento de tributos referentes aos atos que serão registrados – Dúvida improcedente.

Processo nº: 0043701-51.2013.8.26.0100 

Dúvida Requerente:

Décimo Quarto Registro de Imóveis da Capital

Dúvida – escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro – pretérita cessão de direitos de promitente comprador – exigência de guia do ITBI relativo à cessão – ao registrador incumbe apenas fiscalizar o recolhimento de tributos referentes aos atos que serão registrados – dúvida improcedente.

Vistos.

1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de MARCELO BASSANI (MARCELO).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), o suscitado apresentou, para registro, escritura de venda e compra (fls. 08-09) em que G-9 INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA (G-9) vende o imóvel de matrícula nº 181.637, do 14º RI (fls. 19), para MARCELO, casado com Patrícia Vieira Bassani, tudo em cumprimento a compromisso de venda e compra que nunca fora levado a registro.

1.2. O título havia sido apresentado em 03 de abril de 2013 (prenotação nº 624.116), ocasião em que o registrador o qualificou negativamente (fls. 14-15). Reapresentado o título em 14 de junho de 2013 (prenotação nº 629.801), novamente houve recusa de registro (fls. 16-18).

1.3. O óbice do registrador, nas duas ocasiões em que o título fora apresentado, deu-se porque, da leitura da escritura, se infere que G-9 havia prometido vender o imóvel para Marcos Issao Nakata e sua mulher Danielle Pirani Gomes, e estes cederam seus direitos de promitentes compradores para MARCELO. Pela cessão que houvera, tipificou-se o fato gerador do ITBI e o registrador entendeu que o suscitado deve comprovar o recolhimento do tributo relativo à cessão (e não somente o recolhimento relativo à venda).

1.4. Inconformado, MARCELO requereu que fosse suscitada dúvida (fls. 05-07).

1.5. O termo de dúvida foi apresentado com os documentos essenciais e outros, de interesse do 14º RI (fls. 05-48).

2. Não houve impugnação do suscitado.

3. O Ministério Público deu parecer pela improcedência da dúvida (fls. 50-51).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. A escritura não apresenta nenhum defeito formal que obste o seu registro. Houve o devido recolhimento do ITBI relativo à venda (fls. 10-11).

6. De fato, a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis configura fato gerador para incidência do ITBI; todavia, como a cessão aqui discutida ocorreu fora do registro, não cabe ao Ofício de Registro de Imóveis a fiscalização de seu devido recolhimento. Trata-se de interesse da Fazenda Pública. Assim é pacífico o entendimento jurisprudencial, como bem exposto pelo Ministério Público (fls. 51) em trecho de julgado que aqui se transcreve:
“Registro de Imóveis – Dúvida imobiliária – Cessão de direito que não será objeto de registro – Imposto de transmissão não recolhido – Não cabe ao oficial de registro fiscalizar o recolhimento de impostos que possam ser devidos por atos que não serão registrados – Dúvida improcedente – Recurso não provido. Quanto às cessões que não devem ser registradas está o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis dispensado do dever legal de fiscalizar o recolhimento. Nessa questão, a qualificação registrária deve estar adstrita a verificação do recolhimento dos impostos de transmissão relativos aos atos escriturados”(Apel. Cív. 20.436-0/6 – CSMSP – j.15.05.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga).

7. Logo, por força dos artigos 289 da Lei 6.015/73 e 134, VI, do Código Tributário Nacional, ao registrador incumbe fiscalizar o devido recolhimento de tributos referentes somente às operações que serão registradas, ressaltando-se que essa fiscalização limita-se tão somente em aferir o pagamento do tributo e não a exatidão de seu valor:
“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 020522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga)

8. Enfim, não há óbice para o ingresso do título, tal como apresentado, em fólio real.

9. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 14º RI, a requerimento de MARCELO BASSANI (prenotação nº 629.801).
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura.

Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, II, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P. R. I. C.

São Paulo, 18 de setembro de 2013.

Fonte: Blog do 26  – DJE I 02/10/2013.

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CSM|SP: Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem

CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem – Possibilidade do registro – Imóvel de que já era titular o “de cujus” por ocasião da abertura da sucessão – Sub-rogação real caracterizada – Ausência, porém, de declaração, na escritura, de quitação relativa a débitos condominiais (item 16, letra “e”, Cap XIV, NSCGJ), bem como de comprovação, mediante documento firmado pelo síndico, de pagamento regular das despesas condominiais – Registro inviável – Recusa mantida no ponto – Improvimento do recurso.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 632-6/6, da Comarca de SÃO VICENTE, em que é apelante MARINA DE FARIA GUIMARÃES PERRENOUD e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os DesembargadoresCELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 1º de fevereiro de 2007.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

V O T O

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel – Espólio que figura no título como adquirente do bem – Possibilidade do registro – Imóvel de que já era titular o “de cujus” por ocasião da abertura da sucessão – Sub-rogação real caracterizada – Ausência, porém, de declaração, na escritura, de quitação relativa a débitos condominiais (item 16, letra “e”, Cap XIV, NSCGJ), bem como de comprovação, mediante documento firmado pelo síndico, de pagamento regular das despesas condominiais – Registro inviável – Recusa mantida no ponto – Improvimento do recurso.

Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, inversamente suscitada por Marina de Faria Guimarães Perrenoud, referente ao ingresso no Registro de Imóveis de São Vicente de escritura de venda e compra do imóvel objeto da transcrição n. 54.708 da referida serventia predial, em que são partes, de um lado, os Espólios de Antônio Castello Branco e de Alaíde Silva Castello Branco, e, de outro lado, o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, recusado pelo oficial registrador. Após o regular processamento, com manifestação por parte do oficial e do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente (por equívoco constou improcedente) para o fim de manter a recusa do registro do título, devido (a) à ausência de personalidade jurídica do Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud e, conseqüentemente, de capacidade deste para adquirir propriedade imobiliária, bem como (b) à falta de comprovação do pagamento de despesas condominiais do bem objeto da negociação (fls. 56 a 59).

Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada Marina de Faria Guimarães Perrenoud, na qualidade de inventariante nomeada nos autos do inventário de Hélio Marcondes Perrenoud, tempestivamente, o presente recurso, após interposição e rejeição de embargos de declaração. Sustenta a Apelante que não se pretende, no caso, a aquisição de nova propriedade pelo espólio de seu falecido marido, mas, diversamente, a simples regularização da aquisição do bem pela comunidade hereditária, com o conseqüente ingresso do imóvel na massa de bens. Trata-se, segundo entende, de hipótese de sub-rogação objetiva, a permitir a realização do registro da escritura, lavrada com autorização judicial, em cumprimento a anteriores compromissos de venda e compra firmados quando ainda vivos os autores das heranças em discussão (fls. 71 a 85).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do apelo (fls. 95 a 99).

É o relatório.

A apelação interposta não comporta provimento.

A hipótese dos autos versa sobre requerimento de registro de escritura pública de venda e compra do imóvel consistente no apartamento n. 310 do Edifício Yolanda, situado no Município de São Vicente, na avenida Quintino Bocaiúva, 1.251, objeto da transcrição n. 54.708 da serventia predial daquela localidade (fls. 21 e 22). A escritura em questão tem como partes na compra e venda, de um lado, os Espólios de Antonio Castello Branco e de Alaíde Silva Castello Branco, e, de outro lado, o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, e foi lavrada com autorização dos Meritíssimos Juízes dos inventários dos bens dos falecidos (fls. 41 a 43), em cumprimento, ainda, a anterior compromisso de venda e compra do bem celebrado e ratificado precedentemente aos óbitos (fls. 32 a 40).

Bem se vê por aí que a aquisição feita pelo Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud diz respeito a bem de que já era titular o de cujus e não a bem que não lhe correspondia por ocasião da abertura da sucessão, hipótese em que se teria, efetivamente, como inviável a transmissão. Por outras palavras, o que houve, no caso, foi, não a inclusão de um novo bem no espólio após a transmissão sucessória, mas, diversamente, como sustentado pela Apelante, verdadeira sub-rogação real, por se tratar de aquisição decorrente de direito pertencente à sucessão, a merecer, conseqüentemente, proteção registral.

Nesse sentido, já decidiu este Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça, quando se discriminou a hipótese de aquisição possível de bem imóvel pelo espólio, com ingresso do título correspondente no fólio real:

“Em que pese à personificação processual do espólio (artigo 12 – V, Código de Processo Civil) e à tendência de sua personalização mais ampla, é inabalável o entendimento adotado por este Egrégio Conselho no sentido de que, no direito brasileiro atual, o espólio careça de personalidade jurídica.

Enquanto voltadas a uma acepção objetiva do termo espólio, as decisões deste Conselho não podiam mesmo admitir, ‘simpliciter’, que esse patrimônio autônomo – exatamente porque destituído de personalidade – pudesse amplamente adquirir novos bens, após o fenômeno instantâneo da transmissão sucessória.

Sem prejuízo desse correto entendimento, é preciso observar que, ao lado de uma acepção própria (massa de bens, direitos e obrigações deixados pelo autor da herança), o termo espólio se atribui a outras realidades, de modo atécnico: ora tomando, no processo civil, o lugar do sucessor, como se o patrimônio de que é titular pudera ser parte processual (v. WALTER MORAES, “Teoria Geral e Sucessão Legítima”, 1980, pág. 64); ora confundindo-se, na prática forense, com o conceito e a realidade mais restritos de monte partível; ora, por fim, significando, como reflexo do plano subjetivo, a comunidade hereditária.

Essa diversificação de sentidos deve conduzir a uma correspondente matização do que se decide quanto às aquisições pelo espólio.

No que concerne ao registro imobiliário, observa-se, por primeiro, que a indivisibilidade da herança impede que, até sua partilha, possam inscrever-se, individualizadamente, os direitos dos herdeiros: a comunidade que há não se estabelece sobre bens singulares mas sobre um conjunto de bens, sobre a massa hereditária, e a designação da comunidade como adquirente faz-se de maneira segura e, em todo caso, com maior praticidade, pela indicação do espólio de que ela é titular. Não é só: o espólio inclui direitos e ações, não podendo deixar de abranger, desse modo, as conseqüências jurídicas de seu exercício: o que não se confunde com admitir novas aquisições, no sentido de que o espólio abranja direitos e obrigações que não eram do ‘de cujus’, pois não é possível integrar a massa com créditos e dívidas próprios dos herdeiros.

À idéia, enfim, de que, de maneira contínua e dinâmica, o patrimônio hereditário – já adquirido pelos sucessores mas sem divisão – sobreviva no mundo jurídico, deve corresponder a admissão de que o tráfico imobiliário de seu interesse tenha a proteção registrária. Uma coisa, certamente, é reconhecer que, na universalidade, haja subrogação objetiva ou real, vale dizer: a substituição de uma coisa (ou de um direito) por outra (ou por outro), sem que se altere a subordinação à comunidade hereditária; outra, e muito diversa, seria admitir que, sem essa idéia de subrogação real, um novo bem se inclua no espólio, como se este pudera abranger, ampla e livremente, bens e direitos que não lhe correspondiam, por título algum, ao ensejo da abertura da sucessão. Essa distinção explicita o conteúdo de orientação esposada, nessa matéria, por este Eg. Conselho.

Registre-se, ainda, que esta solução encontra apoio na melhor doutrina que, vendo na herança um patrimônio autônomo (cf., por todos, CARIOTA FERRARA, ‘Le Sucessioni per Causa di Morte’, ed. 1980, pp. 126 segs.), admite que nela ocorra subrogação real no caso de aquisição em virtude de direito pertencente à sucessão (cf. PONTES DE MIRANDA, ‘Tratado de Direito Privado’, vol. 57. par. 5755, especialmente p. 97; VON TUHR, ‘Der Allg. Teil des Dt. Buergerlichen Rechts’, ed. 1957, vol. I, p. 334).

Para o caso dos autos, há prova documental de que a aquisição imobiliária em tela guarda correspondência com direitos de promessa de compra e venda de que era titular o ‘de cujus’. Dá-se, pois, a subrogação objetiva a justificar a improcedência da dúvida.” (Ap. Cív. n. 13.222-0/3 – j. 20.03.1992 – sem grifos no original).

Assim, o primeiro óbice levantado pelo oficial registrador, concernente à impossibilidade de registro da escritura em discussão devido à circunstância de constar como adquirente o Espólio de Hélio Marcondes Perrenoud, poderia, de fato, como sustentado pela Apelante e analisado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, ser superado.

Contudo, no tocante ao segundo óbice, relacionado à necessidade de comprovação, no caso, de quitação das despesas de condomínio do imóvel objeto da compra e venda, tem-se que impossível o seu afastamento, assistindo razão ao oficial registrador e ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, como uma vez mais apontado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça.

Isso porque, nos termos do item 16, letra “e”, do Capítulo XIV do Tomo II das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, as escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relacionados devem conter, entre outros requisitos, “declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio, bem como de que não há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes (…)”.

Ocorre que, na hipótese, a escritura apresentada a registro não consignou, de maneira expressa, tal declaração, limitando-se o outorgado comprador a dispensar a certidão negativa de débitos fiscais e demais certidões exigíveis (fls. 21 e 22). Daí por que lícita a exigência da prova de pagamento regular das despesas condominiais, mediante declaração firmada pelo síndico do condomínio com firma reconhecida e acompanhada da ata da assembléia que o elegeu, devidamente registrada no serviço competente (fls. 20), sem o que o ingresso da escritura no fólio real resulta inviável.

Anote-se, a propósito, ainda, que a necessidade de prova da quitação das despesas condominiais, nessa matéria, está prevista, igualmente, na Lei n. 4.591/1964 (art. 4º, parágrafo único) e na Lei n. 7.433/1985 (art. 2º, § 2º).

De interesse, ainda aqui, invocar precedente deste Conselho Superior da Magistratura, em acórdão da lavra do eminente Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Pretendido registro de escritura pública de venda-e-compra – Falta de comprovação de quitação de débitos condominiais – Interpretação das Leis Federais 7.182/84 e 7.433/85 – Adquirente casado sob o regime da comunhão parcial de bens – Cláusula referindo tratar-se de bem incomunicável e reservado – Alegação relativa à existência de antecedente instrumento particular de compromisso de compra-e-venda não registrado – Aquiescência da mulher – Registro inviável – Recurso desprovido.

(…)

Num primeiro plano, foi apontado óbice concernente à ausência de comprovação da quitação de débitos condominiais.

O parágrafo único do artigo 4º da Lei Federal 4.591/64, com a redação conferida pela Lei Federal 7.433/85, impôs fosse comprovada, para que se concretizasse a alienação de unidade autônoma de condomínio especial, a ‘quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

A tal dispositivo legal se somou o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei Federal 7.433/85, que possibilitou fosse considerada, como prova de quitação, a simples declaração do alienante.

A leitura atenta do título apresentado para registro revela (fls.), porém, constar uma declaração feita pelo próprio adquirente, no sentido de que já se encontrava na posse do imóvel e se mantém em dia com o pagamento das despesas condominiais.Tal declaração não se enquadra na hipótese legal e, por isso, não serve de prova da quitação questionada, como, corretamente, ficou consignado no item 3 da nota devolutiva expedida (fls.).

Assim, o primeiro óbice merece ser mantido.” (Ap. Cív. n. 56.318-0/6 – j. 09.03.1999).

Portanto, persistindo um dos óbices levantados pelo oficial registrador, qual seja, o referente à comprovação do pagamento regular das despesas condominiais, não há como admitir o registro do título, tal como pretendido pela Apelante, impondo-se, no ponto, a manutenção da respeitável sentença recorrida.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Blog do 26 I 02/10/2013.

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