Artigo: RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS – Por Luís Ramon Alvares

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*Luís Ramon Alvares[1]

As restrições que alcançam o imóvel e/ou nas pessoas, físicas ou jurídicas, têm importante repercussão no Registro Imobiliário, merecendo especial atenção de tabeliães e registradores imobiliários. No Livro “Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema:

[…]

4.5 RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS

É importante saber se não há impedimento para alienação ou oneração do imóvel. É preciso observar se o imóvel pode ser perfeitamente alienado ou onerado, e se o(s) proprietário(s) pode(m) dispor e/ou onerar o bem que lhe(s) pertence. Averbação de indisponibilidade, p. ex., em regra, impede alienações e onerações do imóvel. Atenção especial também é requerida quando há hipotecas do SFH ou constituídas por Cédulas de Crédito Industrial, Comercial, À Exportação ou Rural.

  1. Verificar se há averbação de indisponibilidade na matrícula, o que, em regra, impede a alienação e a oneração do imóvel.
  2. a) Contrato celebrado em data anterior à averbação de indisponibilidade não pode ser registrado. Se há indisponibilidade, em regra, não pode ser praticado qualquer ato sem autorização judicial (ou, eventualmente, do Banco Central, se a indisponibilidade decorrer de intervenção ou liquidação extrajudicial de instituições financeiras ou da ANS, se a indisponibilidade decorrer de liquidação extrajudicial de operadores de planos de assistência à saúde).
  3. b) Deve-se verificar na legislação respectiva se a indisponibilidade impede outros atos de registro ou averbação na matrícula. Vide item “Indisponibilidade de bens”, na subseção 5.2.8 – Mandados de Penhora, arresto, sequestro, declaração de ineficácia e indisponibilidade de bens.
  4. c) Quando a indisponibilidade for oriunda de ação de responsabilidade civil por ato de improbidade administrativa, há parecer da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo permitindo a averbação de construção (Parecer n. 316/2008E – Processo CG n. 2008/47616).Como a averbação de construção não é ato de alienação, poderá ser acolhida em outras situações em que houver indisponibilidades de bens, sempre após apreciação do caso concreto pelo oficial.
  5. Verificar se a indisponibilidade de bens na matrícula é oriunda de penhora fiscal (bens penhorados em execuções fiscais da União, INSS, Fazenda Nacional, suas autarquias e fundações públicas estão indisponíveis, nos termos do art. 53 da Lei n. 8.212/91[2]) ou da Central de Indisponibilidades, haja vista que, nos termos do artigo 16, caput, do Provimento n. 39/2014 do CNJ, que criou a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens- CNIB (http://www.indisponibilidade.org.br), as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei n. 8.212/91 não impedem:1-) a inscrição de constrições judiciais (como também já constava no artigo 22 do Provimento n. 13/2012 da CGJ/SP); 2-) o registro da alienação judicial do imóvel desde que (restrição imposta pelo provimento do CNJ[3]): a-) a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou do juízo da distribuição do inquérito civil público ou do juízo da posterior ação desse decorrente; OU b-) consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.Parece não ser razoável distinguir a indisponibilidade averbada “nos termos deste Provimento” e as indisponibilidades anteriores. S.m.j., o art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ deve aplicar-se a quaisquer indisponibilidades. É importante que a alienação, oneração ou constrição seja judicial, nela subentendia, exclusivamente, a expropriação judicial do bem. As cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilha não têm o ingresso autorizado pelo CNJ ou pelas NSCGJ/SP se houver indisponibilidade.
  6. Os registros de venda ou constituição de ônus em imóveis vinculados à cédula de crédito industrial, comercial, à exportação e rural dependem de prévia anuência do credor, por escrito[4].
  7. Imóveis vinculados à cédula industrial, comercial ou à exportação não serão penhorados ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real[5].
  8. Imóvel objeto de hipoteca constituída por cédula de crédito rural não será penhorado, arrestado ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro hipotecante[6].
  9. Os bens vinculados à Cédula de Produto Rural (CPR) não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro prestador da garantia real (art. 18 da Lei n. 8.929/94).
  10. Nos termos do art. 1º do Decreto-lei n. 8.618/46, os imóveis financiados pelos Institutos e Caixas de Aposentadoria se Pensões, de acordo com plano destinado aos seus segurados ou associados, não poderão ser alienados por estes ou por seus herdeiros sem autorização expressa da instituição financiadora.
  11. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (parágrafo único do art. 1º da Lei n. 8.004/90). Não pode registrar só a venda ou transmissão do imóvel sem transferência do financiamento e da hipoteca.Imóvel hipotecado no SFH só pode ser transferido por ato de disposição do proprietário mediante anuência do credor hipotecário. Nos termos daApelação cível (CSM/SP) n. 20.8970/9 – Cubatão, “não se tratando de venda, promessa de venda,cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação, inaplicável o art.1º e par. único da Lei federal n. 8.004, de 14.3.90, que modificou a norma contida no art.292 da Lei de Registros Públicos. No caso, cuida-se de partilha em separação judicial, hipótese não contemplada no referido dispositivo de lei”

[…]

Vale lembrar que:

“97. Os registradores de imóveis deverão, antes da prática de qualquer ato de alienação ou oneração, proceder à consulta à base de dados da Central de Indisponibilidade de Bens (item 404 do Cap. XX das NSCGJ/SP). Recomenda-se atenção quanto à verificação de indisponibilidades em nome de cedentes de direitos em inventário e partilha e escrituras de cumprimento de compromisso de venda e compra, especialmente daqueles que não são proprietários tabulares e não irão figurar na tábua registral (ex.:cedente de direitos hereditários, cedente de compromisso de venda e compra não registrado)”- conteúdo constante da Atualização 4.2015 do Manual do RI- Versão Eletrônica[7].

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[1] Luís Ramon Alvares é Substituto do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br), autor do Manual do Registro de Imóveis, e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

[2] Lei n. 8.212/91:

Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

  • 1° Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.

[3]Art. 22 do Provimento 13/2012 da CGJ/SPc/c item 405 do Cap. XX das NSCGJ/SP: “as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.”.

Art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ: “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”

[4]Decreto-lei n.413/69– “Art. 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.”

Lein.6.840/80 – “Art. 5º Aplicam-se à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei n. 413/69 […].”

Lein.6.313/75 – “Art. 3º Serão aplicáveis à cédula de crédito à exportação […] os dispositivos do Decreto-lei n. 413 de 9 de janeiro de 1969 […].”

Decreto-lein.167/67– “Art. 59. A venda de bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.”.

[5] Decreto-lei n. 413/69 – “Art. 57. Os bens vinculados à cédula industrial não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real […].”.

[6] Decreto-lei n. 167/67 – “Art. 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante […].”.

[7]Manual do Registro de Imóveis: https://www.portaldori.com.br/manual-do-ri/

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Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 089/2015, de 15/05/2015. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2015/05/15/restricoes-do-imovel-eou-das-pessoas-e-o-registro-de-imoveis-aspectos-praticos/

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Decisão da 1ªVRP/SP aborda normas gerais sobre entidades fechadas de previdência complementar, também conhecidas como “fundos de pensão”.

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Processo 1010292-96.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Naciona – CBS – “Pedido de providências – averbação de alteração estatutária – ausência do endereço da sede da entidade – dissonância com o princípio da segurança jurídica e da transparência – pedido improcedente” Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Nacional – CBS em face da negativa do Oficial do 2º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital em proceder ao registro das alterações do Estatuto Social aprovado pela Superintendência Nacional da Previdência Complementar – PREVIC. O óbice registrário refere-se à ausência do endereço completo da sede da pessoa jurídica. A requerente reconhece a falha mas pondera que o processo de alteração estatutária no presente caso depende da aprovação da PREVIC. Assim, a mera alteração de endereço, sem a inserção de novo conteúdo, geraria elevados custos, bem como o grande transcurso de tempo para a efetivação do ato, prejudicando os participantes e assistidos. Salienta que o endereço completo da sede da entidade não está entre os requisitos previstos nos artigos 46, do Código Civil, e 120, da Lei 6.015/1973, e que diversas entidades congêneres, dentre as quais, a PREVI, PETROS, POSTALIS, tiveram seus estatuto sociais devidamente registrados sem a exigência mencionada, sendo que a negativa caracterizaria tratamento não isonômico. Por fim, informa que, quando da alteração de sua sede (de Volta Redonda para São Paulo), o Registrador não fez qualquer ressalva. Requer, subsidiariamente, a averbação das alterações promovidas no Estatuto Social da requerente, nos termos do artigo 45 do Código Civil. Juntou documentos às fls.11/255. O Oficial informa que a exigência tem por fundamento os artigos 46, I, e 54, I , do Código Civil, e 120, I, da Lei de Registros Públicos. Aduz que a indicação apenas da cidade da sede da pessoa jurídica não atende ao requisito legal, cuja finalidade é propiciar segurança jurídica tanto aos associados como aos profissionais, sendo que, quando do registro de seus estatutos, em 27.09.2013, em razão da mudança da sede de Volta Redonda para São Paulo, não foi feita a exigência porque se tratava de duplo registro do mesmo estatuto e, como o registro foi admitido na origem, não havia como ser recusado no destino (fls. 258/259). O Ministério Público opinou pelo indeferimento da pretensão (fls.265/267). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e o Douto Promotor de Justiça. De acordo com o artigo 202, “caput”, e § 1º, da Constituição Federal: “Art. 202. O regime de previdência privada, de caráter complementar e organizado de forma autônoma em relação ao regime geral de previdência social, será facultativo, baseado na constituição de reservas que garantam o benefício contratado, e regulado por lei complementar.” § 1° A lei complementar de que trata este artigo assegurará ao participante de planos de benefícios de entidades de previdência privada o pleno acesso às informações relativas à gestão de seus respectivos planos.” A Lei Complementar a que se referem o “caput” e este parágrafo do art. 202, e que contém as regras gerais do sistema de previdência complementar, é a Lei Complementar n.º 109, de 29 de maio de 2001. As entidades fechadas de previdência complementar, também conhecidas como “fundos de pensão”, são organizadas sob a forma de sociedade civil ou fundação, necessariamente sem finalidade lucrativa, e são chamadas “fechadas” porque acessíveis apenas a indivíduos integrantes de um grupo: empregados de uma empresa ou grupo de empresas (LC 109/01, art. 31, I); servidores públicos (LC 109/01, art. 31, I); associados ou membros de pessoas jurídicas de caráter profissional, classista ou setorial (LC 109/01, art. 31, II). Dentre os princípios legais que regem a previdência complementar destaca-se a transparência para os participantes, bem como independência patrimonial entre os planos administrados por uma mesma EFPC. Ora, a transparência para os participantes e assistidos contempla, dentre outros requisitos, a informação acerca da denominação, endereço da sede e foro onde estão localizados a entidade a qual estão filiados. Neste contexto, a resolução Resolução CGPC n.º 08, de 19.02.2004, prevê o conteúdo mínimo de um estatuto de entidade fechada de previdência complementar: “Art. 2o. O estatuto das entidades fechadas de previdência complementar deverá dispor sobre: I denominação, sede e foro; II objeto da entidade; III prazo de duração, que deverá ser indeterminado; IV indicação das pessoas físicas ou jurídicas que, na qualidade de participante, assistido, patrocinador ou instituidor, podem se vincular a plano de benefícios administrado pela entidade; V estrutura organizacional órgãos e suas atribuições, composição, forma de acesso, duração e término do mandato dos seus membros. § 1º O estatuto da entidade fechada de previdência complementar deverá observar a terminologia constante da Lei Complementar nº 109, de 2001, e, no que couber, da Lei Complementar nº 108, de 2001. § 2º O estatuto não deverá dispor sobre matéria específica de regulamento de plano de benefícios”. Decerto, segundo o Código Civil, as fundações são destinadas a determinadas finalidades, dentre as quais não se inclui a de operar planos de previdência; e as sociedades civis não são mais previstas na norma legal. Quanto às figuras previstas no novo Código Civil (sociedade, associação), não são adequadas ao desempenho da atividade de operar planos de benefícios. Assim, a Portaria SPC n.º 2, de 08 de janeiro de 2004, dispensou as EFPCs então existentes de fazerem a adaptação ao novo Código Civil. Quanto às entidades fechadas de previdência complementar criadas a partir da promulgação do novo Código Civil, têm adotado a forma de fundação de direito privado. Todavia, independentemente da Portaria ter “dispensado” as entidades fechadas de previdência complementar a se adaptarem às novas normas do Código Civil, tal regra não pode se sobrepor aos princípios da transparência, bem como ao da segurança jurídica, que regem os atos registrários. Se procedermos uma análise cuidadosa dos princípios registrários, chegaremos à conclusão que todos, sem exceção, colimam a segurança necessária que o direito espera e necessita para estabilidade das relações jurídicas, segurança essa que até justifica o emprego de formalismo moderado. Ao aplicar qualquer princípio registrário específico, deve o Oficial Registrador sempre zelar pela segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis, pois sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de veracidade necessários. Os princípios registrários e a formalidade foram criados em benefício dos cidadãos, sendo imprescindível, para resguardar a segurança jurídica dos participantes e assistidos, constar de seus estatutos o endereço completo da sede. Ademais, a alegação de que outras entidades obtiveram seus registros independentemente de constar o endereço completo, constituindo a exigência em tratamento não isonômico, é incabível, pois o Registrador tem plena liberdade para proceder à qualificação registrária, gozando de independência na atribuição do exercíciode suas funções para a avaliação do título a ele apresentando, não se atendo a atos praticados por outros registradores em eventuais situações semelhantes. É inegável que a nova alteração estatutária, somente para constar o endereço da sede da requerente, sem modificação de seu conteúdo, trará elevados custos e demora, uma vez que em se tratando de grupo fechado, deve haver a convocação de aproximadamente 33 mil beneficiados para deliberação sobre a referida alteração, bem como o encaminhamento para aprovação da PREVIC. Todavia, tal providência é imprescindível para resguardar os direitos dos interessados. Por fim, em relação a alegação de que foi procedido ao registro da alteração estatutária para constar a modificação da sede da entidade de Volta Redonda para São Paulo sem qualquer exigência, a situação restou esclarecida diante da informação do Oficial, de que se tratava de duplo registro do mesmo Estatuto. O pedido subsidiário, de averbação das alterações no estatuto, fica prejudicado diante do acima exposto. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Nacional – CBS em face da negativa do Oficial do 2º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento, não há custas, despesas processuais e nem honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de abril de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: CARLOS EDUARDO ANDRADE SILVA (OAB 338377/SP), VICTOR AUGUSTO PEREIRA SANCHES (OAB 282402/SP)

Fonte: DJE/SP | 14/05/2015.

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