Não é possível o registro de escritura de compra e venda de fração ideal de terreno sem o prévio registro da incorporação imobiliária.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 3000051-57.2013.8.26.0566, onde se decidiu que, sem o prévio registro da incorporação imobiliária, não é possível o registro de escritura de compra e venda de fração ideal de terreno. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto objetivando a reforma de decisão que manteve a recusa do registro de contrato de compra e venda, sob a fundamentação de não haver prévio registro da incorporação edilícia, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/64, conforme apontado pelo Oficial Registrador. Em suas razões, o recorrente alegou, em síntese, que adquiriu a fração ideal de 2,51562% do imóvel da construtora e incorporadora, tendo esta falido sem que tenham sido cumpridas suas obrigações legais, como a finalização da obra e o arquivamento dos documentos da incorporação no Registro de Imóveis. Sustentou, também, que a conclusão do edifício ocorreu por meio de associação dos compradores, não podendo a eles ser imposta a obrigação de arquivar os documentos necessários à incorporação e argumentou que os demais compradores de frações ideais do terreno conseguiram o registro da referida escritura pública.

O Relator, após analisar o caso, entendeu correta a recusa apontada pelo Oficial Registrador, uma vez que, de acordo com o art. 32 da Lei nº 4.591/64, o incorporador, antes de iniciar as vendas das unidades autônomas, deve arquivar, no Registro Imobiliário competente, os documentos relacionados à incorporação imobiliária. Ademais, o Relator observou que não consta, na matrícula do imóvel, a averbação da construção, ainda que esta já tenha sido finalizada há vários anos, de modo que, para os fins registrários, o empreendimento não foi iniciado. O Relator ainda apontou que a questão da aquisição e registro de frações ideais com indícios de burla à Lei de Parcelamento do Solo Urbano é antiga no CSM/SP e que tal prática é coibida pelo item 171, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Por fim, destacou que o fato de outros adquirentes terem conseguido o registro de seus contratos, não confere ao recorrente o direito de registrar o título recusado, pois erros registrários pretéritos não justificam que outros se perpetrem.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

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Doação. Imóvel rural localizado na faixa de Segurança Nacional. Conselho de Defesa Nacional – assentimento prévio.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de assentimento do Conselho de Defesa Nacional para doação de imóvel rural localizado na faixa de Segurança Nacional. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para registro uma escritura de doação de imóvel rural de 40.000m², localizado na Faixa de Segurança Nacional, onde os avós brasileiros desejam doar tal imóvel aos netos, filhos de brasileira, nascidos e residentes na Áustria.  Devo exigir o assentimento do Conselho de Defesa Nacional ou por serem brasileiros natos não haveria necessidade? Qual seria o procedimento para conseguir este assentimento?

Resposta: Preliminarmente, temos a observar que, se os donatários estrangeiros, têm residência na Áustria, como indicado na pergunta em resposta, de forma alguma vão poder se apresentar como adquirentes de imóveis rurais em nosso País, principalmente se localizados eles em faixa de segurança nacional, uma vez que o primeiro artigo da Lei de número 5.709/71, que cuida da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, indica já em sua abertura a obrigação desse estrangeiro – pessoa física – ter residência no Brasil, o que não está a acontecer na situação colocada pelo consulente, que está a colocá-lo como residente na Áustria.

Se, no entanto, tivermos referido donatário, mesmo tendo nascido na Áustria, em condições de ser qualificado como brasileiro nato, nos termos do disposto pelo art. 12, inc.  I, da Constituição Federal de 1988, como também pode estar a nos conduzir a pergunta feita, nenhum impedimento vamos ter para tal aquisição, no que se reporta a aplicação de bases legais a incidir sobre aquisição de imóveis por estrangeiros, por não ser o caso, aproveitando-se ele de direitos entregues a todos os demais que carregam de alguma forma a nacionalidade brasileira.

Segue abaixo reprodução da referida base legal, para melhor entendimento do aqui exposto:

“Art. 12. São brasileiros:

I – natos:

a) os nascidos na República Federativa do Brasil, ainda que de pais estrangeiros, desde que estes não estejam a serviço de seu país;

b) os nascidos no estrangeiro, de pai brasileiro ou mãe brasileira, desde que qualquer deles esteja a serviço da República Federativa do Brasil;

c) os nascidos no estrangeiro de pai brasileiro ou de mãe brasileira, desde que sejam registrados em repartição brasileira competente ou venham a residir na República Federativa do Brasil e optem, em qualquer tempo, depois de atingida a maioridade, pela nacionalidade brasileira; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 54, de 2007)”

Entretanto, caso os donatários não se enquadrem nas hipóteses acima, colocando-os, aí, como austríacos, e também com residência no Brasil, entendemos que o caso deverá ser tratado como aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, devendo ser submetido à legislação específica sobre o tema, sendo necessário o assentimento prévio do INCRA, e ainda do Conselho de Defesa Nacional, por se tratar de aquisição de imóvel localizado em faixa de segurança nacional, como mencionado na pergunta.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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O Governo de São Paulo lançou na última quinta-feira, 10, o portal Via Rápida Empresa que tem por finalidade desburocratizar o processo de abertura de empresas, permitindo a realização de todo o registro por meio da internet. O certificado digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil é uma das opções para o acesso ao serviço e para assinatura de documentos.

Na primeira fase, as empresas limitadas poderão ser abertas em cinco dias. Essa natureza jurídica representa 41% da movimentação diária da Junta Comercial do Estado de São Paulo – Jucesp. O portal será acessado pelo site www.jucesp.sp.gov.br, por meio do cadastro web. O usuário poderá entrar no sistema com o certificado digital ICP-Brasil ou pelos dados cadastrados na Nota Fiscal Paulista. O sistema envia um protocolo pelo e-mail registrado e avisa a Jucesp que há um novo registro em andamento.

Em seguida, o empreendedor escolhe a atividade empresarial, e opta pelo município que será sediada a empresa. Caso o município já seja conveniado ao Módulo de Licenciamento do Programa, a abertura será ainda mais rápida. O empresário pode imprimir o contrato social padrão gerado no sistema ou fazer um upload de um contrato customizado. Caso o empresário tenha o certificado digital ICP-Brasil, a assinatura dos documentos poderá ser realizada via site.

Após pagar o Documento de Arrecadação de Receitas Estaduais – Dare e o Documento de Arrecadação de Receitas Federais – Darf, gerados pelo sistema, o interessado encaminha todos os dados eletronicamente ou presencialmente nos escritórios regionais ou postos da Junta Comercial do Estado de São Paulo.

Os analistas da Junta Comercial ou dos postos de atendimentos farão a análise técnica e de viabilização empresarial, com a emissão de licenças. Em até cinco dias, o usuário retira os documentos registrados ou recebe eletronicamente, e já estará apto para desenvolver sua atividade empresarial.

Fonte: Arpen/SP| 17/09/2015.