PROCESSO 1014123-16.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1014123-16.2019.8.26.0100

1014123-16.2019.8.26.0100 Dúvida Suscite.: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Suscitdo.: Sandra Regina Sguerri Fernandes Sentença (fls.36/38): Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Sandra Regina Sguerri Fernandes, que pretende registro de escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 107.869. O Oficial informa que o título foi qualificado negativamente, sendo que, quando a venda do imóvel foi prometida, Sandra estava casada com Uberlan Teixeira Fernandes em regime de comunhão universal de bens. No divórcio os direitos de compromissário comprador foram atribuídos exclusivamente à Sandra, de modo que é necessária a apresentação da partilha a fim de ser verificada a incidência ou não do Imposto de Transmissão “inter vivos” sobre eventual excesso de meação, para que então – após recolhimento ou isenção do imposto – possa ser registrada a escritura de compra e venda. Juntou documentos às fls. 4/26. A interessada não apresentou impugnação, mas manifestou-se junto à serventia extrajudicial aduzindo que o imposto é devido somente na transmissão de propriedade, e que quando se divorciou foram cedidos tão somente os direitos da promessa de compra e venda. O Ministério Público opinou às fls. 30/35 pela procedência da dúvida e manutenção do óbice ao registro. É o relatório. Decido. É certo que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado. Dentre estes impostos encontra-se o imposto de transmissão “inter vivos”, cuja prova de recolhimento deve instruir os documentos, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada. Conforme bem pontuado pela Douta Promotora de Justiça, o Conselho Superior da Magistratura já opinou pela necessidade de recolhimento do imposto quando da cessão de direitos sobre bens imóveis e não somente na transmissão de propriedade, a contrário do arguido pela requerente. O inciso II do artigo 156 da Constituição Federal é claro ao prever o recolhimento de impostos sobre transmissão de cessão de direitos pelo Município, veja-se: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana; II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; Ainda, conforme Lei Municipal 11.154/91: Art. 1º: O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador: II – A cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis. Por fim, o Decreto Municipal 51.627/2010 é explícito ao afirmar: “Art. 29. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar: I a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;” No caso, a interessada firmou o compromisso de compra e venda quando era casada em regime de comunhão de bens. Do divórcio, os direitos sobre a promessa foram atribuídos a ela. Desse modo, é necessária a apresentação da partilha a fim de que seja verificado se é caso de incidência de imposto ITCMD ou ITBI, em vista da hipótese de ter havido excesso de meação. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Sandra Regina Sguerri Fernandes e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 21 de março de 2019. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP 67)

Fonte: DJe/SP de 01/04/2019

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Processo 1012036-87.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1012036-87.2019.8.26.0100

Processo 1012036-87.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro civil de Pessoas Jurídicas – Pegazuz Gestoes e Participacoesltda – Vistos. Trata-se de pedido de providências suscitado pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento de PEGAZUS GESTÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA., que pretende averbação de sua primeira alteração contratual. O Oficial relata que a interessada apresentou alteração contratual por meio da qual os sócios subscreveriam um imóvel cuja integralização, contudo, não se daria no capital social desta pessoa jurídica, mas de outra sociedade a ser formada no futuro. O Oficial qualificou negativamente a averbação, posto que não há qualquer previsão legal que dê base a tal procedimento. A interessada manifestou-se às fls. 46/68. Aduz que a negativa do registrador viola o princípio da autonomia de vontade das partes e as liberdades contratuais. O Ministério Público opinou às fls. 69/72 pela improcedência do pedido de providências. É o relatório. Decido. Assiste razão ao Registrador e a D Promotora de Justiça. O pedido da interessada não tem respaldo legal. A contrário do que afirma a requerente em suas manifestações, a negativa do Registrador em averbar a alteração contratual não viola os princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual. O exercício da atividade registraria é pautado precipuamente no princípio da legalidade, que traduz a necessidade de que o Oficial tenha sua atuação pautada diretamente pelos dispositivos legais. Os princípios citados pela requerente, embora de fato tenham grande relevância para o ordenamento jurídico brasileiro, por si só não são suficientes para admitir diferentes operações negociais que violem os princípios de constituição válida dos contratos. No caso, o pedido da interessada não se enquadra na legalidade, à medida que não há qualquer previsão para que a subscrição resulte em integralização no capital social de sociedade diversa daquela em que o imóvel foi subscrito, que sequer existe. Ainda que assim não fosse, o pedido ainda seria impossível de ser acolhido, vez que a interessada pretende que “o bem imóvel acima subscrito será integralizado diretamente no capital social de pessoa jurídica que esta sociedade vier a compor o quadro societário” (fls 8). Ora, além de solicitar que a integralização se dê no patrimônio de pessoa jurídica distinta, a requerente sequer especificou qual será a sociedade beneficiada, afirmando que o bem será integralizado em capital social de sociedade a ser formada. Desse modo, entendo que é o caso de improcedência do pedido e manutenção da qualificação negativa, conforme apontado pelo Oficial Registrador. Diante o exposto julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento de PEGAZUS GESTÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: DOUGLAS ORTIZ DE LIMA (OAB 299160/SP), CLAUDENICE ALVES DIAS (OAB 323320/SP)

Fonte: DJe/SP de 01/04/2019

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Processo 1022573-45.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1022573-45.2019.8.26.0100

Processo 1022573-45.2019.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Maria Cristina Dell’amore – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Cristina Dell’Amore, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação extraída dos autos da ação de procedimento sumário – despesas condominiais (processo nº 0062413-12.2001.8.26.0100), que tramitou perante o MMº Juízo da 24ª Vara Cível da Capital, pelo qual a suscitada arrematou os direitos que o executado possuía sobre os imóveis matriculados sob nºs 123.776 e 134.063, oriundos do compromisso de venda e compra. O óbice registrario refere-se à violação ao principio da continuidade, tendo em vista que a ação foi movida em face de Augusto Araujo Giacometti, que não consta como titular de qualquer direito registrado nas matrículas mencionadas, sendo que os imóveis são de propriedade da Construtora Cappellano. Logo, é necessário o prévio registro do título aquisitivo dos direitos de compromissário comprador, para formar o encadeamento dos atos registrários. Juntou documentos às fls.04/63. Insurge-se a suscitada do óbice imposto, sob o argumento de que a arrematação é modo de aquisição originário da propriedade, corroborado pela decisão proferida pelo MMº Juízo Cível, assim, desfaz-se a cadeia de proprietários anteriores (fls.64/71). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.75/77). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real, como já está pacificado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura. Nesse sentido a decisão do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível 464-6/9, São José do Rio Preto): “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Feitas estas considerações, passo a análise do mérito. Importante destacar o entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, em Código Civil Comentado: “O princípio da continuidade, também chamado trato sucessivo e trato contínuo, está previsto nos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.105/73. Expressa a regra que ninguém pode dispor de direitos que não tem, ou de direitos de qualidade e quantidade diversa dos quais é titular. Diz que, em relação a cada imóvel, deve haver uma cadeia de titulares, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Não se encontram sujeitos a tal princípio os títulos que expressam modos originários de aquisição da propriedade, como a usucapião e a desapropriação”. Sobre o tema merece ser citado Narciso Orlandi, para quem: ” No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Portanto, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula, caso contrário traria insegurança jurídica ao Registro de Imóveis. É certo que os títulos originários não estão sujeitos ao princípio da continuidade por sua natureza constitutiva, pois nesta forma de aquisição da propriedade não há a transmissão de um sujeito para outro. Todavia, a matéria restou pacificada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, que reconheceu a arrematação como forma derivada de aquisição da propriedade: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação- Título judicial que não escapa à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na via administrativa – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido” (APELAÇÃO CÍVEL:1061979-44.2017.8.26.0100, DATA DE JULGAMENTO:23/04/2018 DATA DJ:23/05/2018, Rel: Des. RELATOR:Geraldo Francisco Pinheiro Franco). “REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DEARREMATAÇÃO- FORMA DERIVADA DEAQUISIÇÃODA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO” (TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator: Des. Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017) Como destaca o MMº Juiz de Direito Drº Josué Modesto Passos, “diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112). E ainda, de acordo com a observação feita pelo mencionado magistrado, “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). Logo, na presente hipótese, não se tratando de aquisição originária, houve o rompimento do encadeamento sucessivo de titularidade, ferindo consequentemente o princípio da segurança juridica que dos atos registrários se espera. Assim, tendo em vista que o objeto da arrematação são os direitos de compromissário comprador de titularidade do executado Augusto Araujo Giacometti, é necessário que o titulo aquisitivo em seu nome esteja registrado nas matrículas dos imóveis e para que posteriormente Maria Cristina Dell’Amore passe a integrar a cadeia de titularidade registrária do bem. Por fim, apesar do MMº Juízo da 24ª Vara Cível da Capital ter reconhecido na decisão proferida que a arrematação é modo de aquisição originário, há uma ressalva que em caso de recusa no registro, caberá à interessada suscitar dúvida ao Juiz Corregedor do Cartório, o que por si só não implica no registro automático, como faz crer a suscitada. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Maria Cristina Dell’Amore e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorre custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: VIVIAN DO VALLE SOUZA LEÃO MIKUI (OAB 102195/SP)

Fonte: DJe/SP de 01/04/2019

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