Processo 1129193-81.2019.8.26.0100

Dúvida Reqte.: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital de São Paulo Reqdo.: Leticia Estrela Coto Procdor.: Mauro Raupp Estrela Sentença (fls. 48/52): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Letícia Estrela Coto, diante da negativa em se proceder ao registro da escritura de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob nº 268.308, pela qual a suscitada, casada sob o regime da comunhão parcial de bens com José Arturo Coto Júnior, adquiriu mencionado imóvel. Os óbices registrários referem-se: a) ausência do numero do CPF de José Arturo Coto Júnior, o que impede a consulta à Central de Indisponibilidade; b) esclarecer quanto a base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão – ITBI, tendo em vista que o valor venal para o exercício de 2018 é superior ao valor venal de referência. Foram juntados documentos às fls.07/. A suscitada não apresentou impugnação em Juízo, conforme certidão de fl.42, contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial, insurgindo-se apenas em relação à necessidade de apresentação do número de CPF de seu cônjuge. Assevera que adquiriu o imóvel por instrumento particular de promessa de venda e compra firmado em 19.09.1999, sendo que seu casamento apenas foi celebrado em 13.11.1999, portanto, quando da aquisição do imóvel ostentava o estado civil de solteira, logo o imóvel não se comunica ao cônjuge, nos termos do artigo 1659, I, do CC. Somado a estes fatos, destaca que seu cônjuge é americano, residente no exterior, de modo que não possui bens no Brasil e sequer vem ao país. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.45/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que a suscitante não demonstrou irresignação em relação à complementação do valor do ITBI, levando-se em consideração o valor venal do imóvel. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a dúvida é procedente. De acordo com a Instrução Normativa da Receita Federal nº 1548/2015, art. 3º, II: “Art.3º: Estão obrigados a inscrever-se no CPF as pessoas físicas: (…) II – residentes no Brasil ou no exterior que: a) praticarem operações imobiliárias de quaisquer espécies no Brasil” Conforme consta da escritura pública de compra e venda, a suscitada e seu cônjuge José Arturo Coto Júnior são residentes e domiciliados nesta Capital. De qualquer maneira, imprescindível a consulta à Central de Indisponibilidade para a prática dos atos registrários, mesmo no tocante a estrangeiros. No que se refere à alegação de ter sido feita a aquisição do imóvel unicamente pela suscitada, conforme consta no compromisso de compra e venda, verifico que sequer houve o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do bem e a alegação de se tratar de bem particular deveria vir acompanha de elementos comprobatórios, dentre os quais a ressalva na própria escritura pública de que o imóvel constitui bem particular da suscitada ou o comparecimento de seu cônjuge expressando concordância no ato notarial. O contrato preliminar mencionado não veio aos autos. Em relação ao segundo óbice, entendo que também deve ser mantido. Diz a Lei nº 11.331/02, que dispõe sobre custas e emolumentos no Estado de São Paulo: “Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea”b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior: I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes; II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente,considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias; III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão”inter vivos” de bens imóveis.” Assim, a norma é expressa ao determinar que o valor cobrado deve basear-se no maior valor entre a base de cálculo do IPTU e ITBI, sendo que tal artigo foi considerado constitucional pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 3.887. As alegações do reclamante quanto a inconstitucionalidade da utilização do valor venal do ITBI diz respeito apenas à cobrança do ITCMD, não se aplicando aos cartórios extrajudiciais na utilização de sua tabela de custas.” Ou seja, já decidiu o STF pela constitucionalidade do cálculo utilizado pelo Art. 7º da Lei Estadual 11.331/02. Além disso, os parâmetros dados pela lei estadual determinam a utilização de base de cálculo independentemente do título de origem, ou seja, mesmo que apresentado formal de partilha referente a sucessão causa mortis, a lei determina a utilização da base utilizada pelo Município no imposto de transmissão inter vivos (o ITBI), se este for maior que o valor da transação ou da base do IPTU. E, conforme o Decreto Municipal 55.196/14, o valor de referência é a base de cálculo do ITBI quando for maior que o da transação. Em outras palavras, prevendo a lei municipal o Valor Venal de Referência como base do ITBI, é este o valor a ser considerado pelos Oficiais de Registro de Imóveis para o fim de aplicar o inciso III do Art. 7º da Lei Estadual 11.331/02. Por fim, ressalto que que ao Oficial de Registro cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal do Oficial Delegado, sendo que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Letícia Estrela Coto, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 09 de março de 2020. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 679)

Fonte: DJE/SP 16.03.2020

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Processo 1085046-67.2019.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Andre Rafael Nogueira Cruzelhes – Vistos. Do que se depreende do parecer de fls. 37/42, aprovado pelo E. Corregedor Geral à fl. 43, a utilização do Provimento CSM nº 2.516/2019 por analogia para fins de reembolso das despesas com cópias não é cabível. Não obstante, o parecer autorizou a cobrança pela extração de cópias do procedimento administrativo. Cito: “[A]s cópias do procedimento requeridas por terceiro não são custeadas pelo autor do pedido de declaração da usucapião. Desse modo, ainda quando solicitadas na forma de certidão, a extração de cópias do procedimento administrativo de declaração extrajudicial de usucapião deve ser custeada pelo requerente, exceto se consistir em cópia que deveria integrar notificação de titular do domínio ou de confrontante do imóvel, mas não a acompanhou, hipótese em que deverá ser reembolsada, oportunamente, pelo autor do requerimento da usucapião.” E completa: “O reembolso diz respeito ao efetivo valor da despesa, pois não consiste em remuneração pela expedição de certidão que tem o valor previsto em tabela de emolumentos. Diante disso, o requerimento comporta a produção de prova complementar para que a autorização para o reembolso da extração de cópia de procedimento administrativo de declaração extrajudicial da usucapião corresponda ao efetivo valor da extração de cópia, ainda que apurado pela média do preço de mercado.” Assim, intime-se o Oficial do 4º Registro de Imóveis para que apresente cálculo relativo ao custo da extração de cópia ou orçamentos do mesmo serviço praticado no mercado, em 10 dias. Após, abra-se vista para a ARISP para manifestação, no mesmo prazo. Finalmente, intime-se o interessado para que apresente impugnação aos cálculos ou concordância, também em 10 dias. Com a manifestação, tornem conclusos para decisão acerca do valor a ser praticado para fins de reembolso, até que haja regulamentação estadual pela E. CGJ. Int. – ADV: ANDRE RAFAEL NOGUEIRA CRUZELHES (OAB 368528/SP)

Fonte: DJE/SP 16.03.2020

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Número do processo: 1037628-70.2018.8.26.0100

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 466

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1037628-70.2018.8.26.0100

(466/2018-E)

Tabelião de Protesto de Letras e Títulos – Aditivo de compromisso de compra e venda de quotas sociais, com consolidação do saldo devido pelos compradores – Aditivo assinado pelos contratantes e por duas testemunhas, com previsão de que constitui título executivo extrajudicial – Possibilidade de protesto – Eventual litígio envolvendo o cumprimento da obrigação, no todo ou em parte, que se existir deverá ser objeto de solução em ação própria – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Willi Bernauer contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente do 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca da Capital que manteve a negativa de protesto do crédito representado pelo “Segundo Aditivo ao Compromisso de Compra e Venda de Quotas Firmado em 07 de maio de 2003” porque, em conjunto com o primeiro aditivo ao contrato de compromisso de compra e venda, diz respeito a contrato sinalagmático e oneroso, o que retira a liquidez da obrigação.

O recorrente alega, em suma, que em 22 de novembro de 2013 celebrou “Segundo Aditivo ao Compromisso de Compra e Venda de Quotas Firmado em 07 de maio de 2003” em que os compradores confessaram a existência de dívida no valor de R$ 3.723.379,92, em 1º de novembro de 2013, com expresso reconhecimento de que se tratava de obrigação líquida, certa e exigível, a ser paga na forma e prazo fixados no aditivo contratual. Asseverou que houve novação em relação à anterior obrigação dos devedores e que o aditivo apresentado para protesto constitui título executivo extrajudicial. Esclareceu, por fim, que o devedor moveu ação declaratória para impedir o credor de cobrar a dívida por meio de ação de cobrança ou de execução de título extrajudicial, em que formulou pedido de tutela antecipada que foi negado. Requereu o afastamento da recusa para que seja promovido o protesto do título (fls. 118/129).

A douta Procuradoria opinou pelo não provimento do recurso (fls. 144/147).

Opino.

Conforme o art. 1º da Lei n° 9.492/97, o “Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.

Diante dessa norma, a Eg. Corregedoria Geral da Justiça fixou sua orientação no sentido da admissibilidade do protesto dos documentos que constituírem títulos executivos extrajudiciais, como se verifica no item 20 do Capítulo XV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“20. Podem ser protestados os títulos de crédito, bem como os documentos de dívida qualificados como títulos executivos, judiciais ou extrajudiciais”.

No presente caso, o recorrente apresentou para protesto documento denominado “Segundo Aditivo ao Compromisso de Compra e Venda de Quotas Firmado em 07 de maio de 2003”, que foi celebrado em 22 de novembro de 2013 (fls. 35/46).

Esse documento foi instruído com o contrato de “Compromisso de Compra e Venda de Quotas” celebrado em 07 de maio de 2003 (fls. 15/27) e com o “Aditivo ao Compromisso de Compra e Venda de Quotas Celebrado em 07 de maio de 2003”, o último datado de 15 de maio de 2005 (fls. 28/34).

Mediante análise conjunta do contrato de compromisso de compra e venda e de seus aditivos foi mantida a recusa do protesto por se entender que nos contratos bilaterais e de natureza sinalagmática não pode ser reconhecida a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito de uma das partes sem a comprovação de que aquele que se apresenta como credor cumpriu integralmente as obrigações que assumiu em relação ao devedor.

Assim, com efeito, deve ser em razão do disposto no art. 476 do Código Civil:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Contudo, em que pese a obrigatoriedade de análise conjunta do segundo aditivo contratual com o disposto no primeiro aditivo e no contrato de compromisso de compra e venda, todos apresentados em conjunto ao Tabelião de Protesto, tem-se que, ainda neste caso concreto, os devedores, que são os compradores das quotas, reconheceram a existência de dívida com valor certo e atribuíram à sua dívida a natureza de líquida e exigível, bem como atribuíram ao contrato celebrado a natureza de título executivo extrajudicial.

Nesse sentido, consta no segundo aditivo contratual:

“(vi) As Partes, de comum acordo, resolvem consolidar o saldo credor a ser pago pelos COMPRADORES ao VENDEDOR em R$ 3.723.379,92 (três milhões setecentos e vinte e três mil, trezentos e setenta e nove reais e noventa e dois centavos), bem como, repactuar a forma de pagamento e garantias” (fls. 37)

O segundo aditivo contratual prossegue prevendo:

“1.1 As Partes consignam, de comum acordo, que o saldo do preço de aquisição devido pelos COMPRADORES ao VENDEDOR em 01 de novembro de 2013, líquido, certo e exigível, referente à cessão e transferência das 2.041.470 (dois milhões, quarenta e uma mil quatrocentas e setenta) quotas da Sociedade ANUENTE, é de R$ 3.723.379,92 (três milhões, setecentos e vinte e três mil, trezentos e setenta e nove reais e noventa e dois centavos), o qual os COMPRADORES se comprometem a pagar nos termos da Cláusula 2 abaixo” (fls. 37-grifei).

Além da qualidade de obrigação líquida, certa e exigível, foi previsto no segundo aditivo que o contrato, com suas alterações, constitui título executivo extrajudicial na forma do art. 585 do Código de Processo Civil:

“O presente instrumento, assinado pelas Partes e por 02 (duas) testemunhas, constitui-se em título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 585 do Código de Processo Civil” (cláusula 6.3, fls. 41).

Por sua vez, o segundo aditivo contratual não ressalva a existência de obrigação imputada ao recorrente como apta a ensejar a alteração do valor que os compradores reconheceram dever pela aquisição das quotas sociais.

Em decorrência, a qualificação dos elementos formais do contrato e de seus aditivos não permite afastar a natureza de título executivo extrajudicial porque estão presentes os requisitos previstos no art. 748, inciso III, do Código de Processo Civil;

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(…)

III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;”.

Nem mesmo a eventual existência de litígio entre as partes sobre as obrigações contratualmente assumidas permite afastar o protesto do título mediante qualificação realizada nesta esfera administrativa, pois segundo o § 1º do art. 748 do Código de Processo Civil:

“§ 1° – A propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-Ihe a execução”.

Eventual indicação errônea do valor devido, porque não detectável nos documentos apresentados neste procedimento, ensejará a responsabilidade do recorrente que poderá ser demandado para indenizar eventuais danos que disso decorrer.

Entretanto, a qualificação realizada na esfera administrativa tem limites restritos e não permite afastar o protesto de documento em que o devedor reconheceu a existência de dívida qualificada como líquida, certa e exigível e em que partes pactuaram que o contrato caracteriza título executivo extrajudicial, estando, no mais, formalmente presentes os requisitos para tanto que são os previstos no art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Essa solução, por fim, não diverge do que foi decidido no v. acórdão reproduzido às fls. 130/135, prolatado em ação em que litigam as partes do contrato, pois não afastou a possibilidade de execução extrajudicial fundada no contrato de compromisso de compra e venda e seus aditivos.

Portanto, eventual sustação ou cancelamento do protesto, bem como indenização por danos que vier a sofrer, deverá ser pleiteada pelos devedores em ação própria, a ser movida contra credor que foi o apresentante do título (fls. 13) e que elaborou, para efeito de protesto, demonstrativo do valor que indicou como ainda devido (fls. 13 e 51).

Ante o exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso para afastar a recusa do Sr. 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca da Capital em promover o protesto do “Segundo Aditivo ao Compromisso de Compra e Venda de Quotas Firmado em 07 de maio de 2003”, instruído com o primeiro aditivo, com o contrato de compromisso de compra e venda e com o cálculo e declaração do valor indicado pelo apresentante como ainda devido.

Sub censura.

São Paulo, 08 de novembro de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e dou provimento ao recurso na forma e para a finalidade indicadas no parecer. Oportunamente, restituam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 12 de novembro de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ORESTE NESTOR DE SOUZA LASPRO, OAB/SP 98.628.

Fonte: INR Publicações

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