Por unanimidade, os desembargadores da 1ª Câmara Cível negaram provimento ao recurso interposto contra a sentença que julgou improcedente a ação de usucapião movida pelo apelante.

A defesa buscou a reforma integral da sentença, argumentando que o apelante está na posse do imóvel de maneira pública, pacífica e de boa-fé, há mais de 10 anos, prazo previsto em lei.

No entendimento do relator do processo, Des. Geraldo de Almeida Santiago, razão não assiste ao apelante, embora a ação de usucapião seja o meio processual adequado ao possuidor que se encontra na posse mansa e pacífica de bem imóvel pelo lapso temporal previsto em lei, para obter a declaração de domínio.

“Por ser modo originário de aquisição da propriedade, o usucapião somente se aperfeiçoa com a presença concomitante dos requisitos legais e vale dizer que a ausência de um só deles impede sua aquisição, independentemente da eventual presença dos demais. Assim, é irrelevante averiguar se a posse do apelante sobre o imóvel foi ininterrupta, sem oposição, de boa-fé e com ânimo de dono, se não o foi pelo prazo legal. A posse justa, que se convola em propriedade, é aquela exercida pelo tempo estabelecido na norma de regência, cumulativamente com os demais elementos objetivos e subjetivos do instituto”, explicou o magistrado em seu voto.

Para o relator não há sequer que se adentrar na análise temporal da posse, pois de nada adiantaria sua comprovação se não demonstrado que nesse período houve a mansidão, o caráter pacífico ou a ausência de oposição. “Não é qualquer posse que induz a usucapião, devendo se perquirir a existência da posse contínua e incontestada, pelo tempo determinado, com o ânimo de dono”, completou.

O desembargador destacou que a instrução probatória confirma que o apelante não preencheu os requisitos legais autorizadores da prescrição aquisitiva, na medida em que não exerceu a posse de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição porque, segundo prova testemunhal produzida em audiência e demais elementos constantes nos autos, o autor adentrou na posse do imóvel em razão de uma permissão verbal concedida pelos proprietários.

O relator apontou ainda que se nota que a posse do apelante se deu de modo precário, com mera tolerância do verdadeiro proprietário, por meio de contrato de comodato verbal, sendo, portanto, posse precária e, como tal, não convalesce com o tempo, sua natureza não se altera, não havendo falar em prescrição aquisitiva da propriedade daquele que exerce a posse injusta.

“Ficou comprovado que, independente do tempo permanecido no imóvel, a posse da parte autora é precária, não tendo como se falar em prescrição aquisitiva da propriedade de quem exerce a posse injusta. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo intacta a sentença impugnada”, concluiu.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

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Sentença proferida pela 13ª Vara Cível de Campo Grande julgou procedente a ação movida pelo cliente de uma construtora que adquiriu imóvel e não conseguiu a escritura após a quitação. A empreendedora ré foi condenada a proceder a baixa da hipoteca e a outorga da escritura, além do pagamento de R$ 10 mil de danos morais.

Alega o autor que firmou com a empreendedora um instrumento particular de promessa de compra e venda em 14 de janeiro de 2011, por meio do qual adquiriu um apartamento em residencial construído pela ré. Disse que após a quitação, em 1º de dezembro de 2015, com a obra já finalizada, solicitou baixa da hipoteca, para poder registrar o imóvel em seu nome (escritura), porém a ré ignorou.

Narrou o ocorrido mediante diversos protocolos de atendimentos nos anos de 2016 e 2017. Alega que a ré inadimpliu as cláusulas contratuais, as quais garantem a outorga de escritura definitiva depois de pagar o preço. Aduziu que, em 25 de agosto de 2016 e, na época do ajuizamento da ação, abril de 2017, foi impedido de vender o imóvel a terceiros ante a ausência da escritura definitiva.

Requereu, em caráter liminar, a outorga da escritura, com a consequente baixa da hipoteca do imóvel e, ao final, a procedência dos pedidos para, confirmando a tutela, condenar a ré na obrigação de fazer e a pagar indenização no valor de R$ 10 mil pelos danos morais.

A tutela de urgência foi concedida para determinar que a ré procedesse à baixa da hipoteca e a outorga da escritura definitiva no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 1 mil até o limite de R$ 50 mil, em caso de descumprimento.

Em contestação, a ré alega que o autor adquiriu o imóvel ciente da hipoteca a qual gravava o imóvel. Negou a indenização por lucros cessantes, pois não existe nenhuma demonstração de danos passiveis de indenização à míngua dos elementos apresentados, e o dever de compensar os danos morais, porquanto os fatos caracterizaram mero dissabor.

Uma vez que a ré cumpriu a tutela de urgência, o juiz Alexandre Corrêa Leite apreciou o mérito com relação ao dano moral alegado. E, no presente caso, para o magistrado, houve a caracterização do dano moral.

“Não obstante o direito assegurado, o descaso com o autor ultrapassou o mero dissabor e violou o direito à personalidade consistente na tranquilidade da segurança documental atinente à casa própria. Por quase dois anos houve solicitação sem quaisquer respostas conforme comprovaram os protocolos de atendimentos. Assim, é passível de indenização por danos morais a persistência do gravame hipotecário e a falta de outorga da escritura definitiva por mais de dois anos da quitação total da avença”, concluiu.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

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Número do processo: 1012303-97.2019.8.26.0152

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 403

Ano do parecer: 2020

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1012303-97.2019.8.26.0152

(403/2020-E)

Registro de Imóveis – Procedimento administrativo – Condomínio edilício – Unificação de unidades autônomas e fusão de matrículas que dependem da anuência de todos os condôminos, de modificação da instituição e especificação de condomínio, e de consentimento do dono tabular – Falta das anuências e documentos necessários – Óbices mantidos – Recurso administrativo a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

1. Trata-se de recurso administrativo, originalmente apresentado como apelação (fl. 110/116), interposto por Claudio Tedeschi contra a r. sentença (fl. 96/99 e 108) proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Cotia, que manteve a recusa (fl. 84) da fusão das matrículas nºs 78.690 e 78.691 daquele cartório (fl. 38/41).

Segundo a r. sentença, o interessado pretende a unificação de duas unidades autônomas e a consequente fusão de duas matrículas dentro de um condomínio edilício. Essa, porém, é uma alteração que depende de unanimidade dos condôminos, nos termos não só do art. 1.351 do Código Civil, e do inc. IV do art. 43 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especialmente, como ainda da jurisprudência administrativa deste Estado; contudo, essa anuência dos demais donos não há. Além disso, o interessado tem de apresentar documentos que provem que o proprietário de um dos imóveis anuiu à fusão, o que tampouco está nos autos. Dessa forma, são corretas as exigências do Oficial e o ato pretendido não pode ser realizado.

Liminarmente, o recorrente solicita a expedição de ofício ao registro de imóveis, para que se averbe que os imóveis em questão não podem ser penhorados por dívidas da sociedade que lhe vendera esses terrenos. Quanto ao mérito recursal, aduz que não unificou os imóveis por sua própria conta, mas já os adquirira nesse estado fático, unificados; assim, entende que os documentos que apresentou são suficientes para a fusão, e que os outros exigidos pelo Oficial têm de ser providenciados por terceiros. Salienta que os donos das casas 78, 79 e 82 já conseguiram fundir suas matrículas, sem que lhes fossem levantados os óbices em discussão, os quais, portanto, têm de ser afastados.

A Ilustre Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não provimento do recurso (fl. 131/134).

É o relatório.

2. De início, consigne-se que, apesar da interposição do recurso com o nome de apelação, cuida-se aqui, substancialmente, de recurso administrativo (art. 246 do Código Judiciário do Estado), cujo processo e julgamento competem a esta Corregedoria Geral da Justiça o que, de resto, já foi esclarecido e corrigido pela v. decisão monocrática dada a fl. 136/137.

Liminarmente ainda, convém notar que este recurso foi tirado em processo administrativo sem cariz jurisdicional e destinado simplesmente a julgar o indeferimento de fusão de matrículas. Dessa maneira, não há lugar para conceder-se, aqui, nenhuma forma de tutela cautelar destinada a impedir que em prejuízo do recorrente se inscrevam constrições nas matrículas que menciona.

De meritis, a r. sentença não merece reforma.

Os dois imóveis que se pretende unificar são unidades autônomas, ou seja, estão em regime de condomínio edilício, porque na edificação há uma parte exclusiva, e outras que são de propriedade comum dos condôminos (Cód. Civil, art. 1.331, caput; Lei n. 4.591/1964, art. 8º, a; matrículas nºs 78.690 e 78.691, do Registro de Imóveis de Cotia). Confira-se, aliás, a referência que o próprio Oficial de Registro de Imóveis faz à instituição e especificação desse condomínio mediante o R. 127 da matrícula nº 72.978 e à convenção condominial inscrita no R. 4.576 do Livro 3 – Auxiliar (fl. 62).

Se assim é, então decorre, peremptoriamente, que a unificação das unidades autônomas e a fusão das relativas matrículas (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 234) porque interfere na própria instituição do condomínio – depende da aprovação unânime de todos os condôminos, como dizem o Código Civil, art. 1.351, e a Lei n. 4.591/1964, art. 43, IV, e está explícito no item 82 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais: “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos”.

A par da necessidade de aprovação unânime, o recorrente também tem de providenciar não apenas a documentação ligada à alteração dos imóveis em si mesmos, como ainda o que for preciso para a retificação da instituição e especificação do condomínio, com referência às unidades objeto de unificação, para que se dê publicidade, como é de rigor (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 17), à nova designação do imóvel resultante, sua nova área privativa de construção, nova área comum, nova área total, nova área privativa de terreno, nova área comum de terreno, nova área total de terreno, nova fração ideal no todo do terreno condominial, nova composição interna da nova unidade autônoma e referência ao número de vagas da garagem (cf. fl. 62/63 e 84).

Por fim, para a fusão das matrículas a anuência do dono tabular também é imprescindível, visto que o recorrente figura como mero compromissário comprador (fl. 14/37), sem inscrição do contrato no registro (fl. 38/41), e ainda não tem legitimidade para provocar essa mutação nos prédios em questão.

Ora, o interessado não apresentou prova daquela anuência uníssona, nem trouxe esses outros documentos indispensáveis para que se possa alcançar no registro a modificação que pretende, de maneira que realmente não se pode proceder à fusão que requereu.

Note-se que não o assiste a alegação de que as providências concernentes à alteração da instituição e especificação de condomínio não lhe competem: se é ele quem compareceu para requerer a fusão, então é ele recorrente que tem de providenciar toda a documentação indispensável, e a mera dificuldade em fazê-lo não é causa bastante que se afaste a exigência: a Lei nº 6.015/1973, art. 198, com efeito, só permite que se releve o óbice quando ficar cabalmente comprovada a impossibilidade de atender ao que se exigiu, o que evidentemente não é o caso destes autos, em que os documentos faltantes, embora complexos, podem ser obtidos depois de esforço.

Tampouco favorece o recorrente o fato de que para outras unidades do mesmo condomínio a fusão de matrículas possa ter sido feita sem as exigências que agora se levantaram, ou que na prática os imóveis já estejam unificados: de um lado, erros pretéritos não justificam que se prossiga em má prática; de outro lado, uma irregularidade no plano dos fatos não pode servir para amparar irregularidade no plano dos registros.

Em suma: a r. sentença recorrida apreciou bem as razões da recusa, e deu-lhes julgamento correto, e desse modo o recurso não pode ser provido.

3. Ante o exposto, o parecer que apresento ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença recorrida e as razões de recusa do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cotia à fusão de matrículas que lhe requerera Claudio Tedeschi.

Sub censura.

São Paulo, 18 de setembro de 2020.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria por seus fundamentos, que adoto, e nego provimento ao recurso administrativo interposto por Claudio Tedeschi contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Cotia. São Paulo, 22 de setembro de 2020(a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: EDINETE FREIRES DA SILVA, OAB/SP 272.524.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.09.2020

Decisão reproduzida na página 115 do Classificador II – 2020

Fonte: INR Publicações

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