Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000363-84.2023.8.26.0059
Comarca: BANANAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000363-84.2023.8.26.0059

Registro: 2024.0000118342

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000363-84.2023.8.26.0059, da Comarca de Bananal, em que é apelante LIANE RAMALHO FRAGA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BANANAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, com determinação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de fevereiro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000363-84.2023.8.26.0059

APELANTE: Liane Ramalho Fraga

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da comarca de Bananal

VOTO Nº 42.987

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Usucapião extrajudicial – Forma originária de aquisição do domínio – Suposta origem em parcelamento irregular do solo urbano e bloqueio da matrícula, relativa à área de que o imóvel usucapido será desmembrado, que não impedem a aquisição do domínio pela usucapião e o seu respectivo registro – Recurso provido para afastar as exigências formuladas e determinar que o oficial de registro de imóveis prossiga com o procedimento extrajudicial de usucapião. 

Trata-se de apelação interposta por Liane Ramalho Fraga contra r. sentença que, em razão da suposta origem em parcelamento irregular do solo urbano e do bloqueio da matrícula de origem, manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bananal em promover o registro da aquisição, pela usucapião, do imóvel situado na Rua Francisco Ribeiro de Almeida, Bairro Laranjeiras, a ser desmembrado da área objeto da matrícula nº 1.966 daquele Registro (fl. 93/95).

A apelante alega, em suma, que a irregularidade do parcelamento do solo urbano e o bloqueio da matrícula relativa à área de que o imóvel será desmembrado não impedem a aquisição do domínio do imóvel pela usucapião e o seu respectivo registro, por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade (fl. 101/113).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso, com declaração de que a dúvida se encontra prejudicada em razão da apresentação de novos documentos visando atender parte das exigências formuladas, ou, alternativamente, pelo seu não provimento (fl. 140/144).

É o relatório.

1. No caso concreto, a juntada de certidões pela apelante (fl. 81/83), antes da prolação da r. sentença, não torna a dúvida prejudicada em razão da natureza do procedimento extrajudicial de usucapião que abrange atos sucessivos, a serem praticados pelo requerente e pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Além disso, sendo forma originária de aquisição do domínio, o reconhecimento da usucapião não seria obstado pela eventual prenotação de outro título que diga respeito às pessoas atualmente indicadas no registro como proprietárias do imóvel, ou titulares de direito real de outra natureza.

4. A apelante pretende o registro da aquisição do domínio do imóvel, pela usucapião extraordinária, alegando o exercício de posse com animus domini, de forma mansa e pacífica, por si e seus antecessores, por mais de trinta anos.

Afirma que o imóvel integra área maior registrada como sendo de propriedade de “Alfa Comércio e Serviços Limitada”, cujos representantes compromissaram à venda para Raimundo Ferreira da Luz, por contrato particular celebrado em 15 de setembro de 1989, área com o total de 1.470m². Assevera que adquiriu de Raimundo Ferreira da Luz parte desse imóvel, com o total de 890m², o que fez por contrato verbal celebrado em 2007 e ratificado, por instrumento particular, em 2020 (fl. 14/27).

O Oficial de Registro de Imóveis recusou o registro da usucapião porque: I) não foram apresentadas as certidões de distribuição da Justiça Federal em nome da apelante e da Justiça Estadual em nome de “Alfa Comércio e Serviços Ltda.”; II) a usucapião extrajudicial não se presta para afastar a correta escrituração da transação sobre imóvel, com recolhimento do imposto de transmissão que for devido; III) existem indícios de que o imóvel teve origem em parcelamento irregular do solo urbano, sendo necessária a prévia regularização desse parcelamento; IV) não é possível praticar qualquer ato relativo à matrícula de que a área a ser usucapida será desmembrada, em razão do bloqueio determinado em ação civil pública (fl. 01/03).

As certidões de fl. 81/83, expedidas pela Justiça Federal em nome da apelante e pela Justiça Comum em relação à atual proprietária indicada na matrícula, demonstram que não existem ações reais e ações possessórias que possam repercutir sobre a aquisição do imóvel.

Por sua vez, a aquisição do domínio pela usucapião se aperfeiçoa com o preenchimento dos requisitos legais, ou constitucionais dependendo da modalidade incidente, o que ocorre independente da sua declaração em ação judicial, ou em procedimento extrajudicial, e do seu registro que somente é necessário para que o novo proprietário possa exercer os poderes inerentes ao domínio, relativos à constituição de novos direitos ou ônus reais, por ato inter vivos.

Além disso, não há relação de continuidade entre o anterior proprietário do imóvel e o que o adquire pela usucapião, porque se trata de forma originária de aquisição do domínio. Benedito Silvério Ribeiro, nesse sentido, esclarece:

“A usucapião é, tal como a transcrição, modo originário de adquirir domínio, com a perda do antigo dono, cujo direito sucumbe em face da aquisição. O proprietário, como já ensinava Lafayette, perde o domínio porque o adquire o possuidor. A transcrição no caso exige-se para o exercício do jus disponendi, mas não é constitutiva” (Tratado de Usucapião. 2ª ed., São Paulo: Saraiva, 1998, p. 162).

Por isso, o bloqueio da matrícula atualmente relativa ao imóvel não impede o registro da usucapião, com abertura de nova matrícula em que deverão ser observados os requisitos previstos na Lei nº 6.015/1973 que em seu art. 226 dispõe: “Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial“.

Igual se dá com a suposta origem do imóvel no parcelamento irregular de área maior de que foi desmembrado, porque os requisitos de natureza urbanística e ambientais, embora possam restringir o uso, não impedem a aquisição da propriedade pela usucapião e, em consequência, o seu respectivo registro.

A usucapião, ademais, é prevista nos arts. 15, II, 26, § 1º, Lei nº 13.465/2017 como um dos instrumentos a ser utilizado na Regularização Fundiária Urbana (Reurb) que, anota-se, poderá ser implantada sobre a área maior, independente do reconhecimento de que a apelante adquiriu a propriedade do lote de que exerce a posse.

De igual modo decorre da jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, como se verifica no Tema Repetitivo nº 1025 e, ainda, no Acórdão prolatado no REsp n. 1.818.564/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 9/6/2021, DJe de 3/8/2021, que teve a seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO NO JULGAMENTO DE IRDR. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. BEM IMÓVEL URBANO. ÁREA INTEGRANTE DE LOTEAMENTO IRREGULAR. SETOR TRADICIONAL DE PLANALTINA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE REGISTRO. O RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO DO IMÓVEL NÃO INTERFERE NA DIMENSÃO URBANÍSTICA DO USO DA PROPRIEDADE. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

(…)

2. A possibilidade de registro da sentença declaratória da usucapião não é pressuposto ao reconhecimento do direito material em testilha, o qual se funda, essencialmente, na posse ad usucapionem e no decurso do tempo.

3. A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da propriedade e a sentença judicial que a reconhece tem natureza eminentemente declaratória, mas também com carga constitutiva.

4. Não se deve confundir o direito de propriedade declarado pela sentença proferida na ação de usucapião (dimensão jurídica) com a certificação e publicidade que emerge do registro (dimensão registrária) ou com a regularidade urbanística da ocupação levada a efeito (dimensão urbanística).

5. O reconhecimento da usucapião não impede a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano. Muito ao revés, constitui, em várias hipóteses, o primeiro passo para restabelecer a regularidade da urbanização.

6. Impossível extinguir prematuramente as ações de usucapião relativas aos imóveis situados no Setor Tradicional de Planaltina com fundamento no art. 485, VI, do NCPC em razão de uma suposta ausência de interesse de agir ou falta de condição de procedibilidade da ação.

7. Recurso especial não provido, mantida a tese jurídica fixada no acórdão recorrido: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística“.

Observo, por fim, que este procedimento não foi instruído com a certidão de casamento da apelante que se qualificou como divorciada, sem, entretanto, informar sobre eventual exercício de composse com seu ex marido durante o período da prescrição aquisitiva, o que, porém, não impede a apresentação desse documento e a prestação de esclarecimentos ao Oficial de Registro de Imóveis, uma vez que são necessários para a qualificação do requerimento formulado.

3. Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para afastar as exigências formuladas e determinar que o procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião prossiga mediante notificação do titular do domínio e dos confrontantes, visando a oportuna análise, pelo Oficial de Registro de Imóveis, do preenchimento dos demais requisitos para a aquisição do domínio do imóvel.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 22.02.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001054-12.2022.8.26.0584
Comarca: SÃO PEDRO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001054-12.2022.8.26.0584

Registro: 2024.0000118345

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001054-12.2022.8.26.0584, da Comarca de São Pedro, em que é apelante ESPÓLIO DE CLAUDIA DOS SANTOS LIMA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO PEDRO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de fevereiro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001054-12.2022.8.26.0584

APELANTE: Espólio de Claudia dos Santos Lima

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro

VOTO Nº 43.007

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de carta de sentença – Acordo em separação judicial – Partilha de imóvel comum, com doação aos filhos e reserva de usufruto à mulher – Desnecessidade de Escritura Pública de doação – Óbice afastado – Apelação provida para autorizar o registro.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Espólio de Cláudia dos Santos Lima Sobral contra a r. sentença de fls. 143/144, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Pedro, que julgou “improcedente” a dúvida suscitada pelo Oficial e manteve a recusa em se proceder ao registro de carta de sentença expedida de ação de separação judicial consensual (processo de autos n. 0001592-79.2000.8.26.0584), em que houve partilha do imóvel descrito na matrícula n. 34.540 daquela serventia (prenotação n. 127.726).

Fê-lo a r. sentença, basicamente, diante da ausência de certeza existente no texto do acordo homologado, o qual não evidencia efetiva transferência da propriedade aos filhos do casal nem reserva de usufruto em favor da mulher (fls. 05/15 e 59/62).

Manifestação do Oficial às fls. 01/03, no sentido de que necessária escritura pública de doação para formalização adequada da vontade das partes, na forma da nota devolutiva de fls. 119.

Apela a parte suscitada alegando que solicitou ao Oficial averbação da separação do casal proprietário, Ricardo e Cláudia, e registro da partilha do imóvel da matrícula n. 34.540, conforme carta de sentença extraída de ação de separação judicial (processo de autos n. 0001592-79.2000.8.26.0584); que a exigência deve ser afastada, na medida em que a sentença judicial homologatória do acordo celebrado na separação torna desnecessária a formalização da vontade já declarada por escritura pública; que a interpretação jurídica dos termos da avença evidencia a transferência do imóvel comum aos filhos, com reserva de usufruto à mulher, a qual não é mais relevante na medida em que Cláudia já faleceu.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 173/176).

É o relatório.

Decido.

Por primeiro, vale notar que, embora a dúvida suscitada tenha sido julgada improcedente, o comando judicial foi pela manutenção do óbice.

No mérito, o recurso comporta provimento, respeitado o entendimento do MM. Juiz a quo. Vejamos os motivos.

O Oficial dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994).

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994), bem como pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular,quer em atos judiciais”.

Há que se ressaltar, ainda, que os títulos judiciais também dependem de qualificação para ingresso no fólio real, sendo que o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n.413-6/7).

Neste sentido, ainda, a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Não há dúvidas, portanto, de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao delegatário qualificá-los em consonância com os princípios e as regras que regem a atividade registral.

No caso concreto, o Oficial entendeu pela recusa de registro da carta de sentença em virtude da necessidade de formalização da vontade das partes por escritura pública, já que o acordo celebrado contém termos dúbios, que não possibilitam conclusão inequívoca sobre a sua real intenção (fls. 01/03 e 119).

Contudo, da leitura da avença em questão, não resta dúvida de que a vontade do casal foi a de transferir gratuitamente o imóvel de propriedade comum para os filhos (doação) por ocasião de sua separação, com reserva de usufruto à mulher (fls. 05/15).

Embora mediante a utilização de termos simples, como o imóvel “fica” (e não é doado ou transferido) e “uso e fruto” (e não usufruto), a intenção das partes resta clara e evidente diante do fim do casamento: regularização da propriedade em favor dos filhos e proteção da mulher, com garantia de uso e gozo do bem até a morte.

Note-se que a vontade manifestada é tão clara que sequer promessa, a qual se distingue da formalização de seu objeto, permitindo arrependimento, é identificada no texto.

E, ainda que houvesse, dadas as peculiaridades da partilha ajustada em separações e divórcios, cuja finalidade é a dissolução pacificada e a contento da sociedade conjugal, haveria que se reconhecer verdadeiro pacto concretizado com relação ao ato prometido.

Essa é a orientação atual do C. Superior Tribunal de Justiça, da qual destacamos o seguinte julgado:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DE FAMÍLIA. DIVÓRCIO CONSENSUAL. PARTILHA DE BENS. ACORDO. DOAÇÃO AOS FILHOS. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. SENTENÇA COM EFICÁCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. FORMAL DE PARTILHA. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. POSSIBILIDADE. 1. Não constitui ato de mera liberalidade a promessa de doação aos filhos como condição para a realização de acordo referente à partilha de bens em processo de separação ou divórcio dos pais, razão pela qual pode ser exigida pelos beneficiários do respectivo ato. 2. A sentença homologatória de acordo celebrado por excasal, com a doação de imóvel aos filhos comuns, possui idêntica eficácia da escritura pública. 3. Possibilidade de expedição de alvará judicial para o fim de se proceder ao registro do formal de partilha. 4. Recurso especial provido” (REsp n. 1.537.287/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/10/2016, DJe de 28/10/2016).

Em outras palavras, também extraídas de precedente da Corte Superior, há “tese pacificada pela Segunda Seção no sentido da validade e eficácia do compromisso de transferência de bens assumidos pelos cônjuges na separação judicial, pois, nestes casos, não se trataria de mera promessa de liberalidade, mas de promessa de um fato futuro que entrou na composição do acordo de partilha dos bens do casal” (REsp n. 1.355.007/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/6/2017, DJe de 10/8/2017).

Na esteira desse entendimento, já se pronunciou o E. Conselho Superior da Magistratura, afastando a obrigatoriedade de se lavrar escritura pública em hipótese semelhante à dos autos:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Carta de Sentença, oriunda de separação judicial, com doação de imóvel a filha menor – Desnecessidade de escritura pública – Precedentes – Desnecessidade de aceitação da donatária (art. 543 do Código Civil) – Não incidência de emolumentos, por haver gratuidade expressamente exposta no título – Necessidade, contudo, de recolhimento dos tributos – Dúvida prejudicada e recurso não conhecido” (TJSP; Apelação Cível 1000762-62.2014.8.26.0663; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Votorantim – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/05/2016; Data de Registro: 15/09/2016).

Note-se que tal solução em nada conflita com outros precedentes do E. CSM, que versam sobre casos em que havia expressa menção quanto à necessidade de escritura pública no próprio acordo de partilha dos cônjuges (Apelação nº 1002967-74.2019.8.26.0506, j. em 16/03/2020, e Apelação nº 1001280-43.2020.8.26.0404, j. em 13/05/2021, nas quais figurou como Relator o Des. Ricardo Anafe, então Corregedor Geral da Justiça).

Não bastasse tudo isso, observa-se que Cláudia já faleceu (fls. 108/109), o que impediria nova manifestação de vontade, caso se mantivesse a exigência do Oficial.

Não resta dúvida, portanto, de que o óbice não subsiste.

Vale salientar, por fim, que, a despeito de o título dispensar escritura pública de doação, o recolhimento tributário devido deverá ser fiscalizado pelo Oficial, na forma da lei.

Diante do exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e autorizar o registro do título, observado o recolhimento de eventual imposto de transmissão devido.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 22.02.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001229-10.2023.8.26.0539
Comarca: SANTA CRUZ DO RIO PARDO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001229-10.2023.8.26.0539

Registro: 2024.0000118346

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001229-10.2023.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que é apelante MURILO SCATAMBURLO, são apelados JT – LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA e OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DO RIO PARDO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de fevereiro de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001229-10.2023.8.26.0539

APELANTE: Murilo Scatamburlo

APELADOS: Jt – Loteadora e Incorporadora Ltda e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo

VOTO Nº 43.008

Registro de imóveis – Impugnação ao registro de loteamento – Artigo 19, §1º, da Lei n.6.766/79 – Verificação de patrimônio suficiente para lastrear as dívidas dos antigos proprietários – Inexistência de potencial prejuízo aos adquirentes dos lotes – Registro autorizado nos termos do artigo 18, §2º, da Lei n.6.766/79 – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Murilo Scatamburlo contra a r. sentença de fls. 1837/1845, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, a qual rejeitou impugnação apresentada nos termos do artigo 19, §1º, da Lei n.6.766/79, e autorizou o registro do loteamento denominado “Jardim América II” no imóvel objeto da matrícula n.40.009 daquela serventia (prenotação n. 183.338).

A conclusão foi de que as ações judiciais apontadas pelo impugnante não representam risco de prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes, uma vez que os antigos proprietários do imóvel loteado, bem como a empresa JT Loteadora e Incorporadora Ltda, que está promovendo o loteamento, possuem bens e/ou rendimentos suficientes para o pagamento de suas dívidas.

O recorrente alega, em resumo, que é credor dos sócios da empresa loteadora no processo de autos n. 1000152-44.2015.8.26.0539 em valor superior a um milhão de reais, o qual pode ser dobrado se provido recurso especial pendente de julgamento; que os devedores transmitiram o imóvel da matrícula n.25.239 e não possuem patrimônio para o pagamento da dívida; que o sócio Claiton tem pendências de mais de cinco milhões de reais e já teve penhorada sua parte no faturamento da empresa loteadora; que declarações unilaterais do contador sobre o faturamento não são suficientes para demonstrar a higidez financeira da empresa, sendo necessária apresentação de extratos bancários; que houve alegação de fraude à execução e contra credores em virtude da alienação do imóvel da matrícula n.25.239, o que pode afetar o domínio do imóvel loteado; que a comercialização de lotes para terceiros de boa-fé representa risco à satisfação dos credores, de modo que o registro do loteamento deve ser indeferido (fls. 1851/1855).

A empresa loteadora apresentou contrarrazões, requerendo, preliminarmente, o indeferimento de efeito suspensivo ou a concessão de liminar para registro imediato do loteamento, o que foi indeferido (fls.1856/1861, 1871, 1874/1883 e 1894/1895).

No mérito, defendeu a manutenção da sentença, que analisou minuciosamente a farta documentação apresentada. Aduziu, ainda, que os devedores possuem bens suficientes para satisfação das dívidas, inexistindo risco de inadimplemento; que foi demonstrada a realização de diversos depósitos no processo de autos n.1000152-44.2015.8.26.0539, suficientes para amortização substancial da condenação imposta, sendo que a parte credora ainda não iniciou o cumprimento da sentença; que os limites subjetivos da ação revocatória de autos n.1000039-46.2022.8.26.0539 impedem que seu resultado afete o imóvel loteado ou os futuros adquirentes; que as execuções movidas contra o sócio Claiton não atingem a cifra apontada pelo apelante; que sua situação financeira é capaz de suportar eventuais débitos que exacerbem o patrimônio dos sócios, sendo que o registro do loteamento aumentará ainda mais a garantia de satisfação dos débitos (fls.1874/1883).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1902/1904).

É o relatório.

Decido.

De início, vale anotar que, para o registro de loteamento, a lei exige a apresentação de certidões negativas de débitos tributários e de ações reais relativas ao imóvel, bem como certidões de protesto e de ações cíveis em nome do loteador e de todos aqueles que tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel no período de dez anos, com a finalidade de se verificar eventual repercussão econômica ou afetação do imóvel objeto do loteamento (artigo 18, III e IV, da Lei n.6.766/1979, e itens 176 e 177, Cap. XX, das NSCGJ).

Com efeito, o artigo 18 da Lei n.6.766/79 dispõe:

“Art. 18, § 2° – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente”.

No caso concreto, embora o Oficial de Registro de Imóveis tenha entendido pela existência de patrimônio suficiente para o pagamento das dívidas e viabilidade do registro do loteamento na matrícula n.40.009, remeteu o caso ao Juiz Corregedor Permanente para análise da impugnação apresentada pelo ora recorrente, como determina o artigo 19, §1º, da Lei n.6.766/79.

O Corregedor Permanente acompanhou o entendimento do Oficial de Registro de Imóveis e, após analisar detidamente todas as ações apontadas pelo impugnante, confrontando a vasta documentação produzida, rejeitou a impugnação e autorizou o registro.

No mérito, o recurso não comporta provimento.

Como se extrai das razões da apelação, a principal preocupação do recorrente é com o recebimento de crédito havido em face dos sócios da empresa loteadora, que foram condenados ao pagamento de indenização no processo de autos n.1000152-44.2015.8.26.0539.

Neste primeiro ponto, é importante destacar que o Conselho Superior da Magistratura já analisou os reflexos da referida condenação sobre os adquirentes do Loteamento Jardim América, implantado anteriormente pela mesma empresa loteadora no imóvel da matrícula n.8.148 do Registro de Imóveis de Santa Cruz do Rio Pardo (Apelação n.1000036-33.2018.8.26.0539, fls. 1253/1260).

Naquela época, o registro do primeiro loteamento foi obstado pelo Registrador, que entendeu não haver comprovação de patrimônio da loteadora suficiente para garantir eventual condenação.

O acórdão, proferido em novembro de 2018, analisou o litígio, constatando que os sócios da empresa loteadora foram condenados ao pagamento de duzentos e cinquenta mil reais e que não havia risco de insolvência, bem como observando que, no caso, não se cuidava de ação real e não havia determinação de bloqueio da matrícula a impedir a livre alienação de lotes. Assim, o julgamento foi pelo provimento do recurso, o que viabilizou o registro daquele primeiro loteamento.

Desde então, a situação dos litigantes no processo de autos n.1000152-44.2015.8.26.0539 pouco se alterou: o julgamento dos recursos interpostos confirmou a condenação dos sócios da empresa loteadora no valor de duzentos e cinquenta mil reais, bem como o afastamento das indenizações por lucros cessantes, danos materiais e morais, sendo a sentença reformada apenas nos tópicos referentes aos honorários de sucumbência e à restituição da comissão de corretagem (fls.1564/1583). O recurso especial ainda pendente de julgamento apenas envolve a questão da devolução dobrada das arras, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

Por outro lado, a apelada indica a realização de diversos depósitos judiciais omitidos pelo recorrente, os quais garantem a satisfação de mais da metade do crédito atualizado, ainda que não se tenha iniciado o cumprimento provisório da sentença (fls.1702/1703 e 1884/1885).

Com base na condenação alcançada no processo de autos n.1000152-44.2015.8.26.0539, o impugnante promoveu ação revocatória que tramita sob n.1000039-46.2022.8.26.0539, na qual pretende o reconhecimento da ocorrência de fraude contra credores, com anulação do desdobro da matrícula n.25.239 e da venda de suas parcelas ou declaração de ineficácia da venda por ter sido realizada em fraude às execuções de autos n.1005988-71.2013.8.26.0020 e 1004239- 96.2015.8.26.0004 (fls.759/926).

Para a exata compreensão dos fatos, convém transcrever a evolução dos registros envolvidos desde a matrícula n.25.239 até o registro atual tal como consta da sentença (fls.1840/1841):

“O imóvel objeto do loteamento originou-se da matrícula n.25.239, que pertencia aos sócios Maria Apparecida (fração ideal de 25%), Roselene (fração ideal de 25%) e Claiton (fração ideal de 50%) (fls.1.424/1.429).

Por escritura pública de compra e venda lavrada aos 11.01.2018, os proprietários destacaram do aludido imóvel a área de 4,90 hectares e alienaram à MÁRIO SÉRGIO MANFRIN e sua esposa MARIA CRISTINA REINA MANFRIM, ÉRIK LEONARDO MANFRIM e sua esposa VANESKA RODRIGUES PEGORER MANFRIM (fls.1.410/1416), originando a matrícula n.38.190 (fls.1.430/1.432).

A área remanescente (9,7866 hectares) deu origem à matrícula n.38.191 e foi alienada, em 10.04.2018, à JT LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA (fls.1.417/1.423), que, por sua vez, desmembrou o imóvel em dois distintos, ensejando a abertura das matrículas nºs: 39.146 (9,701872 hectares) e 39.147 (0,84728 hectares) (fls.1.433/1.438).

Por escritura pública de compra e venda lavrada aos 18.12.2018, a proprietária JT LOTEADORA vendeu o imóvel de matrícula n.39.147 a MÁRIO SÉRGIO MANFRIM e sua esposa MARIA CRISTINA REINA MANFRIM, ÉRIK LEONARDO MANFRIM e sua esposa VANESKA RODRIGUES PEGORER MANFRIM (fls.1.439).

Já o imóvel de matrícula n.39.146 foi unificado ao de matrícula nº 40.007, por contíguos e pertencentes à JT LOTEADORA, motivo pelo qual foi aberta a matrícula nº 40.009, em que registrado o imóvel objeto do loteamento”.

Nesse contexto, observados os limites subjetivos impostos pelo artigo 506 do Código de Processo Civil, a coisa julgada derivada da ação revocatória não pode atingir a empresa JT Loteadora e Incorporadora Ltda, já que promovida apenas contra os antigos proprietários e contra os adquirentes Mário Sérgio, Maria Cristina, Érik e Vaneska. Assim, como bem ressaltado pelo Corregedor Permanente, na hipótese de procedência, apenas o imóvel da matrícula n.38.190 retornará ao patrimônio dos antigos proprietários, aumentando a garantia dos credores, sem interferir no loteamento que se pretende implantar no imóvel da matrícula n.40.009.

Da mesma forma, as demais ações movidas exclusivamente em face do antigo proprietário Claiton não têm o condão de atingir o imóvel que se pretende lotear.

Conforme detalhadamente apurado pela sentença recorrida, a execução de autos n.1029030-36.2018.8.26.0001 e a ação monitória de autos n.1000807-40.2020.8.26.0539 foram distribuídas posteriormente à aquisição do imóvel pela empresa loteadora.

O mesmo se aplica às execuções de autos n.1005988-71.2013.8.26.0020 e n.1004239-96.2015.8.26.004, nas quais a citação de Claiton ocorreu posteriormente à transmissão da propriedade do imóvel. Nesses casos, verifica-se que Claiton não é o único devedor e a penhora de sua parte nos lucros da empresa JT Loteadora não interfere no patrimônio da pessoa jurídica, que terá seu faturamento incrementado com o desenvolvimento do novo loteamento.

As dívidas de Claiton correspondentes às execuções fiscais de autos n. 0017998-83.2013.4.03.6182 e n.0049663-98.2005.4.03.6182 foram parceladas, o que se confirma pela certidão positiva com efeitos de negativa relativa aos débitos federais (fls.1024/1029, 1748/1754 e 1755), sendo que a segunda execução também está garantida pela penhora dos imóveis das matrículas n.58.660 e 58.661 do 3º Registro de Imóveis da Capital (fls.1.186/1.196)

Ademais, houve demonstração acerca do patrimônio imobiliário dos antigos proprietários em montante suficiente para satisfação de todas as dívidas identificadas, o que foi detalhadamente apontado na r. sentença recorrida, sem qualquer questionamento no recurso apresentado.

Por outro lado, não há indício de falsidade no faturamento declarado pela pessoa jurídica, sendo inviável realizar, nesta estreita via administrativa, investigação minuciosa de seu movimento contábil mediante apresentação de documentos fiscais e bancários protegidos por sigilo legal, sobretudo quando medidas preventivas concretas, embora possíveis, ainda não tenham sido adotadas em relação ao imóvel loteado, como bem destacado pela Douta Procuradoria Geral da Justiça (fls.1902/1904).

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 22.02.2024 – SP

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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