1ª VRP/SP: Carta de Adjudicação. Adjudicação do imóvel pelo credor hipotecário. Impossibilidade do cancelamento da caução sem anuência do credor. (Ementa NÃO oficial)
Processo 1000532-89.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda – Caixa Econômica Federal – CEF e outro – Vistos.Sendo o feito relativo a pedido de cancelamento de caução, não havendo qualquer ato de registro pretendido, altere a z.Serventia sua classe para pedido de providências.Trata-se de pedido de providências formulado por Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após registro de carta de adjudicação sem a baixa de caução dada em favor da Caixa Econômica Federal, dos imóveis objeto das matrículas 93.564, 93.565 e 93.566.Relata o requerente que adjudicou os imóveis que lhe foram dados em garantia em ação de execução hipotecária. Com relação a esse negócio jurídico foram realizadas averbações de cauções que favoreciam a Caixa Econômica, que subsistiram após ser efetuado registro do título. Sustenta o requerente que estas devem ser canceladas, tendo em vista serem garantias acessórias que não podem subsistir após o término da principal, que ocorreu com a adjudicação do imóvel. Juntou documentos às fls. 06/149.O Oficial argumenta que a caução só poderia ser cancelada com a anuência da Caixa Econômica Federal, por ser ato jurídico autônomo da hipoteca (fls. 168/173 e 174/188).A Caixa Econômica Federal veio aos autos às fls. 190/192, negando-se a dar anuência ao cancelamento e informando sobre a existência de diversas ações de execução em face do requerente.O Ministério Público opinou às fls. 214/216, pela procedência da dúvida inversa, devendo ser mantida a caução.É o relatório. Decido.A questão relativa à caução dada a hipoteca ainda não é pacífica, com variações de posicionamento da Corregedoria Geral da Justiça ao longo dos anos, que refletiu-se nas sentenças desta 1ª Vara de Registros Públicos. Cito o decidido no Processo CG n° 2012/36540:”A anuência da endossatária era tida por esta E Corregedoria Geral de Justiça como formalidade imprescindível no âmbito administrativo (Processos CG: 2011/18163, 2010/64494, 2010/64486, 2010/47593, 2010/35854, 2010/2777, 2009/140852, 2009/136217, 2009/122781, 2009/115585, 2009/107859, 2009/86068, 2009/86151, 2009/80689, 2009/30340, 2009/60157, 2009/35183, 2009/20450, 2009/17766, 2009/7459, 2008/92235, 2008/29611, 2008/89880, 2008/107084, 2008/95699, 2008/45324, 2008/73958, 2008/84859, 2008/80888, 2008/96181, 2008/80886, 2008/77227, 2008/77226, 2008/80883, 2008/77231, 2008/45315, 2008/58012, 2008/39037, 2008/47613, 2008/45325), como citado no parecer da lavra do MM Juiz Auxiliar da Corregedoria, Jomar Juarez Amorim, no Processo 2011/49814, de 30 de agosto de 2011.Sobre o tema, elucidativo o parecer exarado no Processo CG n° 503/04 em 31 de agosto de 2004 pelo Juiz Auxiliar José Antônio de Paula Santos Neto:’Ipso facto, na aventada hipótese de falta da ‘cédula hipotecária quitada’, só se pode concluir que, para supri-la e poder o devedor pleitear o cancelamento, há necessidade da imprescindível anuência do último endossatário, tido e havido como seu possuidor de direito. Ou seja, o normal seria que, ante o pagamento, entregasse tal caucionado a própria cédula. Se isto, por algum motivo, não ocorreu, o suprimento, por óbvio, só se pode conceber por meio de declaração desse mesmo endossatário. Do contrário, frustrada restaria a correspondente garantia.Do ponto de vista registral, que é o que ora interessa, nada se desenvolveu à sorrelfa. Pelo contrário, o ingresso do endosso no fólio trouxe-o à tona e à vista de todos, sendo que, se o registrador ipso facto conhece a endossatária, não se pode querer que ignore sua existência ao examinar o pleito de cancelamento. Isto por força, até mesmo, do princípio da continuidade.’”Vê-se, portanto, que havia entendimento anterior no sentido da necessidade da anuência do credor para o cancelamento da caução. Todavia, pela aprovação do parecer da lavra do MM. Juiz Assessor Luciano Paes Leme (Proc.2012/00036541), houve mudança da orientação dada à questão, no tocante à eficácia da caução perante o devedor hipotecário que adimpliu com a dívida. Em síntese, diz o parecer:”A cautela imposta, por sua vez, harmoniza-se com a função social do financiamento em destaque, direcionado a resguardar o acesso à moradia, a realização do sonho da casa própria. Está afinada com o princípio da boa-fé objetiva, pois se a inação da endossatária-caucionada, incompatível com os deveres anexos de lealdade e transparência, não pode ser premiada, sob outro ângulo, as justas e legítimas expectativas dos devedores hipotecários devem ser prestigiadas. Tal lógica, de resto, orientou precedentes jurisprudenciais firmados na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. De resto, é possível abordar, na via administrativa, os efeitos do endosso pignoratício em relação aos devedores hipotecários, até porque oportunizada à credora pignoratícia, cientificada, manifestação nestes autos. Caso contrário, não haveria razão para a previsão expressa no artigo 251, II, da Lei n.° 6.015/1973, segundo a qual o cancelamento de hipoteca pode ser determinado em procedimento administrativo no qual o credor tenha sido intimado. Por fim, e também ao contrário dos precedentes desta Corregedoria, a quitação dada exclusivamente pela credora hipotecária, lançada no verso da cédula hipotecária, é suficiente para os cancelamentos da hipoteca e da caução: com efeito, a quitação foi outorgada por quem estava na posse do título, resgatado pelos devedores hipotecários, que prescindem da expressa concordância da credora pignoratícia.”Dito isso, cumpre esclarecer a problemática: era comum a utilização de determinado procedimento para a compra de imóveis, na forma de apartamentos, por pessoas que não tinha acesso à moradia. O procedimento se resumia na compra do imóvel por alguém, que dava o mesmo bem em garantia hipotecária para resguardar o crédito da construtora que o vendeu. A construtora, por sua vez, garantia o financiamento obtido para a construção do empreendimento através de caução daquela garantia, dada à instituição financeira.Em resumo, o bem imóvel era objeto de garantia entre o adquirente e a construtora, e entre esta e a instituição financeira. Ocorre que não era incomum que a construtora, após ter recebido diversas parcelas, entrasse em processo falimentar, de modo que a instituição financeira, vendo seu crédito não ser pago, executava a garantia, trazendo prejuízos ao adquirente. Diante disso, consolidou-se o entendimento de que a garantia entre construtora e a instituição financeira não atingia terceiros, conforme súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Por esta razão, também, houve a alteração do entendimento do E. Corregedoria Geral da Justiça, nos termos do parecer acima, afirmando a desnecessidade da anuência para haver o cancelamento da caução, uma vez extinta a garantia hipotecária pelo seu adimplemento pelo devedor hipotecário. Contudo, a hipótese do presente feito é diversa, sendo que não houve adimplemento pelo devedor hipotecário. Aqui a dívida não foi paga, houve execução da hipoteca, sendo que o bem foi adjudicado em favor do próprio credor hipotecário. Portanto, não há terceiro afetado pela caução, o que dispensaria a anuência do credor em sede administrativa, em conformidade com o citado precedente. Portanto, imprescindível a anuência da Caixa Econômica Federal para o cancelamento da caução, pois todas as razões levantadas para afastar tal necessidade não se encontram presentes, sendo perfeitamente aplicável o antigo entendimento da E. Corregedoria, por falta de similitude concreta entre o caso e aquele que levou à alteração do posicionamento. Em se adotando entendimento contrário, estaríamos diante da possibilidade da incorporadora poder cancelar a garantia dada simplesmente adquirindo o imóvel, o que não parece bem, pois não se estaria dando a importância devida à caução, principalmente diante dos fatos trazidos aos autos pela Caixa Econômica Federal, que levam a crer ser a requerente devedora de importante quantia. Saliente-se que a ação de execução foi extinta por iliquidez do pedido, e não por declaração judicial de sua inexistência.Destaco, finalmente, a afirmação da D. Promotora:”Importante frisar, que a anuência da CEF estaria a possibilitar o cancelamento desejado nessa via administrativa. Existindo a discordância da CEF, a interessada, pode promover ação no contencioso com o fim de comprovar a extinção da garantia pelo pagamento, conseguindo, destarte, o viés registrário desejado – cancelamento da averbação.”Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice ao cancelamento da averbação da caução.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 01 de junho de 2016 Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ADRIANO GUSTAVO BARREIRA K. DE OLIVEIRA (OAB 172647/SP), VICTORIA MARIA DE OLIVEIRA CERQUEIRA E MEIRA KOVACS (OAB 269830/SP).
Fonte: DJE/SP | 03/06/2016.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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