Processo 1062196-58.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Rodolfo Moggioni de Lima – Rodolfo Moggioni de Lima – Dúvida – contrato de locação – direito de preferência – averbação – desnecessária cláusula expressa – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA, após qualificar negativamente o contrato de locação em que o suscitado consta como locatário do imóvel objeto da matrícula 179.376 daquela Serventia. O óbice diz respeito à necessidade de cláusulas no contrato relativas à vigência deste em caso de alienação e também ao exercício do direito de preferência, conforme o art. 167 inciso I, 3 e inciso II, 16, da Lei 6015/73. O Oficial baseia sua decisão também no item 11, A, 3 do capitulo XX (livro 2) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na Apelação Cível nº 0020728-39.2012.8.26.0100. Juntou documentos às fls. 06/47. Foi apresentada impugnação às fls. 48/59, na qual o suscitado aduz que seu interesse com o ingresso do título no fólio real diz respeito tão somente ao direito de preferência, e não a vigência em caso de alienação. Além disso, alega que o direito de preferência decorre da Lei de Locações, não sendo necessária cláusula expressa, citando vasta doutrina e Normas da Corregedoria Geral da Justiça de outros estados do país. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 64/65). É o relatório. Decido. Com razão o D. Promotor. Inicialmente, cabe transcrever a Lei de Registros Públicos ( Lei 6015/73): “Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro: (…) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; II – a averbação: (…) 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.” Tal direito de preferência é estabelecido pela Lei 8.245/1991: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (…) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.” Da análise da legislação acima destacada, depreende-se que realmente, para o registro de contratos de locação, há a necessidade de previsão expressa da cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Contudo, o inciso II, que diz respeito à averbação, nada dispõe sobre a necessidade de existência de cláusula expressa sobre o direito de preferência. A desnecessidade de cláusula expressa decorre justamente da Lei das Locações, que cria o direito irrevogável de preferência, que para ser exercido necessita apenas da averbação do contrato de locação. E é esse o interesse do suscitado, conforme expresso em sua impugnação (fl. 51, item 20), ao apresentar o título. O óbice aconteceu, porém, devido a seu pedido genérico, ao apresentar o contrato para “registro ou averbação”. De fato, o registro não seria possível, pois, como já exposto, depende da existência da cláusula de vigência. Porém, nada impede a averbação do contrato, ainda mais se considerado que a única intenção da parte é o exercício do direito de preferência. Do mais, como bem exposto na impugnação, o artigo 81 da Lei 8.24/91 alterou a Lei de Registros Públicos exatamente para facilitar a averbação de contratos de locação visando a publicidade necessária para que o direito de preferência seja exercido. Por fim, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo diz respeito apenas ao registro do contrato, e não a sua averbação, de forma que a exigência de cláusula expressa é cabível apenas na primeira hipótese. Assim, concluo que o óbice deve ser afastado, e o contrato de locação deve ser averbado na referida matrícula, constando expressamente que a averbação foi feita para os fins do direito de preferência expresso pelo artigo 27 e seguintes da Lei 8.242/91. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de julho de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RODOLFO MOGGIONI DE LIMA (OAB 273903/SP), RENATO DIN OIKAWA (OAB 257123/SP)
Fonte: DJE/SP | 24/07/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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