Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002506-25.2020.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100
Registro: 2020.0000875921
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes TANIA PEREIRA DONATO ANDREA, DÉBORA PEREIRA DONATO e KARINE CARVALHO GAMBOGGI SEGRETO, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 6 de outubro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1002506-25.2020.8.26.0100
Apelantes: Tania Pereira Donato Andrea, Débora Pereira Donato e Karine Carvalho Gamboggi Segreto
Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 31.235
Registro de Imóveis – Contrato de locação comercial com cláusula de vigência – Desqualificação do título restrita à alegada inobservância do princípio da continuidade – Inteligência dos arts. 167, inciso I, item “3” e 169, inciso III, ambos da Lei nº 6.015/1973 e do art. 81 da Lei nº 8.245/1991 – Registro do contrato de locação, com cláusula de vigência, que é efetuado mediante apresentação de uma das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador – Hipótese concreta em que uma das locadoras figura, no fólio real, como cotitular de domínio – Princípio da continuidade preservado – Exigências formuladas pelo registrador que não merecem prevalecer – Dá-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Tânia Pereira Donato Andréa, Débora Pereira Donato e Karine Carvalho Gamboggi Segreto contra a sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente que, ante a recusa ao registro de contrato de locação comercial tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 28.875 junto ao 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, julgou prejudicada a dúvida suscitada por entender ter havido impugnação parcial das exigências formuladas pelo registrador (fl. 87/90).
Sustentam as apelantes, em síntese, que não há que se falar em impugnação parcial. Isso porque, das três exigências formuladas, duas foram cumpridas, oportunidade em que requerida a suscitação de dúvida caso mantido o óbice remanescente. Assim, ficando o motivo da desqualificação restrito à alegada inobservância do princípio da continuidade, aduzem que não há necessidade de comparecimento de todos os proprietários do imóvel na avença, na medida em que, por se tratar de contrato de locação com cláusula de vigência, basta a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador, como dispõe o art. 169, inciso III, da Lei nº 6.015/1973.
Sustentam que a inclusão de terceiras pessoas no contrato, na qualidade de locadores, não obsta o ingresso do título, pois em nada prejudica a informação que o teor do registro visa tornar público, estando atendidos os princípios registrais. Ressaltam, por fim, que não há violação ao princípio da continuidade, pois a locadora Maria Paula Kadnuc é coproprietária do imóvel e o contrato existente é válido e eficaz (fl. 96/108).
A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo parcial provimento do recurso, para análise do mérito da dúvida e manutenção do óbice imposto pelo registrador (fl. 145/148).
É o relatório.
2. A qualificação registrária do contrato de locação comercial objeto do presente procedimento de dúvida ensejou a expedição de nota devolutiva com o seguinte teor:
“1) – MARIA PAULA KADUNC, de quando de sua aquisição no R5 em 22/04/1988 se identificou com o estado civil de “separada legalmente”.
> neste contrato comparece com o estado civil de “divorciada”.
NOTA: Comprovar com certidão (ões) de registro civil cumprindo o espaço intertemporal da aquisição à data de hoje no tocante ao seu atual estado civil.
2) Na matrícula consta por titulares de domínio do imóvel locado as pessoas de MARIA PAULA KADUNC separada, na proporção de 1/5 parte ideal (R5); e, na proporção de 4/5 partes ideais a pessoa de MARIA MANOELA SOUBIHE (na época da aquisição em sendo menor impúbere, conforme R3).
São essas as pessoas que devem comparecer no contrato na condição de Locadores, salvo melhor juízo.
Esclarecer o porquê do comparecimento de MARIA CRISTINA VOEGELI, divorciada; e, de DAGMAR LIMA KADUNC, viúva.
3) Retificar o contrato para declarar que, em caso de alienação onerosa, os sucessores serão obrigados a respeitar o contrato em todas as suas cláusulas e condições, nos termos do art. 8º da Lei 8245/91.
Declarar expressamente que as partes celebram entre si o direito do exercício do direito de preferência prevista no artigo 167, inciso II, número 16 da Lei 6.015/73; e artigo 33 da Lei 8.245/91.
Declarar a data inicial do contrato e também a data final do mesmo e o valor inicial da locação mensal do contrato.
A Locatária TANIA se declara “casada”. Deve-se declarar o nome completo do cônjuge e também o regime de casamento, se o mesmo é anterior ou posterior à Lei 6.515/77.
A Locatária KARINE CARVALHO também se declara “casada”. Deve-se declarar o nome completo do cônjuge e também o regime de casamento, se o mesmo é anterior ou posterior à Lei 6.515/77.
Uma vez atendidas as solicitações que se reportam os precedentes itens, a postulação será objeto de nova análise” (fl. 35/36).”
As apelantes atenderam às exigências formuladas nos itens “1” e “3”, mas discordaram da exigência formulada no item “2” da nota de devolução, de maneira que, tal como consignado pelo próprio registrador, a desqualificação registrária ficou restrita ao óbice referente à necessidade de inclusão da cotitular de domínio no contrato de locação, na qualidade de locadora, e de esclarecimentos quanto à participação de Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, também como locadoras, eis que não figuram na matrícula como proprietárias do imóvel.
Sendo assim, não há que se falar em impugnação parcial como entendido pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, sendo de rigor a análise da regularidade, ou não, da única exigência mantida pelo registrador e integralmente impugnada pelas apelantes, referente à alegada violação ao princípio da continuidade registral.
No caso concreto, as apelantes figuram como locatárias no contrato de locação celebrado com Maria Paula Kadunc, Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Nebraska, 220, Brooklin Novo, São Paulo/SP, matriculado sob nº 28.875 junto ao 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
O registro foi recusado porque, segundo o Oficial, seria obrigatória a participação, na condição de locadora, da outra titular de domínio do imóvel (Matrícula nº 28.875, a fl. 51/56), além de necessários esclarecimentos a respeito da participação de terceiras pessoas, não proprietárias, no contrato.
De acordo com o art. 167, inciso I, item “3”, da Lei nº 6.015/1973, será feito o registro “dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada”. Essa a hipótese dos autos (cláusula 9ª, a fl. 18/20).
Ocorre que o art. 169, III, da mesma lei prevê que: INR
“Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
(…)
III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”
Como se vê, para o registro do contrato de locação, com cláusula de vigência, basta a apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, subscrito por duas testemunhas, devendo o locador ser um dos proprietários do imóvel.
Não se faz indispensável, portanto, a participação de cada um dos proprietários no contrato de locação, tampouco há irregularidade na inclusão de quem não figura como titular de domínio, na condição de colocadoras.
Com efeito, analisados os aspectos formais e extrínsecos do título e também o disposto no art. 81 da Lei nº 8.245/1991, não se evidencia nenhuma nulidade decorrente da não participação da outra titular de domínio no contrato de locação. O mesmo ocorre com a inclusão, na condição de colocadoras, de quem não é titular de domínio, eis que tais questões são irrelevantes no aspecto da relação jurídica de direito real, ainda que, eventualmente, possam ter repercussão na esfera do direito obrigacional.
Em suma, a participação de todas as titulares de domínio não é elemento de existência, nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre as locadoras e locatárias (AZEVEDO, Antônio Junqueira de. “Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia”. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2000), razões pelas quais as exigências formuladas pelo registrador não se sustentam.
Por conseguinte, há que ser deferido o registro do contrato de locação, nos moldes pleiteados.
3. Ante o exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
RICARDO ANAFE INR
Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 16.12.2020 – SP)
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias
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